渗水实例及处理方法
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渗水处理时间：1月内处理完毕。
防水部位要求：
• 卫生间地面和局部墙面应有防水构造。
• 屋面、露台、车库顶板等部位应有防水构造。 • 住宅地下室应采取有效防水措施。
3.渗水常规处理步骤
报事 现场查勘渗水点 现场查勘周边环境 分析渗水水源 确认渗水水源
维修处理 冲、闭水试验
查阅竣工资料，了解构造 询问原施工人员，了解施工情况 分析水源性质，给水？排水？雨水？
5.实景案例分析
目录
1.前言
背景：
根据对各区域疑难报事的问题统计及分析，土建渗水问题占统计份 额的90％以上，其严重影响着公司的服务品质及工作效率。
原因分析：
工程团队成员的配置多数来自于电气专业，实现跨专业多元化发展潜 力受限，加之各区域的培训环节薄弱、员工工程建设实践经历很少， 结合处理土建报事长期依赖于三方单位的形式下，出现专业知识的匮 乏所致。
分析水流途径 局部剔打验证分析
封堵 引流 隔离
现场恢复
4.常见渗水问题剖析
4.1室外部分 屋顶渗水－平台屋面
屋面结构
空调位
坡度2％
பைடு நூலகம்
空
贴砖面层
调
冷
刚性防水层
媒
管
保温层（珍珠岩）
通
道
防水层（聚氨脂卷材）
结构板
砖 砌 女 儿 墙
排水口
途径1 原因：屋面防水破坏并且渗水点处结构板裂纹 。
常规处理方法： 1）打开渗水部位顶部屋面及防水层，对结构
第四步：做一层用抗裂砂浆胶结料与砂 按一 定的比例拌制好的抗裂砂浆
第胶三步：抹两层按一定比例的聚苯颗粒或聚苯板、 粉料组合成的保温浆料。
第二步：做界面砂浆层并将表面横向拉槽变粗 糙。
第一步：将基层表面清洗干净。
4.1室外部分
4、渗水常见部位剖析
板上下采用结构胶作封闭。 2）顺水源找出防水层破坏处，并修复。 3）作24小时关水试验后恢复面层。
适用范围：现浇板上下部无其他装饰或上部装 饰面层容易打开时。
应急处理方法一：结构底板堵漏法： 1）剔开板底部现浇保护层，对板下部采用防
水砂浆或堵漏剂进行封堵。 2）修复面层，
适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。
4、渗水常见部位剖析
4.1室外部分 屋顶渗水－天沟瓦屋面
保温层
平瓦
挂瓦条
途径1 原因：瓦面接口脱节，同时渗水点处防水破坏 渗水至现浇斜屋面，通过现浇层的薄弱部位渗 入。
常规处理方法一： 1）打开渗水处屋顶相应瓦面位置，重做防 水。 2）顺雨水来源找出瓦面搭接不牢处进行修 补。 3）作冲水实验观察。
主要用材：防水用材：烟道处防水采用聚氨脂 防水涂料，天沟采用SBS改性沥青卷材防水。
天沟排水
4.1室外部分
4、渗水常见部位剖析
外墙渗水-外墙保温作法
第七步：贴外墙面砖或刮外墙腻子后刷外 墙漆。
第六步：用第四步相同方法做第二层抗列砂 浆。
第五步：在第一遍抗裂砂浆上挂热镀锌钢丝 网，然后用塑料膨胀锚钉固定到墙体里面。
《屋面工程质量验收规范》（GB50207－2002） 《地下防水工程质量验收规范》（GB50208-2002)
技术规范GB50345-2004
龙湖地产公司工程施工细部做法
• 2.1 重要条款择录
两书质保要求：
渗水质量最低保修期：建设部房屋建筑工程质量保修办法屋面防水工 程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
4.1室外部分
4、渗水常见部位剖析
屋顶渗水－瓦屋面(烟道根部渗水）
烟道处卷起
分水线
保温层
途径3
结构板
天沟檐口
平瓦
挂瓦条
结 构 柱
天沟
屋面天沟
途径3： 原因：瓦面与烟道(或其他）交界处 搭接不到位，同时防水损坏，造成 交界处渗水。
常规处理方法： 重新处理损坏防水，同时搭接瓦面 并在瓦面上涂刷防水涂料。
应急处理方法二：引流法 在板底部安装引流槽。 适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。
户内
途径1
排水管
4.1室外部分
4.常见渗水问题析
屋顶渗水－平台屋面
屋面结构
空调位
坡度2％
空
贴砖面层
调
冷
刚性防水层
媒
管
保温层（珍珠岩）
通
道
防水层（聚氨脂卷材）
结构板
途径2
户内
砖 砌 女 儿 墙
排水口
途径3
途径2、3 原因：屋面排水口排水不畅，导致雨水漫过防 水卷起高度而渗入到砖砌女儿墙和空调位中。
通过工程结构透视分析及工作经验分享， 逐步提升员工的判断、分析能力，解决区域报 事处理存在的老大难问题及提升团队整体工作 效率。
1.前言
2.相关规范及依据
3.渗水常规处理步骤
4.常见渗水问题剖析
4.1 室外部分
屋顶 外墙 伸缩缝 挡墙 室外环境水反灌入户 4.2 室内部分 结构 门窗 卫生间 烟道渗水 空调渗水（冷凝水）
4、渗水常见部位剖析
屋顶渗水－瓦屋面
斜屋面坡度≥25％机制波瓦安装参考：
1、斜屋面基层应平稳，找平层密实，表面清洁； 2、凡高低屋面交接泛水处，出屋面烟道、管道、檐口处附加一层防 水卷材； 3、分隔弹线（按照每格240分格，以满足瓦的搭接长度)； 4、挂瓦条安装在原有基础上的植筋锚固； 5、每匹瓦的搭接（即上盖下）不应＜60； 6、春瓦应满座石粉加钉（水泥钉常50颗）； 7、山墙瓦模数不够差半匹的地方盖瓦座浆（应封大于2.5的钢丝。）
思想行为的依赖和归纳总结意识不强，导致团队大部分员工不清楚土 建结构，缺乏系统性分析问题、解决问题较强的能力。
解决方案
通过开发土建渗水课件的方式来强化培训，将部分常见渗水工程结构 进行剖析、透视+经验分享方式形成知识沉淀及培训资料，来逐步提 高员工的分析判断能力，从而提升员工的整体能力。
2、相关规范及依据
常规处理方法： 1）物业定期清掏排水口。 2）对屋面防水进行检查，损坏部位及时维修 。 主要用材：1、板裂纹用材：碳纤维、环氧树 脂 加固材料 2、防水用材：SBS卷材防水、聚氨脂防水涂料 使用范围：更多的用于屋面、地下室外墙和顶 面、水泥基防水涂料、卫生间、上面有顶棚的 阳台 防水材料
排水管
4.1室外部分
途径2 结构板
天沟檐口
结 构 柱
天沟
天沟堵塞积水
屋面天沟 天沟排水
常规处理方法二： 采用堵漏剂封堵。
途径2： 原因：1）因瓦面檐口处无鹦嘴或滴水檐 口，雨水顺檐口勾进户内。 2）屋面天沟堵塞造成天沟积水而漫过 防水层后进入户内
常规处理方法： 1）勾水处理：瓦面伸长，形成足够的鹦嘴， 并且有足够的坡度。 2）天沟堵塞：物业定期检查和清掏天沟
防水部位要求：
• 卫生间地面和局部墙面应有防水构造。
• 屋面、露台、车库顶板等部位应有防水构造。 • 住宅地下室应采取有效防水措施。
3.渗水常规处理步骤
报事 现场查勘渗水点 现场查勘周边环境 分析渗水水源 确认渗水水源
维修处理 冲、闭水试验
查阅竣工资料，了解构造 询问原施工人员，了解施工情况 分析水源性质，给水？排水？雨水？
5.实景案例分析
目录
1.前言
背景：
根据对各区域疑难报事的问题统计及分析，土建渗水问题占统计份 额的90％以上，其严重影响着公司的服务品质及工作效率。
原因分析：
工程团队成员的配置多数来自于电气专业，实现跨专业多元化发展潜 力受限，加之各区域的培训环节薄弱、员工工程建设实践经历很少， 结合处理土建报事长期依赖于三方单位的形式下，出现专业知识的匮 乏所致。
分析水流途径 局部剔打验证分析
封堵 引流 隔离
现场恢复
4.常见渗水问题剖析
4.1室外部分 屋顶渗水－平台屋面
屋面结构
空调位
坡度2％
பைடு நூலகம்
空
贴砖面层
调
冷
刚性防水层
媒
管
保温层（珍珠岩）
通
道
防水层（聚氨脂卷材）
结构板
砖 砌 女 儿 墙
排水口
途径1 原因：屋面防水破坏并且渗水点处结构板裂纹 。
常规处理方法： 1）打开渗水部位顶部屋面及防水层，对结构
第四步：做一层用抗裂砂浆胶结料与砂 按一 定的比例拌制好的抗裂砂浆
第胶三步：抹两层按一定比例的聚苯颗粒或聚苯板、 粉料组合成的保温浆料。
第二步：做界面砂浆层并将表面横向拉槽变粗 糙。
第一步：将基层表面清洗干净。
4.1室外部分
4、渗水常见部位剖析
板上下采用结构胶作封闭。 2）顺水源找出防水层破坏处，并修复。 3）作24小时关水试验后恢复面层。
适用范围：现浇板上下部无其他装饰或上部装 饰面层容易打开时。
应急处理方法一：结构底板堵漏法： 1）剔开板底部现浇保护层，对板下部采用防
水砂浆或堵漏剂进行封堵。 2）修复面层，
适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。
4、渗水常见部位剖析
4.1室外部分 屋顶渗水－天沟瓦屋面
保温层
平瓦
挂瓦条
途径1 原因：瓦面接口脱节，同时渗水点处防水破坏 渗水至现浇斜屋面，通过现浇层的薄弱部位渗 入。
常规处理方法一： 1）打开渗水处屋顶相应瓦面位置，重做防 水。 2）顺雨水来源找出瓦面搭接不牢处进行修 补。 3）作冲水实验观察。
主要用材：防水用材：烟道处防水采用聚氨脂 防水涂料，天沟采用SBS改性沥青卷材防水。
天沟排水
4.1室外部分
4、渗水常见部位剖析
外墙渗水-外墙保温作法
第七步：贴外墙面砖或刮外墙腻子后刷外 墙漆。
第六步：用第四步相同方法做第二层抗列砂 浆。
第五步：在第一遍抗裂砂浆上挂热镀锌钢丝 网，然后用塑料膨胀锚钉固定到墙体里面。
《屋面工程质量验收规范》（GB50207－2002） 《地下防水工程质量验收规范》（GB50208-2002)
技术规范GB50345-2004
龙湖地产公司工程施工细部做法
• 2.1 重要条款择录
两书质保要求：
渗水质量最低保修期：建设部房屋建筑工程质量保修办法屋面防水工 程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
4.1室外部分
4、渗水常见部位剖析
屋顶渗水－瓦屋面(烟道根部渗水）
烟道处卷起
分水线
保温层
途径3
结构板
天沟檐口
平瓦
挂瓦条
结 构 柱
天沟
屋面天沟
途径3： 原因：瓦面与烟道(或其他）交界处 搭接不到位，同时防水损坏，造成 交界处渗水。
常规处理方法： 重新处理损坏防水，同时搭接瓦面 并在瓦面上涂刷防水涂料。
应急处理方法二：引流法 在板底部安装引流槽。 适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。
户内
途径1
排水管
4.1室外部分
4.常见渗水问题析
屋顶渗水－平台屋面
屋面结构
空调位
坡度2％
空
贴砖面层
调
冷
刚性防水层
媒
管
保温层（珍珠岩）
通
道
防水层（聚氨脂卷材）
结构板
途径2
户内
砖 砌 女 儿 墙
排水口
途径3
途径2、3 原因：屋面排水口排水不畅，导致雨水漫过防 水卷起高度而渗入到砖砌女儿墙和空调位中。
通过工程结构透视分析及工作经验分享， 逐步提升员工的判断、分析能力，解决区域报 事处理存在的老大难问题及提升团队整体工作 效率。
1.前言
2.相关规范及依据
3.渗水常规处理步骤
4.常见渗水问题剖析
4.1 室外部分
屋顶 外墙 伸缩缝 挡墙 室外环境水反灌入户 4.2 室内部分 结构 门窗 卫生间 烟道渗水 空调渗水（冷凝水）
4、渗水常见部位剖析
屋顶渗水－瓦屋面
斜屋面坡度≥25％机制波瓦安装参考：
1、斜屋面基层应平稳，找平层密实，表面清洁； 2、凡高低屋面交接泛水处，出屋面烟道、管道、檐口处附加一层防 水卷材； 3、分隔弹线（按照每格240分格，以满足瓦的搭接长度)； 4、挂瓦条安装在原有基础上的植筋锚固； 5、每匹瓦的搭接（即上盖下）不应＜60； 6、春瓦应满座石粉加钉（水泥钉常50颗）； 7、山墙瓦模数不够差半匹的地方盖瓦座浆（应封大于2.5的钢丝。）
思想行为的依赖和归纳总结意识不强，导致团队大部分员工不清楚土 建结构，缺乏系统性分析问题、解决问题较强的能力。
解决方案
通过开发土建渗水课件的方式来强化培训，将部分常见渗水工程结构 进行剖析、透视+经验分享方式形成知识沉淀及培训资料，来逐步提 高员工的分析判断能力，从而提升员工的整体能力。
2、相关规范及依据
常规处理方法： 1）物业定期清掏排水口。 2）对屋面防水进行检查，损坏部位及时维修 。 主要用材：1、板裂纹用材：碳纤维、环氧树 脂 加固材料 2、防水用材：SBS卷材防水、聚氨脂防水涂料 使用范围：更多的用于屋面、地下室外墙和顶 面、水泥基防水涂料、卫生间、上面有顶棚的 阳台 防水材料
排水管
4.1室外部分
途径2 结构板
天沟檐口
结 构 柱
天沟
天沟堵塞积水
屋面天沟 天沟排水
常规处理方法二： 采用堵漏剂封堵。
途径2： 原因：1）因瓦面檐口处无鹦嘴或滴水檐 口，雨水顺檐口勾进户内。 2）屋面天沟堵塞造成天沟积水而漫过 防水层后进入户内
常规处理方法： 1）勾水处理：瓦面伸长，形成足够的鹦嘴， 并且有足够的坡度。 2）天沟堵塞：物业定期检查和清掏天沟