营改增实务“不动产经营租赁服务”

不动产经营租赁服务”专题知识

一、财税【2016】36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1中关于销售服务、无形资产、不动产注释对租赁服务税目是这样规定的：二、税率

国家税务总局公告【2016】16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》规定

1、一般纳税人

(更新一)

一般计税办法税率10%

简易计税办法征收率5%

2、小规模纳税人

简易计税方法 5%

纳税人（除其他个人）提供不动产经营租赁服务，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，

向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税 .

（1）其他个人出租不动产均由所在地地税部门负责征收。

（2）除其他个人外的纳税人通过《增值税预缴税款表》在不动产所在地国税部门预缴异地出租税款，并在不动产所在地国税部门代开增值税专用发票。"

（3）纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。

三、纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用？财税【2016】 47号规定1：

纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

规定2：

（简易计税+差额扣除）纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

区分：转让土地使用权——销售无形资产（自然资源使用权）

规定3：

（简易计税）一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

四、 出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等是否属于出租不动产范围？

不动产范围，按照36号文所附的税目注释执行。出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等，按照出租不动产处理。

PS:车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）按照不动产租赁服务缴纳增值税。

五、对于在4月30日前“租入”不动产开展转租业务的、“取得政府部门特许”开展公共道路停车业务的，是否属于“取得”，适用简易计税办法？

国家税务总局公告【2016】16号明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 这里的取得，包含“租入”“取得政府部门特许”的各种形式取得。

六、房地产开发企业将自行开发的房产用于出租，总局已经明确属于自建取得，其取得时间如何确定？

房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，取得时间的确定按照房地产老项目的界定标准判断，即《建筑工程施工许可证》或合同注明的开工日期。