基地调研

基地调研

一、项目的SWOT分析

（一）项目优势

1、该地区成熟、亲商的环境使该地区具备建设高档住宅的条件。

2、日渐齐全的生活设施和即将便捷的交通条件将进一步提升本地区的整体价值。

3、奥运成功举办后，该地段具有一定知名度。

4、土地储备量有限，会降低未来竞争程度。

5、该地段具有非常高的市场价值，产品开发与市场接合紧密。

（二）项目劣势

1、周边项目林立，亚运村地区整体竞争激烈。

2、项目规模不大，容积率高，使得产品形态设计受到比较大的制约。

3、项目周围没有令人满意的自然景观。

（三）项目机会点

1、中国申奥成功和加入WTO将会有力的促进国民经济发展，在今后几年内宏观经济形势将持续向好。

2、奥运会申办成功将使北京市尤其是亚运村地区的房产地面临良好发展机遇。

3、该地区不存在万元左右的高品质、高品位的项目，存在市场空缺等待填补。

4、奥运会的举办以及世贸中心的建造，将使本地区成为世界瞩目的焦点，会吸引更多的成功人士来此置业。

（四）项目面临的威胁

1、国家对于北京市居高不下的房价所采取的平抑政策是对本项目最大的威胁。

2、城乡结合部经济适用房的建设及周边不成功项目的销售对该地段在价格上造成冲击。

二、周围公建配套设施情况

1、便捷的交通条件

从相对位置看，北京城市经济重心一直偏北，改革开放后东北二、三环地区更得到快速发展，用地日益紧张。该地处于北二、三环外围，在相对较低的物业价格基础上，以其便利的交通推动这一地区的需求量。从绝对位置看，目前市区二环、三环路的交点基本饱和，穿亚运村而过的四环路日益重要，京昌路、北苑路的通车，安立路、五环路的建设，该地区的交通将更为便利。步行不到5分钟就有地铁十号线北土城站。

2、完善的市政配套

作为举办亚运会及拟办奥运会的城市新区，该地区在建设之初就作出了较为完善的市政配套规划。目前，在该地区开发的房地产项目，上下水、热力、煤气、供电、通讯等条件都易于得到满足。

3、日渐齐全的生活设施

亚运村内的奥体中心、康乐宫、中华民族园设施使居民休闲娱乐活动非常方便，北辰购物中心为区域商业中心，五洲大酒店、凯迪克大酒店以及汇欣写字楼为商务活动提供了完善服务。2008年奥运会的举办，将使生活、配套设施的规模档次进一步完善提高。

4、优越的社区环境

该地区地处城市上风口方向，北部为城市绿化带和规划中的奥运公园，南边的元大都城墙遗址公园，说明该地区自然环境较好。奥体中心、国际会议中心、汇园公寓、阳光广场、名人广场等标志性建筑及成片的高楼大厦，使亚运村地区非常具有现代气息，提高了社区的知名度和档次。

总结：

以上种种因素综合起来，使该地区具有明显的比较优势。与CBD相比，该地区适居性

更强；与中关村相比，该地区主吸引城市东北部地区的需求量；与望京相比，该地区主要吸引更高档次的需求量。今后几年内奥运村及奥运场馆的建设该地区环境改善及基础设施建设产生重大影响，因此该地区具有居住类物业发展有利的区位条件。

三、周围已建成或在建地产项目情况

1、北京开元国际广场:奥体南区3号地项目：

兴建一幢37层高的商办楼,设有一个四层的地下室,总占地面积约为19,087平方米,总建筑面积约为147,037平方米。

四、项目规划理念

基于面向成功人士的高端市场定位，本项目必须充分发挥处于将来以世贸中心为核心的奥运商圈的优越地理位置，建设定位为“适应国际化的居住潮流”的精品豪宅。精品豪宅主要体现于软件、硬件部分，无论从建筑外观、内部构造、建筑用材、景观、配套、服务等各个方面都应该体现豪华、高档、舒适、精致。

具体到本项目的产品设计上，应当力求满足以下标准：

1、住宅建筑总面积控制在8万平米左右，楼层设计为23层。这是为了给首层建造豪华大堂、物业管理用房、会所的地面部分、可能的局部挑空景观设计留下足够的余地。

2、户型配比纯为大户型，主力户型为190～230平方米的三居。这样既可以保证客户定位的一致性，又能够在高容积率的条件下有效降低人口居住密度，有利于高档豪华住宅的市场认知。

3、建筑形式建议设计为塔楼与板楼结合，一层4户。设计板、塔结合以及一层4户的目的，是希望避免纯北向单位的出现。楼内设计为2梯，塔楼部分1梯3户2部电梯，板楼部分一梯1户1部电梯。同时应当考虑安装一部货运电梯，用于运载各种货物和物业管理的垃圾等杂物清运以及清洁工人上下。

4、建议层高为3米，实现层高的突破。保证在使用户式中央空调的情况下，室内依然有足够的层高，利于提升物业的品质。

5、户型设计应考虑到动静分离以及工作区和生活区的分离，而且能够充分利用户外景观。

6、建筑风格着重体现高档、现代、西化的风格。希望有重大的突破，形成京城房地产市场中具有独特卖点的形态。

7、地下车库设计建议突破1：1的配比，车库配比建议为：2：3，即2户3个车位。车位全部设在地下二、三层，要求有电梯直接通达住宅各层。