地下车库争议与城市停车难解决方案

率， 有助于城市停车难问题的解决， 以及城市地下空间的综合利用来建立地下车库的产权制度安
排， 提出了地下车库应列入公共设施管理， 应修正现有法律条文， 使其适应地下车库公共管理。并
对建设管理方面可能出现的问题提出了解决办法。
［关键词］ 房地产经济； 地下车库归属； 评论； 停车难； 城市地下空间
Ａｂｓｔｒ ａｃｔ： Ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒ ａｎａｌｙｚｅｄ ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎｓ ａｂｏｕｔ ｕｎｄｅｒｇｒｏｕｎｄ ｇａｒａｇｅｓ ｉｎ ｔｈｅ Ｄｒａｆｔ ｏｆ Ｒｅａｌ Ｒｉｇｈｔ Ａｃｔ ａｎｄ ｔｈｅ ａｒｇｕｅｓ
“第二， 符合市场经济的内在要求。通过约定解决归 属， 实质上是通过市场机制解决纠纷。通过交易， 在车库的 归属上实现各方利益的最大化”。实际上， 近几年房价飞 涨， 我国房地产市场从来也没有实现各方利益的最大化， 只是实现了开发商利益的最大化、地方政府有一些利益， 买房人利益受损。当然， 他紧接着指出： 卖方市场时， 作为 精明商人的开发商， 会订立有利于自己而不利于业主的合 同， 保留车库的所有权， 业主只能被迫接受。本文认为， 在 土地资源短缺的中国大城市， 房地产注定是卖方市场， 这 种情况一定存在。
４ 关于地下车库产权几种归属的讨论
免费的业主所有说只能在过去的小区实现。地下车 库产权之争的焦点是利益， 开发商想用它赚取更多利润， 住户想免费或低费停车。２００３年以前， 有的开发商为促销 房子曾承诺业主免费使用地下停车库， 现在一个车位就能 卖几十万， 兑现承诺非常困难。而新建的、以后建的小区不 会再有这样的承诺。
３－ １５
ＣＯＮＳ ＴＲＵＣＴＩＯＮ ＥＣＯＮＯＭＹ
房地经济
２００８ 年 ６ 月增刊
６ 地下车库应选择利用率最高的公共设施管理方式
地下车库的产权之争， 应该冲破现有法律的束缚， 有 利停车难问题的解决， 再上升到城市地下空间的利用来考 虑。中国未来的发展， 工业化和城市化是必然的趋势， 可是， 与西方发达国家相比， 中国人口太多了， 处在又想工业化， 又害怕人口流入城市， 城市空间狭小难以承受的两难选择 之中， 所以， 中国要想推进工业化和城市化进程， 有必要利 用好城市地下空间。地下空间的利用有多个方面， 如现在的 地铁、人防工程、地下商场等。在拥挤的城市中， 应该留有足 够的公共空间， 应鼓励地下空间用作公共设施， 整体的地下 车库划分为车位归私人是不合适的， 应整体作为公共设施 管理。利用好地下车库， 不仅仅是解决停车难的问题， 还有 利于解决好城市交通拥堵问题， 有些道路的拥挤， 是由于乱 停车或排队等待停车造成的， 虽然， 高额的罚款已使主要道 路乱停车的问题得到治理， 但是， 城区次要道路乱停车依然 严重堵塞交通， 比如北医三院、同仁医院、儿童医院门前排 队等待停车的长龙影响了道路正常通行。从另一方面讲， 停车问题不解决， 能买得起汽车， 买不起停车位， 或者进城 开车无处停车的状况， 最终会影响汽车工业的发展。
ｓｐａｃｅ ｏｆ ａ ｃｉｔｙ
［中图分类号］ Ｆ４０７．９
［文献标识码］ Ｂ
［文章编号］ １００２－ ８５１Ｘ（２００８）ｓ １－ ０３－ ００１４－ ０３
１引言
城市停车难问题引出地面车位和地下停车库的争 议。本文集中讨论地下车库， 不讨论地面停车位。２００３年 以前， 开发商为了促销房屋， 多数承诺地下停车库免费停 车， 有的也以比较合理的价格出售给业主， 还有的租给业 主使用。后来汽车多了， 原来免费的改为收费， 或者出售， 而且北京城区一个 车 位 的价 格 从 几 万 元 升 到２０～３０ 万。 由免费到收钱引发了许多开发商和业主的地下停车库的 产权之争。主要涉及三个方面， 一是产权归属， 二是管理 使用， 三是收益分配。建设部总经济师谢家瑾认为［１］， 讨论 这些问题的出发点应是减少矛盾， 维护各方的合法权益。 多数学者认为， 地下车库的原始产权归开发商， 然后有偿 转让给业主， 管理移交给物业。以前的纠纷要看开发商有 没有免费使用的承诺， 或业主有没有通过各种形式付了车 库的钱来决定。本文认为， 不应拘泥于现有法律条文， 应站
“第三， 有利于对车库有效利用和管理。车库是一个 整体， 无法将各个车位公平地划分给每个业主。如果要归 业主共同管理， 怎么协调是一个大问题”。这段话与其说是 支持约定说， 还不如说是支持国有说， 国有之后， 有利于政 府出台统一的管理收费办法。约定有各种可能的结果， 还 谈不上便于管理。最有可能的约定是开发商有可能将车 位都卖出去， 车位到个人手里， 会搞得五花八门， 不利于管 理。地下车库只有一个入口和一个出口， 作为一个整体统 一管理才方便。
ＣＯＮＳ ＴＲＵＣＴＩＯＮ ＥＣＯＮＯＭＹ
房地经济
２００８ 年 ６ 月增刊
地下车库争议与城市停车难解决方案
wk.baidu.com
■ 马义飞
（ 中国石油大学＜北京＞工商管理学院， 北京 １０２２４９）
［摘 要］ 分析了物权法对地下车库产权的规定以及一些专家对此的看法， 多数学者拘泥于现有法律条文得
出的解决方案， 地下车库部分闲置和停车难的两难局面没有有效解决。本文考虑地下车库的利用
“第 一 ， 充 分 体 现 私 法 自 治 原 则 。 我 国 《物 权 法 （ 草 案） 》对 车 库 的 归 属 根 据 约 定 来 进 行 确 定 ， 体 现 了 私 法 自 治的要求。这有利于买受人和开发商通过平等协商来充 分地体现自身的意志和利益”。可现实的情况是， 买房人和 开发商绝对地不平等， 无论是信息的占有和经济、政治 实 力， 开发商处于强势， 分散的买房人处于弱势， 业主根本得 不到合理的价格， 只能是开发商占便宜。
国有说应是最好的制度安排， 后面会详细讨论。 约定说的本质还是归开发商所有。
５ 支持约定归属说的理由不充分
王 利 明［３］举 出 四 条 支 持 约 定 说 的 理 由 ， 其 中 第 一 、第 二条只有在理想状态下成立， 在我国房地产的现实中不成 立。第三条便于管理拿来支持约定说， 还不如用他支持国 有说更有力。只有第四条有利于鼓励开发商修建车库是 成立的， 因为， 后面我们分析， 约定说的实质就是产权、利 益归开发商。下面具体分析一下第一、第二、第三条， 先给 出原文， 再加以评述。
ａｒｅ ｐｒｏｐｏｓｅｄ ｉｎ ｔｅｒｍｓ ｏｆ ｇａｒａｇｅ ｕｔｉｌｉｚａｔｉｏｎ ｒａｔｉｏ， ｃｏｎｖｅｎｉｅｎｔ ｐａｒｋｉｎｇ， ａｎｄ ｓｙｓｔｅｍａｔｉｃ ｕｔｉｌｉｚａｔｉｏｎ ｏｆ ｕｎｄｅｒｇｒｏｕｎｄ ｓｐａｃｅ
ｏｆ ａ ｃｉｔｙ． Ｔｈｅ ｌａｗ ａｂｏｕｔ ｔｈｉｓ ｓｈｏｕｌｄ ｂｅ ｒｅｖｉｓｅｄ ｔｏ ａｃｃｏｍｍｏｄａｔｅ ｐｕｂｌｉｃ ｏｗｎｅｒｓｈｉｐ． Ｔｈｅ ｐｏｓｓｉｂｌｅ ｐｒｏｂｌｅｍｓ ａｒｅ ｄｉｓ－
３ 用现有法律条文讨论地下车库的归属不合适
再看 近 几 年 有 关 地 下 车 库归 属 的 相 关 文 章 。刘 玉 飞 认 为［２］私 法 自 治 原 则 决 定 了 关 于 地 下 车 库 的 所 有 权 归 属 应该约定优先， 在没有约定或约定不明确的情况下地下 车库原则上应归开发商所有， 如果业主明确地或隐含地 付了地下车库的钱给开发商， 地下车库应当归业主共 有 。没有 转 让 之 前 归 开 发 商 所有 的 理 由 是 依 据 现 有 法 律 条文 。本 文 认 为 这 不 合 适 ， 之所 以 有 所 有 权 之 争 ， 就 是因 为现行法律已经不能解决地下车库产权问题， 也就是现 行法律需要完善， 用现有法律条款约束地下车库的归属 已经 没 有 意 义 。最 有 代 表 性的 是 中 国 人 民 大 学 法 学院 教 授 王 利 明 的 文 章［３］。作 为 法 律 专 家 和 职 业 习 惯 ， 他 更 多 地 是维护现有法律的尊严， 在现有法律的框架下思考问 题 。他 总 结 了 车 库 的 所有 权 归 属 有 ： 业 主 所 有 说 ； 开发 商 所有说； 国家所有说； 约定归属说。他支持约定归属说。 用现有的法律条文反对国家所有说未免有些不合适， 应 该跳出现有法律条文的束缚， 站在国家和人民利益的高 度上解决问题， 如果与现有法律条文发生矛盾， 可以考 虑修改现有法律条文。
［作者简介］ 马义飞（ １９５４－ ） ， 男， 辽宁建平人， 中国石油大学工商管理学院教授， 博士， 主要研究方向： 管理科学。
３－ １４
ＣＯＮＳ ＴＲＵＣＴＩＯＮ ＥＣＯＮＯＭＹ
２００８ 年 ６ 月增刊 房 地 经 济
质上说， 还是地下车库的原始产权归开发商所有， 规定中 的“没有约定或者约定不明确的， 除建设单位等能够证明 其享有所有权外， 属于业主共有。”这句话是虚的， 对有争 议的原有小区地下车库， 分散的业主面对颇具实力的开发 商， 开发商处于强势， 更有可能争得地下车库的所有权。可 以预见， 新开发的小区地下车库都将有约定， 而且这些约 定都是有利于开发商的， 业主只能被动地接受， 业主停车 只能购买车库或者租用车位。
ｐｒｏｐｏｓｅｄ ｂｙ ｓｏｍｅ ａｃａｄｅｍｉｃｓ． Ｍｏｓｔ ｏｆ ｔｈｅ ａｒｇｕｅｓ ｕｎｄｅｒ ｔｈｅ ｒｅｓｔｒｉｃｔｉｏｎ ｏｆ ａｖａｉｌａｂｌｅ ｌａｗ ｃａｎ ｎｏｔ ｓｏｌｖｅ ｔｈｅ ｄｉｌｅｍｍａ ｏｆ
ｔｈｅ ｕｎｄｅｒｇｒｏｕｎｄ ｇａｒａｇｅｓ ｌｅａｖｅ ｕｎｕｓｅｄ ａｎｄ ｔｈｅ ｐａｒｋｉｎｇ ｄｉｆｆｉｃｕｌｔｙ． Ｔｈｅ ｕｎｄｅｒｇｒｏｕｎｄ ｇａｒａｇｅｓ ａｓ ｔｈｅ ｐｕｂｌｉｃ ｉｎｓｔａｌｌａｔｉｏｎ
ｃｕｓｓｅｄ ｉｎ ｔｈｅ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ａｎｄ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ｏｆ ｕｎｄｅｒｇｒｏｕｎｄ ｇａｒａｇｅ．
Ｋｅｙ ｗｏｒ ｄｓ： ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ； ｏｗｎｅｒｓｈｉｐ ｏｆ ｕｎｄｅｒｇｒｏｕｎｄ ｇａｒａｇｅｓ； ｃｏｍｍｅｎｔ； ｐａｒｋｉｎｇ ｄｉｆｆｉｃｕｌｔｙ； ｕｎｄｅｒｇｒｏｕｎｄ
在更高的角度考虑问题， 主要考虑地下车库的利用率， 考 虑有助于城市停车难问题的解决， 还要考虑城市地下空 间的综合利用。本文试图提出一个解决方案， 以使地下车 库的争议与城市停车难问题得到较好的解决。
２ 物权法对地下车库之规定
《物权法》第六章第七十四条规定“， 建筑区划内， 规划 用于停放汽车的车位、车库的归属， 由当事人通过出售、附 赠或者出租等方式约定。”这意味着， 地下车库的归属， 首 先是开发商的， 业主与开发商定合同， 再以合同的方式取 得。既然是从开发商那儿取得， 就等于说车库是归开发商 所 有 。 开 发 商 可 以 通 过 出 售 、附 赠 或 者 出 租 的 方 式 与 业 主 约定。《物权法草案建议稿》 第七十六条第二款规定：“会 所、车库的归属， 有约定的， 按照约定； 没有约定或者约定 不明确的， 除建设单位等能够证明其享有所有权外， 属于 业主共有。”本文认为，《物权法草案建议稿》的规定， 从本
有之间的矛盾”， 西方发达国家建立之初以私有制为基础， 而真正的繁荣是自由的市场经济与国家干预经济相结合， 限制自由的私有经济， 发展公有经济才实现的。如果一户 人家有多套房产不出租， 就过度占有了社会资源， 这是不 合理的。地下车库分成车位给各户是可以的， 但是， 他有公 共的入口和出口， 与小区道路一样， 作为公共设施管理也 是可以的， 就利用率高和管理方便而言， 整体作为公共设 施管理更为有利。
归开发商所有说有一定道理， 建设车库开发商确实 需要一些额外的投资。但是， 他们将车位卖高价， 卖不出 去便空着也不让人使用， 这就有问题了。现实中， 许多人 贷款买下房子， 买车位困难。在望京、回龙观、天通苑等小 区都出现， 大大的地下停车库停着几辆车， 地面道路、楼门 口挤满了车， 还有许多车停在区外马路边上。这样， 小区居 民停车难的问题还是没有解决。还有， 归开发商所有最终 的结果还是有偿转让给住户， 变成了私有。应该指出， 马克 思 最 伟 大 的 贡 献 是 提 出 了“ 生 产 的 社 会 化 和 资 本 的 私 人 占