营改增实务“不动产经营租赁服务”
营改增讲解不动产经营租赁服务
营改增讲解生活服务篇——不动产经营租赁服务（不含其他个人出租）一、纳税人自 2016年5月1日起，在中华人民共和国境内提供不动产经营租赁服务的单位和个人，为增值税纳税人。
注释：纳税人以经营租赁的方式出租其取得的不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
二、纳税人分类增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
纳税人年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过500万元的为一般纳税人，未超过500万元的为小规模纳税人。
注释：年应税销售额超过500万元的小规模纳税人，应向主管税务机关申请登记为一般纳税人，未超过500万元的为小规模纳税人，如果会计核算健全，也能够申请登记成为一般纳税人, 但一经登记为一般纳税人，不得转为小规模纳税人。
三、税率和征收率一般纳税人提供不动产经营租赁服务，税率为11%;符合政策规定的，按照5%征收率征收。
小规模纳税人提供不动产经营租赁服务，征收率为5%。
注释：一般纳税人出租4月30日后取得的不动产，按照11%适用税率计算应纳税额;出租4月30日前取得的不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。
四、计税方法(一)基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
(二)一般计税方法的应纳税额一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。
应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷(1+税率)例：某一般纳税人将其2016年5月4日取得的写字楼对外出租，7月取得房租111万元(含税)，购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的销售额为10万元，税额为1.7万元。
营改增后不动产出租的财税处理
２ ． 作 为 存货 的房 地产 ， 是 指房 地 产开 发 企 业销 售 的或 为 销 售 而 正在 开 发 的 商 品房 和 土地 。这 部 分房 地 产 属 于房 地 产 开发企 业 的存货 。
约定 ， 甲公 司将上 述 写字 楼 整体 出租 给 乙公 司 ， 租期为３ 年，
不含税 年 租金 为 ２ ０ ０ ０ 万元 ， 从２ ０ １ ６ 年起 每 年年末 支 付 。 ２ ０ １ ５ 年１ ２ 月３ １ 日为租赁期开始 日。写字楼和土地使用权的
不 出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。例 摊销 。假 如其 出租 的不 动产 与其 机构 所 在地 在 同一 县 的 ， 需要 预缴 增值 税 ， 直接 在机 构所 在 地 申报缴 纳 。有 关 资料 如 如， 企业发生转产或厂址搬迁， 部分土地使用权停止 自用 ， 管 理层决 定 继续 持有 这部 分 土地 使用 权 ， 待其 增值 后转 让 以赚 取增值 收益 ， 则 属于投 资性 房地产 ， ３ ． 已 出租 的建 筑 物 ， 是 指 企业 拥 有 产权 并 以经 营 租 赁方
．
．
．
使用权 。例如 ， 甲公 司以拍卖方式在土地交易市
场取 得 一 宗 土 地使 用 权 ， 使用年限为５ ０ 年， 甲公
其他个 人
出租非住房 出租住房
以取得的全部价款和 价外费用为销售额
５ ％ ５ ％减按 １
．
５ ％
司将该 土地使用权 以经营租赁方式出租给乙公 司， 则土地使
所从 事 的 一 种 经 营性 活 动 （ 收 到 其 他 与 经 营 活 动有 关 的 现
根据《 纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理
出租 不动 产营 改增主 要政 策如下 表 ：
营改增不动产租赁行业问题解答
营改增不动产租赁行业问题解答一、不动产租赁1、什么是不动产租赁答：不动产租赁服务，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
2、哪些属于不动产答：不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
3、不动产租赁的税率是多少答：一般纳税人出租不动产适用税率为11%，小规模纳税人出租不动产征收率为5%.二、外出经营1.纳税人出租在外地的不动产，是否需要申请《外出经营活动管理证明》（以下简称外管证）答：营改增试点后，纳税人出租其位于外县（市）（不含设区市的区）的不动产，需向其机构所在地的主管国税部门申请开具《外出经营活动税收管理证明》。
2.办理外管证需要提供哪些资料答：应提供以下资料：（1）税务登记证副本或载有统一社会信用代码的工商营业执照。
（2）外出经营活动情况说明。
（3）外出经营合同原件及复印件。
3. 外管证是否需要在不动产所在地进行报验登记答：纳税人跨县（市）提供不动产租赁服务，应提供其机构所在地的主管国税部门开具的外管证到不动产所在地主管国税部门进行报验登记。
4.办理报验登记需要提供哪些资料答：办理报验登记需要提供的资料：（1）税务登记证副本或载有统一社会信用代码的工商营业执照。
（2）《外出经营活动税收管理证明》。
（3）外出经营合同原件及复印件。
三、申请简易征收1、一般纳税人出租不动产哪些情况下可以申请简易征收答：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可申请采用简易办法按5%的征收率计算缴纳增值税。
2、2016年4月30日前取得不动产的，取得的方式有哪些答：取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建、内部划拨、承租以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
“营改增”后以经营租赁方式出租不动产的会计核算
【 财务会计 】
“ 营改增＂ 后 以经 营租 赁 方 式 出租不 动产 的会 计 核 算
王 新 玲
（ 山西财 贸职业技术学 院 ， 山西 太原 ０ ３ ０ ０ ３ １ ）
摘 要 ：自２ ０ １ ６年 ５月 １日财政 部 、 国 家税 务 总局将 不动 产 纳入抵 扣 范 围， 不 动产租 赁服 务行
２ ０ １ ６年 ８月
山西财 政税 务专 科学 校学 报
Ｊ ｏ ｕ ｍＭ ｏ ｆ Ｓ ｈ ａ ｎ ｘ ｉ Ｆ ｉ ｎ ａ ｎ ｃ ｅ＆ Ｔ ａ ｘ ．ｉ ｏ ｎ Ｃ ｏ ｌ ｌ ｅ ｇ ｅ
Ａｕ ｇ． ２ ０１ ６ Ｖ０ １ ． １ ８ Ｎｏ ． ４
第 ｌ ８卷
第 ４期
期 末无 残值 。 甲 乙双 方 签 订经 营租 赁 合 同 ， 租期 ３
一
般 纳税人 以经营 租赁方 式 出租其 取 得 的不 动
产， 取 得 的不 动产包 括 以各 种 形 式 取 得不 动 产 的所
有权 ， 如直 接购 买 、 接 受 捐赠 、 接受 投资 人股 、 自建 以
收 稿 日期 ： ２ ０ １ ６— ０ ７—１ １
财 政部 、 国 家税 务 总 局 发 出通 知 ， 自２ ０ １ ６年 ５
及 抵债 等形 式取 得 的不动 产 。 （ 一） 纳税人 适 用 简易计税 方 法
一
月 １日起 ， 第一 是将 房地 产业 、 建筑 业 、 金融 服务 业 、 生 活 服务业 等行 业纳 入 “ 营 改增 ” 体系 ； 第 二是 将 不
“ 应 交 税费— — 未交 增 值 税 （ 简 易计 税 ） ” 账 户 中反 映 。（ １ ） 不 动 产 所 在 地 与 机 构 所 在 地 不 在 同 一 县 （ 市、 区） 的， 纳 税 人 应 在 不 动 产 所 在 地 主 管 国税 机 关按照 ５ ％ 的征 收 率 预 缴 税 款 ， 再 向机 构 所 在 地 主
营改增之不动产经营租赁(简易计税方法)
不动产租赁纳税申报示例不动产租赁--经营租赁老项目—简易计税方法（一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产）案例一：某一般纳税人，机构所在地为市庐阳区，将其2016年2月5日取得的位于肥东县的写字楼对外出租，7月取得房租105万元。
购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的金额为10万元，税额为1.7万元相关政策：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
该案例中纳税人于2016年2月5日取得写字楼，适用于5%的征收率，且用于简易计税项目的进项税额不得抵扣。
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
该纳税人机构所在地与不动产所在地不在同一县（市、区），应该在肥东县进行预缴。
纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。
该纳税人2016年7月取得租金，应该于8月申报期在肥东县国家税务局预缴税款：预缴税额=105÷（1+5%）×5%=5万元向市庐阳区国家税务局进行纳税申报时，应纳税额计算：应纳税额=105÷（1+5%）×5%-5万元（已在肥东预缴税额）=0元报表填写：（一）纳税人在不动产所在地预缴时一般纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产时，应填写《增值税预缴税款表》，在肥东县进行预缴税款。
纳税人在“预征项目和栏次”部分的第3栏“出租不动产”行次填写相关信息：1．第1列“销售额”：填写纳税人跨县（市）提供建筑服务取得的全部价款和价外费用(含税)。
在此案例中该纳税人于7月取得租金为105万，因此第1列“销售额”应为105万；2．第2列“扣除金额”无需填写；3．本例中该纳税人应按照5%的预征率，因此第3列“预征率”填写为5%。
营改增出租不动产租金的涉税处理要点
营改增出租不动产租金的涉税处理要点要点一：预收租金能否按月分摊计税？《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
因此，预收租金不能按月分摊计税，应当在收到租金的当月全额计入销售总额。
但是，“其他个人”例外。
其他个人，指个体工商户之外的个人。
《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
要点二：在哪缴？缴多少？根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的规定，区分以下三种情况：1.一般纳税人一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法；出租2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法。
①不动产所在地与机构所在地在同一县的，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
简易计税方法：应纳税款＝含税销售额÷×5%；一般计税方法：应纳税款＝销项税额[含税销售额÷×11%]－进项税额。
②不动产所在地与机构所在地不在同一县的。
步骤一：先向不动产所在地主管国税机关预缴税款，填写《增值税预缴税款表》。
简易计税方法：预缴税款＝含税销售额÷×5%；一般计税方法：预缴税款＝含税销售额÷×3%。
步骤二：再向机构所在地主管国税机关申报纳税。
简易计税方法：预缴税款＝应纳税款，一般不需补缴税款，只需填申报表；一般计税方法：预缴率3%，税率11%，需补税款；补税款＝销项税额－进项税额－预缴税款。
2.小规模纳税人①不动产所在地与机构所在地在同一县的，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
个体工商户出租住房：应纳税款＝含税销售额÷×%；其他出租不动产情况：应纳税款＝含税销售额÷×5%。
营改增之不动产经营租赁(简易计税方法)
营改增之不动产经营租赁(简易计税方法)不动产租赁纳税申报示例不动产租赁--经营租赁老项目—简易计税方法（一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产）案例一：某一般纳税人，机构所在地为合肥市庐阳区，将其2016年2月5日取得的位于肥东县的写字楼对外出租，7月取得房租105万元。
购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的金额为10万元，税额为1.7万元相关政策：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
该案例中纳税人于2016年2月5日取得写字楼，适用于5%的征收率，且用于简易计税项目的进项税额不得抵扣。
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
该纳税人机构所在地与不动产所在地不在同一县（市、区），应该在肥东县进行预缴。
纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。
该纳税人2016年7月取得租金，应该于8月申报期内在肥东县国家税务局预缴税款：预缴税额=105÷（1+5%）×5%=5万元向合肥市庐阳区国家税务局进行纳税申报时，应纳税额计算：应纳税额=105÷（1+5%）×5%-5万元（已在肥东预缴税额）=0元报表填写：（一）纳税人在不动产所在地预缴时一般纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产时，应填写《增值税预缴税款表》，在肥东县进行预缴税款。
纳税人在“预征项目和栏次”部分的第3栏“出租不动产”行次填写相关信息：1．第1列“销售额”：填写纳税人跨县（市）提供建筑服务取得的全部价款和价外费用(含税)。
在此案例中该纳税人于7月取得租金为105万，因此第1列“销售额”应为105万；2．第2列“扣除金额”无需填写；3．本例中该纳税人应按照5%的预征率，因此第3列“预征率”填写为5%。
营改增后不动产经营租赁涉税实务探讨——以X科研事业单位为例
推荐RECOMMEND14营改增后不动产经营租赁涉税实务探讨——以X 科研事业单位为例文/谢萌摘要：本文以X 科研事业单位为例，分析营改增后不动产经营租赁简易计税方法下的税负情况，对不动产经营租赁纳税地点及预缴税款，房产税、城镇土地使用税纳税期限等税收征管问题进行探讨。
关键词：不动产租赁营改增；税收征管财政部、国家税务总局2016年3月23日联合发布了财税〔2016〕36号文----《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》。
这一营业税改增值税(以下简称“营改增”)纲领性文件的发布标志着从2016年5月1日起国内所有行业都进入营改增试点阶段。
至2017年1月初，国家税务总局陆续出台了15个补丁文件、19个配套文件，发布若干访谈答疑，涉及不动产经营租赁业务的有8个文件。
在此期间，X 科研事业单位(以下简称“X 单位”)不动产经营租赁涉税实务中遇到的问题，折射出当前营改增试点后税收征管上的不足，本文主要在分析X 单位税负变化的前提下对其进行深入探讨。
一、Ｘ单位基本情况X 单位为一般纳税人。
由于历史、搬迁、业务、发展等多种原因，存在跨区、县、市，甚至跨省的不动产经营出租，租户有100多家，每月均取得不动产经营租赁收入；出租的不动产均为2016年4月30日前取得；内部控制流程规定每月5号前完成纳税申报。
二、Ｘ单位不动产经营租赁税负分析(一)税目、税率分析营改增试点通知规定，不动产经营租赁业务属于销售服务中的不动产租赁服务，采用一般计税方法，适用11%的税率；出租2016年4月30日前取得的不动产可以采用简易计税方法，适用5%的征收率。
(二)适用简易征收率税负分析将不动产经营租赁业务应缴各种税费，按是否受营改增价税分离的影响，使得计征依据发生变化的，区分为变动税费和固定税费。
营改增前后计征依据无变化，税额不变的城镇土地使用税和印花税为固定税费，其他为变动税费。
以1,000万元不动产经营租赁合同为例，不考虑进项税额，设定附加税费含城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，并设定城市维护建设税适用7%税率；设定不动产经营租赁业务成本费用无变化，企业所得税税率为25%。
营改增之不动产融资租赁(简易计税方法)
不动产租赁纳税申报示例不动产租赁—融资租赁一、简易计税方法（一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同）案例: A公司与B公司于2015年2月签订了一个不动产融资租赁合同，合同约定A公司按照B公司的要求购入价值1200万元的不动产，并将其出租给B公司，租期10年，每月固定收取租金12万元，其中本金10万元，利息及价外费用2万元。
A公司用于购买不动产的1200万元是向银行借款取得，借款期限为8年，每月需向银行支付借款利息0.5万元。
当期购买办公用品取得增值税专用发票金额10万元，税额1.7万元。
A公司为增值税一般纳税人且符合差额征税条件。
计算2016年7月所属期应缴纳增值税税款。
相关政策：一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可以选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
不能抵扣取得的进项税额。
不动产融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。
即出租人根据承租人所要求的条件购入不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。
不论出租人是否将租赁不动产销售给承租人，均属于不动产融资租赁。
经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。
在本例中，因为A公司符合差额征税的条件，因此可以扣除对外支付银行贷款利息后计算缴纳增值税。
不含税销售额＝（120000-5000）÷（1+5%）＝109523.81元，应纳税额=109523.81×5%=5476.19元1.该纳税人向银行支付借款利息5000元，进行差额征税扣除，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（三）第5行“5%征收率的项目”中的第3列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期发生额”栏次，第4列“本期应扣除金额”及第5列“本期实际扣金额”2、.企业以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税专用发票，则增值税发票开票金额＝120000÷（1+5%）＝114285.71元，税额=114285.71×5%=5714.29元。
营改增后不动产经营租赁应如何节税
营改增后不动产经营租赁应如何节税营改增是指将增值税（简称“营业税”）改为增值税（简称“增值税”）的一项税制政策。
在营改增之前，在不动产经营租赁上征收的是营业税，而在营改增后，将改为征收增值税。
在不动产经营租赁方面，如何节税主要有以下几个方面的措施和方法：1.按照增值税一般纳税人的规定报税：按照一般纳税人的方式纳税，可以享受进项税额的抵扣，从而减少纳税金额。
一般纳税人需要按照规定进行会计核算，并及时填报纳税申报表。
2.合理安排租金活动的时间和周期：可以通过合理安排合同的签订时间和租金的支付周期等方式来优化纳税情况。
例如，将租金的支付时间推后到下一年，可以将纳税时间推迟到下一年，从而推迟纳税款项。
3.合理利用政策优惠：根据国家相关政策的规定，可以合理利用相关优惠政策来降低纳税负担。
例如，对于一些特定类型的房屋租赁，政府可能会给予一定的税收减免或免征政策。
租赁方可以根据相关政策规定来享受这些优惠。
4.合理运用增值税发票管理：增值税发票作为纳税凭证，可以用于抵扣进项税额。
在不动产租赁中，房地产开发商可以将出租的不动产作为进项纳税抵扣。
在纳税申报时，租赁方需要积极与开发商沟通，获取增值税专用发票，以便抵扣相应的进项税额。
5.引进税务专业人士进行税务规划：对于大型不动产经营租赁企业，可以聘请税务专业人士进行企业税务规划，通过合理的税务筹划来降低税负，提高企业的效益。
这些专业人士可以根据企业的实际情况和国家税收政策来给予相关建议和指导。
总的来说，不动产经营租赁企业在遵守税法的前提下，可以通过合理的税务筹划和优化来降低纳税负担。
但需要强调的是，遵守法律法规和税收政策是企业的基本责任和义务，减税的前提是依法纳税。
如果企业违反相关法律法规，并进行不正当的税务规避行为，可能面临罚款、处罚以及诉讼等风险。
因此，企业在进行税务规划和优化时需要慎重，确保合法合规。
营改增后,出租不动产如何缴税[纳税筹划实务精品文档]
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会计实务类价值文档首发！营改增后，出租不动产如何缴税[纳税筹划实务精品文档]要点一：预收租金能否按月(季度)分摊计税?《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
因此，预收租金不能按月(季度)分摊计税，应当在收到租金的当月(季度)全额计入销售总额。
但是，其他个人例外。
其他个人，指个体工商户之外的个人。
《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
要点二：在哪缴?缴多少?根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号)的规定，区分以下三种情况：1.一般纳税人一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法;出租2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法。
①不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
简易计税方法：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%;一般计税方法：应纳税款=销项税额[含税销售额÷(1+11%)×11%]-进项税额。
②不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的。
步骤一：先向不动产所在地主管国税机关预缴税款，填写《增值税预缴税款表》。
简易计税方法：预缴税款=含税销售额。
“营改增”后,出租不动产如何操作
“营改增”以后，出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，且计征房产税的租金收入不含增值税
(一)政策学习
1.国家税务总局公告2016年第16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第三条：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
2.财税（2016）36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》其《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第十八条：一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
3.财税（2016）43号《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》第二条：房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
(二)结合实务
1.管桩公司出租给物流公司、外单位及员工宿舍等可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额，如选择一般计税方法，则按照11%计算应纳税额，出租给物流公司的不动产选择简易计税方法，可以开具增值税专用发票，物流公司抵扣进项税额。
2.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，一经选择简易计税方法，36个月内不得变更，意味着未来36个月内该出租不动产发生的修缮、装饰等进项税不可抵扣，各公司结合房产的新旧程度、用途计划等因素充分考虑一般计税方法和简易计税方法的可行性，慎重选择。
3.公司出租不动产按照从租计征房产税的，计征房产税税基不含增值税。
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“营改增”对不动产经营租赁会计处理及报表的影响分析
“营改增”对不动产经营租赁会计处理及报表的影响分析作者：黄丽芳，徐舒铭，邢宝玲来源：《中国乡镇企业会计》 2016年第8期黄丽芳，徐舒铭，邢宝玲摘要：随着（财税〔2016〕36号的出台，关于不动产经营租赁的营改增相关内容从此以正式文件形式出现在公众视野。
不动产经营租赁的营改增到底在哪些方面发生变化，对会计处理会产生什么影响，进而是如何影响财务报表？本文立足于法规和案例，将对一般纳税人的不动产经营租赁营改增带来的变化以及影响进行一一说明和探讨。
关键词：不动产经营租赁；营改增；会计处理报表影响在我国，除了少数自有经营用房比较充裕的企业，大部分企业在日常经营活动中都会租赁房产，租金肯定是一笔不小的开支。
以某大型房地产企业为例，2011—2015年其租金收入占营业收人的比重从29%升至32%；而对于中小企业，这个比例可能会更高。
随着2016 年营改增的全面推行，2016 年5 月1 日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
而投资性房地产方面国家税务局并没有具体规定。
但湖北省国务院局明确投资性房地产的不动产或在建工程，其进项税额可以一次性全额抵扣。
这对于不动产经营租赁行业而言是个大好的消息。
一、“营改增”后不动产经营租赁纳税政策的变化（一）税率的变化在“营改增”之前，一般纳税人出租不动产按“服务业———租赁业”缴纳营业税，适用税率为5%。
“营改增”之后，改为缴纳增值税，一般纳税人出租其在2016 年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；出租2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，税率为11%。
（二）纳税地点的变化“营改增”前，无论不动产所在地与机构所在地是否相同，纳税人应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
财税实务“营改增”后其他个人出租不动产三问
财税实务“营改增”后其他个人出租不动产三问问：2016年5月1日以后，其他个人出租不动产应缴纳的增值税如何计算和办理纳税申报？答：根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第16号）第四条（二）和第八条规定，其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：其他个人（不含个体工商户）出租其取得的不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%其他个人（不含个体工商户）出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%上述其他个人出租不动产，应向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
问：其他个人采取预收款形式出租不动产，一次性预收多月租金，如何判断是否可以享受小微企业免征增值税优惠政策？答：根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第六条（四）规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
问：2016年5月1日以后，自然人出租其取得的不动产，应向国税机关，还是地税机关申请代开发票？答：根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第16号）、《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》（国家税务总局公告2016年第19号）规定，其他个人出租不动产的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。
营改增后租赁不动产税率
营改增后租赁不动产税率自2012年部分省、市陆续推行“营改增”以来，许多纳税人和税务人员，对程租、期租、湿租、光租和干租五种租赁方式涉及的税收政策搞不清楚。
下面店铺就为大家解开营改增后租赁不动产税率，希望能帮到你。
营改增后租赁不动产税率营改增以后不动产租赁的税率是11%。
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)：不动产租赁一般纳税人(年应交纳增值税服务达到500万元〈含500万〉)适用]。
小规模纳税人则适用3%的征收率。
附件1.《营业税改征增值税试点实施办法》：第十五条增值税税率：(一)纳税人发生应税行为，除本条第(二)项、第(三)项、第(四)项规定外，税率为6%。
(二)提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。
(三)提供有形动产租赁服务，税率为17%。
(四)境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。
具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。
第十六条增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
营改增后的五种租赁方式按“交通运输业”缴增值税的税目现行税法规定，按“交通运输业”缴纳增值税的税目，主要包括程租、期租和湿租。
程租。
《财政部、国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2011〕111号)规定，程租业务，指远洋运输企业为租船人完成某一特定航次的运输任务并收取租赁费的业务。
它属于“营改增”的“交通运输业——水路运输服务”范畴。
单位和个人从事程租业务，属于一般纳税人的，按照11%的税率缴纳增值税;属于小规模纳税人的，按照3%的征收率缴纳增值税。
例如：甲远洋运输公司系增值税一般纳税人，位于“营改增”范围内的地区。
2013年3月，该公司为某承租人完成一项特殊的运输任务，当月共取得该项租赁业务收入价税合计555万元，当月还发生允许抵扣的燃料、零配件等外购货物进项税额10万元。
物业管理、不动产经营租赁有关税收政策解读
新增营改增 品目名称
税率
征收率
注释
7310 企业管理服务
7681
企业管理服务
0.060000
0.030000
企业管理服务，是指提 供总部管理、投资与资 产管理、市场管理、物 业管理、日常综合管理
等服务的业务活动。
7050租赁业764不动产经营租 赁（2）
0.110000
0.050000
不动产经营租赁，是 指在约定时间内将不动 产转让他人使用且租赁 物所有权不变更的业务
增值税小规模纳税人偶然发生的转让不动产的销售 额，不计入应税行为年应税销售额。
（3）简易征收的规定：简易计税方法的应纳税额， 是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不 得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
应纳税额=销售额×征收率 简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人 采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公 式计算销售额： 销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）
方法2：进项3%不抵扣，申报时以扣除其对 外支付的自来水水费后的余额为销售额，按简易 计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。（国 家税务总局公告 2016年第54号）
如果是增值税小规模纳税人 均按3%税率征收增值税。 发票上品名：转售水费；转售电费；转售燃( 煤)气费。申报时均按“商业零售”税目进行纳税 申报。
2016年5月1日，在全国范围内全面推开了营改 增扩围的试点，主要文件：《财税（2016）36号 》。本次营改增试点基本内容是实现“双扩”：1. 范围全覆盖，这次将建筑业、房地产业、金融业、 生活服务业等全部纳入试点范围，实现增值税对货 物和服务的全覆盖； 2.不动产纳入抵扣范围，全面 实现向消费型增值税的转型。
纳税人提供的适用简易计税方法计税的应税服务 ，因服务中止或者折让而退还给接受方的销售额， 应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有 余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣 减。
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不动产经营租赁服务”专题知识
一、财税【2016】36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1中关于销售服务、无形资产、不动产注释对租赁服务税目是这样规定的：二、税率
国家税务总局公告【2016】16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》规定
1、一般纳税人
(更新一)
一般计税办法税率10%
简易计税办法征收率5%
2、小规模纳税人
简易计税方法 5%
纳税人（除其他个人）提供不动产经营租赁服务，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，
向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税 .
（1）其他个人出租不动产均由所在地地税部门负责征收。
（2）除其他个人外的纳税人通过《增值税预缴税款表》在不动产所在地国税部门预缴异地出租税款，并在不动产所在地国税部门代开增值税专用发票。
"
（3）纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。
三、纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用？财税【2016】 47号规定1：
纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
规定2：
（简易计税+差额扣除）纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
区分：转让土地使用权——销售无形资产（自然资源使用权）
规定3：
（简易计税）一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
四、 出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等是否属于出租不动产范围？
不动产范围，按照36号文所附的税目注释执行。
出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等，按照出租不动产处理。
PS:车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）按照不动产租赁服务缴纳增值税。
五、对于在4月30日前“租入”不动产开展转租业务的、“取得政府部门特许”开展公共道路停车业务的，是否属于“取得”，适用简易计税办法？
国家税务总局公告【2016】16号明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
这里的取得，包含“租入”“取得政府部门特许”的各种形式取得。
六、房地产开发企业将自行开发的房产用于出租，总局已经明确属于自建取得，其取得时间如何确定？
房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，取得时间的确定按照房地产老项目的界定标准判断，即《建筑工程施工许可证》或合同注明的开工日期。