租金定价方案(1)

租金定价方案(1)
2020/8/15
目录
• 一、租金定位参考依据 • 二、项目本身情况分析 • 三、类似市场分析 • 四、项目周边市场的租金情况 • 五、商家承租能力 • 六、租赁条件 • 七、租金细化方案 • 八、招商策略
一、租金定位参考依据：
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项目租金范围的确立需要基于准确的市场定位，同时又
✓阳光城市花园，位于无锡市建筑路，总建筑面积29.4万平方米，其中商业面积6万，包括 时尚购物、餐饮美食、休闲娱乐、旅游等多功能，多业态； ✓湖滨商业街目前代表商家有沃尔玛，KFC,外婆人家，味千拉面，可的，钱贵，耐克，阿迪 等。单位月租金一楼60元。
无锡市类似市场调研
万达广场餐饮现状：
✓万达广场，位于无锡市梁溪路，总建筑面积70万平方米，其中商业面积13.8万平方米，集 合超市、影城、百货、KTV、健身会馆、运动城、电子数码、主题餐饮、时尚步行街等十大 主力商业组合及数千家知名品牌； ✓万达广场目前代表商家有万千百货，KFC，必胜客，星巴克，一茶一坐等。单位月租金一 楼含管理费165元（以实用面积计租），其中外铺管理费15元，内铺管理费45元每月。
（三）美食城劣势分析
目前周边商业氛围淡薄，规划利好暂无法呈现； 广益路不允许开设机动车道口，限制临街交通组织； 南面临河，西面正对高架桥，展示面规划受影响； 片区传统商业、哥伦布、商公园商业的威胁； 无锡其他潜在竞争项目的威胁； 房地产市场发展过快，未来市场走向面临一定不确定性。 本项目作为新开发项目，不能当做成熟商业对待，须考虑到附近哥伦布
（二）美食城优势分析
项目位于市府三个重点开发片区内，大交通、政策优越； 五洲三个项目连成一片，商业规模将达约60万平方米，规模优势明显； 本项目一期总面积近2万平方米，有利于形成集群市场； 三角形地块，面临自然河道，可规划自然景观； 开发商的品牌实力与商业开发、运营经验； 周边200万平米的成熟专业市场集群，配套业态缺失和空白。 商圈辐射近30万人口，消费潜力巨大
无锡市类似市场调研
崇安寺餐饮现状：
✓崇安寺1600多年一直是无锡的政治中心、商贸中心和文化中心，与上海城隍庙、南京夫子 庙、苏州玄妙观齐名的江南四大特色街区。汇聚百货、特色餐饮、娱乐等业态，人流密集， 消费旺盛，其单位面积月租金水平在100到800元不等； ✓商家代表：王兴记、KFC、麦当劳、味千、星巴克、皇亭美食、姆妈炒菜等。
• 专业市场集群占据区域内商业龙头地位，并推动区域经济的发展！ 传统零售商业氛围淡薄，餐饮娱乐缺乏，形象档次低 ！商圈内人群3 购物、餐饮娱乐消费不便。
• 新开业的人信汇传统零售业态经营状况一般，但餐饮类经营较为火 爆，成为人信汇最有人气的业态。
商圈零散商业业种比例图示：
家居建材、装饰装潢、餐饮、服务配套、汽配汽修所占比例较高， 餐饮/休闲占比仅为17%和3%；且档次极低，分布零散。 总体上，项目周边商业仍主要以满足消费者日常生活需求为主。 除与区域业态一致的如家居建材等业种外，生活配套类经营状况一般。租金范围在1-5 元/日/㎡。
无锡市类似市场调研
青石路餐饮现状：
✓北塘区进入无锡市中心的主要途径，无锡餐饮集中片区之一，功能主要有居住、购物、商 务、餐饮、休闲、娱乐、旅游和文化等，道路宽阔，人车流密集，商业发达，区域内开发时 间早，建筑Fra Baidu bibliotek较陈旧； ✓青石路租金较高，平均130元/方/月左右，餐饮租金稍低，在100-130元/方/月之间。 ✓餐饮代表商家有：澳门豆捞、北京烤鸭、永和大王、豪客来等；
无锡市类似市场调研
金太湖国际餐饮现状：
✓金太湖国际城，位于无锡青石路，总建筑面积68万平方米，有大型商业街、国际影院、真 冰溜冰场、五星级酒店、中心MALL、甲级写字楼、高档住宅等众多业态，集合高档购物、娱 乐、餐饮、康体、休闲、旅游、商务、会展、居住与文化等功能于一体； ✓金太湖国际2009年6月份开业，目前代表商家有沃尔玛、宏图三胞、KFC、必胜客、味千、 王兴记、藏药汤坊、有意思休闲餐厅、英伦雅阁、钱贵KTV等。单位月租金一楼100到300不 等，二楼60--90元。但由于经营业绩不佳，开发商提供了第一个半年6折，第二个半年8折的 优惠给商家。
广场的竞争。
三、类似市场分析
清扬路餐饮现状：
✓位于南长区，临近佛教胜地南禅寺，旅游、购物、餐饮、休闲、娱乐和文化功能齐全，开发 时间早，经营时间长，游客众多，餐饮集中，是无锡人吃喝玩乐的常来之地。 ✓整体租金水平较高，约为100-110元/方/月，经营情况良好； ✓品牌商家云集，如姆妈炒菜、粤仔湾砂锅粥等，其他还有同等乐酒楼、美味齐、普京小站、 米乐星KTV等。
遵循市场规则，参考市场价格。本项目的租金定位参考依据
主要为：
– 项目本身条件分析 – 类似市场及周边市场租金水平 – 商家在本商圈所能承受的租金水平 – 长期发展与稳定经营
二、项目本身情况分析
（一）商圈分析
• 项目周边目前还没有形成成熟的零售商业氛围，人气远远不如王家 湾、钟家村、经开万达广场等成熟商圈旺盛。但项目周边集中了大 量专业市场集群，竞争力也较强，具有一定影响力。江海东路、广 瑞路、锡沪路三条街道各有特色：江海东路是交通要道，车流量大 ，以汽车配件为主，其他店铺很少；广瑞路则以餐饮、服饰、日用 百货为主；而锡沪路以装饰、建材为主；
无锡市类似市场调研
湖滨商业街餐饮现状：
✓湖滨商业街，位于无锡滨湖区湖滨路，总建筑面积11.7万平方米，包括时尚购物、餐饮美 食、休闲娱乐、商务、旅游等多功能于一体的商业形态； ✓湖滨商业街目前代表商家有欧尚超市、五斗橱、汉宫姜母鸭等。单位月租金一楼60元，二 楼24元。
无锡市类似市场调研
阳光城市花园餐饮现状：
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东亭街道餐饮现状：
✓东亭街道为锡山区政府所在地，是锡山区重点建设的街道，街道交通便捷，区位优势明显 。这里居民区聚集，人口众多，主要有零售百货、餐饮、休闲娱乐和康体等业态，餐饮主要 以服务附近居民为主，发展程度不够，租金约在90-110元/方/月之间； ✓餐饮代表商家有重庆德庄、阿瓦山寨、迷宗蟹、干锅羊蝎子等。