营改增销售不动产简易计税方法
营改增一般计税方法和简易计税方法
营改增一般计税方法和简易计税方法总结(结合财会[2012]13号进行专项解读)营业税改增值税对增值税计税方法的规定，引入了“一般计税方法”和“简易计税方法”这样新的表述，文字更规范：1、一般情况下，一般纳税人适用一般计税方法，即按照销项税额减去进项税额的差额作为应纳税额。
小规模纳税人适用简易计税方法，即按照销售额与征收率的乘积作为应纳税额。
2、一般纳税人部分特定项目可以选择简易计税方法来计算征收增值税。
特定项目是指：一般纳税人提供的公共交通运输服务（包括轮客渡、公交客运、轨道交通、出租车）。
相关计税方法可参考小规模纳税人。
本文主要总结试点一般纳税人在一般计税方法下销项税额、进项税额、营改增抵减的销项税额如何确定和计算，及试点小规模纳税人的应交增值税额如何确定和计算。
注：1.增值税差额征税：是指试点地区提供营业税改征增值税应税服务的纳税人，按照国家有关营业税差额征税的政策规定，以取得的全部价款和价外费用扣除支付给规定范围纳税人的规定项目价款后的不含税余额为销售额（以下称计税销售额）的征税方法。
（本概念供参考）2.营改增应税劳务及增值税税率：①提供有形动产租赁（17%）、②提供交通运输业（11%）、③提供其他部分现代服务业（6%）：研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务、④财政部和国家税务总局规定的应税服务（0%）3. 目前按照国家有关营业税政策规定，允许差额征收增值税的应税服务包括以下六类：①有形动产融资租赁、②交通运输业服务、③试点物流承揽的仓储业务、④勘察设计单位承担的勘察设计劳务、⑤展览业和代理等。
具体如下：Ⅰ.交通运输服务⑴《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令540号）第五条第（一）项规定，即：纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额。
⑵《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第（十六）项规定：经地方税务机关批准使用运输企业发票，按“交通运输业”税目征收营业税的单位将承担的运输业务分给其他运输企业并由其统一收取价款的，以其取得的全部收入减去支付给其他运输企业的运费后的余额为营业额。
“营改增”一般纳税人可选择简易计税方法的四种情形
“营改增”一般纳税人可选择简易计税方法的四种情形根据规定，在特定情况下，为了减轻纳税人负担，方便纳税人纳税，对一些特定的经营行为，一般纳税人同样可适用简易办法征税。
四种情形可选择简易计税方法在“营改增”中，有些企业可以抵扣的项目不够，考虑到要减轻纳税人税负，《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）政策规定，符合条件的一般纳税人，可以选择简易计税方式。
具体有以下4种情形：一、试点纳税人中的一般纳税人提供的公共交通运输服务，可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。
考虑到公共交通运输服务的公益属性，而且公共交通运输企业在“营改增”初期大量的运输工具无法进入增值税抵扣链条，如果按照一般计税方法，其适用税率为11%，在票价不变的情况，企业的不含税收入必然大大减少。
运输企业为了达到原来的收支平衡，一是向政府要补贴，二是通过涨票价向消费者转嫁增值税税负。
为了不增加公众的负担，因此政府允许运输企业选择按照简易计税方式计算。
公共交通运输服务，包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。
其中，班车，是指按固定路线、固定时间运营并在固定站点停靠的运送旅客的陆路运输。
二、试点纳税人中的一般纳税人，以该地区试点实施之日前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。
“营改增”之前有形动产租赁属于营业税征收范畴，其进项税额不得抵扣。
试点实施之日前购进或者自制的有形动产，其进项税额不能在“营改增”后抵扣，按17%的税率征税，税负太重，因此允许其选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。
三、自本地区试点实施之日起至2017年12月31日，被认定为动漫企业的试点纳税人中的一般纳税人，为开发动漫产品提供的特定服务，可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。
动漫属于国家扶持产业，且大多属于智力创作，允许动漫企业按照简易计税方法计算缴纳增值税，有利于促进动漫产业的发展。
房地产营改增的选择计税方法
房地产营改增的选择计税方法1、简易计税方法老项目选择简易计税方法，需要解决的问题主要是预收房款缴纳营业税的开票问题、预售房款预交增值税和销售的增值税计算和发票。
（1）预收房款的处理。
所谓预售房款是指房地产企业销售未完工开发产品而收取的款项，不包括与所售开发产品无直接关系的会员费等赋予一定权力而收取的费用。
分两种情况，一是规定时间以前收取，二是规定时间以后收取。
规定时间以前收取的，按规定应计算缴纳营业税，需要开具发票的，原则上在2016年12月末前开具增值税普通发票，如果在年底前由于不具备条件不能开具发票的，应及时与税务机关沟通。
按预收房款除以1加5%征收率换算不含税收入，再乘3%预征率计算预交税款。
如果是销售前开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（2016年第53 号）附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“已申报缴纳营业税未开票补开票”开具发票。
另一个主要问题就是规定以前收取的预售房款，未按规定的期限缴纳营业税，一拖就给拖到了现在，交营业税人家地税局收不了，交增值税又怕以后查出又要补缴营业税，存在交双份税款的风险，如何是好？根据营改增相关文件规定：“试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
”这是原则，方正税务师认为为稳妥起见，不能证明预收收入发生在规定以后，还是补缴营业税，如果正常无法申报，那就走自查，按照查补税款处理，当然按规定要交滞纳金【房企财税微值fdccsdr】规定时间以后收取的，按规定应计算缴纳增值税，按预收房款除以1加5% 征收率换算不含税收入，再乘3%预征率计算预交税款，在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
如果开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（2016年第53号）附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“销售自行开发的房地产项目预收款”开具发票。
哪些项目适用简易计税方法
哪些项目适用简易计税方法？这三张表一查就知道了！全面推开营改增试点之后，适用增值税简易计税征收率的项目有哪些，可否开具增值税专用发票？小规模纳税人一律采用简易计税方法计税。
其中征收率和征收方式较为特殊的业务有以下几种：“营改增”小规模纳税人简易计税项目一览表业务项目政策发票开具一、跨县（市）提供建筑服务跨县（市）提供建筑服务应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
可向建筑服务发生地主管国税机关申请代开增值税专用发票二、销售不动产（一）小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产）应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票（二）小规模纳税人销售其自建的不动产应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票（三）房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
可向机构所在地主管国税机关申请代开增值税专用发票（四）个体工商户销售购买的住房应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征、免增值税（深圳市纳税人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
销售不动产计税-1
企业销售不动产增值税的计算公式及举例一、房开企业（一）期房预售：1.老项目：简易计税方法预缴税款=预收款/（1+5%）*3%2.老项目、新项目：一般计税方法预缴税款=预收款/（1+9%）*3%(二）期房确认销售：1.老项目：（简易计税方法）应纳税额=销售额/（1+5%）*5%-预缴税款2.老项目、新项目：一般计税方法应纳税额=[（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+9%）*9%-进项税额]-预缴税款（三）现房销售：1.老项目：简易计税方法应纳税额=销售额/（1+5%）*5%2.新项目：一般计税方法应纳税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+9%）*9%-进项税额当期允许扣除的土地价款=（当期销售建筑面积/可供销售建筑面积）*支付的土地价款二、非房开企业（一）小规模纳税人/一般纳税人：简易计税1.自建●不动产所在地预缴：预缴税款=(全部价款和价外费用)/（1+5%）*5%●机构所在地：(全部价款和价外费用)/（1+5%）*5%-预缴税款2.非自建●不动产所在地预缴：预缴税款=（全部价款和价外费用-购置原价）/（1+5%）*5%●机构所在地：应纳税额=（全部价款和价外费用-购置原价）/（1+5%）*5%-预缴税额（二）一般纳税人：一般计税1.自建●不动产所在地预缴：预缴税款=全部价款和价外费用/（1+5%）*5%●机构所在地：应纳税额=[（全部价款和价外费用）÷（1+9%）×9%-进项税额]-预缴税款2.非自建●不动产所在地预缴：预缴税款=（全部价款和价外费用-购置原价）/（1+5%）*5%●机构所在地：应纳税额=[（全部价款和价外费用）÷（1+9%）×9%-进项税额]-预缴税款一般纳税人区分营改增前后、区分自建还是非自建（1）营改增之前取得——可选择简易计税方法（5％）转让差额＝取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价（下同）。
营改增可以选择适用简易计税方法计税的项目
营改增可以选择适用简易计税方法计税的项目简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。
应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率1.公共交通运输服务。
2.经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码(面向网络动漫、手机动漫格式适配)服务，以及在境内转让动漫版权(包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权)。
3.电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务。
4.以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。
5.在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。
1.以清包工方式提供的建筑服务。
2.为甲供工程提供的建筑服务。
3.为建筑工程老项目提供的建筑服务。
试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。
一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
3.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计税，不得扣除对应的土地价款。
1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。
销售营改增前购买不动产的会计处理
借： 应 交税 费— — 应交增 值税
贷： 固定 资产清 理
贷： 银行存 款
２ ． 会 计确认 收 入时 ： 借： 银 行存 款 贷： 其他 业务 收入
应交 税费— — 简易计 税
４ ． 按 照 销售 全 额 计算 应 纳税 额 扣除 已预缴 增值 税 、 差 额 应抵 减销 售额 的增值 税后 的余额 缴纳 增值税 时 ： 借： 应 交税 费— — 应交增 值税 贷： 银 行存 款 ５ ． 按 照 固定 资产 的账 面余 额 计 人 “ 同定 资产 清理 ” ， 会计
本， 会 计处 理 为 ： 借： 其 他业 务成 本
投 资性 房地 产 累计折 旧
借： 应 交税 费— — 应交增 值税 贷： 银 行存 款 ２ ． 会计 确认 收入 时 ：
借： 银行 存款
投 资性 房地 产减 值准备 贷： 投资性 房地 产 三、 一般 纳 税 人处 置 公 允 价值 模 式 计 量 的“ 投 资 纳 税 人 处 置 固定 资 产 ， 选择 简 易 计 税 方 法 的会
贷： 其他 业 务收 入
计 处理
应交 税 费—— 简易计 税 ３ ． 扣 除不 动产 购置原价 相应 的增值税 ＝ 购 买 价 ÷（ １ ＋
５ ％） ×５ ％， 会计处 理 ：
Ｉ ． 向 小动 产所 在地 预缴增 值税 时 金 汁处 理 ：
３ 蘩
贷： 固定 资产
６ ． 按照“ 固定资产清理” 余额转入营业外收入或营业外支
出：
借： 营 业外 支 ｍ 贷： 固定 资产清 理
或：
５ ． 按 照 该项 投 资性 房地 产 的账 面 余 额 计 入 其 他业 务 成
本， 会计处 理 为 ：
营改增后不动产的会计核算
一、“营改增”后增加不动产的会计核算（一）自行建造不动产的会计核算随着“营改增”的普及，营业税的作用已经逐渐褪去，不动产已经属于“营改增”范畴中的一个重要部分。
具体来说，企业自行建造不动产分为自营建造和出包建造两个类型。
这两种建造方式都需要花费一定的成本，而成本的计算应当视工程的具体支出而定，然后通过正在建造的工程这一账户来进行具体支出的归纳，当工程达到基本竣工状态时，既可将固定成本最终耗费的成本资金转入资产账户。
同样的，对于自行建造不动产来说，也仍然存在着增值税专用发票，可以用于抵扣税额。
针对自营建造不动产来说，在具体工程施工期间发生的材料购买、机械使用以及施工费用等最初皆储存于工程建设这一账户当中，这一账户关系到最终的增值税核算。
如果企业建造不动产采取的是出包建造方式，主体则转换为出包方和承包方，所以设立的工程账户为两者共同使用的账户，在出包工程之前出包方与承包方会签订相应的工程合同，此合同就是后期工程款支付的主要依据，对于出包建造不动产来说，应当采取分次抵扣，分次获取增值税发票的方式。
（二）外部购入不动产的会计核算首先，针对外部购入的不动产核算进行分析。
目前，我国税务总局已经对于外部购入不动产的会计核算进行了明确的规定，在一般纳税人所获得的不动产当中，相应的进项税额从生效之日起将会分为两年定期从销项税额中扣除，相对来说，第一年扣除的份额较多，为60%，第二年扣除的份额较少，为40%。
分期抵扣的方式无疑更具优势性，在进行会计核算时，应当对于一般纳税人应当上缴的税费和相应的抵扣进项税额进行核算，从而确定最终的核算待抵扣进项税额。
待获取相关的扣税凭证之后，应当将全部税额总体进项的60%算作应交增值税当中，将全部税额总体进项的40%算入待抵扣进项税额当中，另外，不动产的种类各不相同，一般纳税人行应当分别进行不同不动产的核算，并计算出相应的抵扣进项税额。
其次，对于融资租入的不动产核算进行分析。
外部取得不动产的会计核算所适宜的两年分期抵扣核算法难以适应融资租入不动产核算当中，因此，针对这一方面则采取一次性抵扣方法。
营改增之不动产经营租赁(简易计税方法)
不动产租赁纳税申报示例不动产租赁--经营租赁老项目—简易计税方法（一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产）案例一：某一般纳税人，机构所在地为市庐阳区，将其2016年2月5日取得的位于肥东县的写字楼对外出租，7月取得房租105万元。
购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的金额为10万元，税额为1.7万元相关政策：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
该案例中纳税人于2016年2月5日取得写字楼，适用于5%的征收率，且用于简易计税项目的进项税额不得抵扣。
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
该纳税人机构所在地与不动产所在地不在同一县（市、区），应该在肥东县进行预缴。
纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。
该纳税人2016年7月取得租金，应该于8月申报期在肥东县国家税务局预缴税款：预缴税额=105÷（1+5%）×5%=5万元向市庐阳区国家税务局进行纳税申报时，应纳税额计算：应纳税额=105÷（1+5%）×5%-5万元（已在肥东预缴税额）=0元报表填写：（一）纳税人在不动产所在地预缴时一般纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产时，应填写《增值税预缴税款表》，在肥东县进行预缴税款。
纳税人在“预征项目和栏次”部分的第3栏“出租不动产”行次填写相关信息：1．第1列“销售额”：填写纳税人跨县（市）提供建筑服务取得的全部价款和价外费用(含税)。
在此案例中该纳税人于7月取得租金为105万，因此第1列“销售额”应为105万；2．第2列“扣除金额”无需填写；3．本例中该纳税人应按照5%的预征率，因此第3列“预征率”填写为5%。
营改增销售不动产政策透析
2、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得或自 建的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率计算应纳税额。房地产企业中的一般 纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选 择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
3、购进不动产，分期抵扣适用于11%增值税率的不动产进 项税额。第一年可抵扣60%，而余下的40%可于第二年抵 扣。
3、预缴税款一般在过户手续办理之前，会计做如下处理： 借：应交税费—应交增值税（已交税金）4.76 贷:银行存款4.76
4、发票由企业自行开具，可以开具增值税专用发票，开具时 的会计处理：
借：固定资产清理45
借：固定资产清理4.76
累计折旧5
贷：应交税费-应交增值税4.76
贷：固定资产50
借：银行存款150
10、个体户转让不动产
第五条 个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税： （一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值 税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征 收率计算应纳税额。 （二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值 税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的 余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地 税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其 他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机 关申报纳税。
9、小规模纳税人转让不动产
第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购 买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：
（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以 取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不 动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳 税额。
营改增之不动产经营租赁(简易计税方法)
营改增之不动产经营租赁(简易计税方法)不动产租赁纳税申报示例不动产租赁--经营租赁老项目—简易计税方法（一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产）案例一：某一般纳税人，机构所在地为合肥市庐阳区，将其2016年2月5日取得的位于肥东县的写字楼对外出租，7月取得房租105万元。
购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的金额为10万元，税额为1.7万元相关政策：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
该案例中纳税人于2016年2月5日取得写字楼，适用于5%的征收率，且用于简易计税项目的进项税额不得抵扣。
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
该纳税人机构所在地与不动产所在地不在同一县（市、区），应该在肥东县进行预缴。
纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。
该纳税人2016年7月取得租金，应该于8月申报期内在肥东县国家税务局预缴税款：预缴税额=105÷（1+5%）×5%=5万元向合肥市庐阳区国家税务局进行纳税申报时，应纳税额计算：应纳税额=105÷（1+5%）×5%-5万元（已在肥东预缴税额）=0元报表填写：（一）纳税人在不动产所在地预缴时一般纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产时，应填写《增值税预缴税款表》，在肥东县进行预缴税款。
纳税人在“预征项目和栏次”部分的第3栏“出租不动产”行次填写相关信息：1．第1列“销售额”：填写纳税人跨县（市）提供建筑服务取得的全部价款和价外费用(含税)。
在此案例中该纳税人于7月取得租金为105万，因此第1列“销售额”应为105万；2．第2列“扣除金额”无需填写；3．本例中该纳税人应按照5%的预征率，因此第3列“预征率”填写为5%。
营改增之不动产融资租赁(简易计税方法)
不动产租赁纳税申报示例不动产租赁—融资租赁一、简易计税方法（一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同）案例: A公司与B公司于2015年2月签订了一个不动产融资租赁合同，合同约定A公司按照B公司的要求购入价值1200万元的不动产，并将其出租给B公司，租期10年，每月固定收取租金12万元，其中本金10万元，利息及价外费用2万元。
A公司用于购买不动产的1200万元是向银行借款取得，借款期限为8年，每月需向银行支付借款利息0.5万元。
当期购买办公用品取得增值税专用发票金额10万元，税额1.7万元。
A公司为增值税一般纳税人且符合差额征税条件。
计算2016年7月所属期应缴纳增值税税款。
相关政策：一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可以选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
不能抵扣取得的进项税额。
不动产融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。
即出租人根据承租人所要求的条件购入不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。
不论出租人是否将租赁不动产销售给承租人，均属于不动产融资租赁。
经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。
在本例中，因为A公司符合差额征税的条件，因此可以扣除对外支付银行贷款利息后计算缴纳增值税。
不含税销售额＝（120000-5000）÷（1+5%）＝109523.81元，应纳税额=109523.81×5%=5476.19元1.该纳税人向银行支付借款利息5000元，进行差额征税扣除，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（三）第5行“5%征收率的项目”中的第3列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期发生额”栏次，第4列“本期应扣除金额”及第5列“本期实际扣金额”2、.企业以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税专用发票，则增值税发票开票金额＝120000÷（1+5%）＝114285.71元，税额=114285.71×5%=5714.29元。
“营改增”后简易办法征收的项目有哪些
“营改增”后简易办法征收的项目有哪些标签：365 分类：涉税会计近日，财政部国家税务总局出台了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称“36号文”），自2016年5月1日起执行。
简易办法计税是征纳双方很头痛的事情，由此也加大了征纳双方的涉税风险。
那么，对于增值税而言，实行简易办法征收的，目前到底有哪些项目呢？为此，笔者对其进行了归类疏理，仅供读者参考。
关键词：依5%减按1.5%征收的项目根据36号文规定：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
关键词：3%减按2%征收的项目1. 销售自己使用过的固定资产（1）一般纳税人①2008年以前购进或者自制的固定资产根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）第四条第（二）项、第（三）项和《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第36号）文件规定：固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。
自2009年1月1日起，下列项目按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税：2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产；2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。
②试点前购进或者自制的固定资产根据《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）相关规定：按照规定认定的一般纳税人，销售自己使用过的试点实施之日前购进或者自制的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。
即按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税。
使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。
③销售不得抵扣且未抵扣的固定资产根据《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号）第二条第（一）和《财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税[2014]57号）文件规定：自2009年1月1日起，一般纳税人销售自己使用过的属于增值税条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。
营改增一般计税方法和简易计税方法
营改增一般计税方法和简易计税方法营改增是指从营业税改为增值税的税制。
一般计税方法和简易计税方法是营改增中涉及的两种主要税务计税方法。
下面将详细介绍这两种计税方法。
一、一般计税方法一般计税方法是指按照全面计税、应税销售额减去扣除项目税额后计算税额的一种计税方法。
一般计税方法适用于应税销售额年度不超过500万元的纳税人。
具体的计税过程如下：1.计算增值税应税销售额：增值税应税销售额是指纳税人依法向购买方提供货物或者应税劳务取得的对价，计算方法为应税销售额=销售额/(1+适用税率)。
2.计算增值税销项税额：增值税销项税额是指纳税人销售货物、劳务应纳税额的扣除项目。
销项税额的计算方法为销项税额=应税销售额×适用税率。
3.计算增值税进项税额：增值税进项税额是指纳税人购进货物、劳务应纳税额的扣除项目。
进项税额的计算方法为进项税额=购进货物、劳务发生的增值税额。
4.计算应纳增值税税额：应纳增值税税额=销项税额-进项税额。
5.申报与缴纳：按规定的税款申报和缴纳流程，将应纳增值税税额报送财务部门并及时缴纳税款。
简易计税方法是营改增后为了减轻纳税人负担而推出的一种简化计税方法。
简易计税方法适用于年度营业额不超过500万元的纳税人，并且申请参照简易计税方法计税。
简易计税方法的主要特点如下：1.税率低：简易计税方法的税率相对较低，适用比例一般为3%。
2.消费税跳跃：采用简易计税方法的纳税人，在办税过程中可以按实际销售额计征消费税。
3.无法抵扣进项税：简易计税方法的纳税人无法享受进项税额抵扣。
4.申报简化：简易计税方法的纳税人只需根据实际销售额计算应纳税额，并按规定的时间和流程申报缴纳税款。
通过采用简易计税方法，可以减轻小微型企业的税负，降低了办税成本，同时也提高了纳税人的合规性。
总结起来，一般计税方法适用于年度销售额不超过500万元的纳税人，需要根据实际销售额、进销项税额等指标计算应纳税额。
而简易计税方法适用于年度销售额不超过500万元的纳税人，相比一般计税方法，它的税率较低，但无法享受进项税额抵扣，适用程序更简化。
“营改增”后不动产的增值税税务处理探讨
“营改增”后不动产的增值税税务处理探讨我国在2016年的時候开始对所有行业实施营改增政策，这也让之前对营业纳税人的身份变成增值纳税人。
这次营改增推行当中有着一处亮眼举措，那就是对固定资产进项税额抵扣范围展开了拓展，任何企业新增不动产中蕴含的增值税都会加入到抵扣范围当中。
具体来说，不动产增值税加入到抵扣范围其实就是企业或个人通过建造不动产从而应对增值税应税项目，那么它所由于建造和购买不动产应该上缴的税款需要根据有关规定进行计算，从而得出增值税进项税额用于抵扣。
可以说在我国的营改增体系中，不动产抵扣一直以来都是很难顺利实行的。
本文对“营改增”后不动产的增值税税务处理展开分析，并提出相关解决策略。
标签：营改增;不动产;增值税税务;处理对不动产进行销售在之前还可以归类为营业税纳税范畴，自从我国对所有行业展开营改增政策，之前的营业纳税也变成了增值纳税。
自此以后，销售不动产税率是百分之十一、百分之五。
通常来说，一般纳税人运用的是一般计税方法，其更加适合用在百分之十一税率。
如果是小规模对纳税人一般是采用百分之五的税率，适合这种情况的是简单容易的计税方法。
通常而言，若纳税人将其在我国正式实行全行业营改增以前自己建造不动产进行销售，便能够选取相对简单容易的计税方法。
根据有关的规定，纳税人若是要对不动产进行销售亦或者出租，就会从过去的营业税转变为增值税的上缴，不仅如此，还会把不动产加入到增值税抵扣范畴当中，这样做便一定程度的让消费类型增值税制度变得更加完善，这对于企业投资拓展等有着不小促进效用。
一、营改增政策实施后纳税人出售不动产的增值税征收规定（一）企业销售不动产从《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》有关规定，可以发现一般纳税人若是将自己在2016年4月30号以前所得到的不动产进行转让，必须要选取相符合的简易计税方法，这样便能够获得所有的的价款。
根据百分之五的税率计算得出需要缴纳的税额。
一般纳税人要是想将自己在全国营改增政策实施以前所建造的不动产转让，就需要选取相符合的简易计算方法，其销售额就是得到的所有价款以及价外费用扣除不动产购买的原价，然后根据百分之五的税率将需要缴纳的税额计算出来。
会计经验：营改增销售不动产简易计税方法
营改增销售不动产简易计税方法营改增销售不动产简易计税方法一：选择简易计税方法1、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法：（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）*5% 取得不动产时的作价，据文意推测着如果是接受投资等方式取得的不动产对其支付的对价（如股权作价）也可以从销售额中扣除，那么即扣除凭证不限于购置发票。
如果此观点成立，A企业4月30日前将不动产溢价投资到B企业，根据现行营业税规定是不征税的，营改增后，B企业将上述不动产对外转让选择差额简易征收，抛开其他税种不论，这似乎比营改增前后直接销售都要有利？2、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法：取得的全部价款和价外费用*5%根据《营业税暂行条例实施细则》第五条第二款规定，单位或者个人自己新建（简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为，视同发生应税行为，需缴纳营业税。
由于上述自建行为发生在2016年4月30日前，是否认为是试点之日前发生的营业税应税行为，同时涉及到补缴营业税的问题？3、房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
文件规定：房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
注意，并不是《建筑工程施工许可证》所载的日期，而是其合同注明的开工日期。
另外，还有个问题，假设某企业的一个项目有多个承包方（如分标段），有的在4月30日前开工、有的在4月30日后开工，那怎么确定该项目是老项目还是新项目？亦或者是按《建筑工程施工许可证》所载的工程对象划分项目？二：适用一般计税方法1、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
营改增中的简易计税方法汇总
根据增值税的相关规定，小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用
三、营改增的一般纳税人发生哪些应税行为，可以根据财政部和国家税务总局规定适
用简易征收呢？
服务项目
政策规定
税率 文件依据
营改增中的简易计税方法汇总
增值税是对货物流通、提供劳务及服务过程中每个环节增值部分征收的一种税，也就 是有增值才征税，没增值不征税。所以一般情况下，增值税的税额是用销项税额减去进 项税额计算的，但由于部分纳税人无法准确核算进销项税额以及其他其他一些特殊情 况，增值税也有简易计税方法，即直接用销售额和征收率计算应纳税额。随着“营改 增”全面推行，为了政策衔接顺畅，确保纳税人整体税负下降，在营改增行业中也多处 使用了简易计税方法。为了让纳税人了解简易计税，江苏国税 12366 梳理了营改增中简 易计税的基本知识点，与纳税人共享。
3% 计、分镜、动画制作、摄制、 描线、上色、画面合成、配 音、配乐、音效合成、剪辑、 字幕制作、压缩转码(面向网络
财税 〔2016〕36 号
电影放映服务
动漫、手机动漫格式适配)服 务，以及在境内转让动漫版权 (包括动漫品牌、形象或者内容 的授权及再授权)。 2.动漫企业和自主开发、生产 动漫产品的认定标准和认定程 序，按照《文化部 财政部 国 家税务总局关于印发<动漫企 业认定管理办法(试行)>的通 知》(文市发〔2008〕51 号)的 规定执行。
一、什么是简易计税方法？ 简易计税方法是增值税计税方法中的一种，是指按照销售额和增值税征收率计算税 额，且不得抵扣进项税额的计税方法。 采用简易计税方法首先应计算确认销售额，计算公式为：
销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）
营改增中的简易计税方法汇总
营改增中的简易计税方法汇总营改增是指将原先的营业税改为增值税的一种税制政策。
相对于营业税，增值税的计税方法更为复杂，但为了方便中小微企业的纳税，税务部门特别推出了简易计税方法。
下面是营改增中的简易计税方法的汇总：一、法定简易计税方法（以下简称法定方法）：1.组成营业额：按照增值税法规定的应税行为确定销售额，即营业收入中包含了商品销售额、应税劳务销售额以及一般项目销售额等，并且还要考虑到免税、减免、出口等因素。
2.计税周期：按一般纳税人约定的期末结束日期进行计税和纳税。
3.计税公式：实际应纳税额=(销售额-进项税额)×出口退税率×固定资产折旧率-应纳增值税已申报免税销售额二、增值税简易计税方法（以下简称简易方法）：根据《国家税务总局关于调整部分增值税政策问题的公告》的规定，小规模纳税人、建筑业纳税人、小额财产租赁纳税人等可以选择简易计税方法，即可以按照营业收入的一定比例进行计税。
简易方法的计税基数确定方式如下：1.小规模纳税人：按照实际月销售额的百分比作为计税基数，取值范围为1%至3%，可以根据实际情况进行选择。
2.建筑业纳税人：根据不同的硬件系统数量、系统面积和年度工资总额来确定计税基数。
3.小额财产租赁纳税人：可以选择使用实际利润的一定比例作为计税基数，取值范围为1%至3%。
简易方法计税后的应纳税额为计税基数乘以适用税率。
三、适用条件：1.年销售额不超过500万元（部分地区设定为800万元）的小规模纳税人。
2.适用简易方法的纳税人应当为建筑业纳税人、小额财产租赁纳税人等特定行业纳税人。
3.纳税人自愿选择简易计税方法。
四、注意事项：1.选择简易方法后，一般不得随意改变计税方式，自愿选择后要连续使用一年以上。
2.简易方法对进项税额的抵扣比例有所限制，不能将全部进项税额用于抵扣，具体比例由国家税务总局依法规定。
总体来说，简易计税方法适用于销售额相对较小的纳税人，可以简化纳税人的税务操作和记录。
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营改增销售不动产简易计税方法
营改增销售不动产简易计税方法
一：选择简易计税方法
1、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法：
*5%
“取得不动产时的作价”，据文意推测着如果是接受投资等方式取得的不动产对其支付的对价也可以从销售额中扣除，那么即扣除凭证不限于购置发票。
如果此观点成立，A 企业4月30日前将不动产溢价投资到B企业，根据现行营业税规定是不征税的，营改增后，B企业将上述不动产对外转让选择差额简易征收，抛开其他税种不论，这似乎比营改增前后直接销售都要有利？
2、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法：
取得的全部价款和价外费用*5%
根据《营业税暂行条例实施细则》第五条第二款规定，单位或者个人自己新建建筑物后销售，其所发生的自建行
为，视同发生应税行为，需缴纳营业税。
由于上述自建行为发生在2016年4月30日前，是否认为是试点之日前发生的营业税应税行为，同时涉及到补缴营业税的问题？
3、房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
文件规定：房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
注意，并不是《建筑工程施工许可证》所载的日期，而是其合同注明的开工日期。
另外，还有个问题，假设某企业的一个项目有多个承包方，有的在4月30日前开工、有的在4月30日后开工，那怎么确定该项目是老项目还是新项目？亦或者是按《建筑工程施工许可证》所载的工程对象划分项目？
二：适用一般计税方法
1、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，应适用一般计税方法：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
个人认为设置预征率的目的依然是平衡地方的财政收入，以协调资源与税收的关系，但不知道如果不动产所在地与机构所在地如果一致，是否也要预征？个人推测是要的，这还牵扯到一个入库时间的问题。
2、一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
如果是销售2016年5月1日后自建的不动产，应该不涉及建筑服务的增值税问题。
3、一般纳税人房地产开发企业销售其自行开发的新项目。
三：适用征收率的情况
1、小规模纳税人销售其取得的不动产，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2、小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全
部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3、房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
小规模纳税人相当于直接按照5%征收率在不动产所在地缴纳入库，但需要向机构所在地进行申报。
四：房地产预收账款预征规定
1、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
这一规定应该没有新老项目之分也没有是否采取简易征收方法之分。
只要房地产企业采取预收款方式销售的，均要先按3%预征增值税。
但是文件却没说是在项目当地预征还是机构所在地预征，也没有说预征后是需要在机构所在地申报，还是全部在项目所在地申报。
估计还有细化政策。
五：个人销售房屋政策
1.个体工商户销售购买的住房，应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征免增值税。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
试点办法中的个人是指个体工商户和其他个人，因此个体工商户与其他个人都可享受过渡政策第五条“个人销售购买住房”的有关规定。
北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区：住房满2年免税，不满2年全额5%。
北京市、上海市、广州市和深圳市：普通住房满2年免税，非普通住房满2年差额5%，住房不满2年全额5%。
2.其他个人销售其取得的不动产，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
过渡政策第一条第款规定个人销售自建自用住房免征增值税。
其他个人销售其购买的住房也按照上述过渡政策第五条的规定征免增值税。
此规定实际适用于其他个人销售非住房以及非购买方式取得的住房，比如离婚财产分割、继承、受赠等。
如果通过这类非购买方式取得住房，同样涉及一个支付对价的确认问题。
过渡办法第一条第款规定：涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。
家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、
祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
六：选择一般计税方法
1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
之前的不动产、老项目也可以采取一般计税方法计税，主要是出于下游抵扣的考虑吧？那么强势的买家会不会要求卖家必须按一般计税方法计税呢？商务谈判的空间很大啊。
七：一般计税方法的差额扣除政策
1. 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
如果是新项目或者没有采取简易计税方法的房地产老项目允许扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。
但是，如果土地不是从政府受让的呢？比如接受投资取得的，那么是一分钱都不能扣除，还是能扣除上一家支付给政府的土地价款呢？这似乎又陷入了与当年土地增值税一样的问题。