湖南省实施《商品房屋租赁管理办法》细则

湖南省实施《商品房屋租赁管理办法》细则,征求意见稿,第一章总则第一条〔立法目的依据〕为加强我省商品房屋租赁管理～规范商品房屋租赁行为～保障商品房屋租赁当事人的合法权益～促进商品房屋租赁市场的健康发展～根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》等法律、法规～结合本省实际～制定本实施细则。

第二条〔基本概念〕本细则所称商品房屋租赁,以下简称房屋租赁,～是指出租人将房屋出租给承租人使用～并由承租人向出租人支付租金的行为。

出租人是指依法取得房地产权证或者其他合法权属证明的房屋所有权人～以及法律、法规规定的其他权利人。

承租人是指中华人民共和国境内外的自然人、法人或者其他合法组织。

第三条〔适用范围〕本省城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁及其监督管理适用本实施细则。

第四条〔基本原则〕房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。

第五条〔职责分工〕省住房和城乡建设厅负责全省房屋租赁的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府房地产,住房和建设,主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。

县级以上人民政府房地产,住房和建设,主管部门应当建立房屋租赁管理系统～定期在当地房地产官方网站或相关媒体公布本行政区域内不同类型房屋的市场租金水平等信息。

同时加强与综治、公安、计生、民政、税务、工商等部门的协调配合～建立信息交流制度～实现管理资源共享。

第二章租赁范围和条件第六条〔禁止租赁对象〕出租人不得向不能提供身份证明的自然人、不能提供营业执照或者其他批准文件的法人和其他组织出租其房屋。

第七条〔最小出租单位〕出租住房的～应当以原设计的房间为最小出租单位～不得分隔搭建后出租～不得按照床位出租～且人均居住面积不得低于5平方米。

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

第八条〔禁止出租房屋的情形〕有下列情形之一的房屋不得出租:,一,属于违法建筑的,,二,共有房屋～未经全体共有人书面同意的,,三,被鉴定为危险房屋的,,四,不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的,,五,违反规定改变房屋使用性质的,,六,司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的,,七,法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第三章房屋租赁合同第九条〔租赁合同〕房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。

房屋租赁合同的内容由当事人双方约定～一般应当包括以下内容:,一,租赁双方当事人的姓名,名称,、住所、身份证件种类和号码,,二,房屋的坐落、面积、结构、附属设施～家具和家电等室内设施状况, ,三,租金和押金数额、支付方式,,四,租赁用途和房屋使用要求,,五,房屋和室内设施的安全性能,,六,租赁期限及房屋交付日期,,七,房屋修缮责任,,八,物业服务、水、电、燃气、有线电视等相关费用的缴纳方式,,九,房屋转租的约定,,十,房屋返还时的状态和增添物的处置,,十一,变更和解除合同的条件,,十二,违约责任和争议解决方式,,十三,当事人约定房屋被征收或者拆迁时的处理方法,,十四,当事人约定的其他条款。

房地产,住房和建设,主管部门可以会同当地工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本～并在政府网站上公开。

第四章登记备案第十条〔登记备案制度〕房屋租赁实行登记备案制度。

房屋租赁双方当事人应当自房屋租赁合同订立之日起30日内～到县级以上人民政府房地产,住房和建设,主管部门办理房屋租赁登记备案手续。

房屋租赁当事人可以书面委托他人,包括依法备案的房地产经纪机构,办理租赁登记备案、注销等手续。

第十一条〔登记备案手续〕房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案手续～应当提交下列材料:,一,房屋租赁合同,,二,房屋所有权证书或者房屋合法权属证明,,三,房屋租赁双方当事人的身份证明,,四,出租代管房屋的～提供委托代管人同意出租的书面证明,,五,出租共有房屋的～提供其他共有人同意出租的书面证明,,六,各级房地产,住房和建设,主管部门规定的其他相关材料。

房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效～不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

第十二条〔登记备案审查〕对符合下列要求的～县级以上人民政府房地产,住房和建设,主管部门应当在3个工作日内办理房屋租赁登记备案～向租赁当事人核发房屋租赁登记备案证明:,一,申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式,,二,出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致,,三,不属于本细则第八条规定不得出租的房屋。

申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的～县级以上人民政府房地产,住房和建设,主管部门应当告知房屋租赁当事人,或受委托人,需要补充的内容～内容补充后符合法定形式的～依照规定核发房屋租赁登记备案证明。

第十三条〔登记备案证明〕房屋租赁登记备案证明应当载明出租人和承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码～出租房屋的坐落位置、面积、租赁用途、租金数额、租赁期限等。

第十四条〔登记备案证明禁止行为和遗失补救措施〕房屋租赁登记备案证明禁止伪造、涂改、转借和转让。

房屋租赁登记备案证明遗失的～应当向原登记备案的部门补领。

第十五条〔登记备案变更登记〕房屋租赁登记备案内容发生变化、转租、续租或者租赁终止的～当事人应当在30日内～到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

第十六条〔房屋租赁业务记录、报告制度〕房地产经纪机构及物业管理单位应当对本单位房屋租赁成交情况和物业管理区域内的房屋租赁情况实行业务记录制度～定期向所在地房地产,住房和建设,主管部门报告。

未按规定实行业务记录制度～未及时向所在地房地产,住房和建设,主管部门报告的～由所在地房地产,住房和建设,主管部门责令限期改正～并按照《湖南省房地产行业信用信息管理办法》记入信用信息档案。

第十七条〔登记备案信息系统〕县级以上人民政府房地产,住房和建设,主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统～逐步实行房屋租赁合同网上登记备案～并纳入房地产市场信息系统。

房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容:,一,出租人的姓名,名称,、身份证件种类和号码,,二,承租人的姓名,名称,、身份证件种类和号码,,三,出租房屋的坐落位置、面积、租赁用途、租金数额、租赁期限,,四,其他需要记载的内容。

第五章房屋租赁当事人的权利和义务第十八条〔出租人义务〕出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。

因未及时修复损坏的房屋～影响承租人正常使用的～出租人应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。

承租人有权要求出租人在合理期限内修复,逾期未修复的～承租人有权解除房屋租赁合同。

第十九条〔租金〕出租人应当按照房屋租赁合同的约定收取租金。

除房屋租赁合同另有约定外～出租人不得向承租人收取租金以外的其他费用～并不得在合同期内单方面随意调高租金水平。

承租人应当按照房屋租赁合同的约定支付租金。

承租人迟延支付租金的～应当按照房屋租赁合同的约定承担违约责任。

第二十条〔租赁保证金〕出租人可以按照租赁合同约定的数额～向承租人收取租赁保证金,未约定数额的～租赁保证金不得超过2个月的租金。

第二十一条〔承租人义务〕承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋～不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施～不得损害其他业主和使用人的合法权益。

不得利用租赁房屋进行违法活动～不得损害社会公共利益。

否则出租人有权解除房屋租赁合同并收回房屋～因此而造成损失的～由承租人赔偿。

承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的～承租人应当负责修复或者承担赔偿责任,属于房屋自然损耗的～承租人不承担赔偿责任。

第二十二条〔装修、增添附属设施规定〕房屋租赁期间内～承租人改变房屋用途或者对房屋进行装修或者增添附属设施的～必须以书面形式征得出租人同意～其中装修和增添的附属设施应当由租赁当事人协商确定其归属及维修责任。

未征得出租人书面同意的～出租人可以解除租赁合同～收回房屋并要求承租人赔偿损失。

第二十三条〔买卖不破租赁原则〕出租人在租赁期间内以赠与、析产、继承或者买卖等方式将租赁房屋转让给他人的～原房屋租赁合同继续有效～受让人应当继续履行原房屋租赁合同。

承租人在房屋租赁期间死亡的～与其生前共同居住者可以按照原租赁合同继续承租该房屋。

第二十四条〔优先购买权〕房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的～应当在出售前三个月书面通知承租人～承租人在同等条件下有优先购买权。

承租人在收到通知后15日内未明确表示购买的～视作放弃优先购买权。

如房屋受让人是第三人的～第三人应当继续履行原租赁合同的约定。

第二十五条〔续租〕房屋租赁期届满后继续出租的～承租人在同等条件下享有优先承租权。

租赁合同对续租已经作出约定的～从其约定。

未约定的～出租人不再继续出租的～应当在租赁期届满前1个月通知承租人。

第二十六条〔房屋收回〕房屋租赁期届满～租赁当事人未重新订立房屋租赁合同的～出租人有权按照约定的期限收回房屋～承租人应当将房屋返还出租人。

承租人未经出租人同意逾期返还房屋的～出租人有权追收房屋占用期间的使用费。

房屋返还时～应当符合租赁当事人约定或者房屋正常使用后的状态,不符合的～出租人可以要求承租人恢复～也可以自行恢复～由此发生的合理费用由承租人承担。

第二十七条〔房屋征拆〕因城市建设需要征收或拆迁租赁房屋的～租赁关系按照房屋租赁合同的约定处理,房屋租赁合同未作约定的～按照国家和我省房屋征收,拆迁,的有关规定处理。

第二十八条〔房屋转租〕房屋租赁合同中约定可以转租的～承租人可以按照房屋租赁合同的约定转租房屋。

房屋转租后～承租人不再居住使用的～可以与出租人协商解除租赁合同～由出租人与新承租人重新订立租赁合同。

房屋租赁合同中未约定可以转租的～承租人转租房屋应当征得出租人的书面同意。

承租人未经出租人书面同意擅自转租的～出租人可以解除租赁合同～收回房屋并要求承租人赔偿损失。

第六章法律责任第二十九条〔对违反最小出租单位和人均居住面积的处理〕违反本实施细则第七条规定的～由县级以上人民政府房地产,住房和建设,主管部门责令限期改正～逾期不改正的～依照《商品房屋租赁管理办法》第二十二条处以五千元以上三万元以下罚款。

第三十条〔对违反禁止出租房屋的处理〕违反本实施细则第八条规定的～由县级以上人人民政府房地产,住房和建设,主管部门责令限期改正～对没有违法所得的～依照《商品房屋租赁管理办法》第二十一条处以五千元以下罚款,对有违法所得的～可以处以违法所得一倍以上三倍以下～但不超过三万元的罚款。

第三十一条〔对租赁当事人未按规定登记备案的处理〕违反本实施细则第十条第一款、第十五条～不办理房屋租赁登记备案手续的～由县级以上人民政府房地产,住房和建设,主管部门责令改正～逾期不改正的～依照《商品房屋租赁管理办法》第二十三条对个人逾期不改正的～处以一千元以下罚款,对单位逾期不改正的～处以一千元以上一万元以下罚款。