房地产项目开发现场管理工作流程
房地产项目工程进度控制管理流程
房地产项目工程进度控制管理流程1.项目启动阶段：在项目启动阶段，项目经理应该与项目团队成员进行沟通和协商，明确工程目标、工作任务、资源需求、工期要求等。
2.编制项目进度计划：根据项目需求和工作任务，项目经理应及时编制项目进度计划，并与相关方进行沟通和确认。
进度计划应该包括工程目标、工作分解结构、项目里程碑、工期安排等。
3.资源分配和调度：项目经理根据项目进度计划，合理分配并调度项目资源，确保资源的有效利用和合理配置。
同时，对于关键资源，项目经理应注意进行补充或增加备份，以应对可能出现的问题。
4.施工监管和质量控制：项目经理应安排专业监理人员进行工地巡查和施工监管，确保施工过程中的质量控制，并及时发现和处理工程问题。
监理人员可以通过施工日志、巡查记录等方式进行记录、汇总和分析。
5.工期控制和调整：项目经理应与承包商或施工单位进行有效的沟通和协调，及时了解施工进展情况，并对施工进度进行监控和控制。
如果发现工期偏差或有可能延期，项目经理应及时采取相应措施，如加班、增加人员或资源等，以确保工期进度达到预期。
6.风险管理：项目经理应进行风险评估，制定施工风险管理措施，确保在项目施工过程中能够及时应对可能出现的问题和风险。
7.报告和沟通：项目经理应定期编制工程进度报告，并与项目相关方进行沟通和会议，确保项目进度和问题能够及时传达和解决。
通过及时的沟通和协调，能够减少工程进度风险和问题的发生。
8.变更管理：在项目施工过程中，可能会出现一些需求变更、进度延迟或其他变更情况。
项目经理应及时收集、评估和处理这些变更，以确保变更对项目进度和工程质量的影响得到控制和管理。
9.工程验收和项目总结：在项目施工完成后，项目经理应组织进行工程验收，并对整个项目进行总结和评估。
通过对施工过程的总结和评估，能够提高以后类似项目的管理水平和工程质量。
以上是房地产项目工程进度控制管理流程的一些基本步骤和控制要点。
通过有效的工程进度控制管理流程，能够提高项目的施工效率、减少施工风险，确保项目的工程质量、工期和目标得到有效控制和管理。
房地产公司现场操作流程表
现场操作流程表各操作流程、表格体现
一、流程体现
1、销售业务流程
1.1案场销售业务基本流程
1.2电话接待流程
1.3新客户接待流程
1.4老客户接待流程
1.5客户跟踪回访流程
1.6沙盘区讲解流程
1.7户型解读流程
2、销售管理流程
2.1销控方案制定流程
注：R1表达一个循环流程。
2.2内部认购流程
2.3集中开盘流程
2.4认购管理流程
2.5签约管理流程
2.6延迟签约申请流程
2.7按揭贷款办理流程
2.8特殊优惠申请流程
2.9认购阶段换房流程
2.10认购阶段退房流程
2.11签约阶段退房流程
2.12加名减名更各流程
二、表格体现
1、现场业务表格
2、销售管理表格百问百答。
房地产开发项目实施阶段管理
房地产开发项目实施阶段管理1. 导言在房地产开发项目中，实施阶段是指从开工建设到竣工交割的整个过程。
在这个阶段内，项目团队需要对项目进行全面的管理，以确保项目能够按时、按质、按量完成。
本文将介绍房地产开发项目实施阶段的管理流程。
2. 实施阶段管理流程2.1 确定项目目标在实施阶段开始之前，项目团队需要明确项目的目标和目标。
这包括确定项目的工期、质量标准、成本目标等。
项目团队应与业主进行充分的沟通和协商，确保项目目标符合业主的期望。
2.2 制定详细计划项目团队需要制定详细的项目计划，包括项目的里程碑、工序安排、资源分配等。
计划应合理、可行，并与相关方进行充分沟通和协调。
2.3 资源准备和调配在实施阶段，项目团队需要准备和调配必要的资源，包括人力资源、物资资源和技术资源等。
确保项目所需资源的充足性和合理性，以支持项目的正常开展。
2.4 施工监督和质量控制在实施阶段，项目团队需要进行施工监督和质量控制工作，确保施工按照设计要求和施工标准进行，并及时发现和解决问题。
可以借助现代技术手段，如无人机、传感器等，来辅助监督和控制工作的进行。
2.5 进度管理和工期控制进度管理和工期控制是实施阶段管理的重要内容。
项目团队需要制定详细的进度计划，并进行进度跟踪和控制。
在项目进度延误或提前的情况下，需要及时进行调整，以保证项目能够按时完成。
2.6 成本控制和费用管理在实施阶段，项目团队需要进行成本控制和费用管理，确保项目能够在预算范围内完成。
项目团队应制定详细的成本计划，并进行成本跟踪和控制。
在成本超支的情况下，需要及时调整项目方案，控制费用。
2.7 风险管理在实施阶段，项目团队需要进行风险管理工作，识别和评估潜在风险，并采取相应的措施进行控制。
风险管理包括风险识别、风险评估、风险应对等环节，以降低项目发生风险的可能性和影响。
2.8 建立有效的沟通机制在实施阶段，项目团队需要与业主、设计单位、施工单位等各方进行密切的沟通与协调。
房地产项目开盘的现场工作
房地产项目开盘的现场工作1. 引言随着城市发展和人口增长，房地产市场一直保持着持续繁荣的态势。
房地产开发商为了吸引客户，提高销售额，通常会组织一系列开盘活动。
这些活动包括项目开盘仪式、现场展示、销售咨询等。
本文将探讨房地产项目开盘的现场工作，介绍其中的流程和注意事项。
2. 开盘仪式房地产项目的开盘仪式是一项重要的活动，标志着项目正式向公众开放销售。
通常由开发商组织，吸引了政府领导、行业专家、媒体代表等来参加。
开盘仪式的举行时间、地点、规模和形式可能各异，但都需要遵循一定的程序。
以下是一个典型的开盘仪式流程：•开幕致辞：由项目负责人或开发商代表发表开幕致辞，介绍项目的背景、特色和销售情况，展示项目的卖点。
•外宾致辞：邀请政府领导、行业专家等发表致辞，对项目的贡献和意义进行评价和肯定，增加项目的形象和认可度。
•剪彩仪式：由政府官员、开发商代表等共同剪彩，象征项目正式开放。
•现场表演：为了增加仪式的庄重和娱乐性，可以邀请艺术团体或娱乐公司进行现场表演，吸引观众的关注。
3. 现场展示开盘仪式后，房地产项目通常会开展现场展示，以吸引潜在买家的关注和购买欲望。
现场展示一般包括以下内容：•样板房展示：开发商会营造出一个或多个样板房供客户参观，展示项目的户型、装修风格和品质等。
样板房一般会根据不同户型来进行设计和布置，以满足不同客户的需求。
•模型展示：为了更直观地展示整个项目的规划和布局，开发商通常会准备一个项目的模型，供客户观看。
模型可以帮助客户了解项目的整体情况，包括建筑风格、绿化景观、公共设施等。
•销售咨询：在现场展示区域，开发商会安排专业销售团队提供咨询与解答客户的问题。
销售人员要了解项目的详细信息，包括房屋面积、价格、配套设施、物业管理等，以便能够满足客户的需求和提供专业的建议。
•媒体报道：在现场展示的过程中，开发商通常会邀请媒体进行报道，以提高项目的知名度和曝光率。
开发商可以与媒体进行合作，提供相关的图文资料和采访机会，以便让更多的潜在买家了解到项目的信息。
项目总必知的项目开发全流程及关键节点
项目总必知的项目开发全流程及关键节点明源地产研究院官方微信出品房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段，项目总要有运营的高度做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。
第一部分房地产项目整体开发流程房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
1.企业视角的房地产流程2.客户视角的房地产流程3.案例：佳兆业项目整体开发流程（1）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（2）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（3）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）第二部分项目全流程7大关键节点▌一、土地获取（一）企业获得土地的方式：1.行政命令式：划拨/协议出让。
危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。
2.资本市场:（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。
这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
3.土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。
通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
（二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？1.市场未来预期；2.项目或区域发展预期；3.规划条件的市场实现及经济实现；4.企业发展战略和机会成本；5.竞争对手的情况分析。
房地产销售现场案场售楼处管理制度
销售现场管理制度第一章客户接待规定一、接待顺序以《接待排序表》为准，按接待排序轮回。
二、销售员按照排班表的时间上班，早到或迟走可以按照正常的接待顺序接待客户。
三、若当值销售员未打任何招呼不在现场，则被跳过，由下一个销售员接待，该销售员不给予补接。
四、接待已成交客户回访不计接待名次，跳过可优先补接一轮，接待未成交老客户回访，计接待名次，不给予补接。
（成交客户指已经买筹或已经购买了的客户。
）五、未成交的老客户带新客户到访，只计销售员一个接待名次，已成交老客户带新客户来访，新客户未做客户登记的，则不计名次，新客户做客户登记的，则计名次。
六、当天新客户或未成交老客户当天重复多次到现场，只计一个接待名次。
七、已被接待的客户未离开现场前，当事销售员未经项目经理许可，不得再接待新客户。
八、销售员接待客户期间，如有其未成交老客户到访，销售员可选择同时接待或指定他人代接老客户，无指定则由排位最后的销售员帮忙接待，如当事销售员选择接待新客户，则不论老客户是在当事销售员还是在帮手销售员手上当日成交分半。
老客户当日未成交，则计当事销售员接待名次，帮手销售员可补接一次，如当事销售员选择接待老客户，则新客户完全归属按次序接待的销售员。
九、销售员在接待客户过程中，如发现该客户为同事在本项目的老客户，须第一时间通知该同事并交由该同事接待，并计该同事接待名次，销售员则可优先补接，如该同事休息，应电话通知，由其指定同事接待，联系不到，则继续接待，当天成交为分半，不成交则为义务接待，可优先补接新客。
十、来访客户必须留下真实姓名和电话等基本资料，并经销售员签名，才视为有效客户登记，所有客户归属问题，均以此为原则：十一、以有效客户登记的先后秩序确定其归属权。
客户登记有效期为15天，如超出15天而销售员登记跟进本里又无近期客户跟进记录的，视为归属权丧失。
1.不完整的客户登记视为无效登记，发生争议时不拥有客户归属权；2.同姓名不同电话，得不到证实则属无效登记；3.同电话不同姓名，则视乎是否直系亲属关系；。
完整的房地产开发各节点流程
完整的房地产开发各节点流程房地产开发是一项复杂且耗时的过程，涉及多个关键节点和环节。
以下是房地产开发各节点流程的概述：1、项目策划与立项在开始任何房地产开发项目之前，必须进行详细的策划和立项。
这个阶段主要涉及市场研究、项目定位、产品策划、财务预算等。
市场研究包括对目标市场的了解，包括市场需求、竞争对手和目标客户。
项目定位是指根据市场研究，确定项目的目标客户和产品类型。
产品策划包括对建筑风格、户型设计、景观规划等方面的考虑。
财务预算则是根据项目定位和产品策划，对项目的投资回报率和现金流进行预测。
2、土地获取与土地开发在策划和立项之后，开发商需要获取目标土地。
这通常涉及与土地所有者进行谈判，确定土地用途、价格和开发条件。
在达成协议后，开发商需要向政府相关部门申请土地使用权。
在获得批准后，进行土地开发，包括拆迁、安置、补偿等工作。
3、建筑设计在获得土地使用权后，开发商需要聘请建筑师和设计师进行建筑设计。
这个阶段包括方案设计、初步设计、施工图设计等。
方案设计是根据项目定位和客户需求，提出初步的建筑方案。
初步设计是在方案设计的基础上，进一步深化和完善建筑方案。
施工图设计则是为了满足施工需要，对建筑方案进行详细的设计。
4、施工与监理在完成建筑设计后，开发商需要选择合适的施工单位进行施工。
这个过程包括施工招标、签订施工合同、施工管理等。
开发商还需要聘请监理公司对施工过程进行监督和管理，确保工程质量和进度。
5、销售与物业管理在施工完成后，开发商需要进行销售工作。
这包括制定销售策略、开展宣传推广、接待客户等。
销售工作通常由房地产经纪公司协助完成。
在销售完成后，开发商需要与物业管理公司合作，对已售出的房屋进行物业管理。
物业管理包括日常维护、安全管理、公共设施管理等。
6、项目交付与结算在销售和物业管理完成后，开发商需要向政府相关部门申请项目验收。
在获得验收合格证明后，开发商需要向购房者交付房屋钥匙，并完成相关手续的办理。
住宅与商铺销售现场管理工作流程
住宅与商铺销售现场管理工作流程在住宅与商铺销售现场，为了保证销售顺利进行，需要进行严密的管理。
本文将介绍住宅与商铺销售现场管理的工作流程。
第一步：准备工作在开始销售前，需要完成以下准备工作：地点选择选择合适的销售地点是销售成功的关键之一。
需要考虑到地段、交通、周边环境等因素。
设备准备需要准备好宣传资料、销售工具、计算器等设备。
员工安排根据销售需求，安排员工到场。
需要注意员工的数量和质量。
确保人手充足，员工水平高，能够应对各种情况和疑问。
第二步：销售准备在销售开始前，需要进行一系列的准备工作。
宣传材料准备准备好销售宣传材料，包括海报、宣传册等。
环境准备销售场地需要整洁有序，桌椅摆放需协调美观。
展示准备根据销售的需求，将房产或商铺做好展示。
展示需要保证精致、实用、舒适。
第三步：迎客接待销售现场需要保持热情、礼貌，并与顾客建立友好的沟通。
接待顾客顾客到场后，需要第一时间进行接待。
接待需要礼貌、热情、真诚。
了解顾客需求与顾客沟通时要掌握好技巧，全面了解顾客需求和购买意愿。
引导顾客根据顾客需求和购买意愿，引导顾客参观展示，了解楼盘信息。
确认意向与顾客建立良好关系并确立购买意向，准备签订购房合同。
第四步：签约付款当顾客选择购买时，需要进行签约付款。
签约签约需要进行详细沟通，以确保双方了解清楚需求和条款。
付款根据签约条款，安排付款。
需要及时与财务部门进行沟通确认，保证付款安全、及时。
第五步：售后服务销售完成后，需要进行售后服务。
转换管理销售员需将“销售”转化为“管理”，陪伴顾客完成后续合同和购房手续。
售后跟踪在售后过程中，需要跟踪顾客的购房情况，及时解决出现的问题。
回访服务在售后服务中，及时回访顾客，听取反馈意见，改善服务。
结语住宅与商铺销售现场的管理工作流程，需要从开始到结束进行详细规划和严密管理。
唯有这样，才能确保销售的质量和成功率。
房地产开发项目操作流程
房地产开发项目操作流程一、前期筹备阶段：1.市场调研：了解当地的房地产市场需求、政府政策、竞争对手等情况，确定项目的可行性。
2.土地选址：综合考虑市场需求、土地价格、规划限制等因素，选择适合发展的土地。
3.土地审查：进行法律、规划、环评等方面的审查，确认土地是否具备开发条件。
4.资金筹措：确定项目所需的资金规模和筹措方式，包括自筹资金、银行贷款、股权合作等。
5.筹备团队组建：组建项目筹备团队，包括规划设计、工程管理、销售运营等专业人员。
二、规划设计阶段：1.市场定位：根据市场需求和项目定位，确定产品类型、户型、价格策略等。
2.规划设计：委托专业设计团队进行规划设计，包括总体规划、建筑设计、景观设计等，并通过相关部门的审批。
3.施工图设计：基于规划设计，完成详细的施工图设计，确定施工工艺和材料。
4.资质申报：准备所需的各种资质证书和审批文件，如建筑施工许可证、首次开业许可证等。
三、项目开发阶段：1.施工准备：开展前期准备工作，包括开工准备、进场踏勘、设备采购等。
2.施工管理：组织实施施工过程，包括施工进度、质量、安全的管理和控制。
3.工程验收：施工完成后，组织工程验收及相关手续的办理，确保工程质量合格，符合相关法律法规和规范要求。
四、项目销售阶段：1.市场宣传：制定市场推广策略，通过广告、宣传活动等方式推广项目，吸引潜在购房者。
2.销售准备：设立销售中心，组织销售团队，搭建售楼处和展示区，准备销售物料和合同等。
3.销售过程：接待客户，介绍项目及产品特点，进行谈判和签约，收取定金和尾款等。
4.售楼处管理：组织销售过程中相关事宜的处理，如资金管理、客户服务、媒体跟进等。
五、项目交付阶段：1.竣工验收：结束施工阶段，经过相关部门的验收，确保工程质量符合相关标准，取得竣工验收证书。
2.公共设施交付：将公共设施如道路、绿化、供水、供电等交由相关部门接管。
3.房屋交付：办理相关产权手续，将房屋交付给购房者，包括土地证、房产证、房屋质量保修等。
房地产级开发流程
房地产级开发流程房地产开发流程是指从规划到建设再到销售等环节的一系列操作流程。
以下是房地产开发流程的详细说明：一、项目规划阶段：1.市场调研：通过对市场需求、竞争对手和潜在客户的详细调查，确定项目的开发定位和创意方向。
2.土地选择和获取：根据市场调研结果，选择合适的土地用于开发。
这需要与土地所有者洽谈，完成土地购置手续和签订相关合同。
3.可行性研究：对选定的土地进行可行性研究，包括法律、金融、经济和技术等方面的评估，以确保项目的可行性。
4.规划设计：聘请设计团队进行项目规划和设计，包括建筑设计、园林景观设计、交通规划等。
二、项目准备阶段：1.资金筹集：根据项目投资规模，制定筹资计划，并与金融机构进行融资洽谈，确保项目资金的充足。
2.建设许可申请：准备建设许可申请文件，并递交给相关政府部门审批，以获取建设许可证。
三、项目建设阶段：1.施工招标：根据项目规模和施工需要，进行施工招标，选择合适的施工团队进行施工。
2.施工管理：负责项目的施工管理，包括监管施工进度、质量和安全等方面。
3.材料采购：根据施工计划和需要，采购和配送项目所需的材料和设备。
四、销售推广阶段：1.宣传营销：通过各种媒体和渠道进行项目宣传，并组织推广活动，以吸引潜在客户的关注。
2.销售预售：根据市场需求，进行项目销售预售，签订房屋买卖合同，收取预售款项。
3.施工期销售：根据项目建设进度，逐步开放销售，吸引购房者购买房屋，并签订最终购房合同。
五、物业管理阶段：1.物业准备：完成项目的竣工验收，并组建物业管理团队，准备物业管理所需的设施和设备。
2.物业运营：负责项目的日常物业管理，包括保洁、管线维修、安保等。
六、交付和运营阶段：1.竣工验收：项目完成后，进行竣工验收，确保房屋和设施符合相关规范和标准。
2.交付入住：将房屋交付给购房者，并协助购房者办理入住手续。
3.运营管理：负责项目的日常运营管理，包括维护公共设施、管理物业费用等。
以上是房地产开发流程的主要环节，实际操作中可能会有个别环节的修改或补充，以适应具体项目的需要。
房地产项目工程施工过程管理流程
房地产项目工程施工过程管理流程
1.工程施工准备阶段：
在项目开工前，需要对施工现场进行勘察、平整，并调查周边环境等
情况。
另外，还需要准备相关的材料、设备和人员，并制定人员配置计划、施工方案和施工进度计划等。
2.工程施工开工阶段：
根据施工准备阶段的准备工作，开始进行实际的施工作业。
施工过程
中需要根据施工方案和施工进度计划，合理调配施工人员和设备，并确保
施工作业的质量和安全。
3.工程施工中期阶段：
在施工中期阶段，需要对施工过程进行监督和管理。
监督人员需要及
时发现并解决施工过程中的问题，确保按照施工方案和施工进度计划进行
施工。
同时，还需要进行质量管理和安全管理，对施工质量和安全进行检
查和监督。
4.工程施工竣工阶段：
当施工工程即将竣工时，需要进行竣工验收。
竣工验收包括对工程质量、施工图纸的符合性、施工过程记录的完整性等方面进行检查和评估，
并根据相关标准和要求，判断工程是否合格，是否具备交付使用的条件。
5.工程施工后期阶段：
在工程施工竣工后，需要进行工程保修。
施工单位会按照保修内容和
要求，对施工过程中的问题进行处理和维修，并及时解决用户提出的投诉
和问题。
另外，还需要进行项目的总结和评估，总结施工经验，为今后的工程施工提供参考。
需要注意的是，不同的项目在工程施工过程中可能存在一些特殊的要求和流程，例如对于高层建筑和特殊结构的施工，可能需要进行更加详细和复杂的施工管理流程。
此外，不同的地区和国家对于房地产项目施工还会有一些特定的规定和标准，需要在具体的实施过程中进行遵守和执行。
房地产项目工程管理流程
房地产项目工程管理流程一、前期准备1.项目可行性研究：对项目进行市场调研、技术可行性分析、经济效益评估等工作，确定项目的可行性。
2.项目立项：根据可行性研究报告，决定是否投资项目，并进行项目立项过程。
3.项目规划：确定项目的总体规划和建设目标，并编制项目规划报告。
二、设计阶段1.招标工作：组织设计招标、施工招标和设备材料招标等，选择符合要求的设计单位和施工单位。
2.设计工作：进行项目的建筑设计、结构设计、设备设计等工作，并审核设计方案。
3.审查报批：编制工程设计文件，进行现场勘查和技术交底，并提交相关部门审查和报批。
三、施工阶段1.施工准备：组织开展施工组织设计、施工方案编制、施工图审核等工作。
2.施工组织：根据施工组织设计，组织施工队伍，安排施工计划和施工进度。
3.施工管理：进行施工现场的安全管理、质量管理、进度管理、成本管理等工作。
4.现场协调：协调各分包单位的施工进度，解决工程现场的技术问题和协调问题。
四、验收阶段1.施工验收：对项目的各项工程进行巡查、检验和试验，评估工程的合格性和安全性。
2.技术交底：对施工单位进行技术交底，告知项目设计和施工的情况，并提供相关技术资料。
3.竣工验收：组织相关部门进行竣工验收，评估工程的质量和可使用性，并办理相关手续。
五、运维阶段1.项目移交：将项目交付给使用单位，办理相关手续，并进行项目资料的移交。
2.运维管理：根据项目的使用情况，对房地产项目进行设备维修、设施管理、物业管理等工作。
3.定期检查：定期对项目进行检查和维护，及时发现和解决问题，确保项目的正常运营。
六、项目评估1.经济效益评估：对项目进行经济效益评估，分析项目的投资回报率和财务收益。
2.社会效益评估：对项目的社会影响进行评估，分析项目对就业、环境保护等方面的影响。
3.效果评估：对项目的建设过程和运营情况进行评估，分析项目对人们生活和工作环境的改善程度。
以上是房地产项目工程管理的一般流程。
在实际操作中，可能会因项目的特殊性和需求的不同而有所差异，但以上流程仍可作为一个基本框架来进行参考和运用。
房地产开发企业工作流程
房地产开发企业工作流程房地产开发企业工作流程主要包括规划设计阶段、审批程序阶段、建设阶段和销售阶段。
下面将分别进行说明：一、规划设计阶段1、土地选址：择优选取在城市中心或繁华地段且交通便利的土地进行开发。
2、规划设计：全面规划设计，包括项目功能、建筑风格、建筑用途、土地利用类型、建筑面积、基础设施等方面。
3、设计编制：设计编制包括招标、方案设计、初步设计、施工图设计等环节。
4、施工单位的选择：对施工单位进行招标，通过评审选出合适的施工单位。
二、审批程序阶段1、项目规划审批：根据项目的规划设计，提交申报审批。
2、环境评估审批：对项目周边环境进行评估,达到国家环保要求后提交审批。
3、房地产开发许可证：向国家或省级建设主管部门申请房地产开发许可证。
或许可证：开发企业应该向地方住房保障部门申请预售（预租）许可证。
三、建设阶段1、动工：获得施工许可证后，可动工开工。
2、材料采购：从厂家或批发商处采购所需材料。
3、施工：按设计方案进行施工。
4、质量检验：对每一阶段的工程进行检验，确保符合质量标准。
5、施工现场管理：严格管理施工现场，防止安全事故和其他问题的发生。
四、销售阶段1、物业管理：将开发项目运营交由物业管理公司进行处理。
2、销售策略筹划：确定销售策略，并根据市场需求和消费者的要求选择营销方式。
3、售楼中心的建设和管理：根据项目的规划设计建设售楼中心，并通过专业化的管理提升购房者的购房体验。
4、营销推广：通过各种广告渠道进行营销推广，不断提高品牌知名度和形象。
5、签约、过户：销售完成后，通过签约和过户完成所有手续。
房地产项目工程管理流程
7.4工程分管领导的检查
7.4.1工程分管领导每月抽查工程部上报的《项目工程月报》，发现问题及时通知工程部加强监控；
7.5施工单位在接到《监理通知单》或《工程整改通知单》后应及时组织人力整改；
基础
施工
阶段
3.1基础工程施工过程管理
3.1.1工程部负责组织设计管理人员、监理单位、营销策划部对地质勘测报告进行分析，结合项目本身及周边的情况确定土方开挖护坡方式建议，将建议提交设计单位。
3.1.2工程部负责履行土方基础分项工程合同及施工监理合同。通过监理单位对施工过程进行监控。
3.1.3基础工程完工后，监理单位组织勘查单位、质监机构、工程部、设计单位、施工单位等对该工程进行基础分部工程验收；验收合格，则进入下道工序（主体施工），不合格则需整改复验。
5.3对因公司原因引起的工程进度延误，根据工程进度的节点要求，确定是否制定赶工措施或顺延工期；如顺延工期的必须经总经理批准；如需赶工并涉及费用的，由施工单位提出签证申请，并按《工程现场签证流程》办理，但工程部必须确保里程碑节点的按时完成；
5.4工程部对没完成当月施工进度的，应当督促监理单位向施工单位以《工程整改通知单》形式发出预警或召开工程协调会，以分析影响进度的原因（如设计变更、报批报建、气候、供应材料、施工单位人力及物质资源等）、采取补救措施及下一步相应的赶工方案和措施，如效果不明显工程部组织专题会议，并将决议及上述措施报工程分管领导审核、总经理批准后实施；
施工现场准备并具备开工条件。
c)质量管理：具体见“施工过程质量监控”。
房地产项目开发流程作业指导书
房地产项目开发流程作业指导书第1章项目立项与前期筹备 (4)1.1 项目可行性研究 (4)1.1.1 市场调研 (4)1.1.2 土地调研 (4)1.1.3 技术可行性分析 (4)1.1.4 经济效益分析 (4)1.1.5 环境影响评估 (4)1.2 项目立项申请 (4)1.2.1 编制项目建议书 (4)1.2.2 提交立项申请 (4)1.2.3 立项审批 (5)1.3 前期筹备工作 (5)1.3.1 办理土地使用权证 (5)1.3.2 申报规划设计条件 (5)1.3.3 招标采购 (5)1.3.4 勘察设计 (5)1.3.5 办理施工许可 (5)第2章土地获取与审批 (5)2.1 土地信息收集与筛选 (5)2.1.1 信息收集渠道 (5)2.1.2 土地筛选标准 (5)2.2 土地竞买与出让 (6)2.2.1 土地竞买准备 (6)2.2.2 土地出让程序 (6)2.3 土地审批流程 (6)2.3.1 审批部门 (6)2.3.2 审批流程 (6)第3章规划设计 (7)3.1 概念性规划 (7)3.1.1 目的与原则 (7)3.1.2 内容与要求 (7)3.2 控制性详细规划 (7)3.2.1 目的与原则 (7)3.2.2 内容与要求 (8)3.3 施工图设计 (8)3.3.1 目的与原则 (8)3.3.2 内容与要求 (8)第4章项目报批报建 (9)4.1 规划审批 (9)4.1.1 编制项目规划方案 (9)4.1.2 提交规划审批申请 (9)4.2 建设工程规划许可 (9)4.2.1 编制施工图设计文件 (9)4.2.2 提交建设工程规划许可申请 (9)4.2.3 审批流程 (9)4.3 施工许可 (9)4.3.1 办理施工图审查 (9)4.3.2 办理施工许可证申请 (10)4.3.3 审批流程 (10)第5章施工组织与管理 (10)5.1 施工招标与投标 (10)5.1.1 编制招标文件 (10)5.1.2 发布招标公告 (10)5.1.3 组织投标答疑 (10)5.1.4 评标与定标 (10)5.2 施工组织设计 (10)5.2.1 编制施工组织设计 (10)5.2.2 施工组织设计评审 (11)5.2.3 施工组织设计变更 (11)5.3 施工现场管理 (11)5.3.1 施工现场安全管理 (11)5.3.2 施工质量控制 (11)5.3.3 施工进度管理 (11)5.3.4 施工成本管理 (11)5.3.5 施工现场环境保护 (11)5.3.6 施工信息管理 (11)5.3.7 施工协调与沟通 (11)第6章质量控制与安全管理 (11)6.1 质量管理体系 (12)6.1.1 质量管理原则 (12)6.1.2 质量管理组织架构 (12)6.1.3 质量管理制度 (12)6.1.4 质量管理措施 (12)6.2 安全生产管理体系 (12)6.2.1 安全生产原则 (12)6.2.2 安全生产组织架构 (13)6.2.3 安全生产制度 (13)6.2.4 安全生产措施 (13)6.3 质量与安全处理 (13)6.3.1 质量处理 (13)6.3.2 安全处理 (13)第7章采购与供应链管理 (14)7.1 供应商选择与管理 (14)7.1.1 供应商筛选 (14)7.1.3 供应商评估 (14)7.1.4 供应商管理 (14)7.2 材料设备采购 (14)7.2.1 采购计划制定 (14)7.2.2 采购合同管理 (14)7.2.3 采购执行 (15)7.2.4 采购变更管理 (15)7.3 供应链优化 (15)7.3.1 供应链协同 (15)7.3.2 信息技术应用 (15)7.3.3 供应商培训与发展 (15)7.3.4 风险管理 (15)第8章销售与营销策略 (15)8.1 市场调研与定位 (15)8.1.1 市场调研 (15)8.1.2 市场定位 (15)8.2 销售策划与执行 (16)8.2.1 销售策划 (16)8.2.2 销售执行 (16)8.3 营销活动与推广 (16)8.3.1 营销活动 (16)8.3.2 推广策略 (16)8.3.3 推广执行 (16)第9章物业管理与服务 (17)9.1 物业管理组织架构 (17)9.1.1 组织架构概述 (17)9.1.2 构建原则 (17)9.1.3 部门职能及岗位职责 (17)9.2 物业服务内容与标准 (17)9.2.1 物业服务内容 (18)9.2.2 物业服务标准 (18)9.3 业主满意度提升 (18)9.3.1 业主满意度调查 (18)9.3.2 整改措施 (19)9.3.3 提升策略 (19)第10章项目验收与交付 (19)10.1 工程验收 (19)10.1.1 工程验收的目的 (19)10.1.2 工程验收的组织 (19)10.1.3 工程验收的主要内容 (19)10.1.4 工程验收的程序 (19)10.2 竣工验收备案 (19)10.2.1 竣工验收备案的目的 (20)10.2.2 竣工验收备案的材料 (20)10.2.3 竣工验收备案的程序 (20)10.3 交付使用与售后服务 (20)10.3.1 交付使用 (20)10.3.2 售后服务 (20)第1章项目立项与前期筹备1.1 项目可行性研究1.1.1 市场调研对拟开发区域的房地产市场进行深入调研，包括市场供需情况、房价走势、竞争对手分析等，为项目提供市场依据。
房地产开发项目的开工、建设、竣工流程
房地产开发项目的开工、建设、竣工流程一、本文概述本文旨在详细阐述房地产开发项目的开工、建设、竣工流程，包括各个阶段的具体工作内容、涉及的法律法规以及需要注意的问题。
通过了解房地产开发的全过程，有助于投资者、开发商、设计师、建筑师等相关人员更好地把握房地产开发项目的进展，确保项目的顺利进行和按时完成。
二、房地产开发项目的开工流程1、项目立项：开发商提交项目建议书，包括项目基本情况、投资预算、市场分析等。
房地产开发项目是一项复杂且耗时的工程，涉及多个阶段和流程。
其中，项目立项、开工建设、竣工验收是房地产开发项目的三个重要环节。
本文将详细阐述这些环节的流程和要点。
首先，项目立项是房地产开发项目的初始阶段。
在这个阶段，开发商会提交项目建议书，包括项目基本情况、投资预算、市场分析等。
该建议书是项目立项的重要依据，需要对项目进行详细的分析和研究，包括对市场需求的评估、项目投资的预算、建设周期的预测等因素。
此外，还需要考虑项目的合法性和技术可行性，以及项目对社会、环境、经济等方面的影响。
在提交项目建议书之后，需要根据相关法规和政策进行审批和核准。
这些审批和核准流程通常包括规划审批、土地使用权审批、建设工程施工许可证审批等。
在这个阶段，开发商需要与相关部门进行沟通和协商，确保项目能够顺利通过审批。
在完成项目审批后，开发商就可以进行项目开工前的准备工作。
这些工作包括土地征购及拆迁、资金筹措、施工现场的准备等。
同时，还需要进行施工合同的签订，选择合适的施工队伍和建筑材料。
然后，就可以进行项目的开工建设。
在开工建设之前，开发商需要申请办理施工许可证，确保项目建设的合法性。
在施工过程中，需要严格遵守施工合同的规定，按照施工进度表进行施工，并确保施工质量和安全。
同时，还需要进行项目进度款的支付和施工进度的监控。
最后，进入项目的竣工验收阶段。
在这个阶段，需要对项目的各项工程进行验收，确保项目符合规划要求和使用功能要求，质量达到合同规定。
房地产项目建设开发流程全过程[详细]
![房地产项目建设开发流程全过程[详细]](https://img.taocdn.com/s3/m/b96f5ebfba1aa8114531d96b.png)
房地产项目开发流程全过程目录第一章:项目决策阶段第二章:前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》三、规划设计四、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察五、申办《施工许可证》六、招标第三章:工程建设阶段1、施工用水电及通讯线路接通,保证施工需要2、施工场地平整,达到施工条件3、施工通道疏通,满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点,进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四章:项目销售阶段一、申办《销售许可证》二、商品房销售及按揭办理三、申请竣工验收,取得《建筑工程竣工验收备案证》四、申办建设工程规划验收五、进行权属登记,取得《商品房权属证明书》六、物业移交第五章:交付使用阶段从开发、建设、经营、管理的程序上讲,房地产开发一般可分为五个阶段,即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段.第一章: 项目决策阶段产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后,转由企业战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究.1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益.可行性研究的主要内容有:(1)项目概况;(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定;(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案;(6)环境影响和环境保护;(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;(8)开发建设节点计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议.2、可行性研究成员知识组成:经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师.3、可行性研究的工作阶段1)投资机会研究.该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判,并对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会.投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析.如果机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作.2)初步可行性研究,亦称“预可行性研究”.在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析.3)详细可行性研究,即通常所说的可行性研究.详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础,是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤.4、可行性研究按5个步骤进行:(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项;(2)调查研究;(3)方案选择与优化;(4)财务评价和经济评价;(5)编制可行性研究报告.5、集团公司董事会通过,批准正式立项,项目进入前期开发阶段.第二章:前期准备阶段一、获取土地使用权.开发商获取土地使用权的主要方式:1)通过行政划拨方式取得;2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权;3)转让取得;4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式);5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;6)通过司法裁决取得;7)通过兼并、收购等股权重组方式取得.开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式:出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者.按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种:协议、招标、拍卖.协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望,由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式.招标出让是指在指定的期限内,由符合条件的单位或者个人以书面投标形式,竞投某地段土地使用权,由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者(即土地使用权受让人)的出让方式.以招标方式出让土地使用权,不仅要明确合同双方当事人的权利义务,而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等.拍卖又称竞投,有些地方也叫“拍让”.它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点,组织符合条件的土地使用权有意受让人到场,就所出让使用权的土地公开叫价竞投,按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式.依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的,必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权,并取得《成交确认书》,然后签订《国有土地使用权出让合同》.开发商取得《国有土地使用权出让合同》后,到建管处办理建筑方案报建手续,至地籍处办理土地证登记手续.属协议出让的,办理土地登记时应提交以下资料:1)《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文;2)开发商营业执照或组织机构代码证,房地产开发资质;3)属新增建设用地的,应提供《建设用地批准书》;属存量用地的,应提供原土地使用者土地权源资料.4)1:2000地形图2份;5)加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份6)地上附着物权属证明;7)土地登记申请书;8)土地登记法人代表证明和身份证明;9)土地登记委托书.送土地主管部门.(1)土地使用权出让地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作,远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作.(2)土地使用权划拨房地局负责办理10亩以上(含10亩)的城镇建设用地的划拨手续.区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续.(3)征用土地征用耕地1000亩以上,其他土地2000亩以上,由政府部门审核后报国务院批准.征用耕地3亩以上1000亩以下,其他土地10亩以上2000亩以下,由人民政府批准.征用耕地3亩以下,其他土地10亩以下,由区(县)人民政府批准.(4)地价评估市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序.(1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件.(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况,进行咨询,并到出让地块实地勘察,搜集资料.(3) 用地者进行投资分析.(4) 到指定地点办理投资登记,提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明,并按规定缴纳投标保证金.(5) 用地者填写投标书送达指定方进行投标.(6) 收到中标通知书后,由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同,并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金.(7) 按合同的约定支付余款.付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证,付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证.拍卖受让土地使用权申请程序:(1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件.(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况,进行咨询,并到出让地块实地勘察,搜集资料.(3) 用地者进行投资分析.(4) 到指定地点办理竞投登记,提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明,并按规定缴纳竞投保证金.(5) 用地者到指定地点领取竞叫牌.(6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投.(7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同,并按规定支付总地价款的一定比例作为定金.(8)按合同的约定支付余款.付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证,付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证.属经营性开发用地的,开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》.凭此书办理土地出让或划拨手续,进行土地登记,取得《国有土地使用权证》.二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》.城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等,不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建,使城市的整体功能得到改善和提高.1、拆迁方式:1)政府组织拆迁:主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁.2)拆迁人自行拆迁:这是大型房地产公司常用模式,但要申请拆迁许可证.3)拆迁人委托拆迁:适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行.2、拆迁的主要内容包括:(1)房屋拆建,如危旧房改造;(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整,如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造;(3)环境治理,如扩展绿地、治理污染工程等.因此,城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的,是城市建设的重要组成部分,尤其是旧城改造中的一个重要环节,处于建设项目的前期工作阶段.3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料:1)填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份;2)建设项目批准文件;3) 建设用地规划许可证;4)国有土地使用权批准文件(建设用地批准书或划拨决定书)5)拆迁代办单位和评估机构资料.6)拆迁安置计划和方案;(拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况;拆迁方式;拆迁期限;还建方式及还建期限;产权清晰的安置用房证明;拆迁补偿资金来源及预算资金额度.)7)有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明.根据《市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定,房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内,对申请审查完毕.符合条件的,依法收取拆迁管理费(住宅为7元/平方米,非住宅为3元/平方米),颁发房屋拆迁许可证.开发商取得《房屋拆迁许可证》后,即可组织拆迁,并与拆迁人签订安置补偿协议.安置补偿共有三种方式,一是货币安置,二是现房安置,三是就地或异地还建.拆迁完毕后,申请拆迁验收,取得《房屋拆迁验收合格证》.三、规划设计建设工程规划管理的主要内容有:建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证.在已开发使用的城镇国有土地范围,项目规划申报的基本步骤是:(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据;(2)在项目建议书批复后,开发商应向规划局申报项目选址、定点,即向申请单位下发选址规划意见通知书,对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见,并须同时下达规划设计条件;(3)规划设计条件,是项目选址后,由建设单位申请,规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件.开发商在完成方案设计后,须向规划部门提出审定申请;(4)通过审定的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备条件;(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复,并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后,应向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件;(6)申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序,该证申办开工的必备文件.进行营利性的房地产开发,必须取得国有土地使用权才能进行.根据《城市房地产管理法》的有关规定,房地产开发用地一级市场取得方式有两种:即出让和划拨.通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证:通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书.1、申办项目选址定点,取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》.并取得《建设项目选址意见书》的附件:规划设计(土地使用)条件1)建设项目选址申请城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划,按照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等,考虑建设项目的要求,在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见.此后,由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见,对初审意见及其选址提出复审意见,对于同意的项目报政府审批后,在规定的审批期限内核发项目选址意见书.建设项目选址意见书的主要内容应包括:建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据.2)申办建设用地规划城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局,决定建设工程可以使用哪些土地,不可以使用哪些土地,以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下,如何经济、合理地使用土地.城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理,实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证.3)委托设计单位设计,送审设计方案.申报规划要点:规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据.计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见,再行决定对可行性研究报告的批复.当建设单位完成计划报批手续之后,应到规划部门申报选址定点,以获取选址规划意见通知书申报选址定点.办理上述“一书一证”时,需提交以下申报资料:1)建设用地申请;2)房地产开发单位营业执照和资质证书;3)土地使用证或土地权属证明;4) 1:2000地形图.开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后,即可同步到a/建管处办理规划方案报建手续,取得《建设工程规划许可证》;b/到耕保处办理土地征用、转用手续,取得《建设用地批准书》.到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续,签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》.c/到地籍处办理《国有土地使用权证》;到拆迁处办理《拆迁许可证》;2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建,取得建筑核位红线图和施工图.建筑方案报建分两阶段.1)规划方案审批阶段,取得《规划建筑方案批准意见书》.在此阶段需要提供的资料为:a\1:2000地形图1份;b\1:500地形图1份(附道路红线及光盘); c\建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘(大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘);d\“一书一证”及其附件(规划设计使用条件和规划用地范围线).2)施工图核准阶段,取得建筑核位红线图5份和施工图3份.在此阶段需要提供的资料为:a\土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》;b\公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执;c\施工图3份及光盘.3、申办建设工程红线定位与验线,取得建筑核位红线图.红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位.其流程是先红线定位,再验线.红线定位工作完成后,当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前,建设单位应申请红线验线.办理红线定位时应提交以下资料原件:1)建筑红线:审批手续齐全的红线图、建筑施工图,以及建筑红线放线通知单.2)建筑试放红线:红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单.3)市政红线:审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图.4)若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关,建设单位还须到市级规划部门提取道路坐标及其它相关数据.4、申办《建设工程规划许可通知书》,办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》.建设工程施工至正负零时,持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》.持建筑红线图到城管部门固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费.申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料:1)国有土地使用权证;2)城市基础设施配套费收据;3)人防费收据;4)《建设工程规划许可通知书》申请表;5)投资许可证;6)经放线的《红线定位册》正本.5、申办《建设工程规划许可证》.申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续;建设工程竣工后3个月内,开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》.《建设工程规划许可证》时提交以下资料:1)《建设工程规划许可通知书》;2)经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本;3)经正负零验线、盖章的《核位红线图》;4)垃圾处理费联系单.《建设工程规划许可证》出现变更事由时,提交以下资料办理:1)变更申请;2)工商部门更名通知、变更后的工商执照;3)开发商资质证明;4)土地变更批复;5)变更后的土地使用证;6)(土地批租费、使用费)收据;7)原建设工程规划许可证;8)建筑红线图;9)抵押权人同意变更的意见(办理了在建工程抵押的);10)法院裁决项目还应提交判决书.房地产项目开发流程全过程(三)四、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察、设计、监理、施工队伍.项目报建总流程:建设工程交易中心依法必须进行招标的项目范围和规模标准,按照省人民政府的规定执行.施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000米2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标.工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到相关交易中心进行报建.应当报建而未报建的工程项目,不得进行招投标.报建时须交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等.工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况.工程建设项目报建程序:1) 建设单位或其委托的代理机构到建设工程交易中心(建设局)领取《工程建设项目报建表》.2) 按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送建设局.3) 工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交.4) 属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续.工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续.1、建设项目报建登记工作内容:填报《建设工程项目报建表》需带下列资料:(一)建设项目批准文件;(二)建设工程项目土地使用合法证明文件;(三)施工图设计文件审查批准书;(四)资金证明(银行出具的六联单或审计报告);(五)私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件.报建信息管理:(1)、建设局核实报建资料,进行现场勘踏(7个工作日内);(2)、将报建信息转至各有关管理机构.2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知填报《建设工程“一费制”收费认定表》按下列程序办理(一)在报建台领取收费认定表(共两份);(二)到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续;(三)应缴费用从工程报建开始20日内凭建设局(咨询台)开具的《市行政事业性收费、基金缴款通知书》到代理银行专柜办理缴款手续.其它以中标价为计算基数的缴费项目,在招投标监督管理机构对招标投标情况书面报告核准前按上述程序办理.3、投标申请人投标报名(一)投标报名、评标、定标的依据资料:1、投标申请人的营业执照;2、资质证书;3、投标申请人信誉档案资料;4、项目经理有关资料;5、业绩及其它与投标活动有关的资料.(二)网上投标报名:4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审工作内容:(一)招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的,应按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审;(二)投标申请人到建设局领取资审通知书和购买资格预审格式文件;(三)招标人采用对投标申请人资格预审的,凡预审合格者少于7家的,应重新发布招标公告;预审合格者过多时,又不便直接确定的,应在市建设局采用随机方式抽取不少于7家的投标申请人.5、投标文件的编制、内容、递交和接收工作内容:(一)招标文件编制标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规范要求,结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况,编制投标文件和工程预算.投标文件编制完成后应仔细校核,按招标文件的规定打印、装订、密封和标志,并满足招标文件要求的份数.采用标准保密化评审技术标的(暗标)严格按武建招办字[2002]18号文件规定执行.(二)投标文件的内容1、投标函;2、施工组织设计或者施工方案;3、投标报价;4、招标文件要求提供的其他材料.(三)投标文件的递交和接收1、投标文件的递交投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件密封送达投标地点.在投标截止时限以前,投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改或撤回,补充、修改的内容为投标文件的组成部分.并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志.2、投标文件的接收在投标截止时间前,招标人应做好投标文件的接收工作.在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的规定进行密封和标志,并做好接收时间的记录,未按时或提前送达的,招标人应当拒收.6、组织评标委员会工作内容:(一)招标人于开标前(上午召开的评标会应提前18小时以上,下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内)在招投标监督管理机构的监督下,通过市建设工程交易中心计算机系统按规定随机抽取评委,并提供以下资料:。
房地产开发工程建设流程管理
房地产开发工程建设流程管理一、前期准备阶段1.项目确定：确定项目的发展方向、规模、定位和主题。
2.可行性研究：对项目进行市场、技术和经济等方面的可行性研究，确定项目的可行性。
3.土地获取：确定项目用地，并进行土地交易和取得土地使用权。
4.融资筹备：确定项目的融资渠道和方式，进行资金筹备。
5.立项批复：根据前期准备工作的结果，获得相关部门的立项批复文件。
二、设计阶段1.概念设计：进行项目的整体规划与设计，包括功能布局、建筑风格、景观设计等。
2.施工图设计：在概念设计的基础上，制定详细的施工图设计，包括结构、电气、给排水等专业设计。
3.设计审查：对施工图设计进行审查，确保设计方案符合国家和行业标准，满足工程需要。
4.招标准备：编制招标文件，包括招标公告、投标文件和招标合同等，准备招标工作。
5.设计变更管理：根据实际情况对设计进行调整和改变，确保项目顺利进行。
三、施工阶段1.施工组织设计：编制施工组织设计方案，包括现场施工准备工作和施工各阶段的组织安排。
2.施工准备：对施工现场进行准备工作，包括场地、设备、材料和人员的准备等。
3.施工管理：组织施工人员，进行施工进度、质量和安全管理，协调施工各方工作。
4.质量控制：对施工过程进行质量检查、质量控制和质量整改，确保工程质量符合要求。
5.进度管理：管理施工进度，监督施工单位按照进度计划进行施工，确保施工进度按时完成。
四、竣工验收阶段1.竣工验收：对工程施工质量进行验收，查验工程质量是否符合相关标准和规范。
2.竣工资料归档：整理工程竣工资料，如设计图纸、施工记录、质量检测报告等。
3.竣工备案报验：将竣工验收结果报送相关部门进行备案审查，获得竣工备案证书。
五、交付使用阶段1.产品交付：将房地产产品交付给用户，包括房屋的销售、物业管理等。
2.售后服务：提供售后服务，如维修、保养、投诉处理等，保证用户的满意度。
3.客户满意度调查：进行用户满意度调查，了解用户对产品和服务的满意程度，改进不足之处。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
隐蔽工程签证和工程签证、工程款拨付工作审批程序。
审价合约部工作流程
文件编号：
第1页/共1页
版本
各专业造价工程师根据可行性报告，尽可能做到真实、准确、及时编制出工程项目估算。
各专业造价工程师根据初步设计、扩大设计，分别真实、准确、及时编制出工程项目概算。
各专业造价工程师根据设计院施工图，真实、准确、及时编制出施工图预算和标底。
各专业造价工程师根据设计变更、现场签证，真实、准确、及时编制出工程项目预（决）算。
各专业造价工程师参加工程量变更的现场签证，参加工程例会，真实、准确、及时处理涉及工程造价问题。
各专业造价工程师审核经监理公司、工程部核对施工单位上报的已完工程量和工程进度款的支付审核。
以上各阶段的工程造价审批程序：
预算工程师编制部门经理审核总工审核确认副总经理审核确认总经理批示确认。
设备招标工作流程
文件编目的
为了防止某些厂家在设备招标过程中以不正当手段竞争，确保我公司项目以较低的价格买到综合性价比较好的产品，同时亦防止出现漏洞，造成公司的损失，特制定本流程。
工程部工作流程
文件编号：
第1页/共1页
版本
按各工程专业内容，落实各专业工程师的现场工作分工，各专业工程师对工程施工的各分部分项工程进行现场监督工程作业过程。
对隐蔽工程、工程图纸问题与施工矛盾、工程量的完成情况，由各专业工程师配合监理共同确认，真实、准确反映工程施工情况。
代表建设方对工程质量、工程安全、成本和施工进度进行现场监督和控制，根据工程进展和存在问题及时上报本公司。
2.0基本流程
技术组负责公开招标，分项管理，将符合项目的厂家筛选剩3~5家后移交给商务组后，技术组的任务已完成，不再跟进厂家的投标活动。为防止厂家围标，入选的厂家必须有外地厂家参加。
商务组接到技术组移交的厂家名单后，即安排厂家举行商务谈判会议，商务组只向厂家明确提出商务方面（如付款方式、订金比例、交货时间、地点）的要求，价格由厂家根据自身的情况（按我们的商务条件符合后）自行封标，在指定的时间内密封交给集团总裁办公室。
施工现场的甲供材料，必须由施工单位填写《甲供材料移交单》存档，以备结算时计量。
施工单位的工程进度款申报，首先由施工单位写出工程形象进度报告书报甲方各专业工程师、监理公司各专业工程师审批后报甲方工程部经理审核后，再由施工单位填写《工程款申请单》并附进度报告书，由建设方总工程师审核按合同申报请款，同时必须填写分部、分项工程验收亦附合同复印件呈报总经理审批。
严格按照设计图和建筑安装施工规范检查施工操作工序和质量，对不符合质量标准严格把关，及时监督落实整改，建立工程技术资料的收集、整理、保管工作。
每周组织工程例会(或工程协调会)解决工程中存在的实际问题，按月上报工程形象进度和工程量完成情况。
对工程材料、工程管理和现场安全文明工地的实施有监督、检查和落实的责任，杜绝不合格材料进入工地，工程施工符合规范标准。
董事会成员研究后（参与技术标、商务标人员不参加定标讨论），根据厂家所报的价格及综合性价比（包括产品是否同一档次、付款是否优惠及有无其他互惠条款）作出决定中标的厂家。
确定厂家后必须保密，再将资料返回商务组作合同起草工作，商务组可根据实际情况再与中标厂家作短期研讨，看看能否在已确定的厂家价格上再压一些价，以及付款方式、互惠条款能否调整得更加有利于公司，若厂家已无调整空间，商务组草拟的合同条款不得高于厂家投标所列的价格。
设备招标工作流程
文件编号：GCZX004
第2页/共3页
版本
A
合同签署后，总裁办公室应将付款时间通知财务部，交货时间通知房产公司，产品保修时间通知物业部作资料备案。财务部根据合同情况做好资金调配计划，房产公司做好到货安装准备，物业部主要是关系到保修物业管理的工作，应做好资料保存。
3.0定标
因设备牵涉到数十项，为保证工作效率，董事会可根据实际情况（视设备总价大小）实行董事办公会决定或集团总裁办公会定标的方式决定中标厂家。
5.0制约关系
本流程采取了公开招标、分项管理、合理回避，相互制约，确保公正的原则。规定以技术组只负责技术，商务组只负责商务谈判，董事会决定的方式，由此确保了招标过程厂家无法钻空子，除非因集团重大利益需个别指
东莞市综艺集团
设备招标工作流程
文件编号：GCZX004
第3页/共3页
版本
A
定的厂家例外。
每个项目3-5家
工程质量问题的处理：由建设单位总工程师负责组织，由施工单位项目经理、监理公司项目总监理工程师、建设单位专业工程师、工程部经理参加的工程质量分析会，认真分析质量问题发生的原因，同时拿出具体的解决方案并形成书面文件，参会人员全部签字后存档，施工单位遵照解决方案执行。
施工单位所提出的工程变更单，若不涉及工程造价，可由监理公司现场工程师、建设单位专业工程师、工程部经理与施工单位专业工程师、总工程师共同解决。建设单位工程部经理形成书面报告上报建设单位总工程师后方可变更。若涉及工程造价增减的工程变更，必须由建设单位总工程师组织施工单位项目总工程师、监理单位项目总监和各专业工程师、建设单位的预算部经理、预算工程师、项目专业工程师、工程部经理共同参加审定，形成书面文件共同签字后，才可计入所确定的工程量进入决算。
2.0所需隐蔽的分部、分项工程内容，必须由施工单位质检员、专业工程师、
总工程师、监理单位的专业工程师、总监理工程师、建设单位专业工程师、工程部经理共同签字后，上报建设单位总工程师签字认可，方可隐蔽。
3.0出现工程质量问题时的处理程序：由监理公司提出，建设单位现场专业工
程师、工程部经理应及时向总工程师汇报，并及时用照相机拍照留取证据。
谈判后送董事会
定标后返回草拟合案节
房地产项目开发现场管理工作流程
现场项目管理工作流程
文件编号：
第1页/共2页
版本
1.0除设计院正式出的施工图纸外，在施工中发现图纸不详细或必须变更的情
况，由建设方总工向设计院发出通知，设计院具体设计人员到场与现场建设方工程师、工程部经理、总工程师、施工单位的总工程师、现场监理公司的总监理，共同研究决定后由监理公司出具修改书面报告并共同签字方可施工。签字后的工作纪要存入档案。
4.0各小组职责
技术组主要负责检查、落实厂家的产品是否符合我公司项目的要求，必须深入了解，分析产品的性能，产品稳定性及适应性，在接到厂家资料后应认真分析，列出对比表格送商务组及董事会。
商务组首先审查技术标入围厂家是否有围标情况，若发现有厂家围标的可能，经董事会批准可加入其他厂家后退回技术标处一并审查。商务组必须深入了解产品在东莞、广州的成交价作为参考，摸清楚厂家产品在市场的价格底线以利商务谈判。
现场项目管理工作流程
文件编号：
第2页/共2页
版本
工程部经理组织每周开工程例会一次，专题会议由现场工程师自行安排，工程例会必须由施工单位的各专业工程师和项目总工程师、监理公司各专业工程师、总监理工程师、建设单位的专业工程师、工程部经理参加，会议纪录由参加人员签字后存入档案。
进入工地现场施工材料，由建设单位、监理单位、施工单位共同把好质量关，在办理材料进场认可手续后，经甲方工程部经理认可后方可进场。甲供设备必须由施工方、甲方、设备供应商填写开箱报告表，必须经甲方工程部经理认可后方可进场。