中国社区商业发展轨迹与经营模式、经营思路探讨

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。提供怎样的社区商业服务是开发商需要研究的重要课题。

一、国外社区商业发展概括及特点

社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业态，是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法：开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。

二、国内社区商业发展现状分析

我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心“、“生活广场“、“娱乐休闲一条街“等众多社区商业项目。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点（为了保持良好的居住和绿化环境，上海浦东越来越多的住宅区淘汰了住宅底商，而采取集中式购物中心模式），与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。

三、解析大都市社区商业规划及经营思路

（一）北京社区商业发展态势分析

1、特色商业街

伴随着商业环境的日渐成熟及房地产业的不断发展，现在底商式社区商业衍生出另一种形式---特色商业街，它的出现是商业地产开发水平提高的重要表现，标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型“市场形态，并且已经形成了自己相对独立的市场空间。

2003年，以往商品住宅开发中的商业配套，转正为社区商业街的行为显露规模效应：建外ＳＯＨＯ推出特色商业街，在ＣＢＤ商务区营造一个有16条步行商业小街、300个沿街店铺以及20个双层花园的商业街区；后现代城Ａ、Ｂ区共2.6万平方米的商业部分--美国后街，标称其原始概念“60万平方米美国后街生活“的兑现；由苹果商业街和“苹果二十二院街“组成的苹果街面世；珠江帝景推出欧洲风情商业街。

2、社区商业持续火爆

先进国家人均商业面积一般1.5～1.8㎡，香港达到1.45㎡，上海现在已经达到1㎡，而北京只有0.7㎡，与上海比较而言还有30％多的空间，特别是底商商铺（社区商业）现在是急缺：如亚运村的总建筑面积已经超过600多万平方米，常住人口50万人以上，流动人口在30万人以上。大量中高档商品房让亚运村集中了强力消费群体，但巨大的消费能力却很难得到释放。目前亚运村现有商业供应量仅有10万平方米（占住

宅面积1.67％）左右，与几百万的住宅面积相比悬殊巨大。

所以，导致社区商业在2003年的“商业地产年“中涂上了浓墨重彩的一笔。建外SOHO（8万平方米）、“珠江骏景“（1万平方米）、“欧陆经典“（20000㎡）、老番街（4000㎡的底商面积）、第五大道等项目社区商业销售业绩骄人，有的销售率达到100%。

3、个案成功因素点击

珠江帝景欧洲风情商业街：１０万平方米的欧洲风情商业街全部是商铺，分６个区，定位是步行街，在建筑形式上引进了风雨连廊。无论是租或售，开发商都已经预先规划好了经营业态，并在合同之中加以严格界定，坚持统一经营的原则，以形成独具特色的商业文化氛围，从而为经营者和投资者打造一个良好的经营环境。

苹果街：近10万平方米的苹果街在营造过程中，通过多元化的实现，营造一条充满个性、充满体验、充满逛街情绪和意味的商业街。社区商业设施介于私密与公共之间，若想成功经营，把握建筑设计的尺度、营造气氛是最关键的因素。真正的商业街最好是8～12米，太宽商业氛围将大打折扣。苹果街是由80～100㎡的“铺“构成的，这些铺相互连通，所以在空间组合上有一定的自由度。

（二）上海社区商业成功个案扫描

1、梅川路祥和休闲商业街

开发商专门成立了一家公司，为其开发的商业街开展招商和管理工作。该商业街经营面积共有５万平方米，经过两年的招商工作，目前共有50家商业企业进驻，餐饮特色突出，已经成为上海梅川路区域的一大亮点。商业街形成餐饮特色主要与周边业态有关：在其周边一公里内共有麦德龙、欧倍德、红星玫凯龙等多个大型超市，因此开发商从商业街的长期发展出发，将餐饮企业作为重点招商对象。

2、万科假日风景商业街

假日风景项目（总建筑面积55万平方米，可容纳1.6万人次）的配套商业分布情况为：集中商业街建筑面积8000㎡，有30多个停车位；沿小区内的步行线、交通线，有6000～7000㎡的分散式商业配套，在小区的出入口和汽车站也有一些集中的商业。商铺总规模约15000㎡。在规划和管理上都体现了集聚效应的假日风景商业街，确实在社区建设中发挥了实际效用。不但将居民购物、休闲、娱乐等活动集中起来，避免干扰居住，同时也创造了人际交流交往的场所，有利于社区形象的互动展示。

社区商业项目能否为社区开发锦上添花，并不在于其规模，也不在于其商业特色，开发思路起到了至关重要的作用。只租不售、全面规划、统一运作，是从当前上海成功的社区商业街案例中总结出来的一个共性。在某种意义可以说，谁经营、谁管理决定着商业街的命运。所以，从京沪两地社区商业开发中出现的现象和成功案例的剖析可以确信，统一规划、集中管理是成功开发社区商业的前提。

四、社区商业发展趋势预测及建议

（一）社区商业发展趋势

有关资料表明，人均GDP超过3000美元，人们的生活方式将发生很大变化，商业业态也将随之逐渐从商业中心大型百货商场转变为大型超市、郊区仓储市场和各种类型的社区商业。我国社区商业正朝向统一规划，科学选址，集中布置的方向发展。从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点：

* 各城市将大力发展社区商业中心；

* 居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成；

* 各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式；同时既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。