营改增之不动产经营租赁(简易计税方法)
营改增后按简易办法计税项目有哪些
营改增后按简易办法计税项⽬有哪些
简易计税办法的应纳税额是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额，是⼀种⾮常简单的增值税计税⽅法。然⽽，最近有部分纳税⼈反映，不清楚“营改增”后有哪些应税项⽬按简易办法计税。“营改增”后按简易办法计税的项⽬有哪些呢?
适⽤2%征收率的项⽬
《国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知》(国税函〔2009〕90号)规定：⼩规模纳税⼈销售⾃⼰使⽤过的固定资产和旧货，按下列公式确定销售额和应纳税额。销售额=含税销售额÷(1+3%)，应纳税额=销售额×2%.
适⽤4%征收率减半征收的项⽬
⼀、转型后固定资产
《财政部、国家税务总局关于部分货物适⽤增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税〔2009〕9号)规定：⾃2009年1⽉1⽇起，⼀般纳税⼈销售⾃⼰使⽤过的，不允许抵扣并且未抵扣进项税额的固定资产，按简易办法依4%征收率减半征收增值税。
⼆、销售旧货
财税〔2009〕9号⽂件和国税函〔2009〕90号⽂件规定：⼀般纳税⼈销售旧货，按照简易办法依照4%征收率减半征收增值税。所称旧货，是指进⼊⼆次流通的具有部分使⽤价值的货物(含旧汽车、旧摩托车和旧游艇)，但不包括⾃⼰使⽤过的物品。
三、试点前固定资产
《财政部、国家税务总局关于交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点若⼲税收政策的通知》(财税〔2011〕133号)规定：试点地区的⼀般纳税⼈，销售⾃⼰使⽤过的2011年12⽉31⽇(含)以前购进或者⾃制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税。使⽤过的固定资产，是指纳税⼈根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。
会计经验：有形动产租赁能否按简易征收增值税
有形动产租赁能否按简易征收增值税
有形动产租赁能否按简易征收增值税
某饲料企业1994年认定为一般纳税人，生产的饲料既有免增值税的，也有征
增值税的。2013年10月签订为期4年的合同，对外出租2009年购入的生产设备，未抵扣进项税额，对租金收入自行按简易计税方法申报缴纳增值税。对于此项业务能否按简易征收增值税，笔者周围的同事有二种观点：观点一认为可按简易计税方法征税，观点二认为应按适用税率17%征税。
目前对于有形动产租赁能否按简易计税方法计算缴纳增值税，仅有《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号，以下简称106号文）的一句笼统的规定。106号文附件
2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：试点纳税人中的一般纳税人，
以该地区试点实施之日前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。持观点一的同志认为：自2013年8月1日起，在全国范围内开展交通运输业和部分现代服务业营改增试点，山东也是在那时才开始试点的，该饲料企业就是试点纳税人中的一般纳税人，而出租的设备是在2013年8月1日前购入的，符合以该地区试点实施之日前购
进的条件。对此，笔者不认同，理由如下：首先，附件2：《营业税改征增值税
试点有关事项的规定》：试点纳税人是指按照《营业税改征增值税试点实施办法》缴纳增值税的纳税人。但不能据此就认为只要有营改增试点业务的就是试点纳税人，该规定更多是考虑原营业税纳税人因营改增前购入相关资产无法抵扣进项税额，营改增后发生与该资产有关的收入如果按适用税率征税显失公平而出台的过渡规定；其次，本例中的饲料企业在营改增前就是增值税纳税人（以下称原增值税纳税人），对于取得的有形动产只要符合规定，是可以申报抵扣进项税额的，
“营改增”一般纳税人可选择简易计税方法的四种情形
“营改增”一般纳税人可选择简易计税方法的四种情形
根据规定，在特定情况下，为了减轻纳税人负担，方便纳税人纳税，对一些特定的经营行为，一般纳税人同样可适用简易办法征税。
四种情形可选择简易计税方法
在“营改增”中，有些企业可以抵扣的项目不够，考虑到要减轻纳税人税负，《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）政策规定，符合条件的一般纳税人，可以选择简易计税方式。具体有以下4种情形：
一、试点纳税人中的一般纳税人提供的公共交通运输服务，可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。
考虑到公共交通运输服务的公益属性，而且公共交通运输企业在“营改增”初期大量的运输工具无法进入增值税抵扣链条，如果按照一般计税方法，其适用税率为11%，在票价不变的情况，企业的不含税收入必然大大减少。运输企业为了达到原来的收支平衡，一是向政府要补贴，二是通过涨票价向消费者转嫁增值税税负。为了不增加公众的负担，因此政府允许运输企业选择按照简易计税方式计算。
公共交通运输服务，包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。其中，班车，是指按固定路线、固定时间运营并在固定站点停靠的运送旅客的陆路运输。
二、试点纳税人中的一般纳税人，以该地区试点实施之日前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。
“营改增”之前有形动产租赁属于营业税征收范畴，其进项税额不得抵扣。试点实施之日前购进或者自制的有形动产，其进项税额不能在“营改增”后抵扣，按17%的税率征税，税负太重，因此允许其选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。
一般纳税人提供有形动产租赁可选择简易计税方法缴纳增值税
一般纳税人提供有形动产租赁可选择简易计税方法缴纳增值税
编者按：在实务中，常有各种租赁行为的发生，大家比较熟悉不动产租赁如何缴纳增值税，但对动产租赁的特殊情形如何缴纳增值税比较陌生。本文试与大家探讨，由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。
案例概况
吉祥博物馆有限公司是增值税一般纳税人，2017年7月10日将其1999年9月9日收藏多年的镇馆之宝某书画珍品出租给成都某著名五星级酒店展览，期限3个月，租金36万元。请问吉祥博物馆有限公司缴纳增值税？
税务分析
一、政策依据
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）。
二、税务分析
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定：一般纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税：
1.公共交通运输服务。
公共交通运输服务，包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。
班车，是指按固定路线、固定时间运营并在固定站点停靠的运送旅客的陆路运输服务。
2.经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码(面向网络动漫、手机动漫格式适配)服务，以及在境内转让动漫版权(包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权)。
动漫企业和自主开发、生产动漫产品的认定标准和认定程序，按照《文化部财政部国家税务总局关于印发的通知》(文市发〔2008〕51号)的规定执行。
营改增后按简易办法征税项目
营改增后按简易办法征税项目
简易计税办法的应纳税额是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额，是一种非常简单的增值税计税方法。然而，最近有部分纳税人反映，不清楚“营改增”后有哪些应税项目按简易办法计税。“营改增”后按简易办法计税的项目有哪些呢？
适用2%征收率的项目
《国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知》（国税函〔2009〕90号）规定：小规模纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货，按下列公式确定销售额和应纳税额。销售额=含税销售额÷（1+3%），应纳税额=销售额×2%。
适用4%征收率减半征收的项目
一、转型后固定资产
《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）规定：自2009年1月1日起，一般纳税人销售自己使用过的，不允许抵扣并且未抵扣进项税额的固定资产，按简易办法依4%征收率减半征收增值税。
二、销售旧货
财税〔2009〕9号文件和国税函〔2009〕90号文件规定：一般纳税人销售旧货，按照简易办法依照4%征收率减半征收增值税。所称旧货，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物（含旧汽车、旧摩托车和旧游艇），但不包括自己使用过的物品。
三、试点前固定资产
《财政部、国家税务总局关于交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点若干税收政策的通知》（财税〔2011〕133号）规定：试点地区的一般纳税人，销售自己使用过的2011年12月31日（含）以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税。使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。
营改增可以选择适用简易计税方法计税的项目
营改增可以选择适用简易计税方法计税的项目
简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率
1.公共交通运输服务。
2.经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码(面向网络动漫、手机动漫格式适配)服务，以及在境内转让动漫版权(包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权)。
3.电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务。
4.以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。
5.在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。
1.以清包工方式提供的建筑服务。
2.为甲供工程提供的建筑服务。
3.为建筑工程老项目提供的建筑服务。
试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
一般纳税人提供有形动产租赁可选择简易计税方法缴纳增值税(老会计人的经验)
一般纳税人提供有形动产租赁可选择简易计税方法缴纳增值税（老会计人的经验）
编者按：在实务中，常有各种租赁行为的发生，大家比较熟悉不动产租赁如何缴纳增值税，但对动产租赁的特殊情形如何缴纳增值税比较陌生。本文试与大家探讨，由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。
案例概况
吉祥博物馆有限公司是增值税一般纳税人，2017年7月10日将其1999年9月9日收藏多年的镇馆之宝某书画珍品出租给成都某著名五星级酒店展览，期限3个月，租金36万元。请问吉祥博物馆有限公司缴纳增值税？
税务分析
一、政策依据
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）。
二、税务分析
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定：一般纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税：
1.公共交通运输服务。
公共交通运输服务，包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。
班车，是指按固定路线、固定时间运营并在固定站点停靠的运送旅客的陆路运输服务。
2.经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码(面向网络动漫、手机动漫格式适配)服务，以及在境内转让动漫版权(包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权)。
动漫企业和自主开发、生产动漫产品的认定标准和认定程序，按照《文化部财政部国家税务总局关于印发的通知》(文市发〔2008〕51号)的规定执行。
营改增简易计税公式(适用于16.5.1以前项目)
以上为简易计税方法，总金额应降低。其中C=3.477%,D=3.36%
适用范围：
1、按照《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），营改增后，建设工程计价分为一般计税方法和简易计税方法。除清包工工程、甲供工程、合同开工日期在2016年4月30日前的建设工程可采用简易计税方法外，其他一般纳税人提供建筑服务的建设工程，采用一般计税方法。
2、甲供材料和甲供设备费用应在计取现场保管费后，在税前扣除。
“营改增”不动产经营租赁十大节税举措 【税收筹划,税务筹划技巧方案实务】
只分享有价值的经验技巧，用有限的时间去学习更多的知识！“营改增”不动产经营租赁十大节税举措【税收筹划，税务筹划技巧方
案实务】
不动产租赁收入是申报增值税、房产税、企业所得税的计税基础，其最大节税空间在于正确分解或降低计税基础。
全面推开营业税改征增值税(下称“营改增”)试点方案以来，连续出台了不动产租赁相关税收优惠新政策，纳税人应当通过合法的税收筹划，合理的适用税收政策，进而达到降低企业税负的目的。
需要提醒纳税人的是，虽然纳税筹划可以给企业带来节税利益，但同时也存在着相应的风险。企业进行不动产租赁经营纳税筹划时，应在遵循税收政策的前提下，合理地规避相关税务风险。
出租不动产五种应税行为，可选简易计税
从税制适用而言，一般纳税人不动产租赁服务。适用增值税税率为11%，其进项税额可以抵扣。而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。简易征收适用5%的征收率，而实际征收率会小于5%，因为在征税时房租等内容会剔除掉含税的成分，这样就使得增值税征收的税费要低于5%，从而达到节税效果。
1.一般纳税人将2016年4月30日之前承租的不动产对外转租的，可选择简易计税办法计税;一般纳税人承租方的租赁合同签订日期在营改增试点前的，转租业务可选择简易计税方法，转租不动产按照纳税人出租不动产缴纳增值税。
2.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
3.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
营改增之不动产经营租赁(简易计税方法)
营改增之不动产经营租赁(简易计税方法)
不动产租赁纳税申报示例
不动产租赁--经营租赁
老项目—简易计税方法（一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产）
案例一：某一般纳税人，机构所在地为合肥市庐阳区，将其2016年2月5日取得的位于肥东县的写字楼对外出租，7月取得房租105万元。购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的金额为10万元，税额为1.7万元
相关政策：
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。该案例中纳税人于2016年2月5日取得写字楼，适用于5%的征收率，且用于简易计税项目的进项税额不得抵扣。
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
该纳税人机构所在地与不动产所在地不在同一县（市、区），应该在肥东县进行预缴。纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取
得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。该纳税人2016年7月取得租金，应该于8月申报期内在肥东县国家税务局预缴税款：
预缴税额=105÷（1+5%）×5%=5万元
向合肥市庐阳区国家税务局进行纳税申报时，应纳税额计算：应纳税额=105÷（1+5%）×5%-5万元（已在肥东预缴税额）=0元
报表填写：
（一）纳税人在不动产所在地预缴时
一般纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产时，应填写《增值税预缴税款表》，在肥东县进行预缴税款。纳税人在“预征项目和栏次”部分的第3栏“出租不动产”行次填写相关信息：
老项目房屋出租按简易计税
老项目房屋出租按简易计税
《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
比如，房企在2016年4月30日之前开工建设，按老项目选择简易计税，2016年5月1日之后竣工，部分商品房或商铺用于出租。16号公告中的“取得”，应按开工时间，还是竣工时间，还是计入固定资产时间为准？
“取得“时点一直未予以明确，只有部分省局的解读，给实务执行带来不必要的争议。
房产存续时间较长，此项争议必将长期存在，应由总局层面的公告来明确。
原河北国税：房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。
原海南国税：财税〔2016〕36号文件中明确：房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是同样，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业
将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。
原内蒙古国税：关于2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法问题，可以选择简易计税方法。
此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。国家税务总局公告2016年第16号允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。
“营改增”后简易办法征收的项目有哪些
“营改增”后简易办法征收的项目有哪些
标签：
365 分类：涉税会计
近日，财政部国家税务总局出台了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称“36号文”），自2016年5月1日起执行。简易办法计税是征纳双方很头痛的事情，由此也加大了征纳双方的涉税风险。那么，对于增值税而言，实行简易办法征收的，目前到底有哪些项目呢？为此，笔者对其进行了归类疏理，仅供读者参考。
关键词：依5%减按1.5%征收的项目
根据36号文规定：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
关键词：3%减按2%征收的项目
1. 销售自己使用过的固定资产
（1）一般纳税人
①2008年以前购进或者自制的固定资产
根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）第四条第（二）项、第（三）项和《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第36号）文件规定：固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。自2009年1月1日起，下列项目按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税：
2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产；2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。
②试点前购进或者自制的固定资产
根据《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税
营改增中的简易计税方法汇总
营改增中的简易计税方法汇总
营改增是指将原先的营业税改为增值税的一种税制政策。相对于营业税，增值税的计税方法更为复杂，但为了方便中小微企业的纳税，税务部门特别推出了简易计税方法。下面是营改增中的简易计税方法的汇总：
一、法定简易计税方法（以下简称法定方法）：
1.组成营业额：
按照增值税法规定的应税行为确定销售额，即营业收入中包含了商品销售额、应税劳务销售额以及一般项目销售额等，并且还要考虑到免税、减免、出口等因素。
2.计税周期：
按一般纳税人约定的期末结束日期进行计税和纳税。
3.计税公式：
实际应纳税额=(销售额-进项税额)×出口退税率×固定资产折旧率-应纳增值税已申报免税销售额
二、增值税简易计税方法（以下简称简易方法）：
根据《国家税务总局关于调整部分增值税政策问题的公告》的规定，小规模纳税人、建筑业纳税人、小额财产租赁纳税人等可以选择简易计税方法，即可以按照营业收入的一定比例进行计税。
简易方法的计税基数确定方式如下：
1.小规模纳税人：按照实际月销售额的百分比作为计税基数，取值范围为1%至3%，可以根据实际情况进行选择。
2.建筑业纳税人：根据不同的硬件系统数量、系统面积和年度工资总额来确定计税基数。
3.小额财产租赁纳税人：可以选择使用实际利润的一定比例作为计税基数，取值范围为1%至3%。
简易方法计税后的应纳税额为计税基数乘以适用税率。
三、适用条件：
1.年销售额不超过500万元（部分地区设定为800万元）的小规模纳税人。
2.适用简易方法的纳税人应当为建筑业纳税人、小额财产租赁纳税人等特定行业纳税人。
房地产业营改增主要政策简介
房地产业营改增主要政策简介
2016年3月23日，财政部、国家税务总局正式颁布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），我们根据该文件及其四个附件的内容，将涉及房地产业的主要内容整理出来，方便大家学习和掌握各行业政策要点。本简介仅供学习参考使用，具体政策以相关文件为准。
一、房地产业增值税纳税人
在中华人民共和国境内销售、出租不动产的单位和个人，为房地产业增值税纳税人。增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣；小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。
二、征税范围
（一）转让不动产所有权的业务活动适用销售不动产税目；
（二）具有融资性质和所有权转移特点的不动产租赁活动，适用租赁服务税目中的不动产融资租赁服务税目（不含不动产融资性售后回租）；
（三）在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目。
三、税率和征收率
纳税人销售、出租不动产的适用税率为11%;小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。
四、计税方法
增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
（一）一般计税方法的应纳税额
不动产经营性租赁增值税
不动产经营性租赁增值税
不动产的经营性增值税你知道吗?不知道的话，请看下面店铺你解答。
不动产经营性租赁增值税
一、基本概念及原则
(一)基本概念
在《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016 年16 号)中，重复出现了单位、个体工商户、其他个人，不动产、住房等等概念。为准确理解文件，避免出现偏差，首先简单回顾以下几个基本概念：
1、纳税人
(1)单位与个人
单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。单位，也就是企业和非企业性单位之和。个人，是指个体工商户和其他个人。其他个人，也就是自然人。个人，也就是个体工商户和自然人之和。
(2)增值税一般纳税人和小规模纳税人
从纳税人类别来分，增值税分为一般纳税人和小规模纳税人。
对照“单位和个人”：
企业：可以是增值税一般纳税人或者小规模纳税人。
非企业性单位：也可以是增值税一般纳税人和小规模纳税人。
个体工商户：同上，个体工商户也可以是增值税一般纳税人和小规模纳税人。在实际业务中，个体工商户以小规模纳税人居多，而且大多数都为双定户。
其他个人：自然人，都是小规模纳税人。
2、标的物
(1)不动产
不动产范围广泛，不仅包括房屋、商铺、楼堂馆所，还包括路、桥、道、坝等等。
(2)房屋
房屋，即建筑物，包括住宅、商业用房、办公楼、厂房等等。
房屋仅仅是建筑物的概念，比不动产的概念要小。
(3)住房
住房，是指住宅、居民用房。
不动产的概念大于房屋，房屋概念大于住房。
(二)遵循的原则
与转让不动产业务相同，在《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年16 号)中，纳税地点、征收机关等遵循一些共同的规律和原则。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
不动产租赁纳税申报示例
不动产租赁--经营租赁
老项目—简易计税方法（一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产）
案例一：某一般纳税人，机构所在地为合肥市庐阳区，将其2016年2月5日取得的位于肥东县的写字楼对外出租，7月取得房租105万元。购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的金额为10万元，税额为1.7万元
相关政策：
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。该案例中纳税人于2016年2月5日取得写字楼，适用于5%的征收率，且用于简易计税项目的进项税额不得抵扣。
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
该纳税人机构所在地与不动产所在地不在同一县（市、区），应该在肥东县进行预缴。纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。该纳税人2016年7月取得租金，应该于8月申报期
内在肥东县国家税务局预缴税款：
预缴税额=105÷（1+5%）×5%=5万元
向合肥市庐阳区国家税务局进行纳税申报时，应纳税额计算：
应纳税额=105÷（1+5%）×5%-5万元（已在肥东预缴税额）=0元
报表填写：
（一）纳税人在不动产所在地预缴时
一般纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产时，应填写《增值税预缴税款表》，在肥东县进行预缴税款。纳税人在“预征项目和栏次”部分的第3栏“出租不动产”行次填写相关信息：1．第1列“销售额”：填写纳税人跨县（市）提供建筑服务取得的全部价款和价外费用(含税)。在此案例中该纳税人于7月取得租金为105万，因此第1列“销售额”应为105万；
2．第2列“扣除金额”无需填写；
3．本例中该纳税人应按照5%的预征率，因此第3列“预征率”填写为5%。
4．第4列预缴税额=105÷（1+5%）×5%=5万元
（二）申报期内申报表的填写
1、该一般纳税人出租不动产并且按规定预缴的增值税，应填写“增值税纳税申报表附列资料（四）”第5行“出租不动产预征缴纳税款”。
2、如该纳税人开具了增值税专用发票，则填写“增值税纳税申报表附列资料（一）”中9b行“5%征收率的服务、不动产和无形资产”的1、2列：
附表一填写如下图所示：
3、主表
将不含税租金填入主表第5行（二）按简易办法计税销售额，相应的税额填入21行简易计税办法计算的应纳税额，预缴税额填入28行①分次预缴税额。
主表填写如下图所示：
案例二：某一般纳税人，机构所在地为合肥市庐阳区，将其2016年2月5日取得的位于庐阳区的写字楼对外出租，7月取得房租105万
元。购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的销售额为10万元，税额为1.7万元。
相关政策：
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
同时一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。该案例中纳税人于2016年2月5日取得写字楼，适用于5%的征收率且用于简易计税项目的进项税额不得抵扣。
该纳税人应向庐阳区国家税务局申报时缴纳税款，应纳税额=105÷（1+5%）×5%=5万元。
报表填写：
（一）假设该纳税人开具了增值税专用发票，则填写“增值税纳税申报表附列资料（一）”中9b行5%征收率的服务、不动产和无形资产的1、2列：
（二）主表
将不含税租金填入主表第5行（二）按简易办法计税销售额，相应的税额填入21行简易计税办法计算的应纳税额
主表填写如下图所示：