商业改造项目经验介绍PPT课件
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商业改造项目经验介绍PPT课件
• 有大中庭的商业项目，中庭施工耗时最长，为整个改造项目的主线。超高中庭的装修时间 从搭设脚手架到拆除脚手架和完成中庭地面装饰材料，应考虑90天左右。
• 本项目在写字楼和酒店下面，施工噪声的控制很关键。拆除工程多采用静力拆除方法，工 程造价较高，在确定招标方案应关注。
• 楼板拆除宜采用液压剪、梁的拆除宜采用绳锯，在拆除结构时，确定拆除块体的尺寸和重 量时应充分考虑吊装
提供竖井提资条件----建筑师和结构顾问反馈修改意见----多轮协商后确认机电提资条件。 • 能源红线的控制：在不能增容的情况下，现有能源如何合理分配是关键。小租户的需求与
原有能源供应的情况的矛盾。 • 对将来的租户提出二次装修要求（机电方面）
19
施工阶段
• 为节省工期，在没有完成总包单位招标工作前，将原有机电管线拆除工作单独发包。 工期紧张，在15年10月刚刚确定方案，如果完成全部设计和总包单位招标工作再进行施工， 将无法实现16年底开业的目标
2 层商场通过中庭与首 层实现贯通，布局随业 态有所调整。
增加1-4层飞天梯，增 加圆中庭共享空间
12
设计阶段—确定商业业态
3 层升级改造工程内容
3 层商场通过中庭与首 层实现贯通，布局随业 态有所调整.
原有扶梯调整位置 增加圆中庭共享空间
13
设计阶段—确定商业业态
4 层升级改造工程内容
4 层商场通过中庭与首 层实现贯通，布局随业 态有所调整，以高尚舒 适生活为主题的生活用 品及配套街区。
6
前期准备阶段—改造前的项目调查
原有各个机电设备和系统的运营现状： • 和运营团队多沟通，获得最真实的现场资料和情况：供冷、供热、供电、消防、安防、网络等
等 • 可以委托专业第三方单位，机电系统和设备运行情况进行调查。 • 案例：北京某项目：在收购前没有进行项目尽职调查，造成后续改造工作的困难和存在一定的
• 本项目在写字楼和酒店下面，施工噪声的控制很关键。拆除工程多采用静力拆除方法，工 程造价较高，在确定招标方案应关注。
• 楼板拆除宜采用液压剪、梁的拆除宜采用绳锯，在拆除结构时，确定拆除块体的尺寸和重 量时应充分考虑吊装
提供竖井提资条件----建筑师和结构顾问反馈修改意见----多轮协商后确认机电提资条件。 • 能源红线的控制：在不能增容的情况下，现有能源如何合理分配是关键。小租户的需求与
原有能源供应的情况的矛盾。 • 对将来的租户提出二次装修要求（机电方面）
19
施工阶段
• 为节省工期，在没有完成总包单位招标工作前，将原有机电管线拆除工作单独发包。 工期紧张，在15年10月刚刚确定方案，如果完成全部设计和总包单位招标工作再进行施工， 将无法实现16年底开业的目标
2 层商场通过中庭与首 层实现贯通，布局随业 态有所调整。
增加1-4层飞天梯，增 加圆中庭共享空间
12
设计阶段—确定商业业态
3 层升级改造工程内容
3 层商场通过中庭与首 层实现贯通，布局随业 态有所调整.
原有扶梯调整位置 增加圆中庭共享空间
13
设计阶段—确定商业业态
4 层升级改造工程内容
4 层商场通过中庭与首 层实现贯通，布局随业 态有所调整，以高尚舒 适生活为主题的生活用 品及配套街区。
6
前期准备阶段—改造前的项目调查
原有各个机电设备和系统的运营现状： • 和运营团队多沟通，获得最真实的现场资料和情况：供冷、供热、供电、消防、安防、网络等
等 • 可以委托专业第三方单位，机电系统和设备运行情况进行调查。 • 案例：北京某项目：在收购前没有进行项目尽职调查，造成后续改造工作的困难和存在一定的
传统商业街更新改造 ppt课件
安徽省黄山市的屯溪老街，起于宋代，明清时期发展成为徽州 的物资集散中心。老街店铺密集紧凑，店面、作坊和住宅三位一体， 保留古代商家“前店后坊”或“前铺后户”的经营格局和特色。建筑 高仅两、三层，多为木穿榫式结构。石础、砖砌、、马头墙、小青瓦、 徽派木雕、金字招牌、朱阁重檐、古朴典雅、华丽高洁。老街街面宽58米，均用褚色的大块石条铺成，雨后纹理清晰，洁净如画，人行其上， 无 喧 无 忧 ， 空 灵 悠 远 ， 俨 然 回 到 古 时 ， 引 发 无 尽 的 遐 想 ......... 。
•
平遥南大街：南大街位于平遥古城地下，并把沥青
路面恢复为条石铺砌，鼓励沿街居民开店铺和办民俗
展览。经过修整，该街区很好保存了历史风貌，同时
又繁荣了经济、发展了旅游。
平 遥
丽江：第一批接受国家资助的历史街区， 利用这笔资助，丽江对古城街区的排水工程和 照明工程进行改造，极大地改善了古城的环境， 促进了古城的保护和经济的发展。
• 2.传统商业街空间尺度适宜，使人感到亲切 自然;
• 3. 传统商业街的空间界面清晰，易别性强.
• 4.传统商业街为人们提供了人际交往的共享 空间——中介空间
• 5.传统商业街充分体现了当地的风俗民情
• Tim Heath等人将之归纳为“具有相对较小 尺度、混合功能、良好的步行环境(满足但 不鼓励使用汽车)、不同类型与尺度的建筑 以及使用权的多样化商业空间”
周村大街
周村大街
周村大街
周村大街
丝市街
• 丝市街是周村另一条著名的古商业 街，它西起大街南头，东至保安街 十字路口，总长不过300m。明代 称兴隆街，清代中叶由于这里成为 集中的蚕丝交易市场，并出现了以 代客买卖蚕丝为主要业务的丝店， 因而易名为丝市街。
商业项目汇报PPT模板
报
Entrepreneurial activities differ substantially depending on the type of organization and creativity involved. Entrepreneurship ranges in scale from solo, part-time projects to large-scale undertakings
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项目介绍
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第一章
The first chapter
项目介绍
Entrepreneurial activities differ substantially depending on the type of organization and creativity involved. Entrepreneurship ranges in scale from
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城市建筑商业项目计划书PPT模板课件
02
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汇报人：
ARCHITECTURE
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商业街改造方案 2ppt课件
.
11
• 朝阳街交通流线
.
12
• 朝阳街建筑
当地建筑有很多一 层坡屋顶住宅建筑， 临街的也有改用为 小商店。部分年久 失修，部分尚可正 常使用。
.
13
• 朝阳街建筑
当地也有很多石材建筑，多为 二层，使用空间较大，建筑可 正常使用，不过这些建筑多为 后期建造的，并不是传统建筑。
.
14
• 朝阳街建筑
当地还有一部分灰砖建筑，建筑 结构没有被破坏，尚可以正常使 用。临街的多为二层，功能为一 些小商店。
.
15
• 朝阳街建筑
当地建筑屋顶多为二坡屋顶， 大部分为红瓦坡屋顶，少部分 为灰瓦坡屋顶。少部分为四坡 屋顶，也有少部分平屋顶。
.
16
• 朝阳街建筑
晚上朝阳街全貌的夜景还是很 美的
.
17
项目选址结论
少数为石材所建，采用石头 的墙面，有的外部抹灰，有的 直接石头裸露在外。
还有一部分为砖和石头相结 合的建筑，墙面下部分为当地 石材，上部分为砖。主要原因 是石材就地取材，且可以防潮， 不易破坏。砖材则易加工。
.
8
选址二
• 朝阳街历史
朝阳街历史街区是烟台市确定的五个历史
街区之一，综合分析了古城与历史街区的特
在方案中，将太阳能
热水管安置于立
面做到每家每户单独
使用热水，便于管理
和维修，而太阳能
热水器则安置在向阳
面上，倾斜角度的存
在保证了单位面积
能够得到更多的热量
( 标准层平面图中红
色框出的就是太阳能
热水器的位置，上半
部分则是百叶)
.
25
案例研究
.
26
商业项目案例分享ppt课件
规划方面：开发商计划建设一个以百货、娱乐、购物、餐饮为特色 的商业中心，以丰庆路区域内的租金水平、各项商业设施的配比不 清晰的情况下，考虑非常片面。
客群方面：最主要的一点是区域内的固定人口不足以支撑一个拥有 6万建面的商业存活。
位置方面：商业条件是人流，人流条件市交通。项目的地理位置地 处一个丁字路口，属于过路商业，尤其现在区域内存在的汽车站、 批发市场，更难以对往来人潮形成拦截之势。
可编辑ppt
3
丰庆路商圈、钟楼商圈、高新商圈、核心教育圈四圈交汇尽享四面繁华
土门
沣镐东路 劳动路
西关正街 环城西路
钟楼
丰庆路
本项目
环城南路
太白北路
高新
可编辑ppt
4
概况：40-117平米精品住宅；20-300平米灵动商铺
项目位置 水司十字向西100米路北）
项目占地 94亩 项目建面 30万平米 物业类型 6栋高层（31F） 梯户比 4梯14户 总户数 2200余户 容积率 6 绿化率 35% 交房时间 2013年底 销售阶段 住宅2、3#楼在售
可编辑ppt
37
关于商业：丰庆路大商业假想
丰庆路大商业与各大商圈的关联
钟楼商圈、高新商圈等其他商圈娱乐 资源的延伸及补充；
与餐饮一起，通过休闲娱乐，聚集人 流，增强商业氛围；
与品质商家，成为区域商业联盟，扩 展丰庆路商业对外的影响力和号召力；
为城西提供强有力的配套，提供晚间 活动和重复消费的场所。
成交率达到70%，均价实现6700元/平米。
可编辑ppt
23
项目推货策略——推货节点
销售周期16个月：
推
1.8
货
一批推货
节
点
客群方面：最主要的一点是区域内的固定人口不足以支撑一个拥有 6万建面的商业存活。
位置方面：商业条件是人流，人流条件市交通。项目的地理位置地 处一个丁字路口，属于过路商业，尤其现在区域内存在的汽车站、 批发市场，更难以对往来人潮形成拦截之势。
可编辑ppt
3
丰庆路商圈、钟楼商圈、高新商圈、核心教育圈四圈交汇尽享四面繁华
土门
沣镐东路 劳动路
西关正街 环城西路
钟楼
丰庆路
本项目
环城南路
太白北路
高新
可编辑ppt
4
概况：40-117平米精品住宅；20-300平米灵动商铺
项目位置 水司十字向西100米路北）
项目占地 94亩 项目建面 30万平米 物业类型 6栋高层（31F） 梯户比 4梯14户 总户数 2200余户 容积率 6 绿化率 35% 交房时间 2013年底 销售阶段 住宅2、3#楼在售
可编辑ppt
37
关于商业：丰庆路大商业假想
丰庆路大商业与各大商圈的关联
钟楼商圈、高新商圈等其他商圈娱乐 资源的延伸及补充；
与餐饮一起，通过休闲娱乐，聚集人 流，增强商业氛围；
与品质商家，成为区域商业联盟，扩 展丰庆路商业对外的影响力和号召力；
为城西提供强有力的配套，提供晚间 活动和重复消费的场所。
成交率达到70%，均价实现6700元/平米。
可编辑ppt
23
项目推货策略——推货节点
销售周期16个月：
推
1.8
货
一批推货
节
点
大型商场综合改造方案ppt课件
精品课件
9
门头改造
将一楼现有的“家家乐购物中心”招牌取消，在二楼楼顶最高处安装大 气磅礴的“家家乐广场” 这一醒目的地理标志。耸入城市天际线的巨 大招牌将重塑企家家乐企业VI. 公司内部文件亦将家家乐购物中心正 式更名为“家家乐广场”，“家家乐广场”包含一楼购物中心和二楼 品牌商场。通过重新统一企业视觉识别系统，推广和传播企业经营理 念、建立企业知名度、塑造企业形象。对内培训加强员工的认同感、 归属感和团队凝聚力。通过视觉符码，不断强化“家家乐广场”业态 模式，获得大众内心对家家乐商场品牌服饰定位的广泛认同、接纳和 信任（而不仅仅是超市）。家家乐广场将明显区别于其它的购物中心， 为品牌商场摘掉“超市”的帽子。从而教育和引导人民了解商场和超 市的区别，使家家乐广场这一商场品牌深入人心。
精品课件
8
• 众所周知，商业项目必须具有非常好 的易达性。位于公交站点、车站附近 的商业项目，通常能获得大量、持续 客流，畅旺的客流车流是商业经营之 根本。因此，外部交通的易达性和客 流组织的结合是商业项目成功的关键， 建议从长远角度出发，提前考虑私家 车停靠的方便及数量，以及车辆增多 后车流的组织以及停车后的客流动线 等，做到人车分流、客货分流。
精品课件
2
可持续发展的资本战略
家家乐投资，做为长期可持续发展的资本战略，在打造资本价值提升的 过程中至
少应该追求两个目标 1.通过有效的资本运营，最大可能的提升家家乐的整体商业价值，使公
司投资利益最大化； 2.探索独具家家乐特色的赢利模式，打造一个家家乐样板店。通过复制、
输出标准，确保后续市场运作 的成功率。
免费取车 3)收费停车场业主收取免费取车顾客的收银小票，根据合同
约定向公司结算，公司根据收银小票向销售单位扣取相应 款项。 4)在休闲小广场靠街边侧以做广告为目的，规划建设公交车“ 家家乐广场”停靠站，需有坐椅及广告牌。
某商业整改汇报方案PPT(共 36张)只是分享
定位功能细分
现状：项目无亮点 ，缺乏街区感，街 区精装设计及外围 设计严重不足，缺 乏项目标示性
社区外围休闲
社区休闲购物
社区餐饮服务
社区休闲娱乐
商务及商务服务
现状：缺乏家品 牌及数量支撑不足
现状：缺乏品牌商家 影响力支撑
现状：内部休闲娱 乐氛围不足
商业调整思路
大城天地项目如需体现绿地的商业开发与运营实力，需要 从定位、功能、硬件设施、商家四方面入手解决问题
营销举措一：对位线下项目推广渠道建设，建立银行渠道、行业协会渠道、 政府渠道等方面的宣传渠道
餐饮协会联动及上门推介 酒店协会联动及上门推介 各类专业市场相关协会联动 及扫铺
以公益类活动与教育类政府 单位建立互动机制 以圈层互动活动为主，重点 联络广电局、电视台、电台、 移动、联通、医院等收入较高 的企事业单位
合作银行建立资源互换机制 ，加强公司合作银行资源导入 具有关系的合作银行资源导 入客户资源
营销举措二：银行理财及VIP客户、协会客户等各类客户资源梳理，为项目销 售与租赁奠定基础
银行客户：以银行理财客户、VIP客户、存款 额超过100万的客户为标准，进行客户筛选梳 理，并交由案场团队进行跟进 协会客户：重点针对餐饮、酒店、建材、建 筑设计协会等行业协会进行跟进，挖掘项目投 资客、租赁客户 企事业单位客户：重点针对医院、学校、联 通、移动等客户进行重点跟进，挖掘投资客户 、租赁客户
•
5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。
•
6、无论你正遭遇着什么，你都要从落魄中站起来重振旗鼓，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。
现状：项目无亮点 ，缺乏街区感，街 区精装设计及外围 设计严重不足，缺 乏项目标示性
社区外围休闲
社区休闲购物
社区餐饮服务
社区休闲娱乐
商务及商务服务
现状：缺乏家品 牌及数量支撑不足
现状：缺乏品牌商家 影响力支撑
现状：内部休闲娱 乐氛围不足
商业调整思路
大城天地项目如需体现绿地的商业开发与运营实力，需要 从定位、功能、硬件设施、商家四方面入手解决问题
营销举措一：对位线下项目推广渠道建设，建立银行渠道、行业协会渠道、 政府渠道等方面的宣传渠道
餐饮协会联动及上门推介 酒店协会联动及上门推介 各类专业市场相关协会联动 及扫铺
以公益类活动与教育类政府 单位建立互动机制 以圈层互动活动为主，重点 联络广电局、电视台、电台、 移动、联通、医院等收入较高 的企事业单位
合作银行建立资源互换机制 ，加强公司合作银行资源导入 具有关系的合作银行资源导 入客户资源
营销举措二：银行理财及VIP客户、协会客户等各类客户资源梳理，为项目销 售与租赁奠定基础
银行客户：以银行理财客户、VIP客户、存款 额超过100万的客户为标准，进行客户筛选梳 理，并交由案场团队进行跟进 协会客户：重点针对餐饮、酒店、建材、建 筑设计协会等行业协会进行跟进，挖掘项目投 资客、租赁客户 企事业单位客户：重点针对医院、学校、联 通、移动等客户进行重点跟进，挖掘投资客户 、租赁客户
•
5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。
•
6、无论你正遭遇着什么，你都要从落魄中站起来重振旗鼓，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。
改造项目汇报PPT课件
SWOT分析——外围环境对项目的利弊分析
Opportunity(机会分析) ➢毗邻大型综合性社区及文化古镇，有很大潜在商业需求。 ➢南市区的商业资源不够丰富和集中，发展空间大。 ➢政府对南市区越来越重视，从道路建设到市政府的投入和执行力度上 看，政府正在着力打造一个全新的南市区。
Threat(威胁分析) ➢东南市区商业起步相对较晚，市场认可度需要培养。 ➢南市区的土地储备相对较大，未来南市区的竞争会更加激烈。 ➢南市区的价格相对于其他片区较高。
改造前 总用地面积： 1401825 ㎡（2102.7亩）
地上面积： 1654462 m2
容积率：1.25 建筑占地：643430 m2 建筑密度： 45.9% 绿地面积：8187m2 绿地率： 0.066%（绿地率低）
居住人口： 38526 人 道路线密度：3.96千米/平方千米 道路长度: 4.45千米 建筑高度：≤18M
道路线密度（总地块）： 7.8 Km/K㎡
道路线密度（不含公共绿地）： 9.63 Km/K㎡
分地块指标
用地平衡表
总用地面积
R20
安置用地面积（㎡）
R21
居住用地面积（㎡）
A33
中、小学用地面积（㎡）
S1
道路用地面积（㎡）
B1
商业服务用地面积（㎡）
B2
商务金融用地面积（㎡）
B4
公用设施营业网点用地（㎡）
1 现状厂房
2 现状托运市场
4 6
1
5
3
2
3 华潮水产批发市场
4 八角亭
5 万寿楼
6 寺庙
项目用地内部基本条件——现状河流
1 现状河流
2 宝象河支流
1 6
相关主题
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- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
8
设计阶段—确定商业业态
商业改造项目设计工作的重点是商业业态的布置和定位 • 原计划改造工作计划2015年初--2016年底，两年时间完成设计、招标、施工和移交。原商
业顾问: 盈石，不能给出可行的招商方案和商业业态布局，2017年9月，项目设计方案仍无 法确定。 • 为促进项目有效进展，业主在2015年10月引入中粮大悦城招商运营团队，作为项目商业顾 问和将来商业运营的合作方。 • 大悦城给出了中庭加飞天梯的改造方案，及时确定了商业业态的布局。 商业项目的风格----体验式购物 人员动线-----中庭加飞天梯 商铺的布局-----丰富的招商资源为基础，确定业态布局，店铺大小等等
6
前期准备阶段—改造前的项目调查
原有各个机电设备和系统的运营现状： • 和运营团队多沟通，获得最真实的现场资料和情况：供冷、供热、供电、消防、安防、网络等
等 • 可以委托专业第三方单位，机电系统和设备运行情况进行调查。 • 案例：北京某项目：在收购前没有进行项目尽职调查，造成后续改造工作的困难和存在一定的
4
前期准备阶段—改造前的项目调查
改造前的项目调查 在收购和改造前应对项目现状进行详尽的调查，利于确定改造方案和设计方向，尤其应注意如下 信息： • 原有项目的测绘和现状图绘制： • 原有竣工图不准确是普遍现象，尤其是使用年限较长的项目情况更为严重，如果没有准确的现
状图，将无法指导后续工作。 • 结构鉴定单位、设计单位、图纸审查单位、消防审图部门、商业顾问都需要原有正确的竣工图
• 聘用有鉴定资质的第三方单位，对于又有建筑物进行“结构可靠性鉴定”。 • 实体检测工作：通过实测、实量，检测原有建筑物的结构现状，是否符合原设计要求，混凝土
的老化程度、检测钢筋数量是否符合原设计，是否有超负荷使用情况，是否受到破坏或私自结 构拆改的情况。 • 结构验算工作：根据现场实测数据、后续使用年限、现行的结构设计规范、抗震规范进行验算， 给出原有建筑物的评级（B级以上较好）。 • 特别要注意建筑物所在的场地类别： 场地的类别分为四类，分别是Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ类，如果 建筑所在地的场地类别过低，则改造加固的费用较高。案例：北京某项目。
是按照装修工程进行报建和验收，不用报规划部门审批，需要如：建委的质量监督和消防 审批及验收。 • 如果有建筑布局的调整和结构拆改造成建筑面积的变化、出租区域与公共区域的变化，就 要进行相应的规划报建手续和验收手续。这种改造项目类似新建项目的报建手续和验收备 案手续。 • 改造工程竣工备案后，委托房管局进行产权测绘，重新核发产权证。 • 正规的报建、验收、产权确认的手续，利于后期的合法经营活动。
风险。冷冻机使用10多年降效严重，供热燃气锅炉以不能满足现行环保要求， 原有给排水、供热、供冷、电力、燃气等能源供给情况 • 供冷：一般不用增容 • 供热：一般不用增容 • 电力：增容的成本很高，改造前或购买资产前一定要调查清楚。案例：北京某项目 • 燃气：可以增容，但施工期较长，要尽早开始委托燃气专业队伍进行设计、施工
商业项目改造经验 • 项目背景介绍 • 前期准备阶段 • 设计阶段 • 施工阶段 • 移交阶段
1
项目背景介绍
改造项目背景： 天津津汇广场项目分期陆续落成并开业；其中商场于2001年开业，1号写字楼于2002年开业，酒店及2号写字楼 于2007年开业。随着现有设施的陆续老化以及天津商业地产市场需求的变化，投资方GIC希望适时加大投资力度， 及时调整业态类型，以期赶超市场发展的步伐。计划于2015年初至2016年底对现有津汇广场裙房商业购物广场 进行业态调整和进行室内装修升级，将津汇广场商场打造成集精品零售、餐饮、休闲及娱乐的时尚综合体。并引 入大悦城品牌作为本项目的运营管理方，与大悦城联袂打造天津另一个大悦城购物中心。
9
设计阶段—确定商业业态
F1
F2
F3
F4
F5
F6
10
设计阶段—确定商业业态
首层升级改造工程内容：
增加1-4层飞天梯 首层办公楼、酒店三个大堂维持 不变，商场布局随业态有所调整， 以国际一线品牌零售为主。 增加1-4层飞天梯和增加圆中庭 共享空间，
11
设计阶段—确定商业业态
2 层升级改造工程内容
纸最为指导工作的依据。 • 本项目在就没有进行现场测绘工作，从城建档案馆调取的资料作为各方的工作依旧，在项目进
行过程中带来了很多麻烦：如：10年使用过程中的机电改造信息无、局部结构拆改的信息无、 所有弱电（尤其是各运营商的光缆）线路路由信息无…..。
5
前期准备阶段—改造前的项目调查
• 结构可靠性鉴定（政府报批的要求、后续改造设计的依据）：后续使用年限？安全性鉴定和带 抗震验算鉴定？带改造方案的鉴定？
2 层商场通过中庭与首 层实现贯通，布局随业 态有所调整。
增加1-4层飞天梯，增 加圆中庭共享空间
12
设计阶段—确定商业业态
7
设计阶段—组织构架
工程管理团队（仲量联行JLL）： 负责工程前期报建、设计协调、施工、二装管理等项目全过程 管理 商业招商运营团队（中粮大悦城）： 负责确定商业业态、市场定位，为业主和建筑师提供投资和设计依据。负责商场的招商和日常商业运营管理。 建筑师团队（新加坡CGN建筑师）： 根据商业顾问提供的招商方案和业主提供的要求，提供建筑设计方案。 机电顾问团队（BECA贝科机电顾问）： 项目原有机电系统的调查、配合建筑师和招商团队的要求，提供机电改造方案。 结构顾问和本地设计院（天津建筑设计院）： 为本项目原设计单位，根据建筑师和机电顾问提供的建筑、机电设计方案提供结构改造方案和各专业施工图。 保证设计文件的合规性和落地性。 成本顾问团队（利比造价咨询顾问）： 提供合约和成本造价的咨询服务。
改造设计原则：
在审批的项目预算内和结构改造可行的前提下，尽量满足商业业态改造的需求。
2
项目背景介绍-- 商场改造前平面
F1
F3
F5
F2
F4
F6
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前期准备阶段 — 报建手续
报建手续： • 是否立项？对于改造项目很多投资方的负责人总是想规避报建手续。 • 如果仅仅是对内部装修效果调整、翻新装饰面、机电末端的调整，没有建筑面积的变化，
设计阶段—确定商业业态
商业改造项目设计工作的重点是商业业态的布置和定位 • 原计划改造工作计划2015年初--2016年底，两年时间完成设计、招标、施工和移交。原商
业顾问: 盈石，不能给出可行的招商方案和商业业态布局，2017年9月，项目设计方案仍无 法确定。 • 为促进项目有效进展，业主在2015年10月引入中粮大悦城招商运营团队，作为项目商业顾 问和将来商业运营的合作方。 • 大悦城给出了中庭加飞天梯的改造方案，及时确定了商业业态的布局。 商业项目的风格----体验式购物 人员动线-----中庭加飞天梯 商铺的布局-----丰富的招商资源为基础，确定业态布局，店铺大小等等
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前期准备阶段—改造前的项目调查
原有各个机电设备和系统的运营现状： • 和运营团队多沟通，获得最真实的现场资料和情况：供冷、供热、供电、消防、安防、网络等
等 • 可以委托专业第三方单位，机电系统和设备运行情况进行调查。 • 案例：北京某项目：在收购前没有进行项目尽职调查，造成后续改造工作的困难和存在一定的
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前期准备阶段—改造前的项目调查
改造前的项目调查 在收购和改造前应对项目现状进行详尽的调查，利于确定改造方案和设计方向，尤其应注意如下 信息： • 原有项目的测绘和现状图绘制： • 原有竣工图不准确是普遍现象，尤其是使用年限较长的项目情况更为严重，如果没有准确的现
状图，将无法指导后续工作。 • 结构鉴定单位、设计单位、图纸审查单位、消防审图部门、商业顾问都需要原有正确的竣工图
• 聘用有鉴定资质的第三方单位，对于又有建筑物进行“结构可靠性鉴定”。 • 实体检测工作：通过实测、实量，检测原有建筑物的结构现状，是否符合原设计要求，混凝土
的老化程度、检测钢筋数量是否符合原设计，是否有超负荷使用情况，是否受到破坏或私自结 构拆改的情况。 • 结构验算工作：根据现场实测数据、后续使用年限、现行的结构设计规范、抗震规范进行验算， 给出原有建筑物的评级（B级以上较好）。 • 特别要注意建筑物所在的场地类别： 场地的类别分为四类，分别是Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ类，如果 建筑所在地的场地类别过低，则改造加固的费用较高。案例：北京某项目。
是按照装修工程进行报建和验收，不用报规划部门审批，需要如：建委的质量监督和消防 审批及验收。 • 如果有建筑布局的调整和结构拆改造成建筑面积的变化、出租区域与公共区域的变化，就 要进行相应的规划报建手续和验收手续。这种改造项目类似新建项目的报建手续和验收备 案手续。 • 改造工程竣工备案后，委托房管局进行产权测绘，重新核发产权证。 • 正规的报建、验收、产权确认的手续，利于后期的合法经营活动。
风险。冷冻机使用10多年降效严重，供热燃气锅炉以不能满足现行环保要求， 原有给排水、供热、供冷、电力、燃气等能源供给情况 • 供冷：一般不用增容 • 供热：一般不用增容 • 电力：增容的成本很高，改造前或购买资产前一定要调查清楚。案例：北京某项目 • 燃气：可以增容，但施工期较长，要尽早开始委托燃气专业队伍进行设计、施工
商业项目改造经验 • 项目背景介绍 • 前期准备阶段 • 设计阶段 • 施工阶段 • 移交阶段
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项目背景介绍
改造项目背景： 天津津汇广场项目分期陆续落成并开业；其中商场于2001年开业，1号写字楼于2002年开业，酒店及2号写字楼 于2007年开业。随着现有设施的陆续老化以及天津商业地产市场需求的变化，投资方GIC希望适时加大投资力度， 及时调整业态类型，以期赶超市场发展的步伐。计划于2015年初至2016年底对现有津汇广场裙房商业购物广场 进行业态调整和进行室内装修升级，将津汇广场商场打造成集精品零售、餐饮、休闲及娱乐的时尚综合体。并引 入大悦城品牌作为本项目的运营管理方，与大悦城联袂打造天津另一个大悦城购物中心。
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设计阶段—确定商业业态
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设计阶段—确定商业业态
首层升级改造工程内容：
增加1-4层飞天梯 首层办公楼、酒店三个大堂维持 不变，商场布局随业态有所调整， 以国际一线品牌零售为主。 增加1-4层飞天梯和增加圆中庭 共享空间，
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设计阶段—确定商业业态
2 层升级改造工程内容
纸最为指导工作的依据。 • 本项目在就没有进行现场测绘工作，从城建档案馆调取的资料作为各方的工作依旧，在项目进
行过程中带来了很多麻烦：如：10年使用过程中的机电改造信息无、局部结构拆改的信息无、 所有弱电（尤其是各运营商的光缆）线路路由信息无…..。
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前期准备阶段—改造前的项目调查
• 结构可靠性鉴定（政府报批的要求、后续改造设计的依据）：后续使用年限？安全性鉴定和带 抗震验算鉴定？带改造方案的鉴定？
2 层商场通过中庭与首 层实现贯通，布局随业 态有所调整。
增加1-4层飞天梯，增 加圆中庭共享空间
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设计阶段—确定商业业态
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设计阶段—组织构架
工程管理团队（仲量联行JLL）： 负责工程前期报建、设计协调、施工、二装管理等项目全过程 管理 商业招商运营团队（中粮大悦城）： 负责确定商业业态、市场定位，为业主和建筑师提供投资和设计依据。负责商场的招商和日常商业运营管理。 建筑师团队（新加坡CGN建筑师）： 根据商业顾问提供的招商方案和业主提供的要求，提供建筑设计方案。 机电顾问团队（BECA贝科机电顾问）： 项目原有机电系统的调查、配合建筑师和招商团队的要求，提供机电改造方案。 结构顾问和本地设计院（天津建筑设计院）： 为本项目原设计单位，根据建筑师和机电顾问提供的建筑、机电设计方案提供结构改造方案和各专业施工图。 保证设计文件的合规性和落地性。 成本顾问团队（利比造价咨询顾问）： 提供合约和成本造价的咨询服务。
改造设计原则：
在审批的项目预算内和结构改造可行的前提下，尽量满足商业业态改造的需求。
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项目背景介绍-- 商场改造前平面
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前期准备阶段 — 报建手续
报建手续： • 是否立项？对于改造项目很多投资方的负责人总是想规避报建手续。 • 如果仅仅是对内部装修效果调整、翻新装饰面、机电末端的调整，没有建筑面积的变化，