XXXX营销概念方案

Part 2 产品分析及营销难点
产品营销难点——货量庞大
本产品在货量分散基础上，总建面41264平方， 商铺数量达456间。规模之庞大，数量之繁多， 则需储备的投资客也需更多。
Part 2 产品分析及营销难点
产品营销难点——品质不一
形象：商铺整体外观形象是否有风格体现，是否时尚。 地段：有（周边）大型主力店的商铺为地段最好商铺，只以社区配套为主的商铺地段较差。 品质：商铺开间进深、空高、面积大小等因素。其中面积相对约小，销售难度越小。
产品品质 产品大部分开间4米，进深8米，适合多种业态经营。层高基本在5.9米 左后，适宜隔作二层使用，对投资及经营效用非常有利。
带租出售 大部分产品已出租经营，对投资者而言是即买即收租，真正做到投资即 有稳定回报。
统一运营 产品全部由开发商统一招商，统一管理。保证商业的持续经营及稳定。 对于投资客而言，无需担心空置的风险。
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重规矩，严要求，少危险。2020年12月3日星 期四2时5分40秒02:05:403 December 2020
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好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午2时5分40秒 上午2时 5分02:05:4020.12.3
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每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.12.320.12.302:0502:05:4002:05:40Dec- 20
Part 2 产品分析及营销难点
产品SWOT分析——威胁/机会
广深投资客对东莞尤其是城区的商铺持续看好，这对产品的 入市奠定强大的客源基础。
威胁=机会，众多开发商将目光投放商业地产，市场未来必 然存在激烈的竞争。在对本产品产生威胁的同时，也让本产 品找到了机会点，即宜尽早入市，抢占市场份额及影响力。
社区商业 除景湖时代城和春晓、春天外，其他楼盘底商均为社区商业性质。而社 区商业的价值点要比商业街（有统一定为或有主力店支撑）低一些。
起步阶段 由于大部分产品为新楼盘底商，存在商业前期招商周期较长，空置较低 的情况出现。即商业气候尚未形成，有一定的养市周期。
形象不一 本产品由多个楼盘底商组合，商铺外观及经营品类都不一，在形象上难 以综合统一。
产品销售思路
Part 4 产品定位及营销思路
产品推广思路
Part 4 产品定位及营销思路
产品营销预算
Part 5 价格评估及销售目标
Part 5 价格评估及销售目标
可比性项目价格
Part 5 价格评估及销售目标
价格竞争性评估
Part 5 价格评估及销售目标
价格初步建议
Part 5 价格评估及销售目标
•商铺租售代理业务 •商铺价格评估 •商铺选址策略 •商铺租约重组与续约 •品牌商户的商场选址及开拓 •二手“工商铺物业”托管、租赁、 •出售代理 •代办按揭服务
Part 3 中原实力及优势
竞争优势
东莞中原商业优势
商业策划能力
二三级 联动能力
快速销售能力
品牌客户资源 招商能力
投资客户资源 启动能力
销售收益预测
Part 5 价格评估及销售目标
产品推货步骤
Part 5 价格评估及销售目标
产品销售目标
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踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就 未来。20.12.320.12.3Thursday, December 03, 2020
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弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。02:05:4002:05:4002:0512/3/2020 2:05:40 AM
凭借庞大的合作体系和丰富客户资源， 为项目的成功提供有力的保证， 着力于实现发展商、商家、投资者、消费者多赢的局面。
目前主要致力于购物中心、百货商场、商业步行街、大型专业市场、写字楼等多种商业服务。
Part 3 中原实力及资源优势
东莞中原商业操作能力
工商铺部由一手商业投资部及二手商铺部及大客户品牌部组成
185间
可售货量：剩余货量—公司自用
Part 2 产品分析及营销难点
产品SWOT分析——优势
长期持有 绝大部分自持，从未正式对外公开发售，保证了产品的一手纯粹性以及 商铺持续经营的有效性。
稀缺资源 东莞城区商铺一直倍受投资客喜爱，但近两年可售产品较少，导致资源 异常稀缺，大部分投资客对城区的商铺信息都非常关注和敏感。
规模之大 光大系列商铺是东莞市区目前可售的最大商业项目集群，其规模之大， 效应之强均为史无前例，后无来者。
Part 2 产品分析及营销难点
产品SWOT分析——劣势
租金偏低 产品普遍租金在60-100元之间，相对其他类似项目商铺，租金水平要低。 较低的租金会影响售价及投资回报率。
产品分散 产品目前由6个楼盘底商组成，且不在同一范围内，对整体销售产生一 定的困难。
城区商铺2011成交情况
Part 1 市场分析及走势预测
城区商铺2011成交案例
Part 1 市场分析及走势预测
城区大卖场（附近）商铺成交价格
Part 1 市场分析及走势预测
城区社区商铺成交价格
Part 1 市场分析及走势预测
2011城区商铺成交客户分析
Part 1 市场分析及走势预测
城区商铺租金水平
Part 2 产品分析及营销难点
产品SWOT分析——威胁/机会
➢2012年住宅市场继续受国家调控政策影响，保持低 迷状态，商铺市场却一路看涨，开发商加大了商铺的 市场投放量，对市场造成了一定冲击，商铺均价也水 涨船高，根据中原研究部统计数据展示，2011年下半 年商铺成交面积、均价、套数同比均大幅度上扬，商 铺市场2012年势必乘势高开。
Part 1 市场分析及走势预测
2012城区商铺市场走势预测
Part 1 市场分析及走势预测
城区商铺市场总结
Part 2 产品分析及营销难点
Part 2 产品分析及营销难点
剩余货量盘点
总货量496间，其中春天货量较少，名郡、蓝郡和黄旗 印象空置较多。
Part 2 产品分析及营销难点
产品分析——景湖时代城
二、春天所处地段商业气候已形成，因此销售难度也较小。
三、蓝郡属于内街商铺，由于有自身住宅人群支撑，因此销售难度将因售价而定。
四、名郡商铺为社区商业，目前空置较多，且周边缺乏商业氛围，因此销售难度较高。
五、黄旗印象属于大社区商业，目前虽有主力店进驻，但其余大部分空置。销售难度较高。
Part 3 中原实力及资源优势
Part 3 中原实力及资源优势
东莞中原能为本项目做什么贡献
➢ 通过对项目进行整合，扩大产品的影响力. ➢ 对项目进行定位包装，提高产品的市场竞争力，提高产品的价值. ➢ 利用东莞中原的资源优势，快速出货
Part 4 产品定位及营销思路
Part 4 产品定位及营销思路
产品定位思路
Part 4 产品定位及营销思路
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务实，奋斗，成就，成功。2020年12月3日星 期四2时5分40秒Thur sday, December 03, 2020
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抓住每一次机会不能轻易流失，这样 我们才 能真正 强大。20.12.32020年12月3日 星期四 2时5分 40秒20.12.3
谢谢大家！
中熙弥珍道商铺入市将受到热捧，表明投资客对城区商铺的 需求十分明显。其销售的价格也已在市场得到验证为可行， 证明客户对城区商铺价格的承受能力是乐观的。这对本产品 未来的的定价有一定的参考作用。
Part 2 产品分析及营销难点
产品营销难点——货量分散
本产品由六个楼盘底商组成，分布相对集中，但不是同在一个 区域，如，时代城、春晓和蓝郡名郡在西平，春天和黄旗印象 在火炼树。分散的产品比单一产品在营销上难度更大。
产品定位依据
Part 4 产品定位及营销思路
产品定位策略
Part 4 产品定位及营销思路
产品市场定位
Part 4 产品定位及营销思路
产品核心定位
Part 4 产品定位及营销思路
产品客户定位
Part 4 产品定位及营销思路
产品推广定位
Part 4 产品定位及营销思路
产源自文库营销思路
Part 4 产品定位及营销思路
2015营销概念方案
目录
PART1:市场分析及走势预测 PART2：产品分析及营销难点 PART3：中原实力及资源优势 PART4：产品定位及营销思路
PART5：价格评估及销售目标
Part 1 市场评估及走势预测
Part 1 市场分析及走势预测
城区商铺2011供应情况
Part 1 市场分析及走势预测
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加强自身建设，增强个人的休养。2020年12月3日上 午2时5分20.12.320.12.3
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追求卓越，让自己更好，向上而生。2020年12月3日 星期四 上午2时5分40秒02:05:4020.12.3
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严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020年12月 上午2时 5分20.12.302:05December 3, 2020
Part 3 中原实力及优势
资源优势
中原工商铺部大联盟
东莞中原商业优势
Part 3
中原实力及资源优势
1、财富广场 2、中信商业广场 3、盈峰中心 4、丰硕广场 5、南峰中心 6、盈锋购物广场 7、盛和新都会 8、御鹿华庭 9、保利文化广场 10、星光城 11、台湾风情街 ......
东莞中原商业项目操作案例
产品内部品质不一，则难以整体打包出售，在市场的影响力也相对减弱。
Part 2 产品分析及营销难点
产品营销难点——汇总
整体营销难度
一、产品货量分散，使整体销售难度大。 三、产品品质不一，影响整体营销形象。
二、产品货量庞大，则需储备资源较多。
分体营销难度
一、时代城、春晓所处地段为新兴商圈中心，商业气候处于起步阶段，有很好的升值潜力。 同时，投资客对有大卖场的商铺尤其亲睐。因此，销售难度较小。
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.12.302:05:4002:05Dec -203-D ec-20
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重于泰山，轻于鸿毛。02:05:4002:05:4002:05Thursday, December 03, 2020
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不可麻痹大意，要防微杜渐。20.12.320.12.302:05:4002:05:40December 3, 2020
商业投资部业务内容
二手商铺部业务内容
•一手工商铺物业的招商、销售代理 •商业项目的市场定位及业态规划 •商业项目的价值提升策略 •商业项目的品牌引进代理 •商业项目的整体招商代理及市场推广 •商业项目的销售策划及代理 •三旧改造的商业项目重新定位、
包装策划及项目全程策划代理
•商业项目地块前期顾问服务 •分为商业地产类、写字楼类、工业地产类、创意地产类
可售货量分类
根据对每个分产品的分析，我们大致可将 产品分为两个块：商业街商铺和社区商铺。
就商业价值而言，商业街商铺 >社区商铺
Part 2 产品分析及营销难点
可售货量盘点
商业街商铺 社区商铺
景湖时代城 163间
景湖春晓 景湖春天
景湖蓝郡
92间 16间
67间
271间 456间
景湖名郡 黄旗印象
74间 44间
Part 2 产品分析及营销难点
产品分析——景湖春晓
Part 2 产品分析及营销难点
产品分析——景湖春天
Part 2 产品分析及营销难点
产品分析——景湖名郡
Part 2 产品分析及营销难点
产品分析——景湖蓝郡
Part 2 产品分析及营销难点
产品分析——黄旗印象
Part 2 产品分析及营销难点
Part 3 中原实力及资源优势
东莞中原商业发展历程
东莞中原工商铺部简介
东莞中原工商铺部起步于2 0 0 4年， 专注于东莞商业项目的招商和销售，;
以专业及认真负责的态度打动客户。
经过七年的用心经营和不懈努力， 东莞中原工商铺的业务不断壮大， 在商业地产行业及零售行业 均建立了良好的声誉， 与众多品牌发展商及大型零售商形成了良好持续的合作。