市场分析案例分析

客户分析：
成交客户购房用途
成交客户看重因素分析
成交客户购房用途主要为自住，91组，占比88%; 其次、自住兼投资性为12组，占比12%； 成交客户中暂无纯投资性客户。
客户最为看重景观、通风采光因素，占比29%、19%； 其次，成交客户对朝向、噪音、开发商品牌也特别看重，分 别占比13%、13%、12%； 通过对成交客户的详细分析，客户对项目开发商品牌要求也 非常高，同时也充分地体现出了成交客户对中国铁建地产品牌 的认可和信任。
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要超越销售产值7亿，目标压力巨大，形势都非常严峻。
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政策调控抑制了市场需求，预计低迷的市场情况将持续至2013年年中；但机会
存在于用价格优势体现项目的高性价比，依然能获取好的销售业绩。
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通过对区域研究及客户心理了解，建议本案价格与区域价格区间保持一致；在
后期定价中需考虑潜在存货量，在价格策略中需树立走量的明星产品。
本案产品面积段
银锣湾 银锣湾 金科一城 销售不好 龙城 银杏 华庭
金科一城
区域市场2011年上半年各价格段产品供需特征：价格越高，客户 需求面积段越小
青秀城
青秀城案例：实用性套三成交量最大，由于套二产品位置相对较差，成交量 不高，舒适性套三虽总价较高，位置好，有少量需求但成交量较差
各套型、面积段成交分析 80-90㎡,套二变套三成交最好，为46 套，成交率7%； 70-80㎡套二其次，为33套，成交率 5%； 100-110套三，为24套，成交率4%； 客户在面积相差不大的前提下，更为 看重实用型； 70-80㎡套二多数位置较差，或临街 或商业，居住环境较差，但其总价较低， 易于接受，成交率居中； 100-110㎡套三，虽舒适性比80-90 ㎡套二变套三高，但总价过高，导致成 交率最低；
热销案例分析：热销项目销售杠杆，体现项目的高性价比优势 ，导致项目热销。
中德·英伦联邦 佳兆业·君汇上品 中海·金沙府
开盘时间：5.29 账面均价：9000元/㎡ 成交实得均价：6900元/㎡ 周边楼盘均价：7500元/㎡ 开盘销售：712套
降价前：成交均价：16000元 降价前：成交均价：16000元/㎡（ 5000元 精装） 含5000元/㎡精装） 来访：40组/周 成交：1套/3周 降价后：成交均价：10000元 降价后：成交均价：10000元/㎡（ 清水） 清水） 来访：240组/周 成交：6-8套/周
6月9日，省住建部印 发《四川省房地产业 “十二五”发展规划》 的通知，明确了房地产 发展的目标和任务。 6月24日，做精装的开 24日 发商把清水房部分和装 修部分分开报价、备案， 修部分分开报价、备案， 和购房者的合同也一分 为二； 为二；且精装部分不能 按揭。 按揭。
3月3日，省国土资源厅颁布 《关于确保保障性安居工程建 设用地供应紧急通知》加大保 障性住房力度。 3月21日，成都市政府办公厅 颁布《切实做好房地产市场调 控工作通知》，巩固和扩大房 地产市场调控成果。 3月30日，成都市政府办公厅 颁布《 2011年度新建住房价格 控制目标》通知 加大住房保障 力度，进一步扩大住房保障覆 盖面，廉租住房应保尽保，公 共租赁住房保障能力明显提高。
区域市场界定
绿地世纪城 华润银杏华庭 招商雍华府
上东一号 本 案
华宇阳光尚座
五块石版块
龙湖北城天街 香澜半岛
动物园版块
金科一城
银锣湾 北辰美庐
青龙城版块
龙城
中铁青秀城
界定原则： 界定原则： 位置：地理位置临近 产品：面积区间近似 客群：目标客群部分重叠
区域市场2011年上半年总体供需特征：80-90㎡套二供应最大，但 消化率一般，70-80㎡套二销量较好、100-110㎡套三销量一般
5月12日起，央行上调 金融机构准备金率0.5%
6月14日起， 央行上调金 融机构准 金率0.5%
全 国 政 策
融机构准备金率0.5% 1月25日，住建部联合出 台《房地产经纪管理办法》 规范房地产经纪行为。 1月26日起，国务院出台 新“国八条”房地产调控 政策。 1月27日，财政部公布 《关于调整个人住房转让 营业税政策通知》上海、 重庆、深圳三城市试行。
成都2011年市场热点版块——热销项目为：南延线板块，中德英 伦联邦、佳兆业君汇上品，金沙版块，中海金沙府
中海金沙府
金沙 版块
热点区域1——南延线： 热点区域1——南延线： 南延线
中德英伦联邦 佳光业君汇上品
热点区域2——金沙： 热点区域2——金沙： 金沙
中海金沙府
中德英伦联邦
南延线 版块
佳兆业君汇上品
成 都 政 策
2月15日，成都市房 管局、市发改委、市 国土局等联合发布 “成都市限购细则” 进一步响应国家限购 政策。
宏观市场概况：价格下降之后，成交量有所上升，但由于只是 少量开发商有降价行为，成交幅度并不明显。
供应情况： 供应情况：新政调控生效前，供不应求，调控 后，需求骤降，供过于求。 成交价格： 成交价格：总体上扬，涨幅为4.89%；但自3 月调控生效以来，成交均价逐月下降。
2011年上半年政策总汇：政府打出“限购、上调准备金率、加息、提高首付 、限价等”系列组合拳，手段越来越严厉，打压房价的决心很明显。 中原建议：本案不做精装房。 中原建议：本案不做精装房。
1月 2月 3月 4月 5月 6月
1月15日起，央行上调金
2月9日起，央行上调 金融机构人民币存贷基 准利率0.25% 2月18日起，央行宣布 自24日起上调金融机构 准备金率0.5%
青秀城案例分析：成交客户分析
成交客户来源分析
成交客户获知渠道分析
本地成交客户主要集中在城北，成交套数35套，占比 36%； 其次，为城东客户，成交21套，占比22%； 再次，城西和青龙场的客户分别成交12、9套，分别占 比12%、9%。
成交客户获知渠道中，围墙占比最大，为33组，占比32%； 其次，为搜房网，18组，占比17%； 商报、户外、口牌传递（朋友介绍）以及道旗也有不错的效 果，分别占比10%、9%、7%、5%。
4月6日，市房管局市 发改委关于进一步加强 商品住房价格监管的通 知，进一步加强房价监 管力度。 4月15日，成都市实行 国有经营性建设用地使 用权“持证准用”制度。
精装房精装部分 ，分开报价、备 分开报价、 案，不能按揭， 不能按揭， 导致购房成本增 加，门槛提高， 门槛提高， 严重影响消化速 度，建议本项目 不做精装； 不做精装；
3月16日，国家发展改 革委发布《商品房销售 明码标价规定》，专门 对商品房销售的明码标 价问题作出规定 3月18日，央行上调金 融机构准备金率0.5%
4月6日起，央行上调 金融机构人民币贷款基 准利率0.25%，调整后 一年存款利率达到 3.25%，一年期贷款利 率达到6.31% 4月17日起，央行上调 金融机构准备金率0.5%
区域市场2011年下半年潜在供应：80-90平米舒适型套二，100-110平米舒适型 套三为下半年区域潜在供应主体，70-80平米套二供应较少，为本案机会， 100-110㎡套三下半年竞争激烈，后期价格策略予以适当考虑
绿地世纪城7月开盘，下半 年推货2000套，预估入市 价格7000均价。
目标及市场分析小结