划拨土地使用权及其价值评估-孙甫杰、石培振
关于划拨土地使用权价格评估的方法探讨
关于划拨土地使用权价格评估的方法探讨作者：邓凤玲来源：《科学与财富》2017年第25期摘要：随着我国市场经济的不断完善与发展，我国国内划拨土地的使用权价格也在随之变化，尤其是我国改革土地使用制度之后，土地价格的特殊性日益明显。
在市场经济的推动下，划拨土地使用权也逐渐呈现出市场化的发张方向，对土地价格的评估业务范围不断扩大，为了确保土地的价格情况，需要深入的对划拨土地使用权的价格和评估方法进行分析，从而对其影响因素和评估难点进行研究。
本文主要就划拨土地使用权价格评估的方法进行探讨。
关键词：划拨土地、价格评估、土地使用权、分析近些年来，我国市场经济体制逐渐改革，国内土地市场也开始逐渐的趋于稳定，可是从宏观角度观察，如何划拨土地的使用权价格依旧是当前土地市场管理中的重要内容，但是，我国目前对划拨土地的使用价格内涵、评估的方法等依旧还存在着一系列的问题，给土地评估人员的评估和实践带来了诸多困难。
一、划拨土地使用权的概念划拨土地的使用权价格主要是通过划拨的方式使某一方获得土地使用权所对应的价格，通常情况下指通过划拨后获得的没有开发到对应基础设施情况下的土地资产的价格。
通常情况下，经过县级以上的人民政府批准后，人民可以可以在向土地的使用者缴纳补偿款和安置费用后，或无偿所获得没有规定具体使用期限的土地使用权即为划拨土地使用权。
之前，很多认识都认为划拨土地使用权是无偿获得的，不用缴纳土地的使用权出让金，故而使用者只是具有土地的使用价值，但是没有权益价值，可是，随着我国土地使用制度的不断改革和推进，人们对土地的划拨使用权有了更深层次的认识，土地的实际划拨使用权中的权益价值也开始获得了广大群众的注意和认可。
划拨土地的使用价格主要有两方面构成，分别为企业的开发成本和土地的平均取得成本。
就企业而言，采用划拨土地使用权的方式获得土地使用权时，企业不但需要支付地上建筑物的补偿费、土地的补偿费和安置的补偿费等等，还需要投入部分资金用于新建筑物的修建，并完成地区的通讯设施建设、道路维修、通电、供暖等一系列的配套基础设施，以此来满足企业建设的需求。
关于划拨土地使用权及其价值评估,和抵押解读
划拨土地使用权及其价值评估摘要：本文分析了划拨土地使用权形成的原因，阐述了划拨土地使用权的定义、特点及其价值内涵，重点对划拨土地使用权价值评估的方法及抵押、企业破产清算中所涉及的划拨土地使用权价值评估问题进行了探讨。
关键词：划拨土地使用权、价值、评估在我国计划经济时期，国有土地使用权均是通过划拨方式取得的。
改革开放以来，特别是国有土地使用权制度改革后，国有土地使用权出让已经成为目前取得土地使用权的主要方式。
但是，由于旧体制下形成的划拨土地仍由原产权单位继续使用，加上目前有关法律、法规规定的国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，仍可以以划拨方式取得，因此，形成了目前土地使用权领域的双轨制，即出让土地使用权和划拨土地使用权同时并存的局面。
近几年来，随着经济的发展，房地产市场异常活跃，在各类房地产估价目的中涉及国有划拨土地使用权这一客体的情况逐渐增多，对国有划拨土地使用权价值评估中所涉及的相关问题，无论在理论上还是在实践中均存在众多模糊的认识。
如何正确理解和处理划拨土地使用权及其价值评估，是估价实践中亟待解决的问题，也是正确处理国家、使用权人、相关利益人之间利益关系的必然要求。
一、划拨土地使用权的概念及其特点1、划拨土地使用权的概念划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。
以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
据此可以看出，现时取得的划拨土地使用权有两种基本形式：（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。
这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。
关于划拨土地的价值评估分析
关于划拨土地的价值评估分析一、引言土地是国家的重要资源，其价值评估对于土地的合理利用和管理具有重要意义。
本文旨在对划拨土地的价值进行评估分析，为相关决策提供参考依据。
二、背景介绍划拨土地是指政府将土地划归特定用途或者特定对象使用的行为。
在进行土地划拨前，需要对土地的价值进行评估，以确保土地划拨的合理性和公平性。
三、价值评估方法1.市场比较法市场比较法是常用的土地价值评估方法之一。
通过对类似土地交易的市场数据进行比较分析，确定土地的市场价值。
该方法适合于市场交易活跃、数据完备的情况。
2.收益法收益法是基于土地所能产生的收益来评估其价值的方法。
通过估计土地的潜在收入，并综合考虑风险和市场情况，计算出土地的现值。
该方法适合于商业用地等能够产生明确收益的土地。
3.成本法成本法是基于土地开辟所需成本来评估其价值的方法。
通过计算土地的开辟成本、修复成本等，并考虑折旧和剩余价值，得出土地的价值。
该方法适合于尚未开辟或者需要重新开辟的土地。
四、数据采集与分析1.市场数据采集土地交易市场的相关数据，包括土地面积、交易价格、交易时间等。
通过对这些数据进行分析，可以得出土地市场的价格水平和趋势。
2.土地属性数据采集土地的基本属性数据，包括土地面积、土地用途、地理位置等。
这些数据可以匡助确定土地的适合价值评估方法和参考标准。
3.土地开辟成本数据根据土地用途，采集相关的开辟成本数据，包括土地准备费用、建设费用、基础设施建设费用等。
这些数据可以用于成本法的价值评估。
4.收益数据对于商业用地等能够产生收益的土地，采集相关的收益数据，包括租金收入、销售收入等。
这些数据可以用于收益法的价值评估。
五、案例分析以某地划拨土地为例，进行价值评估分析。
1.市场比较法根据市场数据，找到与该土地相似的交易案例，计算出土地的市场价值。
假设该土地面积为1000平方米，与相似案例的平均交易价格为每平方米5000元，那末该土地的市场价值为500万。
关于划拨土地使用权价格评估的几点认识
金 空转 情况 下 的土 地使 用 权 价 格 的
计算 公式 为Ｖ 一 ： ０ ｆｃ Ｖ ） ０ ｋ Ｖ 一 Ｖ — ｋ。 式 中 ： Ｏ 以 出让 方 式 取 得 的 Ｖ 为
较 其取 得 成 本价 格 和类 似 划拨 土 地 市场 价 格 的基 础 上 。经 综 合考 虑 后
样 的 ，在 估 价测 算 和估 价报 告 文
用地 的某 种 利 用条 件 而 发生 的价值
增加 ，其数 额 为 土地 开 发后 市 场 价 格与 成本 价格之 间 的差额 。 因此 ，
字表 述 等方 面 应 注意 的要 点也 是 完
全 一 样 的
两者 之 间 有 区别 的 ，只是 需 要
探讨 在 这种 情况 下 ， 常选 用 的是 通
根 据 我 国现 行 土 地制 度 ，土地
所 有权 只有 国家 所 有 和集 体 所有 两 种形 式 ，而 土 地使 用 权 可 以有 多 种
形式 。譬 如 ， 照取 得 方 式 的不 同 ， 按
成本 逼 近法 ， 基本公 式 为 ： 其
关 的政策 规定 进 行 确 认 。应 特别 注 意 的是 ， 即使 在 同一 城 市 。 个 区县 各
的 取 值 标 准 也 可 能 会 有 一 定 的 差
三 、划 拔土 地使 用权 价 格 的 问
接评估
地 的规定 并 不 一致 。如 我 市一 般 为 ３ ％， 地有 的省 市 也有 规 定 为４ ％ ０ 外 ０
划 拨 土 地 使 用 权 价 格 ＝ 让 土 出 地使 用 权价 格 一 土地 出让 金＝出让 土 地使 用权 价格Ｘ １ ３ ％） （—０ 四、评 估 划 拨 土地 使 用 权价 格 的几种特 殊情 况
关于划拨土地的价值评估分析
关于划拨土地的价值评估分析目录一、关于划拨土地的价值评估分析 (1)二、工业划拨土地价格评估 (3)三、关于完善划拨土地使用权委托评估、拍卖法规的探讨 (5)四、划拨土地能否用于抵押贷款 (7)五、土地出让协议重现是开倒车 (7)六、如何把工业用地转成商业用地 (9)七、商业用地，为何难出高溢价？ (10)八、商业用地都会有什么问题？ (12)九、土地补偿费标准及计算方法 (13)十、土地补偿费分配代理词 (14)十一、划拨土地的价格评估 (17)一、关于划拨土地的价值评估分析来源：作者：佚名日期：10-06-19对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，按照企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)和保留划拨用地方式予以措置。
不论哪种方式，划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场经济中有所体现，明晰这些价值属性及其布局，对于提高土地集约化效益，合理进行土地收益的分配具有重要意义。
一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。
按照《中华人平易近民主国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不落槽于标定地价的40%。
标定地价由所在地市、县人平易近政府土地管理部门按照基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。
出让金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。
是以，需要估价师按照具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。
本文在对划拨用地的价值构成及其基本估价方法阐发的基础上，联合具体案件的例子进一步会商。
1划拨用地的基本估价方法新的《城镇土地估价规程》明确提出了"划拨土地使用权价格"的概念，在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。
划拨土地使用权价格构成及其估价
学术纵横
划 拨 土 地 使 用 权
价 格 构 成 及 其 估 价
□
殷 彤
参考文献
［1］赵峰.西斯蒙第的经济危机理论及其启示.经济学消
摘 要：国有划拨土地，需要通过征地获得，因而具有土
息报，2009，（2）.
地取得成本。为了实现单位或企业的生产服务功能，需要通
［2］胡景北.当前世界经济危机的根源和意义.经济学消 过一系列的土地熟化过程，因而具有开发成本，正是这些成
第一，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加 大产业结构调整力度。一方面，通过扩大财政支出加大基础设 施和社会事业投资力度，为过剩产能提供释放空间。同时，加 快传统产业升级改造，调整生产力空间布局，推动创新型经 济发展。另一方面，放开市场准入，建立公平的市场环境，带 动企业和民间投资，强化市场动力，促进经济平稳较快发展。
者无偿提供生产经营的场地。实际上， 过程中，土地会因受到直接投资和外部 “土地开发费用”可视为划拨土地的重
伴随城市土地市场的进一步改革，国家 投资辐射形成劳动价值量的增加而增 置价格，是拟划拨时的价格，这在理论
土地管理局已于 1998 年 2 月 17 日发 值，这一部分增值，就是投资性增值。从 和实践上都是行得通的。因此，划拨土
拨用地的价值认定及其估价提供了政 价格确定的核心是使用划拨土地所产 的土地增值（以浙江省国土资源厅的观
策和法律依据。根据《中华人民共和国 生的增值收益，是对使用国有土地资产 点为代表 ）；还有一种观点认为划拨土
土地管理法》和《中华人民共和国城市 产生的增值在土地所有者和土地使用 地使用权价格包括土地取得费用、土地
体现权利层次的收益权、处分权受限， 调整系数。
（二）划拨土地使用权价格的实际
关于划拨土地的价值评估分析
关于划拨土地的价值评估分析划拨土地的价值评估分析是指对土地进行划拨前后的价值变化进行评估和分析的过程。
划拨土地是指政府将土地划归给其他单位或个人使用，通常涉及到土地的所有权转移和土地用途的变更。
对于政府来说，划拨土地可以促进资源配置的优化和社会经济的发展，而对于土地使用方来说，划拨土地可以带来可观的经济效益。
因此，划拨土地的价值评估分析对于决策者有着重要的指导意义。
划拨土地的价值评估分析需要从不同的角度进行研究和分析。
首先，要对划拨土地前后的市场价值进行评估。
市场价值是指在特定时间和地点能够以现金或其他金融资产进行交易的价格。
划拨土地前，土地的市场价值通常是根据土地的地理位置、土地面积、土地用途、周边环境等因素进行评估。
而划拨土地后，土地的市场价值可能会发生变化，需要分析土地用途的变更对土地市场价值的影响。
其次，划拨土地的价值还可以从经济效益的角度进行评估。
划拨土地后，土地使用方可以通过进行农业、工业、商业等经营活动获得经济效益。
因此，划拨土地的价值评估需要考虑土地用途变更后带来的经济效益，并将其计算和分析。
经济效益的评估可以从多个方面进行，如土地的产出增加、投资回报率、就业岗位增加等。
另外，划拨土地的价值评估分析还需要考虑土地利用效率的影响。
划拨土地后，要确保土地的有效利用，提高土地的利用效率。
土地利用效率可以通过土地的利用率、土地收益率、土地的环境影响等指标来衡量。
划拨土地后，如何实现土地资源的最优配置，如何提高土地的利用效率，对于评估划拨土地的价值具有重要意义。
最后，划拨土地的价值评估分析还需要考虑土地使用方的社会效益。
划拨土地后，土地使用方除了获得经济效益外，还可以通过提供公共服务、改善生态环境、增加税收等方面产生社会效益。
社会效益的评估可以通过土地使用方提供的公共服务数量、环境保护指标、税收额等指标来衡量。
综上所述，划拨土地的价值评估分析需要从市场价值、经济效益、土地利用效率和社会效益等多个方面进行评估。
划拨土地使用权价格评估探讨
权， 随着我 国土地 市场的逐步 完善 和土地 权利改革 的逐 原法 、 市场 比较 法、 剩余 法 、 成本逼近 法和基准地 价 系数
步深化 ， 划拨土地使用权的 交易活动 日益频繁 ， 作为交易 修 正法等 ， 方法的应用与 出让土地使 用权评 估相 同。 各 ” 基础 ， 划拨 土地使 用权 价格的评估就 显得 日益重要 与迫
镇建设 用地供应 一直是 实行 单一的行政 划拔 制 ， 土地使 格与 划拨 土地使 用权 价格 差额部分核 算 出让金 ， 并以此 用者取得 的国有土地均 为划拔 土地使 用权 。 着我 国市 计算租金或增加 国家资本金 、 随 国家股本金 ” 。
场经 济体 制的确立 以及 土地使 用制度的 改革 ， 方 面土 一 ２ ．划拔 土地使 用权 的收 回。 中华人 民共 和 国土地 《 地 的划拔供 应范 围得 到 了严格 的法律 限制 ， 另一 方面 国 管理法》 第五十八条规 定 ：有下列情形之 一的 ， “ 由有关人
使 用方式取得 ； 但是 ， 下列建设用地 ， 经县 经以上人 民政 权人应 当给予适 当补偿” 。
府依 法批 ； 可 以以划拔 方式取得 ：一） 隹， （ 国家机 关用地和
３ 城 市房屋拆 ｅ ￣ 偿 。 ． ＿ ｌ 依据 《 市房屋拆 迁 管理 条 － 城
军事用地 ； ） 市基础设施 用地和公益 事业 用地 ；三） 例》 （ 城 二 （ 规定 ：拆 迁人应 当依照本条例 规定 ， “ 对被拆 迁人 给予
划拨土地的价值构成及其估价方法研究
划拨土地的价值构成及其估价方法研究划拨土地的价值构成及其估价方法研究【摘要】近年来，随着市场经济的开展和地方政府投资力度的加大，房地产市场日趋活泼。
土地产权制度的改革，使划拨土地使用权市场化成为必然趋势，房地产估价实务中涉及划拨土地使用权的情况不断增多。
划拨土地使用权一般通过转让、抵押、投资入股等方式进入市场，由于缺乏明确的政策规定，评估中的技术问题也成为交易双方关注的焦点。
如何清晰界定划拨土地使用权价值评估的技术方法，是估价实践急须解决的问题，也是保障国家和相关利益人之间合法权益的现实需要。
本文试图分析划拨土地使用权及其价值内涵，并对划拨土地使用权价值评估方法进行初步探讨。
【关键词】划拨土地价值评估在方案经济时期，国有土地使用权都是通过划拨取得。
改革开放以来，国有土地使用权出让已成为当前土地使用权获取的主要方式。
由于过去以划拨方式取得的土地仍由原产权单位使用，加上国家机关和军事、公益事业、城市根底设施等用地经县级以上人民政府批准，仍通过划拨方式取得，因此形成了划拨土地使用权和出让土地使用权并存的格局。
一、划拨土地使用权的含义及特点划拨土地使用权的含义“划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权【1】。
〞以划拨方式获取的土地使用权，一般没有使用期限限制。
划拨土地使用权可通过以下形式取得：经县级以上人民政府批准，土地使用者在缴纳补偿费、安置费等费用后取得;经县级以上人民政府批准，土地使用者无偿取得。
划拨土地使用权的特点划拨土地使用权有以下3个特点：公益性，划拨土地使用权，国家作为土地所有人未获取经济利益;法定性，取得划拨土地使用权应符合法律法规规定，并经有关主管部门批准;限制性，划拨土地使用权取得后，其收益、处分权利受到一定限制，不能随意进行处分。
二、划拨土地使用权价值构成划拨土地使用权价值的定义“土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权【2】〞。
划拨土地使用权价格评估PPT教学课件
为购置不动产所支付的成本即是其价格
2020/12/10
12
产权理论
根据产权经济学理论，任何交易都是产权交易， 因此其价格也是所交易的产权的价格，因此：
– 谁卖地：
国家、国有企业、股份制企业、集体、集体企业、个人（使用 权者），卖地者不同，所交易的权利不同
– 谁买地：
国家（征用或征购）——带有强制性——征地费用或征购价格 各种形式的独立经济实体——遵循市场规律 同一所有制下的经济实体——所有权未转移 农民购买本集体的土地——涉及分配和保障关系 农民购买其他集体的土地——遵循市场规律
– 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准， 在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交 付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者 使用的行为。——《城市房地产管理法》第22条
与出让土地使用权的区别
– 年期限制不同
– 处置权利不同 – 成本构成不同
2020/12/10
3
划拨土地使用权的交易
划拨土地使用权价格评估
2020/12/10
1
划拨土地使用权价格的提出
划拨土地使用权广泛存在
– 国有企业所使用的土地
– 城市旧城区的土地
– 待开发的国有土地
划拨土地使用权是否存在价格
– 国企改制中财务处理的困难
– 价格与权利对应
– 因此：
1. “无偿”不代表无价，无偿仅指国家（政府）无偿，而用地 者实际是支付了代价
– 基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件 下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、 工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最 高年期土地使用权区域平均价格
– 从上述概念如何区分地价的三部分构成？
划拨土地的价值构成及其估价方法
收集交易实例
选择近期、类似、 可比的划拨土地交 易实例。
进行交易情况修正
排除交易实例中的 特殊因素，使其具 有可比性。
进行个别因素修正
考虑不同宗地间的 个别条件差异对土 地价值的影响。
收益还原法
确定土地年总收益
通过调查市场租金、经营收入等途径获取。
计算土地还原利率
根据安全利率加风险调整值确定。
估算土地价格
将土地年总收益除以土地还原利率得到。
04
划拨土地估价实例分析
实例一：某市划拨土地估价
划拨土地基本情况
位于某市中心区域，面积10000平方米，规 划用途为公园绿地。
估价方法选择
采用基准地价系数修正法、收益还原法、市 场比较法进行综合评估。
价值构成分析
土地取得成本、开发成本、政府收益、市场 供需关系等。
城市规划
所在区域的城市规划、功能定位和未来发展方向，影响土地利用方式和价值。
政策导向
政府关于土地利用、产业发展和环保等政策，影响土地价值和投资风险。
土地用途与性质变更风险
土地用途
划拨土地用途如工业、商业、住宅等 ，不同用途对应不同价值。
性质变更风险
土地性质变更如农用地转为建设用地 等，涉及法律法规和审批程序，影响 土地价值和投资风险。
06
结论与展望
划拨土地价值构成总结
影响划拨土地价值的因素
如地理位置、城市规划、土地用途、政策环 境等。
划拨土地价值构成
包括土地取得成本、开发成本以及土地增值 收益等。
划拨土地估价方法
可采用比较法、收益法、成本法等进行评估 。
未来发展趋势预测与政策建议
发展趋势预测
随着城市化进程加速，划拨土地需求将持续增长；同时，土地资源稀缺性日益凸显，划拨土地价值有望进一步提 升。
关于划拨土地的价值评估分析
关于划拨土地的价值评估分析摘要：划拨土地的价值评估是一种特殊的宗地,它还应明确被评估宗地的使用年限。
现行划拨用地使用权的使用年限划分,主要有两种情形：一是依据相关法规,将划拨土地的使用年限设为无限期;二是以所评估土地的规划用途为基准,确定土地使用权的最高使用年限。
文章从划拨土地的基层概念，特点，以及评估分析方法三大方面进行分析解决了部分划拨土地的理论问题。
关键词：划拨土地；特点；价值评估方法引言：在我国城市规划中，国有土地使用权的取得可以分为出让和划拨两种类型，那么，通过划拨取得的国有土地使用权能否在收回时获得其所有权的价值进行补偿？能否免费收回土地的使用权？怎样对所分配的土地进行估价？以下是答案。
一、划拨土地的基本概念划拨土地是指依法经县级以上人民政府批准，由土地使用者以补偿、安置、无偿等形式取得的国有土地使用权。
其土地使用权的有关权能不完整，仅包含土地使用权、土地占有权、以及部分土地收益权，而土地处分权的权力十分有限。
二、划拨土地价值的特点1、划拨土地具有无偿性根据我国的土地法律，经政府核准，使用人无需缴纳出让金，只需缴纳征收补偿安置费用即可获得使用权。
相关法规对其分配的方式并不严格，但各种途径和方法都是无偿的。
2、土地划拨使用权具有无年期限制除法律明文规定的在外,划拨土地使用权没有使用年限的限制,3、划拨土地使用权受一定程度的限制划拨土地使用权在收益权和处分权都存在一定的限制,根据我国房地产管理法规定,在划拨的土地上面建造的房产进行出租所带来的收益应该把其中所包含的土地收益上缴给国家[1]。
三、划拨土地的价值评估方法为了规范国有划拨用地使用权地价评估行为，自然资源部根据《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《资产评估法》等相关法律法规和土地估价国家标准、行业标准，组织研究制定了《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)》（自然资办函〔2019〕922号）。
1、市场比较法最常用和最基础的评估方法是市场比较法,也是目前国际上普遍采用的评估方法。
关于划拨土地使用权及其价格评估几个问题的思考
关于划拨土地使用权及其价格评估几个问题的思考关于划拨土地使用权及其价格评估几个问题的思考划拨土地使用权作为计划经济体制下取得土地的主要方式，大家都很熟悉。
随着我国改革开放的进一步深人，市场经济体制的进一步完善，土地取得方式正逐渐由单纯的无偿、无限期、不流动转为无偿和有偿[包括出让、租赁、国家作价出资（入股）、国家授权经营等]有限期、可流动多种形式并存，并且后面几种有偿使用方式所占比例在逐渐加大。
在一些经济发达的地区，除国家法律、法规允许且确属必需的建设用地，可由县级以上人民政府依法批准划拨使用以外，土地的取得已由有偿使用方式完全取代。
但由于我国经济发展地区差异大，情况非常复杂，以划拨方式配置土地将在多数地区长期存在。
因此，划拨土地使用权的管理及价格评估仍将是土地行政主管部门和土地评估机构及人员今后工作中面临的一项重要工作。
结合笔者多年来从事土地评估工作的实践经验，本文旨在对划拨土地使用权及其价格评估作些探讨，给众多同行提供一个思路，与大家进行交流，如有不妥之处，望各位指正。
一、对划拨土地使用权及其价格内涵认识的发展过程1、过去对划拨土地使用权的认识在国务院55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，对划拨土地使用权的定义是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。
该条例中第四十七条规定：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市（县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。
对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。
无偿收回划拨土地使用权，对其地上建筑物。
其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。
长期以来，对划拨土地使用权的认识、理解，基本形成了一个共识，即划拨土地所有权是国有的，而划拨土地使用者是无偿取得土地，它只是拥有土地的使用权，而无处置权等权利。
划拨土地使用权的评估
划拨土地使用权的评估土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权有偿交给土地使用者使用的行为。
近年来，随着我国城市建设的发展和房地产市场的日趋活跃，划拨土地使用权进入市场的行为日益增多。
如何搞好划拨土地使用权评估，规范房地产中介市场，本文试图就此谈一下看法。
一、划拨土地使用权价格的涵义及构成划拨土地使用权价格，是指通过划拨方式取得的土地使用权在对应状态下的价格，它一般为通过划拨方式取得并开发至对应的基础设施状况下的土地资产价格。
为配合和促进国有企业改革，国土资源部于2001年2月3日下发了《关于改革土地估价结果确权和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号），通知中明确地提出了“划拨土地使用权价格”的涵义及其相关问题。
这一问题的提出，将实际存在于房地产市场并不断以各种形式表现出来的划拨土地使用权价格公开化、合法化。
《通知》指出：“为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益计入企业资产”。
可见，划拨土地使用权价格由两个方面构成：一方面是划拨土地使用权的取得成本，即无偿或有偿取得划拨土地使用权直接支出的有关费用，如拆迁补偿安置费等；另一方面是在对应的划拨土地上所投入的土地开发成本，如场地平整等改善土地利用条件的合理费用。
二、关于划拨土地使用权评估值中是否应包括土地使用权出让金的问题对划拨土地使用权评估值中是否应包括土地使用权出让金的问题，学术界一直没有统一权威的定论。
有人认为“取得划拨土地使用权，未向国家缴纳土地出让金，评估值中不应包含土地使用权出让金”。
也有人认为“如果划拨土地使用权评估值中不包括土地使用权出让金，国有资产就会流失”等等。
关于这一问题，笔者认为，从理论上讲，划拨土地使用权评估值中不应包括土地使用权出让金（这一点，可从前面所述的“划拨土地使用权价格的涵义及构成”中很直接地得到答案）。
划拨土地使用权评估技术路线和评估方法应用
划拨土地使用权评估技术路线和评估方法应用划拨用地评估一直是个难题，常有网友询问划拨土地评估问题。
以往多采用“倒算法”进行测算，国土部20号文出台后，倒算法已多不适用，而“正算法”由于各种原因，可操作性不强。
广东省不动产登记与估价专业人员协会曾受省内10家评估机构委托，对相关机构提出的有关广州市国有建设用地使用权地价评估问题进行了整理、归纳，并形成了有关技术援助意见，其中有对划拨土地使用权评估技术路线选择与技术难题的解决思路给出了较为详细的指引，现摘录该部分与大家分享，供参考。
划拨土地使用权价格评估问题（一）一般性问题1、划拨土地内涵是什么？权能有哪些？答：国有土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后将该宗土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有明确的土地使用年期限制。
划拨土地使用权所具有的土地权能不全面，只包括土地占有权、土地使用权和部分土地收益权及非常有限的土地处分权。
2、划拨土地使用权价格内涵是什么？其构成包括哪些？答：划拨土地使用权价格，是指通过划拨方式取得的土地使用权在受限权利状态下的价格，它一般为通过划拨方式取得并开发至对应的基础设施状况下的土地资产价格。
划拨土地使用权的市场价格应该是划拨土地在市场上最可能形成、能为大多数人所接受的价格，是以模拟市场交易为基础的。
根据《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44 号）和《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函[2009]311号）相关规定，划拨土地使用权价格由土地平均取得成本和土地开发成本两部分构成。
土地取得成本为无偿或有偿取得划拨土地使用权直接支出的各项客观费用。
土地开发费用是土地使用者为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用。
某公司资产重组划拨国有建设用地使用权价格评估
某公司资产重组划拨国有建设用地使用权价格评估某公司资产重组划拨国有建设用地使用权价格评估一、引言资产重组是企业再造和战略调整的一种重要手段，是企业实现快速发展和长期持续竞争力的重要途径。
随着市场经济的发展，越来越多的企业将资产重组作为推动企业转型升级的重要方法之一。
而在资产重组中，不可忽视的一个重要环节就是对国有建设用地使用权价格的评估。
本文将以某公司的资产重组为例，探讨其国有建设用地使用权价格的评估。
二、某公司资产重组背景某公司是一家制造业企业，拥有一大片位于城市中心的国有建设用地使用权。
随着市区土地价值的快速增长，公司决定将这部分土地的使用权划拨给一家房地产开发商，以获得更高的收益，并同时重新调整公司的产业布局。
三、国有建设用地使用权价格评估的意义1. 保护国家和企业利益：国有建设用地是国家财产，对其价格的评估能够实现国家和企业利益的最大化，确保土地资源的合理利用。
2. 提供合理参考价值：国有建设用地价格评估的结果将成为划拨使用权的重要依据，保证交易的公平、公正和合理。
四、国有建设用地使用权价格评估的方法国有建设用地使用权价格评估是一项复杂而细致的工作。
通常情况下，评估方法可以采用市场法、收益法和成本法。
根据某公司的实际情况，我们选择了市场法和收益法两种方法进行评估。
1. 市场法：该方法是根据市场上类似土地的交易价格和市场环境来确定土地使用权的价格。
通过收集和分析市场上的土地交易数据，并结合地块的具体条件、位置、用途等因素，得出一个相对合理的价格范围。
2. 收益法：该方法是通过分析土地在使用过程中的经济效益，以及土地交易对企业未来的影响，来确定土地使用权的价格。
通过预测土地的流量、市场发展趋势、规划政策等因素，预测未来土地的收益，并结合折现率等因素，得出一个相对准确的价格。
五、国有建设用地使用权价格评估的结果通过对某公司的国有建设用地使用权进行市场法和收益法的评估，我们得出以下结果：市场法：根据市场调研和类似土地的交易数据，预计该地块的市场价格为X万元。
划拨土地使用权及其价值评估
划拨土地使用权及其价值评估河南宇达房地产评估有限公司孙甫杰石培振摘要：本文分析了划拨土地使用权形成的原因，阐述了划拨土地使用权的定义、特点及其价值内涵，重点对划拨土地使用权价值评估的方法及抵押、企业破产清算中所涉及的划拨土地使用权价值评估问题进行了探讨。
关键词：划拨土地使用权、价值、评估在我国计划经济时期，国有土地使用权均是通过划拨方式取得的。
改革开放以来，特别是国有土地使用权制度改革后，国有土地使用权出让已经成为目前取得土地使用权的主要方式。
但是，由于旧体制下形成的划拨土地仍由原产权单位继续使用，加上目前有关法律、法规规定的国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，仍可以以划拨方式取得，因此，形成了目前土地使用权领域的双轨制，即出让土地使用权和划拨土地使用权同时并存的局面。
近几年来，随着经济的发展，房地产市场异常活跃，在各类房地产估价目的中涉及国有划拨土地使用权这一客体的情况逐渐增多，对国有划拨土地使用权价值评估中所涉及的相关问题，无论在理论上还是在实践中均存在众多模糊的认识。
如何正确理解和处理划拨土地使用权及其价值评估，是估价实践中亟待解决的问题，也是正确处理国家、使用权人、相关利益人之间利益关系的必然要求。
一、划拨土地使用权的概念及其特点1、划拨土地使用权的概念划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。
以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
据此可以看出，现时取得的划拨土地使用权有两种基本形式：（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。
这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。
划拨土地使用权及其价格评估经验分享
划拨土地使用权及其价格评估经验分享■征地拆迁律师四有新标准：有专长；有态度；有口碑；有人情味■拆迁维权有套路；高额补偿有妙招随着我国城市建设的发展和房地产市场的日趋完善，划拨土地使用权进入市场的各类经济行为日益增多，如何科学合理地评估划拨土地使用权价格显得尤为重要。
本文拟对划拨土地使用权的特点、影响因素进行分析，剖析了划拨土地使用权价格评估的技术路径。
详情见下文。
一、划拨土地使用权的相关概述1990年国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权”。
国家土地管理局1992年颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》“划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权”。
1995年1月1日发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
”二、划拨土地使用权的特点划拨土地使用权特殊之处主要有三个方面：一是权利取得的方式；二是权利的期限；还有就是权利的交易限制。
（一）划拨土地使用权的取得方式具有无偿性特点依《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条第一款的规定，划拨土地使用权指土地使用者通过各种方式无偿取得的土地使用权。
依《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条的规定，划拨土地使用权是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式，依法取得的国有土地使用权。
可见，有关法规对划拨土地使用权的具体取得方式没有严格的限定，但无论采用何种方式，都是无偿的。
所谓无偿，是指不承担向土地所有者缴纳使用费（土地出让金、土地有偿使用费、租金等）。
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划拨土地使用权及其价值评估河南宇达房地产评估有限公司孙甫杰石培振摘要：本文分析了划拨土地使用权形成的原因，阐述了划拨土地使用权的定义、特点及其价值内涵，重点对划拨土地使用权价值评估的方法及抵押、企业破产清算中所涉及的划拨土地使用权价值评估问题进行了探讨。
关键词：划拨土地使用权、价值、评估在我国计划经济时期，国有土地使用权均是通过划拨方式取得的。
改革开放以来，特别是国有土地使用权制度改革后，国有土地使用权出让已经成为目前取得土地使用权的主要方式。
但是，由于旧体制下形成的划拨土地仍由原产权单位继续使用，加上目前有关法律、法规规定的国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，仍可以以划拨方式取得，因此，形成了目前土地使用权领域的双轨制，即出让土地使用权和划拨土地使用权同时并存的局面。
近几年来，随着经济的发展，房地产市场异常活跃，在各类房地产估价目的中涉及国有划拨土地使用权这一客体的情况逐渐增多，对国有划拨土地使用权价值评估中所涉及的相关问题，无论在理论上还是在实践中均存在众多模糊的认识。
如何正确理解和处理划拨土地使用权及其价值评估，是估价实践中亟待解决的问题，也是正确处理国家、使用权人、相关利益人之间利益关系的必然要求。
一、划拨土地使用权的概念及其特点1、划拨土地使用权的概念划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。
以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
据此可以看出，现时取得的划拨土地使用权有两种基本形式：（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。
这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。
这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用2、划拨土地使用权的特点（1）国家未获收益性。
不管是历史还是以上述何种方式取得的划拨土地使用权，国家作为土地所有权人均未从中获取经济利益，这是划拨土地使用权与出让土地使用权的最显著区别；（2）取得的法定性。
即取得划拨土地使用权必须符合法律规定，并经有关部门依法批准；（3）权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意处分其拥有的划拨土地使用权。
二、划拨土地使用权价值内涵土地价值是指在正常市场条件下一定年限的土地使用权未来纯收益的现值之和。
虽然与出让土地使用权相比，我国对划拨土地进入二、三级市场有着非常严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营对同一宗土地来说，不同的地价定义，会得到不同的估价结果，因此，要想客观、合理地评估其价值，首先须对划拨土地使用权价值内涵作作出明确的界定。
界定划拨土地使用权的价值内涵，最主要是要清楚地界定其价值构成和使用年限。
根据国土资源部国土资发[2001]44号文规定：“企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价值，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。
”根据该文件规定，划拨土地使用权价值有两个基本的组成部分，一方面是划拨土地使用权的取得成本，即无偿或有偿取得划拨土地使用权直接支出的有关费用，如土地补偿费、安置补助费或拆迁补偿安置费等；另一方面是在对应的划拨土地上所投入的土地开发成本，如场地平整及通路、通电、通水等改善土地利用条件的合理费用，除此之外在国家层面上对划拨土地使用权价值构成未有更为明确的规定。
但笔者认为，仅把划拨土地使用权价值界定为平均取得和开发成本是否科学、合理，却值得商榷。
首先，土地作为一种特殊的商品，作为一种不可或缺的主要生产要素，土地使用者取得土地及以后对其进行开发所花费的土地取得费和开发费是购买土地这种特殊商品的费用，根据经济学理论，花费的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润。
其次，划拨土地使用权人在长期使用土地过程中不可能对土地没有投入，那么划拨土地使用权人的这部分费用就将凝结在土地所有权这一无形资产的价值之中，按照“权利与收益相对应”和“谁投资，谁拥有”的原则，由土地使用者投资而得到的土地增值部分即土地人工增值，应归土地使用者所有。
划拨土地使用权价值评估作为特殊类型的宗地评估，也需要对委估宗地的使用年限进行界定。
目前，对划拨土地使用权价值评估中的使用年限的界定有两种观念：一是根据国家有关法律规定，划拨土地使用年限应设定为无限年限；二是根据评估宗地的用途设定其年限为该用途的法定最高出让年限。
笔者更倾向于后一种意见。
因为无论是出于何种目的对划拨土地使用权价值进行评估，都是委托方的一种经济行为，诸如抵押贷款、企业改制、作价入股等等。
根据我国现行法律规定，我国的土地市场主要可分为一级市场和二级市场，土地一级市场是指政府通过划拨、出让、作价入股或授权经营等形式第一次将土地使用权配置给不同的使用者的市场。
是政府与土地使用权人签订的合同，政府处置土地资源。
二级市场是土地使用者将土地使用权再次让渡给他人的市场。
是土地使用权人通过转让、租赁、抵押等方式将取得的土地使用权转让或拟转让给他人，土地使用权人处置土地资源。
土地一级市场由政府垄断，进入二级市场的土地最终结果都将变成以有偿方式取得，即出让土地使用权。
因此，划拨土地如果由于某种经营需要进入二级土地市场，最终都要转为出让土地使用权，而无论何种用途的出让土地使用权均有使用年限限制。
为与出让土地使用权一定年限的价值相协调，划拨土地使用权价值评估中应设定有限使用年限，一般其使用年限设定为同类用途的法定最高出让年限。
综上所述，划拨土地使用权价值构成应包括土地取得成本、开发三、划拨土地使用权价值的评估方法《房地产估价规范》第6．4．4条规定：“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理： 1、首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。
此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。
2、用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
”上述规定，给出了划拨土地使用权价值评估的两种思路，即直接法和间接法。
直接法是以“平均取得和开发成本”为基础进行评估测算。
依据成本法的计算公式可知，这种方法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和增值收益来确定土地价格的估价方法。
即土地价格是由重置土地取得费用、土地开发费用、税费、利息、利润、增值收益累加而成，类似于商品价格的构成，非常清楚明确，易于被社会各界理解、认可。
其中，增值收益分为两部分，一部分源于“增值地租”，另一部分源于“人工增值”，“增值地租”应当归土地所有者--国家所有。
因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，即土地取得费用、土地开发费用、税费、利息、利润和“人工增值”之和。
间接法是先采用收益法、市场比较法、假设开发法和基准地价系数修正法等常用宗地价格评估方法，计算出一定年期、一定开发程度及容积率水平下的出让土地使用权价格，这个价格包括土地取得费、土地开发费和土地增值收益三大部分，再扣除土地出让金，倒算出划拨土地使用权价格。
综上所述，可以得出如下计算公式：直接法：划拨土地使用权价值=土地取得成本+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+相应的增值收益间接法：划拨土地使用权价值=出让土地使用权价值-土地使用权出让金从上述公式中不难看出，两种测算方法得出的划拨土地使用权价值内涵是不一致的。
直接法是无限年期的价格，间接法是有限年期的价格，这在理论上是很难讲得通的。
那么对于这种情况应该如何处理呢？笔者认为，无论何种目的的划拨土地使用权价值评估，我们评估得出的划拨土地使用权市场价值是准出让土地使用权的市场价值（除未缴纳了土地出让金外，其它条件均已具备），都是为了使划拨土地使用权进入二级市场，其终极目的是为了变划拨土地使用权为出让土地使用权，而一旦进入二级市场，该地块再也不能无期限使用下去了，必须缴纳出让金，变为有限使用年限，而我们评估的就是用于这样的划拔土地使用权价值。
从这个意义上讲，规范所说的划拨地价和出让地价价值内函是一致的，因此直接法测算结果应进行土地使用权年期修正，其年期修正公式为：K=1-1/（1+r）n。
式中：K为年期修正系数；r为土地资本化率；n为宗地用途的法定最高使用年限。
上述估价结论的成立依据了如下假设，该划拨土地使用权可以自由转让，并可获得政府批准，且批准的使用期限从估价时点起计为该类用途的法定最高出让年限。
其内涵为公开市场价值标准，该价值未扣除处置估价对象所需费用，也未考虑由划拨使用权改变为出让使用权应缴纳的相关规费。
上述内容也需在报告中予以披露。
四、常见估价目的中划拨土地使用权价值评估时应注意的问题1、划拨土地使用权抵押价值评估划拨土地使用权抵押价值评估是比较常见的一种日常评估业务。
划拨土地一般证载面积较大，且没有使用年限限制，部分土地由于城市开发建设，规划用途和实际用途都发生了变化，加上划拨土地进行抵押时存在着诸多限制，使该类型用地的评估比较复杂，测算难度也较大。
（1）、正确理解抵押贷款评估的目的抵押贷款评估的目的是假设当债务人不能履行债务，要以处置抵押的房地产变现所得的价款优先受尝进而保障债权的实现。
很明显需要我们评估的是抵押物的变现能力，而在我们估价实践中，许多估价人员潜意识中都把企业的偿还能力评估和抵押物变现能力评估两个概念混在了一起。
例如在房地产抵押评估报告中往往会有这样一个技术路线，即假设企业能够持续经营，保持房地产的最高最佳使用，并参照它的经营状况和收入通过收益还原或通过成本法得到评估值。
稍一推敲就会发现这一假设前提和评估目的存在逻辑上的自相矛盾，因为我们贷款评估的真正目的就是在假设企业不能持续经营，不能偿还贷款的隐含前提下，最有可能实现的变现价值。
所以我们在抵押贷款评估时真正关注的不是银行非常关心的企业是否能够持续经营，而是房地产的通用性如何、变现能力如何。
在估价实践中，常常会有这样的情况，某企业经营状况良好，贷款偿还能力较强，但因房地产抵押物位置偏僻且通用性较差，导致其变现能力较差；还有一种是，企业处在停产和破产的边缘，但其地理位置优越，房地产抵押物变现能力较强，那么哪一种抵押评估价值更高些呢？显然是后一种。