住房按揭贷款流程

住房按揭贷款流程集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]

流程商品房：它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括)通过出让方式取得后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类，包括新建商品房、（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的用作建房用地，予以减免部分，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于的一种。

安置房: 安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目

更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。

经济适用房:经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织或者集资建房单位建造，以微利价中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为解决住房问题所做出的政策性安排.

形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。

公租房:公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。

“小产权房”，也称“”，①是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“”。②“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”（宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型）上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。③和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。④根据《》的规定，农民集体所有的土地的不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理（确认土地使用权的法律凭证）、、契税证（契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，在缴纳契税（非普通住宅契税为3％。商业用房的契税为3％）以后，纳税人会得到契税证，凭借这个契税证才可以办理房产证）等

合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说购买后也不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有很大影响。⑤乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。

⑥在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。⑦对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。

根据《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》规定，农村村民有下列情形之一的，可以申请住宅建设用地：1、因无住房或现有住宅用地面积明显低于法定标准，需要新建住宅或扩大住宅用地面积；2、国家或集体建设、实施村庄和集镇规划以及进行乡镇村公

共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；3、因发生或防御自然灾害，需要安置的；4、向中心村、集镇或者农村住宅小区集聚的。

农村村民申请单独住宅建设用地审批程序：1、农村村民向村委会提出用地申请；2、村委会审查、公示后，报镇政府审核；3、镇政府组织镇国土资源、规划建设管理机构勘测审核、制作图件，并报县规划及土地管理部门审核；4、县规划及土地管理部门审核后报县政府审批；5、由县国土局核发《建设用地批准书》。

农村村民申请单独住宅建设用地的，应当持下列材料向村委会提出住宅建设用地申请：1、《农村村民住宅用地与建设申请表》一式五份； 2、户口簿及家庭成年成员的身份证复印件；3、申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村委会或村集体经济组织重新安排使用的承诺书（没有旧住宅的除外）。

流程：

（1）售房商向贷款行提出合作意向。

（2）贷款行对售房商开发项目、、、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的售房商签订贷款。

（3）借款人与售房商签订购房协议，并缴纳30%以上的房款(营业房40%)。

（4）借款人持购房协议、30%购房、、向贷款行申请按揭贷款，并在贷款行开立存款账户或。

（5）经调查、审查、审批同意后签订，贷款行代理办妥登记、公证手续后，将款项存入售房商账户(采取客户)，并通知客户取合同和到售房商处办理购房手续。