房地产法律知识

房地产法律知识

小产权房受不受法律保护

原建设部年月发布购买房屋风险警示，指出：城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进

行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以

外的人员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中

建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织以外的人员销售。非集

体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权

益难以得到保护。有些项目允许办理的乡产权村产权，均不符合法

律规定，不受法律保护。值得注意的是，小产权房的出现已不是一

两年，而是十余年。小产权是一个普遍的违法现象，小产权房违反

了《土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性

规定，无论出售出租联建均为非法，不受法律保护。

军产房

军产房和小产权房一样，目前尚无明确规范的定义，一般是指在军队使用的土地上开发建设所有权归军队所有的房屋。

军产房常见的形式

军产房有三种形式：A在军队依法转让整块空余军用土地上开发

建设的房屋。B军队以军用土地使用权作为条件，与地方合建换建

的房屋。C军队自行在军用空余土地上开发建设的部分出售的房屋。

军产房的所有权买卖知识

现实生活中涉及的军产房买卖往往以出售军产房使用权或居住权，由出售军产房一方向购房者出具营房居住证的变通方式进行，军产

房的居住权或永久使用权实质上是房屋所有权的买卖。军产房的产

权单位是解放军总后勤部，如无解放军总后勤部的审批，有关买卖

或转让的合同也是无效的。

房屋共有权

房屋共有权是指两个或两个以上对同一房产不分份额(按份共有

权除外)地享有平等的所有权，同等地承担义务的共有关系。

未经共有人同意能否转让共有房屋

未经共有人同意不可以转让共有房屋。对共有房产的占有使用收益和和处分，除共有人另有约定外，应取得全体共有人的同意。

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：共有房地产未经其他

共有人书面同意的不得转让。如果擅自将共有房屋出卖转让给他人，其他共有人可以主张该房屋转让买卖关系无效。

房屋权属证书

房屋权属证书是指房屋权利人拥有房屋权利的唯一合法凭证，受法律保护。房屋权属证书有三种：A《房屋所有权证》B《房屋共有

权证》C《房屋他项权证》。

房改房后《房屋所有权证》是否有区别

有区别。其中以成本价购买的房改房，产权归个人所有;以标准

价购买的房改房则为部分产权。

使用权房

使用权房是指只有房屋使用权没有产权的房屋，俗称使用权房。使用权房主要有三种：A在计划经济体制下租赁公有住房，包括房

管局管理的直管公有住房，单位管理的自管公有住房。B以市场价

格或协议价格租赁单位和私人的房屋，这种使用权房完全是市场经

济下的租赁行为。C购买使用权房屋行为(购买使用权房是房屋所有

人和使用人之间的一种租赁关系。一种是买断永久性使用权，但仍

需每月支付房租;另一种是在军队使用的土地或城乡结合部农村集体

土地上建设的房屋买断永久性使用权，不需要交房租)。

私房

私房是指个人所有或数人共有的房屋，分完全产权房和有限产权房。完全产权房是指房屋所有人依法拥有完全的占有权使用权处分

权和收益权;有限产权房是指房屋所有人在买房或建房过程中得到了

政府或企业的补贴，因此房屋所有权人享有完全的占有权使用权和有限的处分权收益权。

公有住房

公有住房是指某行政区域内所有权归国家或集体所有的直管公有住房和自管公有住房。

小产权房

小产权房目前尚无明确规范定义，一般指在农村土地上开发建设的无法办理国家法律认可的产权证的房屋。

小产权房是因为近年来由于城市拆迁改造城区扩建逐步形成的。地点一般都在城乡结合部近郊一带。

小产权房通常有几种形式

商品房

商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅商业用房以及其他建筑物。而自建参建委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围，商品房是能办理产权证和国有土地使用权证，可以自定价格出售的产权房。

现房

联建房

联建房是指某一个房地产项目由两个或两个以上联合开发建设，其中一方出地皮，另一方(由一个或一个以上的单位组成)出资金，房屋建成后双方按约定的比例分成，其中一部分房屋由投资单位在房地产市场上销售。

尾房

尾房是指在楼盘项目中已进入销售最后阶段的少部分剩余房屋，一般占楼盘的%左右。

经济适用房

经济适用房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅。

廉租房

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的具有社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中的最低收入者。

限价商品房

经济租用房

经济租用房又称经济性租房，是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以一定的价格出租给特定人群。这些房屋租金和居住

条件都好于廉租房，是专为解决特定人群的居住问题所设定的。和

经济适用房的区别：经济适用房是一种住房消费形式，经济租用房

是一种住房产品分配形式。