住宅底商营销方案

底商营销提案

一、周围底商类产品

1、租赁市场

1）目前周围重点对比区域：富乐大街、北大街、开放路和于家园路。

●富乐大街

家天下底商实景乐红园底商实景

富乐大街为东西向主干道，南侧有较成熟社区乐红园小区和家天下小区，北侧有新乐园（仅一栋楼）、富乐大街9号和大片民房（富乐村）。客群为附近居民和欧曼的工人，各小区整体规模也比较小。分析其租金定位，南侧路比北侧路要高，主要是因为北侧沿街有民房整体商业形象不好，纯商业立项比住宅改造的要高。

●北大街

怀柔北大街为东西向主干道，两侧均有成熟小区，沿街缺少商业无对比项目。

虽然街北口门脸房租金达到2.88元/月·㎡，但是由于斜街的商业的成熟度很高，所以不能代表北大街整体的租金价格。

●开放路

于家园一期于家园办公楼

这两处商业普遍位置比较闭塞，加之所处开放路北端其马路对面无住宅区或者其它商业配套，所以客户仅限本小区业主客群较少。租金无太大差异但是价格都不高。

京客隆区域附近餐饮

京客隆区域位于开放路商业中心，这个区域有京客隆大型超市和相对密集的餐饮娱乐配套，所以吸引了不少客户客群比较充足。但是由于不少底商业主与租户之间签署的多为3-5年的长期合同，所以租金的实际水平有被低估。目前价格为1.31元/月·㎡。

于家园路

汇都家园底商实景

汇都家园的沿街底商已经成熟，商业形态以满足周边社区日常配套为主，底商的面积是以小面积为主。虽然离迎宾路很近，但是租金的价格低于迎宾路翠竹园，因为于家园路不是主干道客流量远远小于迎宾路。

2）未来发展重点对比区域：迎宾路和南大街

●迎宾路

迎宾路翠竹园，小区底商发展成熟，面积大小与光织谷基本相同，部分商业可以经营餐饮。小区位于迎宾路中段周边有成熟的社区配套，客流量大交通方便。

●南大街

康馨家园门口康馨家园商业

康馨家园底商发展比较规范，有不少精品店和厂家直销店，整体形象很好，地段也不错。与之临街的金桥国际单日租金与之相同，很大程度借鉴了康馨家园的价格尺度。

3）其他区域（无对比性）

斜街核心庆春路68号2、销售市场

顶秀美泉小镇府前官邸3、结果分析

1）租赁

影响怀柔租赁价格的主要因素，客流量、交通、形象和周边消费水平。三条南北主干道的租金可以定为“开放路<迎宾路<青春路”，东西向的主干到也是由北向南不断递增的。消费能力上表现出来的东贫西贵，也反应在了底商的租金价格上。

2）销售