如何估价房地产投资价值

如何估价房地产投资价值

房地产企业实施对投资物业公允价值入帐已经成为趋势，直接影响着对投资性房地产的估价，而收益法和假设开发法就成为投资性房产的主要评估方式。

时过境迁，随着“企业会计准则”的推广实施，投资性房地产的计量和评估方式正发生着嬗变。诞生于2006年，且在2007年在上市公司中广泛推广的“新企业会计准则”，要求投资性房地产应按照成本进行初始计量，同时企业选择公允价值模式进行后续计量时，必须具有证据以明确其投资性房地产的公允值，而该公允值必须是可靠及可持续地应用的。

虽然相关政府部门尚未对企业全面实施‘新企业会计准则’有强制性规定，但是由于房地产投资行业的资金密集型特点，企业需要符合中外投资者及债权人的要求，因此预计房地产企业将较其他一般企业更为积极地采新企业会计准则。同时，新企业会计准则对投资性物业的规定，也将对房地产投资物业公允价值入帐以及评估产生深远影响。”

目前，已经有相当数量的房地产企业，根据这些要求转以公允值入账。面对这一趋势，如何对投资性房地产进行评估是房地产企业亟待解决的问题。为此，两个投资性物业评估的主要方式可以破解此难题：

1. 收益法

收益法适用于附带租约的投资性物业，主要是分析附带租约租金的水平、市场租金的水平以及市场回报率。这种方法的计算公式包括租约期内价值和租约期满后价值，前者主要考虑现有租金以及剩余租约年期的租约期内价值，而后者主要考虑市值租金、市场回报率及其于附带租约期间的贴现值。固此，开发商在经营投资性房地产时，在签定租约时需特别注意所厘定之租金水平及租约年期，太偏低的租金及过长之租期均对其房地产之公允价值有莫大影响。

2. 市场法

在市场个案成交中，当可找到与标的房地产直接比较之案例，市场法是获取公允价值的合适评估方法。‘准则’也提供指引要求参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素做出合理的估计。随着市场对经营投资性房地产的比重不断加大，该类市场交易活动也将越来越多。