长租公寓资料

长租公寓资料

存量房时代的来临促使长租公寓成为近几年房地产市场一个新兴业态，集中式公寓或将成为未来长租公寓市场的主流，而装配式建筑因施工速度快，节能环保等特性，较为适合在新建长租公寓使用，其绿色高效的优势特征契合长租公寓发展主旋律。

装配式建筑具有高效、安全、环保等优点，在国家政策支持和市场红利的引导下迅速发展起来。目前装配式建筑在发达国家发展较为成熟，在新兴国家还在起步阶段，存在巨大的上行空间。随着我国房产市场的发展和装配式建筑技艺的日渐成熟，这种新兴的工艺将在建筑业掀起一股巨浪。

存量时代，租赁崛起

2016年6月，国务院办公厅印发《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出实行租购并举，对培育和发展住房租赁市场给予大力支持。

2017年7月，住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。

2017年7月7日，上海市发布《住房发展“十三五”规划》，明确要大力发展住房租赁市场，鼓励住房租赁消费，稳定住房租赁关系，到2020年，基本形成

多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场，更好缓解部分常住人口及青年群体和各类人才、创业人士的居住问题。

计划新增供应的170万套住房中，租赁住房占比达到60%。与此同时，新增供地“自持并租赁”也呈常态化。7月4日，上海推出的两幅“只租不售”的住宅用地，均需自持70 年。

从市场角度来看，国内租赁市场规模超过万亿。相关报告显示，2020年和2025年，我国房产租赁市场规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。

长租公寓成风口

“长租公寓”，就是带有装修和品牌管理的公寓，是近几年房地产市场一个新兴业态。通常由资本方租下物业，装修配备之后以公寓品牌对外出租。长租公寓又分为“集中式”和“分布式”两种形态，集中式公寓是资本方拿下整栋楼，对房间进行统一装修配备、统一服务；分布式公寓就是分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修配备后，以公寓品牌对外出租。

在政策红利支持和租赁市场潜在的巨大空间下，长租公寓市场受到各方青睐，不仅许多专注长租公寓领域的创业公司获得资本的垂青，房地产企业、酒店集团、住房中介机构也纷纷入场。

特别是今年，多家标杆房企已将长租公寓提升为集团重点战略方向之一。资料显示，目前，全国综合排名TOP30的房企中，已经有约三分之一的房企通过不同方式参与到长租公寓领域。

长租公寓新时代再掀装配式浪潮

综合来看，集中式公寓或将成为未来长租公寓市场的主流。而装配式建筑因施工速度快，节能环保等特性，较为适合在新建长租公寓使用。

1)当前十二个租赁市场重点城市如上海、南京等进行租赁土地出让时对装配式建筑比例均有较严格比例规定，租赁用地与装配式建筑深度绑定，长租公寓风口将承托装配式腾飞。

2)2018年起环保税正式实施，政策导向明显，象征性大，装配式材料可循环使用(固废少)、噪音污染小，环保优势明显。相较于传统混凝土建筑，装配式建筑由于部件工厂生产模式+工期缩短+原材料可循环利用等特点为环境友好型建设方式，在环保趋严的当下价值更凸显。并且，装配式建筑拆除固废更少，可节省环保税额达30.5元/平米。

3)固有材料特性差异导致传统钢筋混凝土建筑易产生脆性破坏，而装配式建筑可承受较大变形和动力荷载，具有更强抗震性。

4)装配式预制构件在工厂高精度生产可减少人为误差以及通过时间/工种分离进而缩短工期，实现高质高效建设，并且设计可塑性更高。

总体来说，装配式自身优势显著，其绿色高效的特征契合长租公寓发展主旋律。

导读

除了碧桂园，万科、龙湖等大型地产商的长租业务也进入了东莞、佛山等二线城市。业内人士指出，部分二三线城市的租金回报率高于一线城市，有的能到3%-5%。

大型房企之间新的竞争打响，长租公寓市场的硝烟从一线城市弥漫到了二线城市。

5月5日，碧桂园旗下的长租公寓BIG+碧家国际社区莞深品牌正式发布，这意味着碧桂园的长租公寓在上海、深圳、广州三个一线城市，以及武汉、厦门等热点二线城市落地后，又迅速进驻了东莞。

与传统的房地产开发不同，从全国范围来看，存在租赁需求的城市并没有那么多，租赁有效市场要比销售市场狭窄得多。大型房企抢滩二线城市租赁，玩法也与一线城市不同，碧桂园在东莞的长租公寓，便与其产业地产、特色小镇进行了结合。

此外，BIG+碧家与小米有品首次达成深度战略合作，这是继万科联手网易严选等之后，龙头房企在长租公寓领域跨界“新零售”的又一次探索。

二线城市长租玩法

东莞作为外来人口集聚的城市，其租赁市场需求一向庞大，由于东莞传统产业结构以加工贸易为主，在过去很长一段时间内，外来务工人员限于自身经济条件，主要选择租住在工业区的自建房或是城区、镇中心的商品房。

但随着近年来东莞产业的转型升级，人才结构逐渐改变，东莞市政府也相继出台各项激励政策吸引中高端人才和创新创业人才，可以预见，未来将有更多的年轻人进入东莞，成为新一代的租房“主力军”，而这些“85后”和“90后”的租客，往往对生活品质、居住环境有着更高的要求。

在上述背景下，其租赁市场发展前景不容小觑。58集团2017租赁蓝皮书指出，2017

年珠三角城市群中，东莞租房需求增速为75%，超越广州、深圳。

据统计，目前，东莞共有1600万租房人群，其中就有1100万人住在城中村。而目前区域内品牌公寓房量只有大概800间，缺口巨大。

碧桂园此次选择东莞作为第六个长租品牌的落地城市，正是看中了其品质租房市场巨大的潜力。

据碧桂园相关负责人介绍，当前莞深区域长租公寓管理部已签约8个项目，预计持房量逾2000间。其中，正式开业的东莞方程创意谷店、东莞展览中心店两店，分别选址在东莞南城区、厚街镇，共有近400间公寓。

值得注意的是，碧桂园不仅是做长租公寓，更将其与产业地产结合在了一起。

位于东莞南城区的方程创意谷店，便是由碧桂园集团和中天集团、永嘉盛公司三方联手打造，集联合办公、长租青年公寓、综合商业体等于一体的园区，也被称作碧桂园产业新城的“长租版”。

碧桂园长租经营管理部总经理杨鹏表示，“长租城市”是碧桂园结合新时代的消费需求提出的，旨在通过整合公寓、写字楼、商业等资源打通上下产业链，引进零售、娱乐、教育等优质社会资源，来打造具有自身特色的长租产品。

据悉，除了“BIG+碧家国际社区”外，未来碧桂园还将搭建涵盖高端金领、蓝领等不同人群的长租品牌矩阵。

“东莞外来人口也会衍生出不同的圈层文化群体，租客群体也将进一步细分。”碧桂园长租公寓负责人杨巍说。

除了碧桂园，万科、龙湖等大型地产商的长租业务也进入了东莞、佛山等二线城市。业内人士指出，部分二三线城市的租金回报率高于一线城市，有的能到3%-5%。虽然依然无法覆盖利息等成本，但运营压力可能比一线城市小。

不过，不是所有的二三线城市都适合发展租赁。华远地产原董事长任志强指出，就全国而言，租赁市场非常短缺的不超过15个城市。

链家研究院院长杨现领也认为，租赁市场是局部性的，“不是所有城市需要发展租赁。存在租赁供给短缺是北京、上海、深圳等，不是每个城市都有这样的压力和问题。”