房地产行业各环节涉税整合一览表
房地产企业涉税一览表
房地产企业涉税一览表房地产企业涉税一览表1、公司基本信息1.1 公司名称：1.2 注册地质：1.3 经营范围：1.4 法定代表人：1.5 纳税人识别号：2、增值税纳税情况2.1 增值税一般纳税人资格认定情况： 2.2 增值税纳税申报期及申报方式： 2.3 增值税税款的计算及缴纳情况：2.4 增值税发票管理情况：3、印花税纳税情况3.1 印花税纳税申报期及申报方式： 3.2 印花税税款的计算及缴纳情况：4、房产税纳税情况4.1 房产税纳税申报期及申报方式：4.2 房产税税款的计算及缴纳情况：5、城镇土地使用税纳税情况5.1 城镇土地使用税纳税申报期及申报方式：5.2 城镇土地使用税税款的计算及缴纳情况：6、个人所得税纳税情况6.1 个人所得税纳税申报期及申报方式：6.2 个人所得税税款的计算及缴纳情况：7、企业所得税纳税情况7.1 企业所得税纳税申报期及申报方式：7.2 企业所得税税款的计算及缴纳情况：7.3 税收优惠政策的享受情况：8、其他涉税事项8.1 契税纳税情况：8.2 土地增值税纳税情况：8.3 城市维护建设税纳税情况：8.4 教育费附加及地方教育费附加纳税情况：8.5 城镇土地使用税纳税情况：8.6 其他相关税费的申报与缴纳情况：附件：1、公司营业执照副本复印件；2、增值税专用发票及各种税收票据；3、其他相关涉税文件。
法律名词及注释：1、增值税：一种按照价值增加额计算征收的间接税，适用于对货物销售、服务提供和不动产转让等情况。
2、印花税：一种按照合同、票据和其他应税行为征收的直接税，适用于各类签订合同、办理证件等行为。
3、房产税：一种按照房产的评估值计算征收的直接税，适用于持有不动产的个人和企业。
4、城镇土地使用税：一种按照地块面积和土地使用权期限计算征收的直接税，适用于持有城市土地使用权的个人和企业。
5、个人所得税：一种按照个人所得额计算征收的直接税，适用于个人从各种经济活动中取得的所得。
房地产企业涉税一览表
房地产企业涉税一览表房地产企业涉税一览表1·公司基本信息1·1 公司名称：1·2 统一社会信用代码：1·3 法定代表人：1·4 注册资金：1·5 公司注册地质：1·6 经营范围：2·企业税务登记2·1 税务登记类型：一般纳税人/小规模纳税人 2·2 税务登记证号：2·3 登记机关：2·4 税务登记地质：2·5 税务登记有效期：3·税收清单3·1 增值税：3·1·1 纳税申报表：3·1·2 纳税申报期限：3·2 企业所得税：3·2·1 纳税申报表：3·2·2 纳税申报期限：3·3 土地增值税：3·3·1 纳税申报表：3·3·2 纳税申报期限：3·4 房产税：3·4·1 纳税申报表：3·4·2 纳税申报期限：3·5 营业税（废止）：…(根据具体业务情况添加其他相关税种及申报信息) 4·资产负债表4·1 资产总额：4·2 负债总额：4·3 所有者权益：4·4 净资产：4·5 资产负债表报送时间： 4·6 报送机构：5·利润表5·1 营业收入：5·2 营业成本：5·3 利润总额：5·4 净利润：5·5 利润表报送时间：5·6 报送机构：6·现金流量表6·1 经营活动现金流入： 6·2 经营活动现金流出： 6·3 投资活动现金流入： 6·4 投资活动现金流出： 6·5 筹资活动现金流入：6·6 筹资活动现金流出：6·7 现金流量表报送时间：6·8 报送机构：7·相关附件7·1 税务登记证明复印件7·2 纳税申报表原件及复印件7·3 资产负债表原件及复印件7·4 利润表原件及复印件7·5 现金流量表原件及复印件(根据具体情况添加其他相关附件)8·法律名词及注释8·1 增值税：一种以货物和劳务的增值额为征税基础的税种。
房地产交易税费一览表
房地产交易税费一览表1. 介绍本文档旨在提供房地产交易中涉及的税费一览表，以帮助买卖双方了解并计划相关的财务开销。
在房地产交易中，除了房价本身外，买卖双方还需要支付一系列的税费。
了解这些额外的费用可以帮助双方做出明智的决策。
2. 买方应支付的税费2.1 印花税印花税是买方必须支付的一项费用，根据房屋交易的总价值计算。
在中国大部分地区，买方需要支付如下的印花税费用：•房屋总价低于90万元：印花税为房屋总价的1%；•房屋总价在90万元至500万元之间：印花税为房屋总价的1.5%；•房屋总价超过500万元：印花税为房屋总价的3%。
2.2 个人所得税如果房屋出售后卖方取得的利润超过2年，买方需要支付个人所得税。
个人所得税的计算公式为：利润金额 × 税率。
目前中国个人所得税的税率为：•不超过36,000元：3%；•超过36,000元至144,000元：10%；•超过144,000元至300,000元：20%；•超过300,000元至420,000元：25%；•超过420,000元至660,000元：30%；•超过660,000元：35%。
2.3 其他税费除了印花税和个人所得税外，买方还需要支付以下税费：•城市维护建设税：根据房屋总价的0.065%计算；•教育费附加：根据房屋总价的0.03%计算；•土地使用税：根据房屋总价的0.06%计算；•其他附加费用（如公证费、评估费等）：费用根据具体情况而定。
3. 卖方应支付的税费3.1 个人所得税卖方需要支付个人所得税，该税费根据卖方房屋的持有时间和利润金额来计算。
具体计算方式如下：•房屋持有时间少于2年：利润金额 × 个人所得税率；•房屋持有时间超过2年：利润金额的20%。
3.2 城市维护建设税卖方需要支付城市维护建设税，该税费根据房屋总价的0.05%计算。
3.3 其他税费卖方可能还需要支付其他费用，包括但不限于以下费用：•土地出让金：根据具体情况而定；•房产证办理费：根据具体情况而定；•其他附加费用（如公证费、评估费等）：费用根据具体情况而定。
房地产企业涉税一览表
房地产企业涉税一览表房地产企业涉税一览表1.公司基本信息1.1 公司名称：1.2 统一社会信用代码：1.3 注册地质：1.4 法定代表人：1.5 纳税登记类型：一般纳税人/小规模纳税人2.增值税2.1 增值税纳税人资格认定2.2 增值税普通发票及电子发票管理2.3 增值税计税方法2.4 增值税申报及纳税期限2.5 增值税开票系统操作指南2.6 增值税专用发票管理3.企业所得税3.1 企业所得税纳税人资格认定3.2 企业所得税税前准备事项3.3 企业所得税核算与申报3.4 企业所得税抵免、减免和特定业务事项申报4.城市维护建设税和教育费附加4.1 城市维护建设税和教育费附加纳税人资格认定 4.2 城市维护建设税和教育费附加计税方法4.3 城市维护建设税和教育费附加申报及纳税期限5.土地增值税5.1 土地增值税纳税人资格认定5.2 土地增值税计税方法5.3 土地增值税申报及纳税期限6.印花税6.1 印花税纳税人资格认定6.2 印花税计税方法6.3 印花税申报及纳税期限7.基础设施建设税7.1 基础设施建设税纳税人资格认定 7.2 基础设施建设税计税方法7.3 基础设施建设税申报及纳税期限8.文化事业建设费8.1 文化事业建设费纳税人资格认定 8.2 文化事业建设费计税方法8.3 文化事业建设费申报及纳税期限9.房产税9.1 房产税纳税人资格认定9.2 房产税计税方法9.3 房产税申报及纳税期限10.其他涉税事项10.1 城镇土地使用税10.2 财产税10.3 个人所得税10.4 城市公共维护费10.5 其他相关税费附件：附件一：公司营业执照附件二：税务登记证附件三：纳税申报表格法律名词及注释：●一般纳税人：指纳税人的年销售额超过规定标准的企业或单位，纳税人可以按照国家规定的税法和税率进行纳税申报。
●小规模纳税人：指纳税人的年销售额未超过规定标准的企业或单位，纳税人可以按照国家规定的简化税法和税率进行纳税申报。
房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）
房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）房地产开发涉及的税费主要有：契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。
一、契税(一)纳税人：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人;(二)计税依据：市场价格或差额，计征契税的成交价格不含增值税;(三)税率：3%—5%(四)涉税阶段：土地获取阶段二、城镇土地使用税(一)纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人;(二)计税依据：实际占用土地面积;(三)适用税额：大城市1.5-30 元，中等城市1.2-24 元，小城市0.9-18 元，县城、建制镇、工矿区 0.6-12 元;(四)纳税义务发生时间：取得土地后次月;(五)涉税阶段：前期准备阶段、建设施工阶段、预售阶段。
三、耕地占用税(一)纳税人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人;(二)计税依据：占用的耕地面积(三)适用税额：人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为10~50 元;人均耕地占用超过 1 亩但不超过 2 亩的地区，每平方米为 8~40 元;人均耕地占用超过 2 亩但不超过 3 亩的地区，每平方米为 6~30 元;人均耕地超过 3 亩的地区，每平方米为 5~25 元;(三)涉税阶段：土地获取阶段、前期准备阶段。
四、印花税(一)纳税人：经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人;(二)应税对象：经济合同、产权转移数据、营业账簿、权利许可证照等;(三)房地产涉及的印花税：取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同;建设工程合同、借款合同、财产保险合同、注册资本等;(四)涉税阶段：土地获取阶段、建设施工阶段、预售阶段;五、增值税(一)纳税人：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人;(二)计税方法：一般计税和简易计税;(三)预缴增值税：在取得预收款的次月纳税申报期预缴税款(四)房地产开发企业纳税义务发生时间：税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
房地产开发各环节税收情况
实用标准文档目录一、取得土地环节 (2)（一）城镇土地使用税 (2)（二）印花税(土地出让或转让合同) (3)（三）契税 (3)二、设计施工环节 (4)（一）印花税(设计合同) (4)（二）印花税(建安合同) (4)（三）印花税(借款合同) (4)三、房产销售环节 (4)（一）土地增值税(预征) (4)（二）企业所得税(未完工开发产品) (5)（三）印花税(商品房销售合同) (5)（四）增值税 (5)（五）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加 (6)四、竣工交房环节 (6)（一）企业所得税(完工开发产品) (6)（二）房产税 (7)（三）土地增值税(清算) (7)一、取得土地环节（一）城镇土地使用税以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
1、计税依据城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为每平方米。
2、税率城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额，具体标准如下：大城市1.5～30元；中等城市1.2～24元；小城市0.9～18元；县城、建制镇、工矿区0.6～12元。
表1：城镇土地使用税税率表3、应纳税额的计算年应纳税额＝计税土地面积（平方米）*适用税额城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。
纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。
土地使用税针对“集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地”各地税务局有减免优惠。
房地产开发企业各环节涉税事项事务
3
商品房销 售
பைடு நூலகம்
房地产 开发企 业
地税部门
4
使用
房产土地信息
产权所 有人 （房地 产开发 企业、 购房企 业）
地税部门
备注：
1、房产税计税余 房产原值减除20%（长沙规定）后的余值 值 2、城镇土地使用 大城市1.5-30元；中等城市1.2-24元；小城市0.9-18元；县城、建制镇、工矿 税 区0.6-12元 千分之一：财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同 万分之五：加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货物运输合同、产权转移 3、印花税税率 合同、资金账簿 万分之三：购销合同、建安合同、技术合同 万分之零点五：借款合同 3、印花税税率
3、印花税税率 4、契税
千分之二：股票买卖、继承、赠与所书立的A股B股股权转让书据 3%-5% 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% 增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40% 5、土地增值税 增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50% 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% 房地产开发项目全部竣工、完成销售的 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 直接转让土地使用权的 已竣工验收房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面 6、土地增值税清 积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租 算条件 或自用的 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 省税务机关规定的其他情况 开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成 本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可 作为财务费用直接扣除。 开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方 凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收 7、利息处理 有关规定在税前扣除 开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企来的，关联 方借入资金金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣 除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数 额内税前扣除 房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办 8、新办企业 企业的税收优惠 广告费支出不超过销售收入2%的，可据实扣除，超过部分可无限期向以后纳税 年度结转。纳税人申报扣除的广告费支出须符合以下条件：1、广告是通过经 工商部门批准的专门机构制作的；2、已实际支付费用，并已取得相应发票 9、税前扣除 的；通过一定的媒体传播。 业务宣传费，在不超过销售营业收入5‰范围内，可据实扣除 业务招待费，全年销售收入净额在1500万元以下的，不超过销售收入净额的5 ‰；全年销售收入净额超过1500万元的，不超过该部分的3‰
房地产开发各阶段税收情况表
房地产开发各阶段税收情况表1.土地增值税的税率土地增值税实行四级超额累进税率;增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%；超过50%~100%的部分,税率为40%；超过100%~200%的部分,税率为50%；超过200%的部分,税率为60%;2.土地增值税的计税依据和税额计算1土地增值税的计税依据;土地增值税的计税依据为转让房地产所取得的增值额;增值额＝转让房地产收入－扣除项目金额;扣除项目金额包括以下几个部分：①取得土地使用权所支付的金额；②开发土地和新建房及配套设施的成本；③开发土地和新建房及配套设施的费用按规定比例计算扣除,或者旧房及建筑物的评估价格；④与转让房地产有关的税金；⑤财政部规定的其他扣除项目;2土地增值税的税额计算;计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下：①增值额未超过扣除项目金额50%的,土地增值税税额＝增值额×30%；②增值额超过扣除项目金额50%～100%的,土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%；③增值额超过扣除项目金额100%~200%的,土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%；④增值税超过扣除项目金额200%的,土地增值税税额＝增值额×60%－扣除项目金额×35%;以上公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数;3.土地增值税的征收管理土地增值税由税务机关征收;纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内,到主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、房地产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料;因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的房地产开发企业,在取得预售房地产收入,于每季终了后10日内申报预交土地增值税,在项目全部竣工和房地产全部销售后办理税款清算手续,多退少补;4.土地增值税的减免有下列情形之一的,免征土地增值税：1纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20％的;普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅;高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅;增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税;2因国家建设需要依法征用、收回的房地产;3个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用的住房,居住满5年或5年以上的,免征土地增值税；居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税;符合上述免征规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税;。
房地产开发涉税简明表
、房屋权属转移合同的
(二)土地使用权赠与、房屋 当天，或者纳税人取得
赠与，由征收机关参照土地 其他具有土地、房屋权
使用权出售、房屋买卖的市 属转移合同性质凭证的
场价格核定；
当天。
(三)土地使用权交换、房屋
交换，为所交换的土地使用
权、房屋的价格的差额。
耕地占 1元-10 行为税。1988- 《中华人民共 占用耕地建房或
企业的生产、经营所得和其 缴纳企业所得税，按年
他所得，包括来源于中国境 计算，分月或者分季预
内、境外的所得。
缴。月份或者季度终了
后十五日内预缴，年度
终了后四个月内汇算清
缴，多退少补。
开发节点过程注意事项 签订拍卖协议时最好明确拍卖价款含契税.
（一）部队军事设施用地； （二）铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地； （三）炸药库用地； （四）学校、幼儿园、敬老院、医院用地。 （五）一般属国有土地出让，不缴纳此税，与政府机关谈判时间应应注意规避缴纳此税。
（三）纳税人的职工工会经费、职工福利费、职工教育经费，分别按照计税工资总额的2％、14％
、1．5％计算扣除（四）纳税人用于公益、救济性的捐赠，在年度应纳税所得额3％以内的部分，
准予扣除。
在计算应纳税所得额时，下列项目不得扣除：
（一）资本性支出；
（二）无形资产受让、开发支出；
（三）违法经营的罚款和被没收财物的损失；
(一)已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本；
(二)
财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据；
(三)
经财政部批准免税的其他凭证；
（四）注意
河南省部分地区采取核定征收；签订建安合同、设计合同、地质勘探合同、借款合同、购销合同
房地产各环节涉税表
职工（企业扣缴）
2、营业税：按房屋租金收入的5%（个人按市场价格出租住房用于居住的，减按3% 缴纳）缴纳。
3、土地使用税：按使用房产实际占用面积和定额税率计算缴纳。
购房个人
4、印花税：按房屋出租合同租金金额的千分之一缴纳。
序号
环节
权利许可证、其他 有效证明
行政 管理部门
房地产行业各环节涉税图解表
涉及主要税费、税率
收）
2、城建税：按营业税税额的7%（5%、1%）缴纳。
3、教育费附加：按销售不动产营业税税额的3%缴纳。
销售 转让 1、国有土地使用 （二 权证书。
级 2、房屋所有权 市）
房地产交易 4、土地增值税：对纳税人转让旧房按转让收入的50%至80%作为扣除项目计征。 行政管理部
门
5、个人所得税：财产转让所得，按20%的税率缴纳（对个人转让自用5年以上，并
物业管理企业
地税部门
5、个人所得税：企业职工工资薪金所得，按3%~45%的超额累进税率计算缴纳。
职工（企业扣缴） 2006.2
序号
环节
权利许可证、其他 有效证明
行政 管理部门
房地产行业各环节涉税图解表
涉及主要税费、税率
缴纳主体
征收部门
1
4、个人所得税：企业职工工资薪金所得，按5%~45%的超额累进税率计算缴纳。
开发企业
财政部门
地税部门 职工（企业扣缴）
1、项目立项备案 发改委 1、营业税：按工程结算收入的5%缴纳。
2、建设许可证
建设行政 2、城镇维护建设税：按建筑营业税税额的7%（5%、1%）缴纳。
建筑工程 承包企业
3、施工许可证
1、房产税：按房产（自建自用）计税余值的1.2%缴纳，按房屋（自建出租）出租 租金收入的12%缴纳。[注：企业自用住宅房产按政府规定租金标准出租给本企业职 工居住的，免征房产税。]
房地产开发全流程涉税简析
房地产开发全流程涉税简析我国现行的税种约18个，房地产行业就占了10个（9税1费）左右，尤其是其中的土地增值税，税率高达60%，而地产开发周期较长，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。
那么，今天就简析一下房地产整个开发流程中涉及的税收知识吧首先让我们有一个关于房地产整个开发流程的涉税框架图，然后再一一细说每一个税种。
一、印花税1.企业设立阶段。
企业需建立会计账簿，需要按照税法规定贴花。
根据目前最新的印花税规定，自2018年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税；2.企业拿地阶段。
须签订土地使用权出让或转让合同，税率为0.05%；3.企业开发建设阶段。
需要签订各类合同，如建筑安装工程承包合同、货物运输合同、建筑工程勘察设计合同等，不同合同对应的印花税税率不同；4.节税小提示。
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，购销合同的计税依据为合同上载明的“购销金额”：如果购销合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；如果购销合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；如果购销合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。
因此合同中订立的不含税价格可以少缴纳税款部分的印花税。
二、契税1.纳税义务人：获得土地使用权的一方；2.在企业设立阶段，若接受出资人以土地使用权出资，则获得投资的一方需要缴纳契税；3.在企业拿地之后，企业应缴纳的契税=土地出让价款*适用税率（一般适用税率为3%-5%）。
土地出让价款包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费。
4.小提示。
市政建设配套费是否作为契税缴纳依据，纳税人有不同的理解，而且各地在执行中也出现了不同的口径。
在实务过程中，须充分与主管税务机关进行沟通确认，进行合同条款设计。
房地产企业涉及的主要税种分析
房地产企业涉及的主要税种分析房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业相比，房地产行业的税负较重。
如表1所示：表1 房地产企业涉及的主要税种1.营业税所谓营业税，是指对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。
对于房地产开发商来说，项目建设阶段、房产销售阶段需要根据营业额缴纳营业税。
纳税人转让土地使用权或销售不动产时，要按照营业额和规定的税率计算应纳税额，计算公式如下：应纳税额＝营业额×税率纳税人转让土地使用权或者销售不动产时，如果采用的是预收款方式，其纳税义务发生的时间为收到预收款的当天。
纳税人转让、出租土地使用权时，应向土地所在地的主管税务机关申报纳税；纳税人销售、出租不动产时，应向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
2.土地增值税所谓土地增值税，是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。
土地增值税的计算公式为：应纳土地增值税＝土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率土地增值额＝转让房地产总收入－扣除项目金额其中，“转让房地产总收入”即为房地产企业转让房地产时取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
“扣除项目”分为开发房产之前取得的土地价值、开发房产项目需要发生的开发支出、开发费用，此外还包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
对于房地产行业来说，国家规定土地开发成本和购置土地费用两项合计可以加计扣除20%。
用转让房地产总收入减去扣除项目金额可以得出土地增值额，增值额占扣除项目金额的比例可以决定速算扣除率和适用的税率，如表2所示：表2 土地增值税税率表需要注意的是，国家规定，如果房地产开发商建造普通标准住宅出售时，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
由于房地产开发的周期较长，土地增值税的计算又比较烦琐，为了简化计算，有些地方税务局采取按期预征、汇算清缴的办法，即按当期取得的售房收入依照预征率计算征收，项目完工后清算，多退少补。
房地产企业涉税税种统计1
房地产企业涉税税种统计房地产企业主要涉及的通用税费有13项：1、印花税；2、营业税；3、增值税；4、土地增值税；5、房产税；6、城镇土地使用税；7、契税；8、耕地占用税；9、企业所得税；10、个人所得税；11、城市维护建设税；12、教育费附加；13、土地闲置税。
一、公司设立方面：1、印花税企业成立时主要涉及印花税：注册资金印花税，税率为注册资金的0.5‰，其他账簿及证件按件贴花，每件5元。
租赁合同印花税1‰二、土地使用方面：1、契税纳税人：在中国境内转移土地、房屋权属，承受单位或个人为契税纳税人。
税率：税率幅度为3%-5%，河南省契税实施办法规定发生土地使用权转移税率为4%。
2、耕地占用税纳税人：占用耕地建房或从事非农建设的单位或个人税率：采用地区差别定额税率，河南省每平方米平均税额22.5元。
3、城镇土地使用税纳税人：凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。
税率：实行分级幅度税率，每平方米土地年税额规定如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
河南省城镇土地使用税规定如下：郑州、洛阳市:1.5元至30元;开封、平顶山、安阳、新乡、焦作、南阳、商丘市:1.5元至28元;鹤壁、濮阳、许昌、漯河、三门峡、信阳、周口、驻马店、济源市:1.2元至24元;县级市:0.9元至18元;县城、建制镇、工矿区:0.6元至12元。
”注意：为避免对一块土地同时征收耕地占用税和城镇土地使用税，税法规定，凡是缴纳了收耕地占用税的，从批准之日起满1年后征收城镇土地使用税；征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税的，应从批准征用之次月起征收城镇土地使用税。
三、开发建设方面1、印花税纳税人：书立、领受、使用的应税经济凭证所征收的一种行为税税率：税目税率（税额）购销合同0.3‰ ；加工承揽合同0.5‰ 建设工程勘察、设计合同0.5‰ ；建筑、安装工程承包合同0.3‰ ；财产租赁合同1‰ ；货物运输合同0.5‰ ；仓储、保管合同1‰ ；借款合同0.05‰ ；财产保险合同1‰；技术合同0.3‰；产权转移书据0.5‰；营业帐簿记载资金的帐簿0.5‰，其他帐簿每件5元；权利、许可证照每件5元。
房地产开发工作综合流程图各阶段涉及的主要税种及征税方法
房地产开发工作步骤图各阶段包含关键税种及征税方法房地产行业会计核实不向商业企业那么琐碎，不过包含税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖税种除生产销售及修理修配行业缴纳流转税增值税外，基础包含了国家税法要求全部税种。
房地产开发企业从取得土地使用权起至开发销售完成期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额怎样进行核实做具体叙述。
一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把根据税法要求应由转让方负担营业税及附加、土地增值税等也要求对方负担。
（1）契税：是对在中国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋全部权单位和个人征收一个税。
契税按土地使用权、房屋全部权转移时成交价格为计税依据，基础税率为4%。
应纳税额=房地产成交价格或评定价格×税率（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举多种凭证所征收一个兼有行为性质凭证税。
分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=协议金额×0.05%注：印花税缴纳贯穿房地产行业各阶段，企业成立缴纳注册资税、土地取得时缴纳土地转让协议印花税，开发阶段缴纳各工程承包协议、广告协议印花税，和销售阶缴纳产权转移凭证印花税等。
二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每十二个月缴纳土地使用税。
土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权单位和个人以实际占用土地面积为计税依据，按要求税额征收一个税。
年应纳税额=土地使用面积×单位税额三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。
（1）营业税：在中国境内提供营业税条例要求劳务、转让无形资产或销售不动产单位和个人，为营业税纳税人。
销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取全部价款和价外费用×5%（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7%教育费附加=营业税额×3%（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入单位和个人征收一个税。
中国房地产业涉及税种税率一览表
中国房地产业涉及税种税率一览表长江，2010年 4月 19日(根据网络资料整理）房地产税收分为房地产取得、交易和保有三个环节设置，目前中国房地产税收体系中有逾十个相关税种，这些税种可分为以下两类：一类是直接针对房地产而设置的税种，具体包括房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税；另一类是与房地产交易有关的税种，具体包括营业税、所得税、印花税和城市维护建设费。
(一)房地产取得环节 (房地产一级市场 )税种设置与税负水平开发企业取得土地时支付的税金主要有契税(最高 5%)、耕地占用税 (定额征收 )；另需支付土地开发费等相关费用。
(二)房地产交易环节 (房地产二级市场 )税种设置与税负水平在房地产交易行为中，销售方涉及到营业税(5%)、城市维护建设税 ( 营业税的7%)、个人所得税 (20%)、土地增值税 (从 30%到 60%税率为四级累进税率 )、印花税 (0。
5 )以及教育费附加 (3%)共 6 个相关税费；购买方涉及到印花税、契税 (3%) 2 个税种。
以下是历年税收调整政策一览：2005 年《关于加强房地产税收管理的通知》，规定从 6 月 1 日后，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，应全额征收营业税；超过两年(含 2 年 )的符合当地普通住房标准的，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积等材料，向地税部门申请办理免征营业税手续。
2006 年 6 月 1 日后，个人将购买不足 5 年的住房进行销售的全额征收营业税，9 月起，国税总局加强了无偿赠与行为、受赠房屋销售、赠与行为后续管理的税收征管。
2008 年 11 月 1 日起，对个人首次购买90 平方米及以下普通住房的，契税税率下调至 1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
2008 年 12 月 17 日起，恢复购房超两年转让免营业税；取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。
房地产企业涉及的税费共有11种(11税1费)
房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。
费：教育费附加一、营业税1.转让不动产销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。
若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。
2.房屋租赁（出租）属于服务业一一租赁业3.房地产销售公司买断商品房出售超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业” 缴纳营业税4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人视同销售不动产5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为比照销售不动产征收营业税6.纳税人自建后销售房屋自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。
二、增值税销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。
三、土地增值税（一）一般规定1.出售一一征包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本③房地产开发费用④与转让房地产有关的税金⑤财政部规定的其他扣除项目对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目①房屋及建筑物的评估价格。
评估价格=重置成本价x成新度折扣率②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
③转让环节缴纳的税金。
2.房地产抵押（1）抵押期一一不征；（2）抵押期满偿还债务本息一一不征；（3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债一一征。
精心整理3.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；4.将开发的产品用于职工福利等房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
房地产企业涉税税费一览表
装营业税
市维护
设税
产，应按\"销售不动产\"税目征收营业税。
自己施工新建建筑物属于建筑劳务，应按\"建筑业\"征收
金等等。
实行四级超率累进税率
房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。
随营业税征收1%、5%、7%
让无形资产的转让额或者销售不动产的销售额，统算的预征0.5％；0.7%;1%
下列房产免纳房产税：
一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；
二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
四、个人所有非营业用的房产；
五、经财政部批准免税的其他房产大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制镇、工矿区0.2-4元
围墙，门等构建物须和房屋分开核算，以降低房产原值
房产税的
税率，依
照房产余
值计算缴
纳的，税
率为１．
２％；依
照房产租
金收入计
算缴纳
的，税率
为１２％。
房产税依照房产原值一次减除１０％至３
０％后的余值计算缴纳。
－应交营业税
附加
得收入凭据当天
税
应交税金账户－应交城建税。
整理房地产企业涉税一览表
的价值。
如果营业额中包含了这一部分价值的，就以投资入股，参与利润分配共同Array权出让同、土2）未竣工结算的预征 2%4% 6%转让合同签订后7日内企业所得税从事房地产开发业务的企业按照规定区分内、外企业分别缴纳企业所得税或外商投资企业和外国企业所得税。
计税依据为应纳税所得额随营业税征收1%、5%、7%值税土地增值税城市维护建设税城镇土地使用税销售阶段 对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
1.以转让房地产取得的增值额为征税对象 2.征税面比较广3.采用扣除法和评估法计算增值额4.实行超率累进税率 5.实行按次征收，纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。
1.内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。
除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。
2.在征税范围内单独建造地下建筑用地，按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。
预征率为：东部地区省份不得低于2% ，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
大城市每平方米1.5-30元;中等城市每平方米1.2-24元;小城市每平方米0.9-18元;县城、建制镇、工矿区0.6-12元3。
无偿赠与的，为不动产所有权当天4。
共同建造并按一定方式分配的，为不动产分配当天用得减免城镇土地使用税。
2.不通过应交税金结算，直接记入资产成本地税地税税金及附加国税所得税税金及附加应交税金账户－应交城建税税金及附加应交税金账户－应交城镇土地使用税地税税。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
3--5%
25%
超额累进税率
0.012
0.05
6
印花税
应纳税额=计税金 额×税率,应纳税 额=凭证数量×单 位税额。 四级超率累进税率 （比例税率） 定额税率（每平方 米） 西安2.4元/ 平方米 依所在地区分别适 用7%、5%、1%征城 市建设维护税，西 安7%
0.03
7
土地增值税
增值额为房地产开发企业转让房地 以土地和地上建筑物为征税对 应纳税额＝∑（增值 产所取得收入减除规定扣除项目金 象 额×适用税率） 额后的余额 年应纳税额=∑(各级 土地面积×相应税额)
房地产开发企业税种一览表
序号 1 税种 征税对象 计税依据
2012-04-02 10:36:29
计算方法 税率
契税
2
企业所得税
3
个人所得税
4
房产税
5
营业税
计税依据主要是成交价格、核定价 以转移土地、房屋使用权的行 格、交换价格差额和“补缴的土地 应纳税额=计税依据× 为为征税对象。 使用权出 让费用或者土地收益” 税率 等。 应纳税额=（全部应税 生产、经营所得和其他所得交 计税依据为应纳税所得额 收入-准予扣除项目） 纳企业所得税。 ×适用税率。 对个人的劳务和非劳务所得征 收的一种税，房地产业所涉及 应纳税额=应纳税所得额×适用税 其适用3%-45%的超额 最多的是“工资、薪金”所得 率-速算扣除数。 累进税率 。 年应纳税额=房产原值 以房屋为征税对象 房屋计税价值或房产的出租收入 (评估值)×(1-30%)× 1.2%。 单位销售或转让其购置的房屋 或受让的土地使用权，以其全 为纳税人向对方收取的全部价款和 部收入减去房屋或土地使用权 价外费用，房地产开发企业销售房 营业额×适用税率 的购置或受让原价后的余额为 屋以营业额为计税依据 营业额 房地产开发企业销售商品房， 与卖房人签订购房合同、产权 分为从价计税和从量计税两种 转移书据、营业帐簿、权利许 可证照等应税凭证文件为对象 分为从价计税和从量 计税两种
9
缴税时间
纳税义务开始日为为纳税人签订土地、房屋 权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他 具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当 天。纳税义务发生10日内缴纳。 季后15日内
次月15日
将原有房产用于生产经营，从生产经营之月 起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。
次月15日
应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花
次月15日 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的， 应由受让方从合同约定交付土地时间的次月 起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土 地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴 纳城镇土地使用税。 次月15日
次月15日
企业所得税；7.个人所得税。 个人所得税；7.交易手续费。
8
城镇土地使用 以土地为征税对象 税
实际占用的土地面积
9 10
城市维护建设 计税依据为纳税人实际缴纳的营业 城市维护建设税随营业税征收 营业税额×适用税率 税 税
教育费附加 教育费附加随营业税征收 以营业税等流转税为计税依据 营业税额×适用税率
1.购置房地产要缴纳的税费：1. 契税；2.印花税；3.交易手续费。 2.持有房地产要缴纳的税费：1.房产税；2.城镇土地使用税；3.营业税；4.城市维护建设税和教育费附加；5.印花税；6.企业所得税；7.个人所得税。 3.出售房地产应缴纳的税费：1.营业税；2.城市维护建设税和教育费附加；3.土地增值税；4.印花税；5.企业所得税；6.个人所得税；7.交易手续费。