《资产评估学》PPT课件
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《资产评估学》PPT课件
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第二节 房地产价格
一、房地产价格体系 （一）、土地使用权价格体系
基准地价 标定地价 出让地价 转让底价 （二）、房产价格体系 生产用房
31
居住用房 商业用房 行政事业单位用房
二、土地价格构成
1、土地征用费 2、拆迁安置费 3、土地开发费用 （1）、七通一平费 （2）、市政基础设施费 （3）、利息费用
17
（2）加权平均法 i= 长期负债占全部资本的比例×长 期负债利息率+自主权益占全部资本的比例× 业主权益所要求的报酬率 （五）收益年限、经济寿命的计算 自然寿命 技术寿命 法律寿命 经济寿命 （六）、Rt与i 的对应关系 主要用于整体资产评估中。
18
第四节、清算价格法
一、概念：
用清算价格评估备估资产价值的方法
45
第七章 流动资产评估
第一节 流动资产分类、特点及评估程序 一、分类
（一）、按所处领域分 （二）、按现行会计制度分 （三）、按在生产经营过程中形态与作用分 （四）、按管理方式分 （五）、按评估方法分
46
二、特点 三、程序、方法
以自查为主、评估机构抽查 评估方法简单
47
第二节 实物类流动资产评估
4
第三节 资产评估的原则和特点
一、原则 （一）、工作原则： 独立性原则 客观性原则 科学性原则 专业性原则 （二）、经济原则： 贡献原则 替代原则 预期原则
二、特点 1、现实性 2、市场性 3、预测性 4、公正性 5、咨询性
5
第二章 资产评估的价格类型
第一节 资产记价类型概述
一、记价基础 1、资本市场可分类为要素市场和本金市 场。 2、从资产运动方向看记价特点 (1)、资产投入记价 (2)、资产退出记价 (3)、本金流通(资本流动)
资产评估学-PPT精品
评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程 序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证， 具有行业公允的业务规范。
评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的， 由此得出的评估结论必须接受市场的检验。
评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。
咨询性－－评估结论是一种专业化的估价意见
评估价值类型 评估方法 评估程序
资产评估机构和相关人员 被评估的资产 对被估资产定价的依据 内在行为规范 资产交易业务本身经济行 为的特征 对资产价值的质的规定 具体技术和手段 工作顺序
三、资产评估的特点
现实性－－是对被估资产价值确认的现实基础
资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依据， 对现实存在的资产进行相应的价值评估活动。
案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清 算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市 场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该 交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本 相同，成交时间为2019年6月，成交价格为365.2 万元。评估基准日为2019年8月。
案例3分析
分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交 易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算 该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低 于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：
资产评估过程结构图
评估环境
目的与动机 1
资料收集 2
鉴定与评价 3
假设前提 4 定量估算 5 结果分析 6 得出结论 7
—社会 —经济 —技术 —法律 12
形评 成价 问指 题标
3 4 5 6 7 思维过程
综分选实意
合析择施见
资产评估基本途径和方法
成本法
评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的， 由此得出的评估结论必须接受市场的检验。
评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。
咨询性－－评估结论是一种专业化的估价意见
评估价值类型 评估方法 评估程序
资产评估机构和相关人员 被评估的资产 对被估资产定价的依据 内在行为规范 资产交易业务本身经济行 为的特征 对资产价值的质的规定 具体技术和手段 工作顺序
三、资产评估的特点
现实性－－是对被估资产价值确认的现实基础
资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依据， 对现实存在的资产进行相应的价值评估活动。
案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清 算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市 场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该 交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本 相同，成交时间为2019年6月，成交价格为365.2 万元。评估基准日为2019年8月。
案例3分析
分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交 易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算 该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低 于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：
资产评估过程结构图
评估环境
目的与动机 1
资料收集 2
鉴定与评价 3
假设前提 4 定量估算 5 结果分析 6 得出结论 7
—社会 —经济 —技术 —法律 12
形评 成价 问指 题标
3 4 5 6 7 思维过程
综分选实意
合析择施见
资产评估基本途径和方法
成本法
《资产评估学》重点难点 ppt课件
2、资产评估人员 ——必须具备的条件
• 广博的学识和丰富的实践经验 • 良好的职业道德 • 经过严格的考试和考核，取得资产评估管理机构确认 的评估资格；
PPT课件
12
三、资产评估的客体
即评估的对象---资产
（一）资产的定义 （二）资产的分类 （三）确认资产的标准
PPT课件
13
四、资产评估标准
重置成本标准——是指现时条件下，按功能重置资产并使资产处于在
两种方法
（1）利用年收益损失金额本金化计算 经济性损耗=年收益损失额×（1-所得税）/资产收益率 （2）通过估算生产能力变化来评价
再计算经济性损耗 经济性损耗=（重置成本-有形损耗-功能性损耗）×经济性贬值 率
规模效益指数 生产能力 A 经济性贬值率 1 生产能力B
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2
学习目的和要求
本课程是一门实务性较强的课程,重点是掌握资产评估的各种基本方 法，学会运用资产评估的方法对各种资产评估业务进行科学合理的评估。
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3
主 要 教 学 内 容
资产评估目的、标准、假设 资产评估特点、原则 资产评估基本方法 机器设备评估实务
PPT课件
21
资产评估报告书编写要求
客观性--原则：客观公正独立 完整性--报告内容应完整准确 及时性--按约定时间及时完成
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22
资产评估报告的正文部分内容
1、资产评估机构
11、评估结果有效期
2、委托方及资产占有方
3、评估目的 4、评估范围和对象 5、评估过程 6、评估原则
12、评估基准日后的调整事项
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（一）重置成本法定义 2、公式：
• 广博的学识和丰富的实践经验 • 良好的职业道德 • 经过严格的考试和考核，取得资产评估管理机构确认 的评估资格；
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12
三、资产评估的客体
即评估的对象---资产
（一）资产的定义 （二）资产的分类 （三）确认资产的标准
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四、资产评估标准
重置成本标准——是指现时条件下，按功能重置资产并使资产处于在
两种方法
（1）利用年收益损失金额本金化计算 经济性损耗=年收益损失额×（1-所得税）/资产收益率 （2）通过估算生产能力变化来评价
再计算经济性损耗 经济性损耗=（重置成本-有形损耗-功能性损耗）×经济性贬值 率
规模效益指数 生产能力 A 经济性贬值率 1 生产能力B
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学习目的和要求
本课程是一门实务性较强的课程,重点是掌握资产评估的各种基本方 法，学会运用资产评估的方法对各种资产评估业务进行科学合理的评估。
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主 要 教 学 内 容
资产评估目的、标准、假设 资产评估特点、原则 资产评估基本方法 机器设备评估实务
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资产评估报告书编写要求
客观性--原则：客观公正独立 完整性--报告内容应完整准确 及时性--按约定时间及时完成
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资产评估报告的正文部分内容
1、资产评估机构
11、评估结果有效期
2、委托方及资产占有方
3、评估目的 4、评估范围和对象 5、评估过程 6、评估原则
12、评估基准日后的调整事项
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（一）重置成本法定义 2、公式：
《资产评估学》资产评估重点难点PPT课件
二者的确定都有相同的依据，如参考银行利率，通货膨胀率，风 险利率。
区别：
有限的年限，把未来收入折成现值折现率 资本化是永续收入的折现
（二）收益现值法的计算方法
1、有限期内各年收益折现法
P
A
n
1
r
t
当预期年收益恒定不变时
t 1
P
n
Rt 1
rt 当预期各年的收益不等时
t 1
（二）收益现值法的计算方法
（四）功能性损耗的估算
被评估资产的功能性损耗 =被评估资产生产成本的年税后超支额 ×剩余使用年限的年金现值系数
被评估资产生产成本的年税后超支额 =（1-所得税）×被评估资产生产成本的年超支额
被评估资产生产成本的年超支额 = （旧技术的单位生产成本-新技术的单位生产成本）×年生 产量
（五）经济性损耗的估算
2、无限期收益折现法 1）收益稳定情况
整个永续时期收益稳定
P=A/I=预期收益额/资本化率
整个永续时期内，前期收益不稳定，后期收益稳定
P
1
Rt r
t
A 1 rN
I
（二）收益现值法的计算方法
2）、收益不稳定的情况
收益按固定比例增长的情况。
Rt Rt 1 (1 g )
收益现值
t 1
R（ 0 1 g )t
广博的学识和丰富的实践经验 良好的职业道德 经过严格的考试和考核，取得资产评估管理机构确认
的评估资格；
三、资产评估的客体
即评估的对象---资产
（一）资产的定义 （二）资产的分类 （三）确认资产的标准
四、资产评估标准
重置成本标准——是指现时条件下，按功能重置资产并使资产处于
在用状态所耗费的成本。
区别：
有限的年限，把未来收入折成现值折现率 资本化是永续收入的折现
（二）收益现值法的计算方法
1、有限期内各年收益折现法
P
A
n
1
r
t
当预期年收益恒定不变时
t 1
P
n
Rt 1
rt 当预期各年的收益不等时
t 1
（二）收益现值法的计算方法
（四）功能性损耗的估算
被评估资产的功能性损耗 =被评估资产生产成本的年税后超支额 ×剩余使用年限的年金现值系数
被评估资产生产成本的年税后超支额 =（1-所得税）×被评估资产生产成本的年超支额
被评估资产生产成本的年超支额 = （旧技术的单位生产成本-新技术的单位生产成本）×年生 产量
（五）经济性损耗的估算
2、无限期收益折现法 1）收益稳定情况
整个永续时期收益稳定
P=A/I=预期收益额/资本化率
整个永续时期内，前期收益不稳定，后期收益稳定
P
1
Rt r
t
A 1 rN
I
（二）收益现值法的计算方法
2）、收益不稳定的情况
收益按固定比例增长的情况。
Rt Rt 1 (1 g )
收益现值
t 1
R（ 0 1 g )t
广博的学识和丰富的实践经验 良好的职业道德 经过严格的考试和考核，取得资产评估管理机构确认
的评估资格；
三、资产评估的客体
即评估的对象---资产
（一）资产的定义 （二）资产的分类 （三）确认资产的标准
四、资产评估标准
重置成本标准——是指现时条件下，按功能重置资产并使资产处于
在用状态所耗费的成本。
资产评估学-课件PPT
期中测验与期末考试相结合。
平时课堂提问、抽测
占10%
期中考核
占15%
作业
占15%
期末考试
占60%
南京审计学院金融学院
资
产
评
第一章
估
资产评估基本理论
学
本章重点和难点
1.资产评估基本要素和特点 2.资产的特点及分类； 3.资产评估价值类型及其划分标准、适用范围 4.各种资产评估假设的内涵和实质 5.资产评估各种原则内涵及其应用
（一）资产评估主体及其类型
-1）概念：具体从事资产评估工作的评估人员 及其由评估人员组成的评估机构。 -2）类型
按执业范围划分：综合、专项 按企业组织形式划分：
合伙制（5）、有限责任制（8）
（二）资产评估机构执业资格制度
统一政策、分级管理 P33
1、资产评估机构的设立 2、资产评估机构的等级划分
交易所的交易行为起源说 海上贸易保险起源说 房地产交易起源说
资产评估是市场经济的必然产物
一、资产评估及其发展
（二）社会经济背景及其发展规律 1、资产评估活动产生的社会背景 （1）交易对象和交易空间的扩大 （2）交易各方信息的不对称 （3）交易的公允性要求 2、资产评估不同的发展阶段 P 2-5 （1）原始评估阶段 （2）初级（经验）评估阶段 （3）规范评估阶段。
单项资产和整体资产。 3、按资产能否独立存在分类:
可确指的资产和不可确指的资产。 4、按资产在生产经营过程中的作用分类:
经营性资产和非经营性资产。
单项选择题
资产评估工作的执行操作者不同于会计计价， 它是由独立于企业以外的社会中介机构完成的。 这一点说明资产评估具有（ ）。
A.市场性
B.公正性
《资产评估》PPT课件
1 1 1 PV 1 10 11 10 2 1 .01 (1 0.1) (1 0.1)3 1 1 1 12 12 115.85 （万元） 4 4 (1 0.1) 0.1 (1 0.1)
1 1 1 PV 2 10 11 10 2 1 0.1 (1 0.1) (1 0.1)3 1 12 (1 0.04) 1 12 175.96 （万元） 4 4 (1 0.1) 0.10 0.04 (1 0.1)
7.收益法涉及的主要经济参数 （1）收益额的确定 资产的收益额是资产使用所带来的未来收益期 望值，指因获得资产而取得的收益扣除为取得资 产收益而发生的各种费用后的余额。
不仅要看现在的收益能力，更重要的是预测未来收益的能 力。 收益额必须是由被评估资产直接形成，不是由该项资产形 成的收益应分离出去。 评估人员应根据评估对象的类型、特点以及评估目的，准 确反映资产收益，并与折现率口径保持一直。
收益法（续三）
4.有限期收益的计算方法 N是一个具体数字，可以直接应用基本 公式。 5.年金资产计算方法 对于企业、土地等资产，如果可以永久 性经营下去，则可以获得永续性收益。当 资产的收益可以认为是每年保持不变时： 1 PV＝B i 式中：B实际上是等额年金，
i为折现率，在这里又称 为资本化率。
2.折现率的确定
流动资产：货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等 长期资产：股票投资、债券投资等 资产 固定资产：房屋及建筑物、机器设备等 无形资产：知识产权、土地使用权、专营权、商誉等 递延资产和其他资产：开办费、租入固定资产改良支出等
2.资产评估 指由专门机构和人员，依据国家规定和有关 资料，根据特定的目的，遵循适用的原则和标准， 按照法定的程序，运用科学的方法，对资产在某 一时点的价值进行评定和估价的过程。 （1）资产评估的主体 （2）资产评估的客体 （3）资产评估的特定目的 （4）资产评估的标准 （5）资产评估的方法 （6）资产评估的程序
第4资产评估学ppt课件
置本钱进展估测。按照国内及国外价钱变动对消费线的不同影响，
评价人员先将消费线分成进口设备主机、进口备件、国内配套设备、
其他费用四大部分，分别思索国外、国内不同部分价钱变化率予以
调整。经调查询价了解到，从设备进口到评价基准日，进口设备主 机在其消费国的价钱变化率上升了50%，进口备件的价钱变化率上 升了30%，国内配套设备价钱上升了60%，其他费用上升了50%。 按评价基准日的国家有关政策规定，该进口设备的进口关税等税收 额为30万元人民币。评价时点美圆对人民币汇率为1∶8.3。从被评 价机组进口合同中得知，进口设备主机原始价值75万美圆，进口条 件15万美圆。另外从其他会计凭证中查得国内配套设备原始价值45 万人民币，其他费用原值18万元人民币。根据上述数据，估算被评 价机组的重置本钱如下：
资产评价学
第二篇 资产评价实务
第四章 机器设备评价
第一节 机器设备评价概述 第二节 本钱法在机器设备评价中的运用
第一节 机器设备评价概述
一、机器设备及其评价的特点 〔一〕机器设备的特点 〔二〕机器设备的评价特点
1、以单台件为评价对象。 2、以技术检测为根底。 3、把握机器设备价值构成和影响价值的主要
1、进口设备重置本钱构成 CIF〔FOB+境外途中保险费+境外运杂费〕、进口关税、 增值税〔进口轿车征收消费税〕、银行手续费、国内 运杂费、安装调试费等。
其中：进口关税＝进口完税价钱×适用税率 消费税＝〔进口完税价钱+进口关税〕÷〔1－消费 税率〕×消费税率 增值税＝〔进口完税价钱+关税+消费费〕×增值税
▪ 根本公式：
▪
评价值＝重置本钱×成新率－功能性损耗－经
济性损耗
▪
▪
评价值＝重置本钱×综合成新率
评价人员先将消费线分成进口设备主机、进口备件、国内配套设备、
其他费用四大部分，分别思索国外、国内不同部分价钱变化率予以
调整。经调查询价了解到，从设备进口到评价基准日，进口设备主 机在其消费国的价钱变化率上升了50%，进口备件的价钱变化率上 升了30%，国内配套设备价钱上升了60%，其他费用上升了50%。 按评价基准日的国家有关政策规定，该进口设备的进口关税等税收 额为30万元人民币。评价时点美圆对人民币汇率为1∶8.3。从被评 价机组进口合同中得知，进口设备主机原始价值75万美圆，进口条 件15万美圆。另外从其他会计凭证中查得国内配套设备原始价值45 万人民币，其他费用原值18万元人民币。根据上述数据，估算被评 价机组的重置本钱如下：
资产评价学
第二篇 资产评价实务
第四章 机器设备评价
第一节 机器设备评价概述 第二节 本钱法在机器设备评价中的运用
第一节 机器设备评价概述
一、机器设备及其评价的特点 〔一〕机器设备的特点 〔二〕机器设备的评价特点
1、以单台件为评价对象。 2、以技术检测为根底。 3、把握机器设备价值构成和影响价值的主要
1、进口设备重置本钱构成 CIF〔FOB+境外途中保险费+境外运杂费〕、进口关税、 增值税〔进口轿车征收消费税〕、银行手续费、国内 运杂费、安装调试费等。
其中：进口关税＝进口完税价钱×适用税率 消费税＝〔进口完税价钱+进口关税〕÷〔1－消费 税率〕×消费税率 增值税＝〔进口完税价钱+关税+消费费〕×增值税
▪ 根本公式：
▪
评价值＝重置本钱×成新率－功能性损耗－经
济性损耗
▪
▪
评价值＝重置本钱×综合成新率
资产评估学.ppt
三、流动资产各项目的评估
（2）市场法评估 特点：由于产成品可以直接进入流通领
域，故可采用市场法。
三、流动资产各项目的评估
产成品的一般评估公式： 产成品评估价值=库存数量×（不含税
出厂单价-销售税金-销售费用-所得税） [注：房地产开发企业的在建商品房
（开发成本）和完工商品房（开发产品） 等的评估特点（参见房地产评估）]
三、
又具有流动资产的特点（如价值低）。
三、流动资产各项目的评估
（3）种类 按是否在用划分，可分为在用和在库两
类。 （4）评估方法 ——在库低值易耗品，可采用库存材料
的评估方法
三、流动资产各项目的评估
——在用低值易耗品，可采用固定资产 的评估方法
三、流动资产各项目的评估
3、评估特点 按本金加持有期利息确定评估值。
三、流动资产各项目的评估
4、基本公式 （1）应收票据评估值=本金×（1+利息率×
持有时间）（顺算法） 或： （2）应收票据评估价值=票据到期价值-贴现
息（倒算法） 贴现息=票据到期价值×贴现率×贴现期
三、流动资产各项目的评估
的、持有时间不准备超过1（含1年）的投资， 包括各种股票、债券、基金等。 2、特点 基本上属于有价证券投资（股票或债券 等），极少有其他股权投资。
三、流动资产各项目的评估
3、评估方法 （1）公开挂牌交易的有价证券。按评
估基准日收盘价确定评估值。 （2）不能公开挂牌交易的有价证券。
按本金加持有期利息确定评估值。
三、流动资产各项目的评估
5、在产品 （1）定义 在制品包括原材料投入生产后尚未
加工完毕的产品和已加工完毕但不能单 独对外销售的半成品。 它一般按完工程度折合为约当产量， 随产成品进行评估。对外销售的半成品 视同产成品评估。
资产评估学教程第一章资产评估的基本概念PPT课件
CHENLI
23
2）整体与单项的区分标准： 一是看是否由多个单项资产组成；二是看能
否单独计算获利能力。 3）企业单项可确指资产的价值总和并不一定等
于企业整体资产的价值
企业整体资产价值=∑单项可确指资产价值+不可 确指的商誉（或资产的经济性贬值）
CHENLI
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2、根据被评估的资产能否独立存在分类，可以分为： 可确指资产与不可确指资产
评估目的
估价标准
评估方法
CHENLI
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资产评估目的
狭义：仅指产权变动 资产流动时的评估
广义：多种目的
CHENLI
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非法令评估
资产易
融通资金 资产保全 资产清算 咨询服务
单项资产交易
合资经营、合作经营、企业经营
产权变动
企业合并、分设、兼并 发行股票
房地产 交易
抵押贷款 发行债券 融资租赁
企业出售 企业出租 土地成片出租 土地开发经营 房地产买卖 房地产出租
CHENLI
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二、资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物
资产评估产生于生产要素需求市场配置的 时期，因此计划经济时期不需要资产评估。
CHENLI
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三、资产评估在市场经济中的功能
1、为资产业务提供价值尺度 2、界定与维护各产权主体的合法权益 3、优化资源配置 4、促进企业账实相符合资产完整 5、防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进
市场经济的核心问题是交易： 一般商品的交易 资产的交易
现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交 易的资产是以非现金的形式存在 评估
CHENLI
资产评估的概念：
资产评估是指评估机构根据特定的目的， 遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的 标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时 价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一 时点的价格进行估算。
资产评估学课件PPT课件
（5）评估原则：A、工作原则（独立性、客观公正性、科学性）；B、经 济技术原则（预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则）；
第2页/共25页
3、资产评估的基本要素（续）
（6）评估程序（后面专题讲解以及案例分析） （7）评估价值类型； （8）评估方法（基本方法为市场法、收益法、成本法）； （9）评估假设（其理论和和方法体系的形成是建立在一定假设条件之上的） （10）评估基准日（即确定资产价值的基准时间）
得，评估值更能反映市场的现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受。
第22页/共25页
五、对市场法的评价（续）
2、市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因缺少可比数据及缺少判
断对比数据而难以应用； （2）适用范围收到限制，不适用于专用机器设备、大部分的无形资产及受
地区、环境等严格限制的资产的评估。
第6页/共25页
（2）资产评估价值类型的分类；
A、以资产评估的估价标准形式表述的价值类型（重置成本、收益现值、 现形市价、清算价格）； B、以资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型（公开市场价值、继 续使用价值、清算价值）； C、以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结 论的适用范围划分资产评估价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外 的价值；
（这样会企业会增加交易成本，如投标保证金、履约 保证金等） 例：买茅台酒、中华烟；去下沙高校讲课，回程带学生不敢坐。
第11页/共25页
第三节：资产评估的功能和作用
1、资产评估的功能 （1）资产评估的国家宏观管理功能； （2）资产评估的企业微观管理功能。 2、资产评估的作用 （1）咨询的作用； （2）管理的作用； （3）鉴证的作用。
第2页/共25页
3、资产评估的基本要素（续）
（6）评估程序（后面专题讲解以及案例分析） （7）评估价值类型； （8）评估方法（基本方法为市场法、收益法、成本法）； （9）评估假设（其理论和和方法体系的形成是建立在一定假设条件之上的） （10）评估基准日（即确定资产价值的基准时间）
得，评估值更能反映市场的现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受。
第22页/共25页
五、对市场法的评价（续）
2、市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因缺少可比数据及缺少判
断对比数据而难以应用； （2）适用范围收到限制，不适用于专用机器设备、大部分的无形资产及受
地区、环境等严格限制的资产的评估。
第6页/共25页
（2）资产评估价值类型的分类；
A、以资产评估的估价标准形式表述的价值类型（重置成本、收益现值、 现形市价、清算价格）； B、以资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型（公开市场价值、继 续使用价值、清算价值）； C、以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结 论的适用范围划分资产评估价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外 的价值；
（这样会企业会增加交易成本，如投标保证金、履约 保证金等） 例：买茅台酒、中华烟；去下沙高校讲课，回程带学生不敢坐。
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第三节：资产评估的功能和作用
1、资产评估的功能 （1）资产评估的国家宏观管理功能； （2）资产评估的企业微观管理功能。 2、资产评估的作用 （1）咨询的作用； （2）管理的作用； （3）鉴证的作用。
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第三节 土地使用权价格评估
土地价格的本质是地租的本金化 其计算公式为：P=R/i 式中 P为土地价格 R为年地租额 i为本金化率
一、市场比较法
（一）、原理 （二）、使用条件 1、要有比较发达的土地交易市场。 2、交易实例与被估对象之间尽量的相似。
35
3、交易实例的有关资料要尽可能翔实、可 靠、公正。 （三）、计算公式 被估地产价格=交易实例×每平方米单价 × （1+差异 因素调整） ×被估地产面积 被估地产价格=交易实例单价× 交易情况 修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正 系数×交易时间修正系数×被估地产面积 （四）、 操作程序
一、材料评估
1、重置成本法 2、市价法（为主） 二、在产品与自制半成品评估 三、产成品评估 1、重置成本法 2、现行市价法
48
第三节 债权类及货币类流动 资产评估
一、应收账款及预计货款评估方法
1、坏帐法 2、帐龄分析法
二、应收票据评估
1、按本金加利息计算 2、贴现值法 3、实例
49
三、预付费用、待摊费用和短期投资评估
二、超期服役设备评估 三、闲置、报废、破损、淘汰设备评估
28
第六章 房地产评估
第一节、房地产评估概述 一、房地产的特征
（一）、土地的自然特征与社会特征 （二）、房屋特性
二、房地产分类
1、生产用房地产 2、商业用房地产 3、居住用房地产
29
4、行政、军事机关及公用事业用
三、房地产评估原则 1、房地合一原则 2、地域原则 3、最佳利用原则：要按最高最优原则 来评估房地产价格
6
二、计价类型
• • • • • （一）、历史成本（会计中用） （二）、重置成本（虚拟价格） （三）、现行市价（公平市场） （四）、收益现值（收益可预测） （五）、清算价(迫卖市场）
7
第三章 资产评估方法
第一节 市场法 一、概念及适用前提条件 (一)概念：又称市场比较法，指通过比较被 估资产与市场上最近出售的同类资产的异同， 并据调整，从而确定被估资产价格的评估方法。 (二)前提条件 1、需要有一个充分发育的市场。 2、参照物与被估资产的可比指标、技术 参数等可以搜集到。
21
第五章 机器设备评估
第一节 机器设备评估 一、机器设备及评估特点 （一）、机器设备特点 （二）、评估特点
1、以单台件为对象 2、以技术检测为基础 3、把握价值构成特点
22
二、机器设备分类
1、从会计核算角度 2、按使用范围 3、按在生产经营中的地位
三、评估程序
1、了解待估设备的资料、数据、划分类别 2、设计评估方案 3、现场踏勘、并进行技术鉴定 4、确定适用价格标准与评估方法 5、计算、分析比较、得出结果，编制报表
14
第三节 收益法
一、概念及使用前提条件、使用范围
1、概念 2、前提：预期收益可以预测并用货币计量 3、适用范围：企业产权变动；土地及其使用权； 自然资源；无形资产等。
二、计算公式
1、有限年 P=∑Rt/（1+i）t
15
2、永续使用 P=A/I 3、分段法 P=PⅠ+PⅡ=∑Rt/（1+i1）t +Rn+1/i2（1+ i1）N
30
第二节 房地产价格
一、房地产价格体系 （一）、土地使用权价格体系
基准地价 标定地价 出让地价 转让底价 （二）、房产价格体系 生产用房
31
居住用房 商业用房 行政事业单位用房
二、土地价格构成
1、土地征用费 2、拆迁安置费 3、土地开发费用 （1）、七通一平费 （2）、市政基础设施费 （3）、利息费用
4
第三节 资产评估的原则和特点
一、原则 （一）、工作原则： 独立性原则 客观性原则 科学性原则 专业性原则 （二）、经济原则： 贡献原则 替代原则 预期原则
二、特点 1、现实性 2、市场性 3、预测性 4、公正性 5、咨询性
5
第二章 资产评估的价格类型
第一节 资产记价类型概述
一、记价基础 1、资本市场可分类为要素市场和本金市 场。 2、从资产运动方向看记价特点 (1)、资产投入记价 (2)、资产退出记价 (3)、本金流通(资本流动)
36
时间修正系数 区域因素修正系数=被估资产总得分/交易实例 总得分 个别修正系数主要是面积、形状、容积率及土 地使用年限等因素对地价的影响。将各个个别 因素相乘得出总的个别因素之值 土地使用权年限修正系数 K=[1－(1+i)-m]/[1－(1+i)-n ] 其中 i为折现率 m为待估 地产剩余使用年限 n 为交易实例剩余使用年限
二、前提：
1、资产尚能继续使用 2、资产变现后，其价值弥补清理费用由余
三、清理类型
（一）、合同到期清理 （二）、破产清理
19
1、限期强制清理 2、有一定宽限期的清理 注意破产法、拍卖法、清算组织、清算程序等
20
第五节 各种评估方法的比较
一、评估方法的试用范围 二、成本法与收益法 三、成本法与市场法 四、收益法与市场法
三、特点
1、非实体性 2、垄断性 3、效益性 4、不确定性
四、无形资产评估目的 1、摊销
52
2、投资、转让
五、无形资产评估影响因素 六、无形资产的经济寿命
（一）、概念：有效使用并能创造收益的时间 （二）、寿命特点 1、同法定年限联系密切，而同自然寿命关 系不大 2、仅存在无形损耗 3、无形损耗有三种形态
39
2、i 的计算 还原利率=安全利率+风险报酬率 （三）、实例
四、重置成本
（一）、原理 （二）、公式 地产重置成本=土地取得费用+土地开 发费用+利润+税费 （三）、估价步骤 （四）、实例
40
五、剩余法
（一）、原理 ：假设开发 （二）、公式： 地价=楼价－建筑费－专业费用－利息－ 利润－税费 （三）、 使用范围 主要适用于待开发土地及待拆迁改造土地 之估价 （四）、实例
12
三、有形损耗计算、成新率的计算
（一）、观察法 （二）、使用年限法 成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使 用年限） （三）、综合分析法 （四）、技术鉴定法
四、功能性损耗的计算
（一）、原因
13
（二）公式 ` t P=∑Rt （1-33%）/（1+i）
五、经济性贬值
实际上不一定计算 经济性贬值率=[1－（设备预计可利用的生产能 力／设备原设计能力）ｘ×100% 思考： 1、贬值额如何计算？ 2、是否可用功能性贬值的公式来计算经济性 贬值？
（一）、预付费用评估 （二）、待摊费用评估 （三）、短期投资评估 市价法： 短期投资证券评估值=股数× 每股市价 （四）、货币、存款评估： 主要是查实
50
第八章 无形资产评估
第一节、无形资产评估概况 一、无形资产概念
1、概念 2、理解要点
二、无形资产分类
1、按期限 2、按可否确指
51
3、按取得方式 4、按自身性质 5、其他分类法
2
三、资产评估的重要性 1、中外合资、合作、补偿贸易的需要 2、是加强国有资产管理、落实资产保全 的需要 3、是确保国家税收的需要 4、是加强经济体制改革的需要 5、是中国经济走向世界的需要
3
第二节 资产评估假设及基本要素
一、假设 1、继续经营假设 原地继续使用 异地继续使用 2、公开市场假设 3、清偿前提假设 二、基本要素 1、评估目的 2、评估对象 3、评估价格类型 4、评估机构 5、评估程序 6、评估方法
41
六、线路法
（一）、原理：地价与其临街长度、形状、深 度等有关 （二）、计算公式 P=A × ∑（ ki×Mi ） （三）、实例
42
第六节 房屋价格评估方法
一、重置成本法
（一）、原理 （二）、方法 1、重置全价计算方法 （1）、重编预算法 （2）、预决算调整法 （3）、指数调整法 2、房屋建筑物损耗计算
25
（三）、修复费用法 成新率=1－设备修复费用／设备重置成本
三、功能性贬值计算（注意明扣、暗扣）
（一）、原因 （二）、公式 （三）、测算步骤与实例
26
第三节 机器设备的现行市价 分析
一、原理与公式 二、评估步骤 三、实例
27
第四节 特殊情况的机器设备评估
一、进口设备评估
（一）、进口设备价格构成 （二）、进口设备中国外费用与国内费用评估 （三）、当年享受进口优惠，现在企业转制， 如何处理
8
二、计算公式
被估资产现行市价＝类比物市价＋差异因素调整 主要差异因素有：时间、地点、功能… 还需进行情况补正。
三、市场法评估程序 四、优缺点
9
第三节、成本法
一、概念及理论依据
(一)概念 (二)理论依据 １、资产的价值与其构建成本密切相关 2、资产的价值是一个变量 (三)计算公式（核心公式） 被估资产重置净价＝重置全价－有形损耗－ 功能性损耗－经济性损耗
32
（4）、利润 （5）、付费
三、房地产价格构成
（1）、生产成本 （2）、流通费用 （3）、税收 （4）、利润
四、影响房地产价格的因素
（一）、一般因素 （1）政策因素
33
（2）、社会因素 （3）、经济因素 （二）、区域因素 （1）、住宅区 （2）、商业区 （3）、工业区 （三）、个别因素 （1）、土地个别因素 （2）、房屋建筑个别因素
资产评估学
主讲：樊相如
天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632
第一章 总论
第一节 资产评估的概念及重要性 一、概念： 对被估资产在某一时点的价值进行评定估算。 主要理解三个关键词：资产 价值 评估 二、资产评估的发展史 资产评估是商品经济发展到一定历史阶段的 产物。 产品交换商品交换产权交易 个别评估专业评估综合评估
第三节 土地使用权价格评估
土地价格的本质是地租的本金化 其计算公式为：P=R/i 式中 P为土地价格 R为年地租额 i为本金化率
一、市场比较法
（一）、原理 （二）、使用条件 1、要有比较发达的土地交易市场。 2、交易实例与被估对象之间尽量的相似。
35
3、交易实例的有关资料要尽可能翔实、可 靠、公正。 （三）、计算公式 被估地产价格=交易实例×每平方米单价 × （1+差异 因素调整） ×被估地产面积 被估地产价格=交易实例单价× 交易情况 修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正 系数×交易时间修正系数×被估地产面积 （四）、 操作程序
一、材料评估
1、重置成本法 2、市价法（为主） 二、在产品与自制半成品评估 三、产成品评估 1、重置成本法 2、现行市价法
48
第三节 债权类及货币类流动 资产评估
一、应收账款及预计货款评估方法
1、坏帐法 2、帐龄分析法
二、应收票据评估
1、按本金加利息计算 2、贴现值法 3、实例
49
三、预付费用、待摊费用和短期投资评估
二、超期服役设备评估 三、闲置、报废、破损、淘汰设备评估
28
第六章 房地产评估
第一节、房地产评估概述 一、房地产的特征
（一）、土地的自然特征与社会特征 （二）、房屋特性
二、房地产分类
1、生产用房地产 2、商业用房地产 3、居住用房地产
29
4、行政、军事机关及公用事业用
三、房地产评估原则 1、房地合一原则 2、地域原则 3、最佳利用原则：要按最高最优原则 来评估房地产价格
6
二、计价类型
• • • • • （一）、历史成本（会计中用） （二）、重置成本（虚拟价格） （三）、现行市价（公平市场） （四）、收益现值（收益可预测） （五）、清算价(迫卖市场）
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第三章 资产评估方法
第一节 市场法 一、概念及适用前提条件 (一)概念：又称市场比较法，指通过比较被 估资产与市场上最近出售的同类资产的异同， 并据调整，从而确定被估资产价格的评估方法。 (二)前提条件 1、需要有一个充分发育的市场。 2、参照物与被估资产的可比指标、技术 参数等可以搜集到。
21
第五章 机器设备评估
第一节 机器设备评估 一、机器设备及评估特点 （一）、机器设备特点 （二）、评估特点
1、以单台件为对象 2、以技术检测为基础 3、把握价值构成特点
22
二、机器设备分类
1、从会计核算角度 2、按使用范围 3、按在生产经营中的地位
三、评估程序
1、了解待估设备的资料、数据、划分类别 2、设计评估方案 3、现场踏勘、并进行技术鉴定 4、确定适用价格标准与评估方法 5、计算、分析比较、得出结果，编制报表
14
第三节 收益法
一、概念及使用前提条件、使用范围
1、概念 2、前提：预期收益可以预测并用货币计量 3、适用范围：企业产权变动；土地及其使用权； 自然资源；无形资产等。
二、计算公式
1、有限年 P=∑Rt/（1+i）t
15
2、永续使用 P=A/I 3、分段法 P=PⅠ+PⅡ=∑Rt/（1+i1）t +Rn+1/i2（1+ i1）N
30
第二节 房地产价格
一、房地产价格体系 （一）、土地使用权价格体系
基准地价 标定地价 出让地价 转让底价 （二）、房产价格体系 生产用房
31
居住用房 商业用房 行政事业单位用房
二、土地价格构成
1、土地征用费 2、拆迁安置费 3、土地开发费用 （1）、七通一平费 （2）、市政基础设施费 （3）、利息费用
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第三节 资产评估的原则和特点
一、原则 （一）、工作原则： 独立性原则 客观性原则 科学性原则 专业性原则 （二）、经济原则： 贡献原则 替代原则 预期原则
二、特点 1、现实性 2、市场性 3、预测性 4、公正性 5、咨询性
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第二章 资产评估的价格类型
第一节 资产记价类型概述
一、记价基础 1、资本市场可分类为要素市场和本金市 场。 2、从资产运动方向看记价特点 (1)、资产投入记价 (2)、资产退出记价 (3)、本金流通(资本流动)
36
时间修正系数 区域因素修正系数=被估资产总得分/交易实例 总得分 个别修正系数主要是面积、形状、容积率及土 地使用年限等因素对地价的影响。将各个个别 因素相乘得出总的个别因素之值 土地使用权年限修正系数 K=[1－(1+i)-m]/[1－(1+i)-n ] 其中 i为折现率 m为待估 地产剩余使用年限 n 为交易实例剩余使用年限
二、前提：
1、资产尚能继续使用 2、资产变现后，其价值弥补清理费用由余
三、清理类型
（一）、合同到期清理 （二）、破产清理
19
1、限期强制清理 2、有一定宽限期的清理 注意破产法、拍卖法、清算组织、清算程序等
20
第五节 各种评估方法的比较
一、评估方法的试用范围 二、成本法与收益法 三、成本法与市场法 四、收益法与市场法
三、特点
1、非实体性 2、垄断性 3、效益性 4、不确定性
四、无形资产评估目的 1、摊销
52
2、投资、转让
五、无形资产评估影响因素 六、无形资产的经济寿命
（一）、概念：有效使用并能创造收益的时间 （二）、寿命特点 1、同法定年限联系密切，而同自然寿命关 系不大 2、仅存在无形损耗 3、无形损耗有三种形态
39
2、i 的计算 还原利率=安全利率+风险报酬率 （三）、实例
四、重置成本
（一）、原理 （二）、公式 地产重置成本=土地取得费用+土地开 发费用+利润+税费 （三）、估价步骤 （四）、实例
40
五、剩余法
（一）、原理 ：假设开发 （二）、公式： 地价=楼价－建筑费－专业费用－利息－ 利润－税费 （三）、 使用范围 主要适用于待开发土地及待拆迁改造土地 之估价 （四）、实例
12
三、有形损耗计算、成新率的计算
（一）、观察法 （二）、使用年限法 成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使 用年限） （三）、综合分析法 （四）、技术鉴定法
四、功能性损耗的计算
（一）、原因
13
（二）公式 ` t P=∑Rt （1-33%）/（1+i）
五、经济性贬值
实际上不一定计算 经济性贬值率=[1－（设备预计可利用的生产能 力／设备原设计能力）ｘ×100% 思考： 1、贬值额如何计算？ 2、是否可用功能性贬值的公式来计算经济性 贬值？
（一）、预付费用评估 （二）、待摊费用评估 （三）、短期投资评估 市价法： 短期投资证券评估值=股数× 每股市价 （四）、货币、存款评估： 主要是查实
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第八章 无形资产评估
第一节、无形资产评估概况 一、无形资产概念
1、概念 2、理解要点
二、无形资产分类
1、按期限 2、按可否确指
51
3、按取得方式 4、按自身性质 5、其他分类法
2
三、资产评估的重要性 1、中外合资、合作、补偿贸易的需要 2、是加强国有资产管理、落实资产保全 的需要 3、是确保国家税收的需要 4、是加强经济体制改革的需要 5、是中国经济走向世界的需要
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第二节 资产评估假设及基本要素
一、假设 1、继续经营假设 原地继续使用 异地继续使用 2、公开市场假设 3、清偿前提假设 二、基本要素 1、评估目的 2、评估对象 3、评估价格类型 4、评估机构 5、评估程序 6、评估方法
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六、线路法
（一）、原理：地价与其临街长度、形状、深 度等有关 （二）、计算公式 P=A × ∑（ ki×Mi ） （三）、实例
42
第六节 房屋价格评估方法
一、重置成本法
（一）、原理 （二）、方法 1、重置全价计算方法 （1）、重编预算法 （2）、预决算调整法 （3）、指数调整法 2、房屋建筑物损耗计算
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（三）、修复费用法 成新率=1－设备修复费用／设备重置成本
三、功能性贬值计算（注意明扣、暗扣）
（一）、原因 （二）、公式 （三）、测算步骤与实例
26
第三节 机器设备的现行市价 分析
一、原理与公式 二、评估步骤 三、实例
27
第四节 特殊情况的机器设备评估
一、进口设备评估
（一）、进口设备价格构成 （二）、进口设备中国外费用与国内费用评估 （三）、当年享受进口优惠，现在企业转制， 如何处理
8
二、计算公式
被估资产现行市价＝类比物市价＋差异因素调整 主要差异因素有：时间、地点、功能… 还需进行情况补正。
三、市场法评估程序 四、优缺点
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第三节、成本法
一、概念及理论依据
(一)概念 (二)理论依据 １、资产的价值与其构建成本密切相关 2、资产的价值是一个变量 (三)计算公式（核心公式） 被估资产重置净价＝重置全价－有形损耗－ 功能性损耗－经济性损耗
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（4）、利润 （5）、付费
三、房地产价格构成
（1）、生产成本 （2）、流通费用 （3）、税收 （4）、利润
四、影响房地产价格的因素
（一）、一般因素 （1）政策因素
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（2）、社会因素 （3）、经济因素 （二）、区域因素 （1）、住宅区 （2）、商业区 （3）、工业区 （三）、个别因素 （1）、土地个别因素 （2）、房屋建筑个别因素
资产评估学
主讲：樊相如
天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632
第一章 总论
第一节 资产评估的概念及重要性 一、概念： 对被估资产在某一时点的价值进行评定估算。 主要理解三个关键词：资产 价值 评估 二、资产评估的发展史 资产评估是商品经济发展到一定历史阶段的 产物。 产品交换商品交换产权交易 个别评估专业评估综合评估