房地产全程策划营销案(PPT内含案例说明)
合集下载
房地产项目营销实操策划案(ppt 72张)
“圣悦嘉园”营销实操策划案
“圣悦嘉园”营销实操案要 点
关键词：实操性；可行性；利益最大化；风险最小化。 本案概要: 分析市场环境，把握行业市场动向； 深入项目研究，寻产品市场竞争力； 定义项目内涵，树立市场品牌形象； 制定销售策略，细节奠定成功基石；
掌控推广利剑，营造市场宣传亮点。
第一部分 市 场 篇
对手挑选原则：以地理位置、产品类型类似，可比性强的原则，挑选区域 内竞争项目进行对比分析 ，以便探寻市场规律和特性，作为本项目开发借 鉴和革新目标。
三、典型竞争项目研究
区域典型竞争楼盘特点
区域内竞争楼盘销售价格普遍都在3100元/ ㎡以上，区域市场均价在3300元/㎡左右； 区域内竞争楼盘的规模普遍在10万平米以上， 整体市场供应量大； 物业类型以小高层为主，成为市场供应主导 物业类型； 各项目的主力户型多为三房二厅，面积在 110－160㎡之间；
三、项目综述
省府核心位置，区域发展前景优异；
项目规模较小，销售周期较短；
区域配套
市政配套：三馆一中心的建成，市政配套逐渐趋于完善； 商业配套：周边和自身缺乏商业配套，区域配套较为完善； 休闲配套:项目内设有篮球场、羽毛球场、儿童乐园，区域 内有南郊公园，文化公园也正在紧锣密鼓的建设中； 教育配套：中南大学铁道学院、省广播电视大学、经济干 部管理学院、林学院等大专院校林立； 其 它：周边主要的医院有长沙市中心医院、省脑科医院、 方泰医院等，神龙大酒店、五华大酒店、新时空大酒店等 星级酒店比比皆是，相关配套完善。
简述现在
西北崛起、东南稳步增长; 文化、概念大行其道; 中端产品攀升，高端产品递增; 市场价格稳步增长，行业健康发展; 小户型大行其道，中大户型供应减少。
一、长沙地产大势
“圣悦嘉园”营销实操案要 点
关键词：实操性；可行性；利益最大化；风险最小化。 本案概要: 分析市场环境，把握行业市场动向； 深入项目研究，寻产品市场竞争力； 定义项目内涵，树立市场品牌形象； 制定销售策略，细节奠定成功基石；
掌控推广利剑，营造市场宣传亮点。
第一部分 市 场 篇
对手挑选原则：以地理位置、产品类型类似，可比性强的原则，挑选区域 内竞争项目进行对比分析 ，以便探寻市场规律和特性，作为本项目开发借 鉴和革新目标。
三、典型竞争项目研究
区域典型竞争楼盘特点
区域内竞争楼盘销售价格普遍都在3100元/ ㎡以上，区域市场均价在3300元/㎡左右； 区域内竞争楼盘的规模普遍在10万平米以上， 整体市场供应量大； 物业类型以小高层为主，成为市场供应主导 物业类型； 各项目的主力户型多为三房二厅，面积在 110－160㎡之间；
三、项目综述
省府核心位置，区域发展前景优异；
项目规模较小，销售周期较短；
区域配套
市政配套：三馆一中心的建成，市政配套逐渐趋于完善； 商业配套：周边和自身缺乏商业配套，区域配套较为完善； 休闲配套:项目内设有篮球场、羽毛球场、儿童乐园，区域 内有南郊公园，文化公园也正在紧锣密鼓的建设中； 教育配套：中南大学铁道学院、省广播电视大学、经济干 部管理学院、林学院等大专院校林立； 其 它：周边主要的医院有长沙市中心医院、省脑科医院、 方泰医院等，神龙大酒店、五华大酒店、新时空大酒店等 星级酒店比比皆是，相关配套完善。
简述现在
西北崛起、东南稳步增长; 文化、概念大行其道; 中端产品攀升，高端产品递增; 市场价格稳步增长，行业健康发展; 小户型大行其道，中大户型供应减少。
一、长沙地产大势
某房地产营销策划方案汇报(PPT 90页)
区10多个，总开发面积超过百万平米。 （2）山水环境优美： 南靠东山，环保龙泉湾人工湖，水景湖景独享 （3）交通方便，配套齐全 地处东平与泰安的必经之路---佛山路，与县政府、迎宾馆、水利局
酒店仅1公里，餐饮娱乐配套完善，生活便利 （4）教育完备，文化气氛好 机关幼儿园、实验一小、二小，实验初中，东平县二中 （5）产品设计创新 产品创新，首推台地花园洋房，叠拼洋房，引领高端居住生活品质；
档次较高，产品 有创新，操作手
法先进
4
多层
3100
7栋已封顶，其他大部 分地上3层
已开部分约3万基 本售完，目前部
分销售刚开始
产品档次一般， 地段较好
6
多层
3100
阶段性开发，现在处 于收尾阶段
时间较长，已售 70%，处于尾盘阶
段
档次较低，位置 好
4
多层
3400
已封顶
销售接近尾声
产品档次一般， 地段较好
推荐花园洋房户型（三室二厅二卫）
一层：140-157 ㎡
二层： 132-148 ㎡
推荐花园洋房户型1（三室二厅二卫）
三层：125-143 ㎡
四层
推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）
一层：109-116 ㎡
二层：101-110㎡
推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）
三层：125-143 ㎡
四层
一、项目产品定位
4
多层
3400
已封顶
销售4
小高层
3300
主体，准现房
销售处于持续期， 产品档次较好，
50%
位置一般
市场供应情况表2
序 号
楼盘名称
10
山水人家
酒店仅1公里，餐饮娱乐配套完善，生活便利 （4）教育完备，文化气氛好 机关幼儿园、实验一小、二小，实验初中，东平县二中 （5）产品设计创新 产品创新，首推台地花园洋房，叠拼洋房，引领高端居住生活品质；
档次较高，产品 有创新，操作手
法先进
4
多层
3100
7栋已封顶，其他大部 分地上3层
已开部分约3万基 本售完，目前部
分销售刚开始
产品档次一般， 地段较好
6
多层
3100
阶段性开发，现在处 于收尾阶段
时间较长，已售 70%，处于尾盘阶
段
档次较低，位置 好
4
多层
3400
已封顶
销售接近尾声
产品档次一般， 地段较好
推荐花园洋房户型（三室二厅二卫）
一层：140-157 ㎡
二层： 132-148 ㎡
推荐花园洋房户型1（三室二厅二卫）
三层：125-143 ㎡
四层
推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）
一层：109-116 ㎡
二层：101-110㎡
推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）
三层：125-143 ㎡
四层
一、项目产品定位
4
多层
3400
已封顶
销售4
小高层
3300
主体，准现房
销售处于持续期， 产品档次较好，
50%
位置一般
市场供应情况表2
序 号
楼盘名称
10
山水人家
房地产整体促销活动方案PPT课件
? 活动内容：
选取20套不同户型单位，以十年免息按揭的方式销售。 在广告宣传上，将此信息作为单一诉求点，以强势传播。 而且列出购楼可优惠的具体数据，以打动买家
5-2 社区文化大放送
5-2 社区文化大放送
品牌形象： 一个 形而上（文化） 目标消费者：现代
洋溢浓浓春意、
新上海人，有文化
春情的国际社区
家是极具诱惑力的。而且十年免息的条件十分诱人。 选取年底发售的时机（在楼盘推广上，宜先蓄势，而 后“开闸”，鉴于前期已开始推广，所以本次推广需 要进行包装，让人感觉以前期推出单位已售完，此次 是推全新单位），岁末大酬宾给现场积聚人气
5-1 促销活动大放送
5-1-9 促销活动之九： 十年免息轻松供楼特惠专案
旁的树林或春天文化广场公开展览，同时在售楼 部举办酒会，设自助餐
5-2
社区文化大放送
5-2-5 社区文化活动之五 有酒、有歌，有快乐——秋日欢乐节拍
? 目的：以倍速提升&*&&在目标受众中的知名度 ? 时间：10月中旬 ? 思路：相信每个人在某些时刻，会不自觉地哼起自己
喜欢的曲子；当一首老歌在耳际轻轻回旋，那些熟悉 的画面又徐徐张开。有歌，就有感动。酒，啤酒，助 我们把白日的假面具和压力抛向九霄云外，还原一个 真实的自我，没有谁，会因伪装而有真的快乐。所以， 我们以酒，以歌，解放心灵的桎梏，来在 &*&&，解 放自己，快乐一下
内涵，有品味，追
形而下（房子） 崇西方生活方式。
品牌的核心价值；“春天里的生活不一样”，与目标消 费群的心理渴求是一脉相通。而沟通载体就是文化。
所以，社区文化是打动“现代新上海人”的不二法门
5-2
社区文化大放送
选取20套不同户型单位，以十年免息按揭的方式销售。 在广告宣传上，将此信息作为单一诉求点，以强势传播。 而且列出购楼可优惠的具体数据，以打动买家
5-2 社区文化大放送
5-2 社区文化大放送
品牌形象： 一个 形而上（文化） 目标消费者：现代
洋溢浓浓春意、
新上海人，有文化
春情的国际社区
家是极具诱惑力的。而且十年免息的条件十分诱人。 选取年底发售的时机（在楼盘推广上，宜先蓄势，而 后“开闸”，鉴于前期已开始推广，所以本次推广需 要进行包装，让人感觉以前期推出单位已售完，此次 是推全新单位），岁末大酬宾给现场积聚人气
5-1 促销活动大放送
5-1-9 促销活动之九： 十年免息轻松供楼特惠专案
旁的树林或春天文化广场公开展览，同时在售楼 部举办酒会，设自助餐
5-2
社区文化大放送
5-2-5 社区文化活动之五 有酒、有歌，有快乐——秋日欢乐节拍
? 目的：以倍速提升&*&&在目标受众中的知名度 ? 时间：10月中旬 ? 思路：相信每个人在某些时刻，会不自觉地哼起自己
喜欢的曲子；当一首老歌在耳际轻轻回旋，那些熟悉 的画面又徐徐张开。有歌，就有感动。酒，啤酒，助 我们把白日的假面具和压力抛向九霄云外，还原一个 真实的自我，没有谁，会因伪装而有真的快乐。所以， 我们以酒，以歌，解放心灵的桎梏，来在 &*&&，解 放自己，快乐一下
内涵，有品味，追
形而下（房子） 崇西方生活方式。
品牌的核心价值；“春天里的生活不一样”，与目标消 费群的心理渴求是一脉相通。而沟通载体就是文化。
所以，社区文化是打动“现代新上海人”的不二法门
5-2
社区文化大放送
房地产市场营销完整全套教案PPT教学电子课件
【问题】
一、房地产与房地产行业
任务一 认识房地产市场
（—）房地产
（二）房地产的特点
（三）房地产行业
（四）物业管理
二、房地产市场的概念
任务一 认识房地产市场
房地产市场活动包括以下三个基本要素：
三、房地产市场的特征
任务一 认识房地产市场
四、房地产市场的分类
任务一 认识房地产市场
（一）按地域范围分类
（二）按房地产的用途和等级分类
（三）按房地产文易形式分类
（四）按房地产购买者的目的分类
五、房地产市场的运行机制
任务一 认识房地产市场
—、房地产市场营销的概念
任务二 培养房地产营销观念
对于市场营销的概念，国内外的论述均较多。目前国内大多认可1985年美国市场营 销协会提出的市场营销定义:市场营销是规划和实施理念、商品和服务的设计和定价、促 销和分销，实现满足个人和组织目标的交换过程。可见，市场营销就是通过对理念、商品 和服务的设计、定价、促销和分销进行规划和实施，以达到实现交换的目的。 房地产市场营销是市场营销的一个重要分支。房地产市场营销是针对房地产这种特 殊商品所进行的市场研究及客户定位、产品定位和价格定位等一系列策略的制定以及组 织、安排和实施这些策略所采取的各项市场措施，以便完成最佳的房地产交易，取得预期 的收益。
一、房地产市场营销的内涵
任务三 熟悉房地产市场营销相关知识
（1）房地产市场营销的目的是满足消费者对房地产产品和服务的需求。
（2）房地产市场营销应满足的需求，既包括现实需求也包括潜在需求。
（3）房地产市场营销的中心是实现商品的交换，完成销售活动。
二、房地产市场营销的特点
任务三 熟悉房地产市场营销相关知识
二、房地产市场营销观念的演变
一、房地产与房地产行业
任务一 认识房地产市场
（—）房地产
（二）房地产的特点
（三）房地产行业
（四）物业管理
二、房地产市场的概念
任务一 认识房地产市场
房地产市场活动包括以下三个基本要素：
三、房地产市场的特征
任务一 认识房地产市场
四、房地产市场的分类
任务一 认识房地产市场
（一）按地域范围分类
（二）按房地产的用途和等级分类
（三）按房地产文易形式分类
（四）按房地产购买者的目的分类
五、房地产市场的运行机制
任务一 认识房地产市场
—、房地产市场营销的概念
任务二 培养房地产营销观念
对于市场营销的概念，国内外的论述均较多。目前国内大多认可1985年美国市场营 销协会提出的市场营销定义:市场营销是规划和实施理念、商品和服务的设计和定价、促 销和分销，实现满足个人和组织目标的交换过程。可见，市场营销就是通过对理念、商品 和服务的设计、定价、促销和分销进行规划和实施，以达到实现交换的目的。 房地产市场营销是市场营销的一个重要分支。房地产市场营销是针对房地产这种特 殊商品所进行的市场研究及客户定位、产品定位和价格定位等一系列策略的制定以及组 织、安排和实施这些策略所采取的各项市场措施，以便完成最佳的房地产交易，取得预期 的收益。
一、房地产市场营销的内涵
任务三 熟悉房地产市场营销相关知识
（1）房地产市场营销的目的是满足消费者对房地产产品和服务的需求。
（2）房地产市场营销应满足的需求，既包括现实需求也包括潜在需求。
（3）房地产市场营销的中心是实现商品的交换，完成销售活动。
二、房地产市场营销的特点
任务三 熟悉房地产市场营销相关知识
二、房地产市场营销观念的演变
房产销售营销策划课件.PPTx
添加标题
在此处输入描述性文字， 或直接复制粘贴准备好 的文字。
输入 标题
输入 标题
添加标题
在此处输入描述性文字， 或直接复制粘贴准备好 的文字。
04
在此添加标题
在此添加标题
添加标题
1
请在此处输入描述性文字，或直接复制粘贴准备好的文字。 请在此处输入描述性文字，或直接复制粘贴准备好的文字。
请在此处输入描述性文字，或直接复制粘贴准备好的文字。
房产销售营销策划
REAL ESTATE SALES AND MARKETING PLANNING
汇报人：XXX
汇报时间：XXX
01 在此添加标题
02 在此添加标题
目Hale Waihona Puke 录03 在此添加标题
04 在此添加标题
01
在此添加标题
关键词
在此添加标题
输入简要文字内容，概括精炼、言简意
1
赅的说明分项内容专业设计
在此添加标题
01
单击此处添加文字阐述，添加 简短问题说明文字，具体说明
文字在此处。
03
单击此处添加文字阐述，添加 简短问题说明文字，具体说明
文字在此处。
关键字
单击此处添加文字阐述，添加 简短问题说明文字，具体说明
文字在此处。
关键字
02
关键字
单击此处添加文字阐述，添加 简短问题说明文字，具体说明
文字在此处。
感谢观看
THANK YOU FOR WATCHING
汇报人：XXX
汇报时间：XXX
留文字
02
在此添加标题
在此添加标题
此处添加详细文本描述，建议 与标题相关并符合整体语言风 格，语言描述尽量简洁生动
房地产全程策划营销案7p
3、主力户型设计提示
.一般住宅套房户型设计提示
.跃式、复式、跃复式户型设计提示
.别墅户型设计提示
4、商业物业户型设计提示
.商业群楼平面设计提示
.商场楼层平面设计提示
.写字楼平面设计提示
四 室内空间布局装修概念提示
1、室内空间布局提示
2、公共空间主题选择
3、庭院景观提示
五 环境规划及艺术风格提示
1、项目周边环境调查和分析
销售价格变动时对利润的影响
八 投资风险分析及其规避方式提示
1、项目风险性评价
.价值提升及其实现的风险性：
项目的规划和设计是否足以提升项目同周
边项目的类比价值
项目形象包装和营销推广是否成功
2、资金运作风险性
.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本
.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
.类比可实现价值决定因素：类比土地价值
A 市政交通及直入交通的便利性的差异
B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异
教育和人文景观的差异
各种污染程度的差异
社区素质的差异
C 周边市政配套便利性的差异
项目可提升价值判断
1、项目灯光设计
.项目公共建筑外立面灯光设计
.项目公共绿化绿地灯光设计
.项目道路系统灯光设计
.项目室内灯光灯饰设计
2、背景音乐指导
.广场音乐布置
.项目室内背景音乐布置
九 小区未来生活方式的指导
1、项目建筑规划组团评价
2、营造和引导未来生活方式
.一般住宅套房户型设计提示
.跃式、复式、跃复式户型设计提示
.别墅户型设计提示
4、商业物业户型设计提示
.商业群楼平面设计提示
.商场楼层平面设计提示
.写字楼平面设计提示
四 室内空间布局装修概念提示
1、室内空间布局提示
2、公共空间主题选择
3、庭院景观提示
五 环境规划及艺术风格提示
1、项目周边环境调查和分析
销售价格变动时对利润的影响
八 投资风险分析及其规避方式提示
1、项目风险性评价
.价值提升及其实现的风险性：
项目的规划和设计是否足以提升项目同周
边项目的类比价值
项目形象包装和营销推广是否成功
2、资金运作风险性
.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本
.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
.类比可实现价值决定因素：类比土地价值
A 市政交通及直入交通的便利性的差异
B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异
教育和人文景观的差异
各种污染程度的差异
社区素质的差异
C 周边市政配套便利性的差异
项目可提升价值判断
1、项目灯光设计
.项目公共建筑外立面灯光设计
.项目公共绿化绿地灯光设计
.项目道路系统灯光设计
.项目室内灯光灯饰设计
2、背景音乐指导
.广场音乐布置
.项目室内背景音乐布置
九 小区未来生活方式的指导
1、项目建筑规划组团评价
2、营造和引导未来生活方式
房地产销售营销方案模板(ppt共27张)
延迟符
您的内容打在这里，或者通过复制您的文本后，第三部分：单击此处添加文字内容单击此处添加文本单击此处添加文本文字内容文字内容文字内容文字内容文字内容文字内容文字内容文字内容第三部分：单击此处添加文字内容单击此处添加文本单击此处添加文本单击此处添加文本单击此处添加文本第一部分：单击此处添加文字内容第三部分：单击此处添加文字内容请在此处输入您的请在此处输入您的文本，或者将您的文本粘贴到此处。第三部分：单击此处添加文字内容请在此处输入您的文本，或者将您的文本粘贴到此处。第二部分：单击此处添加文字内容房地产销售营销方案模板(PPT27页)房地产销售营销方案模板(PPT27页)第三部分：单击此处添加文字内容房地产销售营销方案模板(PPT27页)房地产销售营销方案模板(PPT27页)第三部分：单击此处添加文字内容请在此处输入您的文本，或者将您的文本粘贴到此处。单击此处添加文本单击此处添加文本单击此处添加文本单击此处添加文本述这里输入简单的文字概述这里入简单的文字房地产销售营销方案模板(PPT27页)
计划完成：56％
实际完成数目：820万
回款数：640万
计划完成：56％
实际完成数目：820万
回款数：640万
延迟符
单击填加标题单击填加文字内容单击填加文字内容单击填加文字内容
单击填加标题单击填加文字内容单击填加文字内容单击填加文字内容
延迟符
填加标题单击添加文本单击添加文本单击添加文本单击添加文本单击添加文本单击添加文本
点击添加
请在此处输入您的文本，或者将您的文本粘贴到此处。请在此处输入您的请在此处输入您的文本，或者将您的文本粘贴到此处。请在此处
点击添加
文本内容
请在此处输入您 者复制您的文字粘贴到此处。xx
请在此处输入您的文本，或者复制您的文本粘贴到。请在此处输入您的文本，或者复制您的文本粘贴到。请在此处输入您的文本，或者复制您的文本粘贴到。
房地产营销策划方案PPT
添加标题
05
请您此处添加合适的文字加以解释说
明，可以调整文字大小或颜此处添加合适的文字加以解释说
明，可以调整文字大小或颜色等属性。
输入标题文字
标题内容
您的内容打在这里，或者在此框中选择粘贴，并 选择只保留文字。并选择只保留文字。
5 4.5
4 3.5
3 2.5
2 1.5
1 0.5
➢ 点击输入您的内容，或者通过复制您的文本后，再此框中选择粘贴。请言 简意赅，简单说明即可。点击输入您的内容
➢ 点击输入您的内容，或者通过复制您的文本后，再此框中选择粘贴。请言 简意赅，简单说明即可。点击输入您的内容
输入标题文字
点击输入您的内容，或者通过复制您 的文本后，再此框中选择粘贴。请言 简意赅，简单说明即可，不必繁琐。
输入标题
请在此输入您所需要的文字
单击添加标题
输入标题
请在此输入您所需要的文字
输入标题
请在此输入您所需要的文字
输入标题
请在此输入您所需要的文字
输入标题
请在此输入您所需要的文字
单击添加标题
输入标题
请输入所需的文本内容
输入标题
请输入所需的文本内容
输入标题
请输入所需的文本内容
输入标题
请输入所需的文本内容
输入标题
请输入所需的文本内容
输入标题
请输入所需的文本内容
单击添加标题
输入标题
输入标题
请输入您所需要的文字
输入标题
请输入您所需要的文字
输入标题
请输入您所需要的文字
输入标题
请输入您所需要的文字
单击添加标题
输入标题
请在此输入您所需要的文字
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和 投入产出分析 ， 并就规避开发风险进行策略提 示，还对项目开发节奏提出专业意见。ຫໍສະໝຸດ 一、 项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
.地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图
.七通一平现状 .土地规划使用性质
2、项目用地周边环境调查
.地块周边的建筑物 .自然景观 .环境污染状况
2、资金运作风险性 .减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本 .对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资 金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
3、经济政策风险 .国际国内宏观经过形势的变化 .国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建
设
九 开发节奏建议
1、影响项目开发节奏的基本因素 .政策法规因素 .地块状况因素 .发展商操作水平因素 .资金投放量及资金回收要求 .销售策略、销售政策及价格控制因素 .市场供求因素 .上市时间要求
核心内容
项目投资策划营销 项目规划设计策划营销 项目质量工期策划营销
项目形象策划营销 项目营销推广策划 项目顾问、销售、代理的策划营销 项目服务策划营销 项目二次策划营销
第一章 项目投资策划营销
项目投资策划营销是全案最为关键的环节， 反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是 考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节， 这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半， 在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以 事半功倍。
.历史人文区位影响
二 区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
国内生产总值： 第一产业数量、第二产业数量、 第三产 业数量 、房地产所占比例及数量、房地产开发景气指数
国家宏观金融政策：货币政策、 利率 、房地产按揭政 策
固定资产投资总额：全国及项目所在地 、其中房地产 开发比重
社会消费品零售总额：居民消费价格指数、商品住宅价 格指数 、中国城市房地产协作网络信息资源利用
价值实现的经济因素 ：A 经济因素 B 政策 因素 2、项目可实现价值分析
.类比楼盘分析与评价 .项目价值类比分析:价值 提升和实现要素对比分析项目类比价值计算
六 项目定价模拟
1、均价的确定 .住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法 有效需求成本加价法 A 分析有效市场价格范围 B 确 保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法 综合分析确定均价
房地产 全程策划营销案
Real estate throughoutthe planning marketing case
现在中国房地产产业已从卖方市 场转变为买方市场，结合房地产市场 策划营销理论和实践的运作方法，提 出"房地产全程策划营销方案"，他从 项目用地的初始阶段就导入策划营销 的科学方法，结合房地产行业的运作 流程，逐步实施。
2、项目开发节奏及结果预测 .项目开发步骤 .项目投入产出评估 .结论
第二章 项目规划设计策划营销
通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确 的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年 的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地 产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用 又好看的商品房，这就要求发展商将"以人为本"的规划思 想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项 目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流 程。
.成本模拟表及其说明
3、项目收益部分模拟
.销售收入模拟：
销售均价假设 销售收入模拟表
.利润模拟及说明：
模拟说明
利润模拟表
.敏感性分析：
可变成本变动时对利润的影响
销售价格变动时对利润的影响
八 投资风险分析及其规避方式提示
1、项目风险性评价 .价值提升及其实现的风险性： 项目的规划和设计是否足以提升项目同周 边项目的类比价值 项目形象包装和营销推广是否成功
.各种档次商品住宅客户分析 .商品住宅客户购买行为 分析
三 土地SWOT（深层次）分析
1、项目地块的优势 2、项目地块的劣势 3、项目地块的机会点 4、项目地块的威胁及困难点
四 项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
.类比竞争楼盘基本资料 .项目规划设计及销售资料
.项目户型结构详析 .综合评判
2、项目定位
2、项目中具体单位的定价模拟
.商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、
户型系数、楼层系数、随机系数）
.各种差异性价格系数的确定：
确定基础均价
确定系数
确定幅度
具体单位定价模拟
七 项目投入产出分析
1、项目经济技术指标模拟
.项目总体经济技术指标 .首期经济技术指标
2、项目首期成本模拟
.类比可实现价值决定因素：类比土地价值 A 市政 交通及直入交通的便利性的差异B 项目周边环境的差异： 自然和绿化景观的差异 、教育和人文景观的差异 、各种 污染程度的差异 、社区素质的差异 C 周边市政配套便 利性的差异
项目可提升价值判断 ：A 建筑风格和立面的设 计、材质 B 单体户型设计 C 建筑空间布局和环艺 设计 D 小区配套和物业管理 E 形象包装和营销策 划 F 发展商品牌和实力
.市场定位： 区域定位 、主力客户群定位 .功能定位 .建筑风格定位
五 项目价值分析
1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 .商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：
选择可类比项目，确定该类楼盘价值实现的各要素及其价 值实现中的权重 、分析可类比项目价值实现的各要素之 特征 、对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素 的对比值 、根据价值要素对比值判断本项目可实现的均 价
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 .项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法
规 .短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析
.绿化景观 .历史人文景观
3、地块交通条件调查
.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
4、周边市政配套设施调查
.购物场所
.文化教育
.医疗卫生
.金融服务
.邮政服务
.娱乐、餐饮、运动
.生活服务
.娱乐休息设施
.周边可能存在的对项目不利的干扰因素
1、项目土地性质调查
.地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图
.七通一平现状 .土地规划使用性质
2、项目用地周边环境调查
.地块周边的建筑物 .自然景观 .环境污染状况
2、资金运作风险性 .减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本 .对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资 金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
3、经济政策风险 .国际国内宏观经过形势的变化 .国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建
设
九 开发节奏建议
1、影响项目开发节奏的基本因素 .政策法规因素 .地块状况因素 .发展商操作水平因素 .资金投放量及资金回收要求 .销售策略、销售政策及价格控制因素 .市场供求因素 .上市时间要求
核心内容
项目投资策划营销 项目规划设计策划营销 项目质量工期策划营销
项目形象策划营销 项目营销推广策划 项目顾问、销售、代理的策划营销 项目服务策划营销 项目二次策划营销
第一章 项目投资策划营销
项目投资策划营销是全案最为关键的环节， 反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是 考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节， 这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半， 在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以 事半功倍。
.历史人文区位影响
二 区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
国内生产总值： 第一产业数量、第二产业数量、 第三产 业数量 、房地产所占比例及数量、房地产开发景气指数
国家宏观金融政策：货币政策、 利率 、房地产按揭政 策
固定资产投资总额：全国及项目所在地 、其中房地产 开发比重
社会消费品零售总额：居民消费价格指数、商品住宅价 格指数 、中国城市房地产协作网络信息资源利用
价值实现的经济因素 ：A 经济因素 B 政策 因素 2、项目可实现价值分析
.类比楼盘分析与评价 .项目价值类比分析:价值 提升和实现要素对比分析项目类比价值计算
六 项目定价模拟
1、均价的确定 .住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法 有效需求成本加价法 A 分析有效市场价格范围 B 确 保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法 综合分析确定均价
房地产 全程策划营销案
Real estate throughoutthe planning marketing case
现在中国房地产产业已从卖方市 场转变为买方市场，结合房地产市场 策划营销理论和实践的运作方法，提 出"房地产全程策划营销方案"，他从 项目用地的初始阶段就导入策划营销 的科学方法，结合房地产行业的运作 流程，逐步实施。
2、项目开发节奏及结果预测 .项目开发步骤 .项目投入产出评估 .结论
第二章 项目规划设计策划营销
通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确 的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年 的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地 产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用 又好看的商品房，这就要求发展商将"以人为本"的规划思 想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项 目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流 程。
.成本模拟表及其说明
3、项目收益部分模拟
.销售收入模拟：
销售均价假设 销售收入模拟表
.利润模拟及说明：
模拟说明
利润模拟表
.敏感性分析：
可变成本变动时对利润的影响
销售价格变动时对利润的影响
八 投资风险分析及其规避方式提示
1、项目风险性评价 .价值提升及其实现的风险性： 项目的规划和设计是否足以提升项目同周 边项目的类比价值 项目形象包装和营销推广是否成功
.各种档次商品住宅客户分析 .商品住宅客户购买行为 分析
三 土地SWOT（深层次）分析
1、项目地块的优势 2、项目地块的劣势 3、项目地块的机会点 4、项目地块的威胁及困难点
四 项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
.类比竞争楼盘基本资料 .项目规划设计及销售资料
.项目户型结构详析 .综合评判
2、项目定位
2、项目中具体单位的定价模拟
.商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、
户型系数、楼层系数、随机系数）
.各种差异性价格系数的确定：
确定基础均价
确定系数
确定幅度
具体单位定价模拟
七 项目投入产出分析
1、项目经济技术指标模拟
.项目总体经济技术指标 .首期经济技术指标
2、项目首期成本模拟
.类比可实现价值决定因素：类比土地价值 A 市政 交通及直入交通的便利性的差异B 项目周边环境的差异： 自然和绿化景观的差异 、教育和人文景观的差异 、各种 污染程度的差异 、社区素质的差异 C 周边市政配套便 利性的差异
项目可提升价值判断 ：A 建筑风格和立面的设 计、材质 B 单体户型设计 C 建筑空间布局和环艺 设计 D 小区配套和物业管理 E 形象包装和营销策 划 F 发展商品牌和实力
.市场定位： 区域定位 、主力客户群定位 .功能定位 .建筑风格定位
五 项目价值分析
1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 .商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：
选择可类比项目，确定该类楼盘价值实现的各要素及其价 值实现中的权重 、分析可类比项目价值实现的各要素之 特征 、对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素 的对比值 、根据价值要素对比值判断本项目可实现的均 价
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 .项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法
规 .短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析
.绿化景观 .历史人文景观
3、地块交通条件调查
.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
4、周边市政配套设施调查
.购物场所
.文化教育
.医疗卫生
.金融服务
.邮政服务
.娱乐、餐饮、运动
.生活服务
.娱乐休息设施
.周边可能存在的对项目不利的干扰因素