营改增之企业销售不动产适用一般计税方法(DOC)
营改增一般计税方法和简易计税方法
营改增一般计税方法和简易计税方法总结(结合财会[2012]13号进行专项解读)营业税改增值税对增值税计税方法的规定，引入了“一般计税方法”和“简易计税方法”这样新的表述，文字更规范：1、一般情况下，一般纳税人适用一般计税方法，即按照销项税额减去进项税额的差额作为应纳税额。
小规模纳税人适用简易计税方法，即按照销售额与征收率的乘积作为应纳税额。
2、一般纳税人部分特定项目可以选择简易计税方法来计算征收增值税。
特定项目是指：一般纳税人提供的公共交通运输服务（包括轮客渡、公交客运、轨道交通、出租车）。
相关计税方法可参考小规模纳税人。
本文主要总结试点一般纳税人在一般计税方法下销项税额、进项税额、营改增抵减的销项税额如何确定和计算，及试点小规模纳税人的应交增值税额如何确定和计算。
注：1.增值税差额征税：是指试点地区提供营业税改征增值税应税服务的纳税人，按照国家有关营业税差额征税的政策规定，以取得的全部价款和价外费用扣除支付给规定范围纳税人的规定项目价款后的不含税余额为销售额（以下称计税销售额）的征税方法。
（本概念供参考）2.营改增应税劳务及增值税税率：①提供有形动产租赁（17%）、②提供交通运输业（11%）、③提供其他部分现代服务业（6%）：研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务、④财政部和国家税务总局规定的应税服务（0%）3. 目前按照国家有关营业税政策规定，允许差额征收增值税的应税服务包括以下六类：①有形动产融资租赁、②交通运输业服务、③试点物流承揽的仓储业务、④勘察设计单位承担的勘察设计劳务、⑤展览业和代理等。
具体如下：Ⅰ.交通运输服务⑴《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令540号）第五条第（一）项规定，即：纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额。
⑵《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第（十六）项规定：经地方税务机关批准使用运输企业发票，按“交通运输业”税目征收营业税的单位将承担的运输业务分给其他运输企业并由其统一收取价款的，以其取得的全部收入减去支付给其他运输企业的运费后的余额为营业额。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定自2016年5月1日起，中国全面实施了营业税改征增值税（营改增）的税收改革。
这一重大政策调整，对各行各业都产生了深远影响。
对于涉及房屋不动产交易的纳税人来说，了解和掌握营改增后的增值税新规定至关重要。
本文将对此进行详细解析。
在营改增后，房屋不动产的转让交易的增值税纳税义务人为转让方，即出售房屋的不动产所有人。
增值税的征税范围包括所有的商品和服务。
在房屋不动产转让中，主要包括不动产的出售、出租、抵押等交易行为。
营改增后，房屋不动产转让的税率定为11%。
但是，如果纳税人转让的是2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
为促进营改增的顺利实施，国家对一些行业和项目给予了税收优惠政策。
在房屋不动产转让领域，对于个人销售或购买住房，以及住房租赁企业出租住房等特定项目，都设有相应的税收优惠政策。
营改增后，税务机关对房屋不动产转让征收管理的方式也进行了调整和完善。
纳税人应当按照相关规定及时办理税务登记，并按期进行纳税申报和缴纳税款。
同时，税务机关也加强了对虚假申报、偷逃税等违法行为的打击力度。
营改增后，对于房屋不动产转让交易，纳税人应当按规定开具增值税发票。
购方需凭增值税发票进行进项抵扣。
如发生发票遗失等情况，纳税人需及时向税务机关报备并公示。
为保障营改增政策的顺利实施和纳税人的合法权益，税务机关提供了全方位的纳税服务与咨询。
纳税人可通过办税服务厅、网上办税平台、咨询等方式进行业务咨询和办理。
税务机关也积极开展各类培训活动，帮助纳税人了解和掌握新的税收政策。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定对纳税人的权利和义务产生了重大影响。
作为纳税人，我们应积极学习和了解相关政策规定，确保在合法合规的前提下进行房屋不动产转让交易。
税务机关也应继续优化政策实施和征管服务，为纳税人提供更加便捷、高效的办税体验。
自2016年中国全面实施营改增以来，中国的税收制度发生了巨大的变化。
小规模纳税人转为一般纳税人销售不动产应如何计税
小规模纳税人转为一般纳税人销售不动产应如何计税《营业税改征增值税试点实施办法》规定，销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。
不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
不动产包括取得的不动产和自行开发的房地产项目，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产。
小规模纳税人销售不动产的规定根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》文件：1.小规模纳税人销售其取得的不动产，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2．小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3．房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
4．个体工商户销售购买的住房，应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征免增值税。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
5．其他个人销售其取得的不动产，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
销售不动产增值税计算公式及举例
销售不动产增值税计算公式及举例
举例：
假设甲公司将一栋写字楼以1,000万元的价格出售给乙公司，那么甲
公司需要计算并支付增值税。
根据公式，增值税额=不动产转让价款×5%=1,000万元×5%=50万元。
所以，甲公司需要支付50万元的增值税。
需要注意的是，如果该不动产是购建不动产，即甲公司自行投资建造
的房屋，那么在不动产转让时，根据国家规定，可以减免增值税。
例如，甲公司购建一栋写字楼花费了1,500万元，并将该写字楼以
1,000万元的价格转让给乙公司。
根据公式，增值税额=不动产转让价款
×5%=1,000万元×5%=50万元。
然而，根据规定，如果购建不动产时已缴纳了增值税，那么在转让时
可以减免相应的增值税金额。
假设甲公司在购建时已缴纳了150万元的增值税，那么在转让时可以
减免150万元的增值税。
所以，甲公司最终需要支付的增值税=50万元-150万元=-100万元。
这意味着甲公司可以申请退回100万元的增值税。
这是一个简单的例子，实际情况中，还会受到其他因素的影响，如不
同地区的具体政策规定，不动产的用途等。
在实际操作中，需要根据具体
情况进行计算，并遵循相关法规和政策要求。
营改增一般纳税人适用一般计税方法如何缴增值税
营改增一般纳税人适用一般计税方法如何缴增值税营改增是指中国税制改革的一项重要内容，其目的是通过改变原来的营业税制度，实行增值税的方式来征税。
营业税作为商品营业额的一种税收，对于企业来说是一种负担，因此营改增政策的实施对于企业来说是一项利好政策。
在营改增政策中，一般纳税人适用一般计税方法是其中的一种纳税方式，本文将就此进行详细介绍。
一、一般纳税人适用一般计税方法概述根据国家税务总局规定，一般纳税人可以适用一般计税方法来缴纳增值税。
一般计税方法是指企业按照销售额减去进项税额，得到销售额差额后，再根据国家税务总局规定的税率，计算出应纳税款金额。
二、一般纳税人适用一般计税方法如何缴纳增值税1. 申请增值税一般纳税人资格企业首先需要到当地国家税务局申请增值税一般纳税人资格，并按照相关规定提供所需的申请材料。
申请获批后，企业即可享受一般计税方法的纳税方式。
2. 进行货物销售一般纳税人在进行货物销售时，需要向客户开具增值税专用发票，并根据销售额、税率计算出应纳税款金额。
在开具发票时，要确保发票信息的准确性和合规性，以免给企业带来不必要的经营风险。
3. 纳税申报与缴纳税款一般纳税人在销售货物后，需要在规定的时间内根据税法规定，按照销售额差额与税率计算应纳税款金额，并将税款及时缴纳到国家税务机关指定的银行账户。
企业还需按照规定，按季度或年度进行纳税申报，向税务机关报送相关资料。
4. 定期验资和纳税检查为了确保企业按照规定缴纳增值税，国家税务机关会定期进行验资和纳税检查。
企业需要配合税务机关的检查工作，并提供必要的财务账务资料，确保企业的经营行为合规。
三、一般纳税人适用一般计税方法的优势与注意事项1. 优势（1）一般计税方法相对简便，适用范围广泛，适合大多数企业；（2）企业可以按照销售额减去进项税额计算应纳税款金额，有利于减轻企业的税收负担；（3）相对于简易计税方法，一般计税方法更加灵活，可以更好地适应企业的经营需求。
营改增进项税抵扣范围
营改增进项税抵扣范围营改增后房屋租赁进项税注意问题1.营改增后，公司新购进的固定资产既用于按简易办法征收的建筑业老项目，也用于一般计税的新项目，那么此固定资产的进项税额是否可以抵扣《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2022〕36号附件1)第二十七条第(一)项规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产的进项税额不得从销项税额中抵扣。
其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。
因此，建筑企业混用的固定资产可以全额抵扣。
2.融资租赁的不动产如何抵扣进项税国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告国家税务总局公告2022年第15号规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2022年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2022年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%.取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
3.交际应酬费是否可以抵扣进项税根据财税(2022)36号文件，第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
交际应酬消费不属于生产经营中的生产投入和支出，是一种生活性消费活动，而增值税是对消费行为征税的，消费者即是负税者。
因此，交际应酬消费需要负担对应的进项税额。
同时，交际应酬消费和个人消费难以准确划分，征管中不宜掌握界限，如果对交际应酬消费和个人消费分别适用不同的税收政策，容易诱发偷避税行为。
财税201636号附件二：营业税改征增值税试点有关事项的规定
财税201636号附件二：营业税改征增值税试点有关事项的规定一、营改增试点期间，试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》(以下称《试点实施办法》)缴纳增值税的纳税人]有关政策（一）兼营。
试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。
3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
（二）不征收增值税项目。
1.根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务。
2.存款利息。
3.被保险人获得的保险赔付。
4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
(三)销售额。
1.贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。
2.直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。
3.金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。
转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。
若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。
金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。
房地产业营改增税收政策指引
房地产业营改增税收政策指引一、房地产业纳税人（一）在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的纳税人,为房地产业增值税纳税人。
(二）纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
1、应税行为(包括在境内销售服务、无形资产或者不动产）的年应征增值税销售额（以下称应税销售额)超过财政部和国家税务总局规定标准(500万元）的房地产业纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税.年应税销售额未超过规定标准的纳税人,会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记,成为一般纳税人。
二、征税范围（一）房地产业纳税人销售自行开发的房地产项目适用“销售不动产”税目;（二)房地产业纳税人出租自行开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用“租赁服务”税目中的“不动产经营租赁服务”税目，以及“不动产融资租赁服务"税目（不含“不动产售后回租融资租赁”）。
三、税率和征收率（一）房地产业纳税人销售、出租不动产适用税率均为11%（二)房地产业开发企业中的小规模纳税人销售、出租不动产,以及一般纳税人销售、出租不动产业务按规定可选择简易计税方法的，征收率为5％。
四、计税方法增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法.（一)一般计税方法房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。
一般计税方法应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
公式中所述销项税额，是指纳税人销售房地产项目按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额.销项税额计算公式:销项税额=含税销售额÷（1+税率）×税率（二）简易计税方法1、房地产开发企业中的小规模纳税人，以及部分销售自行开发房地产项目按规定选择简易计税方法计税的一般纳税人，适用简易计税方法计税,按以下公式计算应纳税额：应纳税额=含税销售额÷(1＋征收率）×征收率2、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，按规定可以选择适用简易计税方法计税。
营改增销售不动产政策透析
2、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得或自 建的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率计算应纳税额。房地产企业中的一般 纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选 择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
3、购进不动产，分期抵扣适用于11%增值税率的不动产进 项税额。第一年可抵扣60%，而余下的40%可于第二年抵 扣。
3、预缴税款一般在过户手续办理之前，会计做如下处理： 借：应交税费—应交增值税（已交税金）4.76 贷:银行存款4.76
4、发票由企业自行开具，可以开具增值税专用发票，开具时 的会计处理：
借：固定资产清理45
借：固定资产清理4.76
累计折旧5
贷：应交税费-应交增值税4.76
贷：固定资产50
借：银行存款150
10、个体户转让不动产
第五条 个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税： （一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值 税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征 收率计算应纳税额。 （二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值 税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的 余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地 税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其 他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机 关申报纳税。
9、小规模纳税人转让不动产
第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购 买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：
（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以 取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不 动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳 税额。
(完整word版)财税【201636号】附件2
附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定一、营改增试点期间，试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》(以下称《试点实施办法》)缴纳增值税的纳税人]有关政策（一）兼营。
试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。
3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
（二）不征收增值税项目。
1.根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务。
2.存款利息。
3.被保险人获得的保险赔付。
4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
5.在资产重组过程中，通过合并、分立、**、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
(三)销售额。
1.贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。
2.直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。
3.金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。
转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。
若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。
金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。
财税(2016)36号文营改增政策分类整理
附：
一、销售服务 （六）现代服务。
销售服务、无形资产、不动产注释
1.研发和技术服务。 研发和技术服务，包括研发服务、合同能源管理服务、工程勘察勘探服务、专业技术服务。
2.信息技术服务。 （1）软件服务，是指提供软件开发服务、软件维护服务、软件测试服务的业务活动。
3.文化创意服务。 文化创意服务，包括设计服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。
4.物流辅助服务。 （1）航空服务，包括航空地面服务和通用航空服务。
港口设施经营人收取的港口设施保安费按照港口码头服务缴纳增值税。
（6）仓储服务，是指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。 收件服务，是指从寄件人收取函件和包裹，并运送到服务提供方同城的集散中心的业务活动 分拣服务，是指服务提供方在其集散中心对函件和包裹进行归类、分发的业务活动。 派送服务，是指服务提供方从其集散中心将函件和包裹送达同城的收件人的业务活动。 5.租赁服务。
租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。 （1）融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人 所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物 所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入 租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。 按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。 融资性售后回租不按照本税目缴纳增值税。 （2）经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权 不变更的业务活动。 按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。 将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用 于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。 车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服 务缴纳增值税。 水路运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于经营租赁。 光租业务，是指运输企业将船舶在约定的时间内出租给他人使用，不配备操作人员，不承担 运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。 干租业务，是指航空运输企业将飞机在约定的时间内出租给他人使用，不配备机组人员，不 承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。 6.鉴证咨询服务。 鉴证咨询服务，包括认证服务、鉴证服务和咨询服务。 （1）认证服务，是指具有专业资质的单位利用检测、检验、计量等技术，证明产品、服务、 管理体系符合相关技术规范、相关技术规范的强制性要求或者标准的业务活动。 （2）鉴证服务，是指具有专业资质的单位受托对相关事项进行鉴证，发表具有证明力的意见 的业务活动。包括会计鉴证、税务鉴证、法律鉴证、职业技能鉴定、工程造价鉴证、工程监 理、资产评估、环境评估、房地产土地评估、建筑图纸审核、医疗事故鉴定等。 （3）咨询服务，是指提供信息、建议、策划、顾问等服务的活动。包括金融、软件、技术、 财务、税收、法律、内部管理、业务运作、流程管理、健康等方面的咨询。 翻译服务和市场调查服务按照咨询服务缴纳增值税。 7.广播影视服务。 广播影视服务，包括广播影视节目（作品）的制作服务、发行服务和播映（含放映，下同） （1）广播影视节目（作品）制作服务，是指进行专题（特别节目）、专栏、综艺、体育、动 画片、广播剧、电视剧、电影等广播影视节目和作品制作的服务。具体包括与广播影视节目 和作品相关的策划、采编、拍摄、录音、音视频文字图片素材制作、场景布置、后期的剪辑 、翻译（编译）、字幕制作、片头、片尾、片花制作、特效制作、影片修复、编目和确权等 （2）广播影视节目（作品）发行服务，是指以分账、买断、委托等方式，向影院、电台、电 视台、网站等单位和个人发行广播影视节目（作品）以及转让体育赛事等活动的报道及播映 （3）广播影视节目（作品）播映服务，是指在影院、剧院、录像厅及其他场所播映广播影视 节目（作品），以及通过电台、电视台、卫星通信、互联网、有线电视等无线或者有线装置 播映广播影视节目（作品）的业务活动。 8.商务辅助服务。 商务辅助服务，包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。 （1）企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合 管理等服务的业务活动。 （2）经纪代理服务，是指各类经纪、中介、代理服务。包括金融代理、知识产权代理、货物 运输代理、代理报关、法律代理、房地产中介、职业中介、婚姻中介、代理记账、拍卖等。 货物运输代理服务，是指接受货物收货人、发货人、船舶所有人、船舶承租人或者船舶经营 人的委托，以委托人的名义，为委托人办理货物运输、装卸、仓储和船舶进出港口、引航、 靠泊等相关手续的业务活动。 代理报关服务，是指接受进出口货物的收、发货人委托，代为办理报关手续的业务活动。 （3）人力资源服务，是指提供公共就业、劳务派遣、人才委托招聘、劳动力外包等服务的业
营改增一般计税方法和简易计税方法
营改增一般计税方法和简易计税方法营改增是指从营业税改为增值税的税制。
一般计税方法和简易计税方法是营改增中涉及的两种主要税务计税方法。
下面将详细介绍这两种计税方法。
一、一般计税方法一般计税方法是指按照全面计税、应税销售额减去扣除项目税额后计算税额的一种计税方法。
一般计税方法适用于应税销售额年度不超过500万元的纳税人。
具体的计税过程如下：1.计算增值税应税销售额：增值税应税销售额是指纳税人依法向购买方提供货物或者应税劳务取得的对价，计算方法为应税销售额=销售额/(1+适用税率)。
2.计算增值税销项税额：增值税销项税额是指纳税人销售货物、劳务应纳税额的扣除项目。
销项税额的计算方法为销项税额=应税销售额×适用税率。
3.计算增值税进项税额：增值税进项税额是指纳税人购进货物、劳务应纳税额的扣除项目。
进项税额的计算方法为进项税额=购进货物、劳务发生的增值税额。
4.计算应纳增值税税额：应纳增值税税额=销项税额-进项税额。
5.申报与缴纳：按规定的税款申报和缴纳流程，将应纳增值税税额报送财务部门并及时缴纳税款。
简易计税方法是营改增后为了减轻纳税人负担而推出的一种简化计税方法。
简易计税方法适用于年度营业额不超过500万元的纳税人，并且申请参照简易计税方法计税。
简易计税方法的主要特点如下：1.税率低：简易计税方法的税率相对较低，适用比例一般为3%。
2.消费税跳跃：采用简易计税方法的纳税人，在办税过程中可以按实际销售额计征消费税。
3.无法抵扣进项税：简易计税方法的纳税人无法享受进项税额抵扣。
4.申报简化：简易计税方法的纳税人只需根据实际销售额计算应纳税额，并按规定的时间和流程申报缴纳税款。
通过采用简易计税方法，可以减轻小微型企业的税负，降低了办税成本，同时也提高了纳税人的合规性。
总结起来，一般计税方法适用于年度销售额不超过500万元的纳税人，需要根据实际销售额、进销项税额等指标计算应纳税额。
而简易计税方法适用于年度销售额不超过500万元的纳税人，相比一般计税方法，它的税率较低，但无法享受进项税额抵扣，适用程序更简化。
“营改增”后不动产的增值税税务处理探讨
“营改增”后不动产的增值税税务处理探讨我国在2016年的時候开始对所有行业实施营改增政策，这也让之前对营业纳税人的身份变成增值纳税人。
这次营改增推行当中有着一处亮眼举措，那就是对固定资产进项税额抵扣范围展开了拓展，任何企业新增不动产中蕴含的增值税都会加入到抵扣范围当中。
具体来说，不动产增值税加入到抵扣范围其实就是企业或个人通过建造不动产从而应对增值税应税项目，那么它所由于建造和购买不动产应该上缴的税款需要根据有关规定进行计算，从而得出增值税进项税额用于抵扣。
可以说在我国的营改增体系中，不动产抵扣一直以来都是很难顺利实行的。
本文对“营改增”后不动产的增值税税务处理展开分析，并提出相关解决策略。
标签：营改增;不动产;增值税税务;处理对不动产进行销售在之前还可以归类为营业税纳税范畴，自从我国对所有行业展开营改增政策，之前的营业纳税也变成了增值纳税。
自此以后，销售不动产税率是百分之十一、百分之五。
通常来说，一般纳税人运用的是一般计税方法，其更加适合用在百分之十一税率。
如果是小规模对纳税人一般是采用百分之五的税率，适合这种情况的是简单容易的计税方法。
通常而言，若纳税人将其在我国正式实行全行业营改增以前自己建造不动产进行销售，便能够选取相对简单容易的计税方法。
根据有关的规定，纳税人若是要对不动产进行销售亦或者出租，就会从过去的营业税转变为增值税的上缴，不仅如此，还会把不动产加入到增值税抵扣范畴当中，这样做便一定程度的让消费类型增值税制度变得更加完善，这对于企业投资拓展等有着不小促进效用。
一、营改增政策实施后纳税人出售不动产的增值税征收规定（一）企业销售不动产从《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》有关规定，可以发现一般纳税人若是将自己在2016年4月30号以前所得到的不动产进行转让，必须要选取相符合的简易计税方法，这样便能够获得所有的的价款。
根据百分之五的税率计算得出需要缴纳的税额。
一般纳税人要是想将自己在全国营改增政策实施以前所建造的不动产转让，就需要选取相符合的简易计算方法，其销售额就是得到的所有价款以及价外费用扣除不动产购买的原价，然后根据百分之五的税率将需要缴纳的税额计算出来。
“营改增”后不动产业务预缴增值税政策解析
推荐RECOMMEND10“营改增”后不动产业务预缴增值税政策解析文/曹清洪 徐淑华摘要：我国全面“营改增”后，所有不动产业务都纳入增值税征税范围。
大多数不动产业务都有预缴增值税的要求。
文章针对四类不动产业务预缴增值税额计算方法进行阐述，并举例解析。
关键词：不动产；预缴；增值税自2016年5月1日起，所有不动产业务都纳入增值税征税范围。
国家税务总局发布了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》等进行规范。
转让不动产、经营性出租不动产、房地产开发企业销售自行开发的房地产、房地产开发企业经营性出租自行开发的房地产四类业务预缴增值税计算方法如下：一、预缴增值税额计算方法(一)转让不动产影响预缴增值税计算方法的关键因素是所转让不动产的来源，即不动产是取得(不含自建)的还是自建的。
该类业务应纳增值税的计税方法有四种，应预缴税款的计算方法有两种，如下：第一种计税方法是以全额为计税依据的一般计税方法，第二种计税方法是以全额为计税依据的简易计税方法，这两种计税方法下应预缴税款计算公式为：①应预缴税款＝全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%第三种计税方法是以余额为计税依据的一般计税方法，第四种计税方法是以余额为计税依据的简易计税方法，这两种计税方法下应预缴税款计算公式为：②应预缴税款＝(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%(二)经营性出租不动产影响预缴增值税计算方法的关键因素是所选用的应纳增值税计税方法，即一般计税方法还是简易计税方法。
该类业务应纳增值税的计税方法共有三种，应预缴税款的计算方法也有三种，分别如下：第一种计税方法是一般计税方法，该计税方法下应预缴税款计算公式为：③应预缴税款＝含税销售额÷(1+ 11%)×3%第二种计税方法是出租除住房以外的不动产的简易计税方法，该计税方法下应预缴税款计算公式为：④应预缴税款＝含税销售额÷(1+ 5%)×5%第三种计税方法是个体工商户出租住房的简易计税方法，该计税方法下应预缴税款计算公式为：⑤应预缴税款＝含税销售额÷(1+ 5%)×1.5%(三)房地产开发企业销售自行开发的房地产影响预缴增值税计算方法的关键因素是所选用的应纳增值税计税方法，即一般计税方法还是简易计税方法。
会计经验：营改增销售不动产简易计税方法
营改增销售不动产简易计税方法营改增销售不动产简易计税方法一：选择简易计税方法1、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法：（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）*5% 取得不动产时的作价，据文意推测着如果是接受投资等方式取得的不动产对其支付的对价（如股权作价）也可以从销售额中扣除，那么即扣除凭证不限于购置发票。
如果此观点成立，A企业4月30日前将不动产溢价投资到B企业，根据现行营业税规定是不征税的，营改增后，B企业将上述不动产对外转让选择差额简易征收，抛开其他税种不论，这似乎比营改增前后直接销售都要有利？2、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法：取得的全部价款和价外费用*5%根据《营业税暂行条例实施细则》第五条第二款规定，单位或者个人自己新建（简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为，视同发生应税行为，需缴纳营业税。
由于上述自建行为发生在2016年4月30日前，是否认为是试点之日前发生的营业税应税行为，同时涉及到补缴营业税的问题？3、房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
文件规定：房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
注意，并不是《建筑工程施工许可证》所载的日期，而是其合同注明的开工日期。
另外，还有个问题，假设某企业的一个项目有多个承包方（如分标段），有的在4月30日前开工、有的在4月30日后开工，那怎么确定该项目是老项目还是新项目？亦或者是按《建筑工程施工许可证》所载的工程对象划分项目？二：适用一般计税方法1、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》.doc
附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定一、营改增试点期间，试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》(以下称《试点实施办法》)缴纳增值税的纳税人]有关政策（一）兼营。
试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。
3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
（二）不征收增值税项目。
1.根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务。
2.存款利息。
3.被保险人获得的保险赔付。
4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
(三)销售额。
1.贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。
2.直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。
3.金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。
转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。
若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。
金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。
营改增后不动产的会计核算
一、“营改增”后增加不动产的会计核算（一）自行建造不动产的会计核算随着“营改增”的普及，营业税的作用已经逐渐褪去，不动产已经属于“营改增”范畴中的一个重要部分。
具体来说，企业自行建造不动产分为自营建造和出包建造两个类型。
这两种建造方式都需要花费一定的成本，而成本的计算应当视工程的具体支出而定，然后通过正在建造的工程这一账户来进行具体支出的归纳，当工程达到基本竣工状态时，既可将固定成本最终耗费的成本资金转入资产账户。
同样的，对于自行建造不动产来说，也仍然存在着增值税专用发票，可以用于抵扣税额。
针对自营建造不动产来说，在具体工程施工期间发生的材料购买、机械使用以及施工费用等最初皆储存于工程建设这一账户当中，这一账户关系到最终的增值税核算。
如果企业建造不动产采取的是出包建造方式，主体则转换为出包方和承包方，所以设立的工程账户为两者共同使用的账户，在出包工程之前出包方与承包方会签订相应的工程合同，此合同就是后期工程款支付的主要依据，对于出包建造不动产来说，应当采取分次抵扣，分次获取增值税发票的方式。
（二）外部购入不动产的会计核算首先，针对外部购入的不动产核算进行分析。
目前，我国税务总局已经对于外部购入不动产的会计核算进行了明确的规定，在一般纳税人所获得的不动产当中，相应的进项税额从生效之日起将会分为两年定期从销项税额中扣除，相对来说，第一年扣除的份额较多，为60%，第二年扣除的份额较少，为40%。
分期抵扣的方式无疑更具优势性，在进行会计核算时，应当对于一般纳税人应当上缴的税费和相应的抵扣进项税额进行核算，从而确定最终的核算待抵扣进项税额。
待获取相关的扣税凭证之后，应当将全部税额总体进项的60%算作应交增值税当中，将全部税额总体进项的40%算入待抵扣进项税额当中，另外，不动产的种类各不相同，一般纳税人行应当分别进行不同不动产的核算，并计算出相应的抵扣进项税额。
其次，对于融资租入的不动产核算进行分析。
外部取得不动产的会计核算所适宜的两年分期抵扣核算法难以适应融资租入不动产核算当中，因此，针对这一方面则采取一次性抵扣方法。
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一、企业销售不动产（适用一般计税方法）纳税申
报示例
（一）销售新、老不动产（非自建）且采用一般计税方法计税的企业，但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目【案例】某企业为一般纳税人，于2018年销售2016年6月后新购入的办公楼一栋，取得全部价款和价外费用5550万元，开具增值税专用发票，销售时采用一般计税方法，适用税率11%，购进原值4500万元，预征率5%；本月还购进办公用电脑、家具等1170万元，取得增值税专用发票并于当期认证。
【相关政策】
（1）一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的，
①2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产
②2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产
应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税。
(2)应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额
预缴税款=（收到的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时）÷（1+5%）ⅹ5%，
应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款
销项税额=收到的全部价款和价外费用÷（1+11%）ⅹ11%
进项税额=支付的全部价款和价外费用÷（1+适用税率）ⅹ适用税率。
【应纳税额计算】
预缴税款=（5550-4500）÷（1+5%）ⅹ5%=50万元
销项税额=5550÷（1+11%）ⅹ11%=550万元
进项税额=1170÷（1+17%）ⅹ17%=170万元
应纳税额=550-170-50=330万元
【报表填写】
1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表一（本期销售情况明细）
在第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含税销售额50000000元，第2栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额5500000元；在第4项“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额50000000元，第10栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额5500000元，第11栏“价税合计”内填入价税合计金额55500000元，第12栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写0（如图1）
图1
2、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表二（本期
进项税额明细）
在第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填入份数1份，“金额”填入取得的增值税专用发票不含税金额10000000元，“税额”填入取得的增值税专用发票注明的税额1700000元，在本期没有发生其他进项税额的情况下，在第1栏“认证相符的增值税专用发票”、第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”和第35栏“本期认证相符的增值税专用发票”填入相应的份数、金额和税额。
（如图2）
图2
3、填写《本期抵扣进项税额结构明细表》
将本期认证抵扣的进项税额按不同税率填写在本表中相应栏次，本期取得的增值税专用票为17%的进项，应在“17%税率的进项”这一项目对应栏次的“金额”内填入10000000元，税额内填入1700000元（如图3）
图3
4、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表四（税额抵减情况表）
在上期没有发生扣除税额的情况下，第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0；第2栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额500000元；第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和500000元，由于本期应纳税额为3800000元，大于500000元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，第4栏“本期实际抵减税额”即填写500000元，第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0，表明所有可扣除的税额均被扣除完毕（如图4）
图4
5、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表
主表“一般项目”下的“本月数”第11栏“销项税额”内填写本期销项税额5500000元，第12栏“进项税额”内填写本期进项税额1700000元，在本期没有其他进项税额的情况下，第17栏“应抵扣税额合计”填写本期进项税额1700000元,在本期销项税额5500000元大于进项税额1700000元的前提下，第18栏“实际抵扣税额”填写本期进项税额1700000元，第19栏“应纳税额”内填写本期销项税额与进项税额之差3800000元，将预缴的税款金额500000元填入第27栏“本期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”，第32栏“应纳税额合计”内填写应纳税额3300000元，在本期没有发生其他税款的情况下，第34栏“本期应补（退）税额”内填写应纳税额3300000元（如图5）
图5
（二）销售新、老不动产（自建）且采用一般计税方法计税的企业，但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目
【案例】某企业为一般纳税人，于2018年销售2016年6月后自建的厂房一栋，取得全部价款和价外费用11655000元，开具增值税专用发票，销售时采用一般计税方法，适用税率11%；本月还购进办公用电脑、家具等5850000元，取得增值税专用发票并于当期认证。
【相关政策】
（1）一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的，
①2016年4月30日前自建的不动产
②2016年5月1日后自建的不动产
应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税。
(2)应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额
预缴税款=收到的全部价款和价外费用÷（1+5%）ⅹ5%，
应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款
销项税额=收到的全部价款和价外费用÷（1+11%）ⅹ11%
进项税额=支付的全部价款和价外费用÷（1+适用税率）ⅹ适用税率。
【应纳税额计算】
预征税额=1165.5÷（1+5%）ⅹ5%=55.5万元
销项税额=1165.5÷（1+11%）ⅹ11%=115.5万元
进项税额=292.5÷（1+17%）ⅹ17%=42.5万元
应纳税额=115.5-42.5-55.5=17.5万元
【报表填写】
1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表一（本期销售情况明细）
第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含税销售额10500000元，第2栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额1155000元；在第4项“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额10500000元，第10栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额1155000元，第11栏“价税合计”内填入价税合计金额11655000元，第12栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写0（如图1）
图1：
2、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表二（本期进项税额明细）
在第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填
入份数1份，“金额”填入取得的增值税专用发票不含税金额2500000元，“税额”填入取得的增值税专用发票注明的税额425000元，在本期没有发生其他进项税额的情况下，在第1栏“认证相符的增值税专用发票”、第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”和第35栏“本期认证相符的增值税专用发票”填入相应的份数、金额和税额。
（如图2）
图2
3、填写《本期抵扣进项税额结构明细表》
将本期认证抵扣的进项税额按不同税率填写在本表中相应栏次，本期取得的增值税专用票为17%的进项，应在“17%税率的进项”这一项目对应栏次的“金额”内填入2500000元，税额内填入425000元（如图3）
图3
4、将预征税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表四（税额抵减情况表）
第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0；第2栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额555000元；第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和555000元，由于本期应纳税额为1155000元，大于555000元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，第4栏“本期实际抵减税额”即填写555000元，第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0（如图4）
图4：
5、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表
主表“一般项目”下的“本月数”第11栏“销项税额”内填写本期销项税额1155000元，第12栏“进项税额”内填写本期进项税额425000元，在本期没有其他进项税额的情况下，第17栏“应
抵扣税额合计”填写本期进项税额425000元,在本期销项税额1155000元大于进项税额425000元的前提下，第18栏“实际抵扣税额”填写本期进项税额425000元，第19栏“应纳税额”内填写本期销项税额与进项税额之差730000元，将预缴的税款金额555000元填入第27栏“本期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”，第32栏“应纳税额合计”内填写应纳税额175000元，在本期没有发生其他税款的情况下，第34栏“本期应补（退）税额”内填写应纳税额175000元（如图5）
图5：。