房地产交易经营与管理
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房地产交易经营与管理
第一节 房地产交易概述
一、房地产交易的概念 房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部 门以及其他部门以法律的、行政的、经济的手段，对房 地产交易活动行使指导、监督等管理职能。 《城市房地产管理法》明确房地产交易包括房地产 转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。 二、房地产交易中的基本制度 《城市房地产管理法》规定五项基本制度： （一）国有土地有偿有限期使用制度；
三、房地产交易的面积 房地产交易的面积除出租是使用面积外，一般均指 建筑面积。成套出售的商品住宅建筑面积为购房者所购 买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。 (一)套内建筑面积 套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积和阳 台建筑面积组成。 套内使用面积包括卧室、厅、厨房、卫生间、储藏 室、过道等部分的使用空间水平投影的面积之和。 套内墙体面积包括共用墙及非共用墙两种，各套之 间的分隔墙、套与公用建筑之间的分隔墙以及外墙(包括 山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计人 套内墙体面积；
ห้องสมุดไป่ตู้
包括公共使用的门厅、楼梯、电梯井、公共通道、 垃圾管道以及突出屋面的、有围护结构的楼梯间、水箱 间、电梯机房等建筑面积之和。 每套商品住宅应分摊的公用建筑面积，以该套住宅 的套内建筑面积占整幢建筑物总套内建筑面积的百分比 进行分摊。 即每套商品住宅应分摊的公用建筑面积=(该套住宅 的套内建筑面积／整幢建筑物总套内建筑面积)×整幢建 筑物总公用建筑面积。 或者采用下列公式计算： 公用建筑面积分摊系数=整幢建筑物总公用建筑面积／ 整幢建筑物总套内建筑面积
则：每套商品住宅应分摊的公用建筑面积=该套住宅的 套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 第二节 房地产转让 一、房地产转让的概念 指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法 方式将其房地产转移给他人的行为。主要包括下列行 为： 〈１〉以房地产估价入股，与他人成立企业法人，房 地产权属发生变更的； 〈２〉一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资 金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发 生变更的；
1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让 金，并取得土地使用权证书； 2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工 程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属 于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设， 完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基 础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业 用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经 建成的，还应当持有房屋所有权证书。
非共用墙指套内厅、室之间的分隔墙，非共用墙墙 体水平投影面积全部计人套内墙体面积。 阳台又分为封闭式阳台和半封闭式阳台两种，阳台 栏板以上全部用玻璃窗围闭的称之为封闭式阳台，否则 为半封闭式阳台。封闭式阳台按其水平投影面积计算建 筑面积；半封闭式阳台按其水平投影面积的一半计算建 筑面积。 (二)应分摊的公用建筑面积 公用建筑面积指整幢建筑物总建筑面积扣除整幢建 筑物总套内建筑面积，并扣除已作为独立使用空间的地 下室、车棚及人防工程等部分的建筑面积，即为整幢建 筑物的公用建筑面积。
地使用证》和《房屋所有权证》方可进行出售。
三、房地产转让的程序 (一)房地产转让当事人签订书面转让合同； (二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内 持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等 有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申 请，并申报成交价格； (三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在 15日内做出是否受理申请的书面答复； (四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要 对转让的房地产进行现场查勘和评估； (五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； (六)房地产管理部门核发过户单，领取房地产权属证书
〈３〉因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转 移的； 〈４〉以房地产抵债的； 〈５〉法律、法规规定的其他情形。 转让的实质是房地产权属发生转移。房地产转让 时，房屋所有权和该房屋所占范围内的土地使用权同时 转让。 二、房地产转让的条件 下列房地产不得转让： (一)以出让方式取得土地使用权但不符合下列规定的 条件的；
(二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其 他形式限制房地产权利的；
(三)依法收回土地使用权的；
(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的； (五)权属有争议的； (六)未依法登记领取权属证书的； (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
综上所述，房地产开发企业竣工验收合格后的商
品房的出售，房地产开发商必须持有合法的《国有土
（五）房地产权属登记发证制度 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县 级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级 以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政 府颁发土地使用权证书。 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应 当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管 理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理 部门核实并颁发房屋所有权证书。 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人 民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后 的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请 土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门 核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书
►土地使用权出让最高年限由国务院规定。 ►土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权 出让金 。 （二）房地产价格申报制度 ► 房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民 政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实 的申报。 ►房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。 ►如果申报的成交价格过分低于市场价格，登记部门按 照相关规定要对转让的房地产进行评估，按照评估价格 收取费用。
（三）房地产价格评估制度 ►房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原 则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地 价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地 的市场价格进行评估。。 ►基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期 确定并公布。 （四）房地产价格评估人员资格认证制度 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。 房地 产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。 房地产估价师须是经国家统一考试、执业资格认证 取得《房地产估价师执业资格证书》并经注册登记取得 《房地产估价师注册证》的人员。
第一节 房地产交易概述
一、房地产交易的概念 房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部 门以及其他部门以法律的、行政的、经济的手段，对房 地产交易活动行使指导、监督等管理职能。 《城市房地产管理法》明确房地产交易包括房地产 转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。 二、房地产交易中的基本制度 《城市房地产管理法》规定五项基本制度： （一）国有土地有偿有限期使用制度；
三、房地产交易的面积 房地产交易的面积除出租是使用面积外，一般均指 建筑面积。成套出售的商品住宅建筑面积为购房者所购 买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。 (一)套内建筑面积 套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积和阳 台建筑面积组成。 套内使用面积包括卧室、厅、厨房、卫生间、储藏 室、过道等部分的使用空间水平投影的面积之和。 套内墙体面积包括共用墙及非共用墙两种，各套之 间的分隔墙、套与公用建筑之间的分隔墙以及外墙(包括 山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计人 套内墙体面积；
ห้องสมุดไป่ตู้
包括公共使用的门厅、楼梯、电梯井、公共通道、 垃圾管道以及突出屋面的、有围护结构的楼梯间、水箱 间、电梯机房等建筑面积之和。 每套商品住宅应分摊的公用建筑面积，以该套住宅 的套内建筑面积占整幢建筑物总套内建筑面积的百分比 进行分摊。 即每套商品住宅应分摊的公用建筑面积=(该套住宅 的套内建筑面积／整幢建筑物总套内建筑面积)×整幢建 筑物总公用建筑面积。 或者采用下列公式计算： 公用建筑面积分摊系数=整幢建筑物总公用建筑面积／ 整幢建筑物总套内建筑面积
则：每套商品住宅应分摊的公用建筑面积=该套住宅的 套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 第二节 房地产转让 一、房地产转让的概念 指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法 方式将其房地产转移给他人的行为。主要包括下列行 为： 〈１〉以房地产估价入股，与他人成立企业法人，房 地产权属发生变更的； 〈２〉一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资 金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发 生变更的；
1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让 金，并取得土地使用权证书； 2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工 程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属 于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设， 完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基 础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业 用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经 建成的，还应当持有房屋所有权证书。
非共用墙指套内厅、室之间的分隔墙，非共用墙墙 体水平投影面积全部计人套内墙体面积。 阳台又分为封闭式阳台和半封闭式阳台两种，阳台 栏板以上全部用玻璃窗围闭的称之为封闭式阳台，否则 为半封闭式阳台。封闭式阳台按其水平投影面积计算建 筑面积；半封闭式阳台按其水平投影面积的一半计算建 筑面积。 (二)应分摊的公用建筑面积 公用建筑面积指整幢建筑物总建筑面积扣除整幢建 筑物总套内建筑面积，并扣除已作为独立使用空间的地 下室、车棚及人防工程等部分的建筑面积，即为整幢建 筑物的公用建筑面积。
地使用证》和《房屋所有权证》方可进行出售。
三、房地产转让的程序 (一)房地产转让当事人签订书面转让合同； (二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内 持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等 有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申 请，并申报成交价格； (三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在 15日内做出是否受理申请的书面答复； (四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要 对转让的房地产进行现场查勘和评估； (五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； (六)房地产管理部门核发过户单，领取房地产权属证书
〈３〉因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转 移的； 〈４〉以房地产抵债的； 〈５〉法律、法规规定的其他情形。 转让的实质是房地产权属发生转移。房地产转让 时，房屋所有权和该房屋所占范围内的土地使用权同时 转让。 二、房地产转让的条件 下列房地产不得转让： (一)以出让方式取得土地使用权但不符合下列规定的 条件的；
(二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其 他形式限制房地产权利的；
(三)依法收回土地使用权的；
(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的； (五)权属有争议的； (六)未依法登记领取权属证书的； (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
综上所述，房地产开发企业竣工验收合格后的商
品房的出售，房地产开发商必须持有合法的《国有土
（五）房地产权属登记发证制度 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县 级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级 以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政 府颁发土地使用权证书。 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应 当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管 理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理 部门核实并颁发房屋所有权证书。 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人 民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后 的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请 土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门 核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书
►土地使用权出让最高年限由国务院规定。 ►土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权 出让金 。 （二）房地产价格申报制度 ► 房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民 政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实 的申报。 ►房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。 ►如果申报的成交价格过分低于市场价格，登记部门按 照相关规定要对转让的房地产进行评估，按照评估价格 收取费用。
（三）房地产价格评估制度 ►房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原 则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地 价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地 的市场价格进行评估。。 ►基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期 确定并公布。 （四）房地产价格评估人员资格认证制度 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。 房地 产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。 房地产估价师须是经国家统一考试、执业资格认证 取得《房地产估价师执业资格证书》并经注册登记取得 《房地产估价师注册证》的人员。