C18015S资产证券化案例分析之海尔保理一期资产支持专项计划
资产证券化(ABS)及资产支持票据(ABN)实务操作及案例分析
化
续运营还是进行清算，来保证优先获得本息的偿付。尽管如此，但资产并没有完全转移，经
概
营权仍属于公司，只是相应的收益由投资者获取，所以和传统的证券化产品相比，该类证券
述
仍会受到公司运营该资产获得收入的能力的影响。此外，投资者还面临资产贬值和清算变现
需要一定时间的流动性风险。如果资产盈利的能力与经营者的努力程度相关性不强，而且具
证
产的所有权完全、真实地转让给SPC，然后SPC 向投资者发行资产支持证券，
券 化
募集的资金作为购买发起人的基础资产的对价。在这个过程中要明确基础资
概
产的所有权已从发起人转移至SPC，通常由律师出具法律意见书，并有相应
述
的基础资产出售协议等法律文件的支持。
2. SPT 形式：发起人设立特殊目的信托(SPT)，将基础资产设定为信托财产， 然后转移给受托人持有，再由受托人向投资者发行信托凭证。该模式利用信
产与SPV 的破产相隔离。破产隔离相当于是对资产支持证券的一种强有力
的内部信用增级手段。
3. 信用增级：为了提高资产证券化产品对投资者的吸引力从而降低融资成本， 发起人可以实施信用增级。实践中主要有内部信用增级和外部信用增级两 种方法。
4. 资产证券化的“九三三”
.
（3）三大产品系列
一 在美国，资产证券化产品按照基础资产的不同可以划分为三大类 ：
托财产的独立性原理，完成基础资产的风险隔离。不论是发起人破产，还是
受托人破产，均不会波及到受托人持有的信托财产。我国目前银行信贷资产
的证券化采取的就是这种信托模式。
5. SPV 的功能和架构
.
（2）SPV的架构
根据证券的发行形式和现金流特征，又可将SPV的架构分为过手架构和支付
资产证券化与资产支持票据实务操作及案例分析
资产证券化与资产支持票据实务操作及案例分析一、资产证券化的实务操作1.资产选择与筛选：资产证券化的核心在于将现金流稳定的资产转化为证券化产品，因此，在实施资产证券化之前，企业需要对其资产进行选择和筛选。
资产选择的关键因素包括资产的现金流、市场可交易性、风险等级等。
2.资产划转：资产证券化的第一步是资产的划转，即将资产所有权从企业划转给特殊目的主体(SPV)。
在此过程中，企业需要确保资产划转的合法性和合规性，并制定相应的文件和合同。
3.信用增级：为了提高证券产品的信用评级，资产支持票据通常采用信用增级措施，如保险单、担保、超额配资等。
通过信用增级，可以降低证券产品的风险，提高市场可接受性。
4.证券化产品的设计与发行：通过将资产划转给SPV，并将其划分为不同的证券产品，企业可以根据市场需求，设计不同的产品结构。
然后，通过承销商等中介机构，将证券产品发行给投资者。
二、资产支持票据的实务操作1.资产筛选与优化：资产支持票据是一种以优质债务资产为基础的票据，因此，资产筛选与优化是实施资产支持票据的关键步骤。
企业需要选择具有稳定现金流和较低风险的债权资产，并优化其组合结构。
2.资产划转与设置SPV：与资产证券化类似，资产支持票据的实施也需要将债权资产划转给SPV。
为了保证SPV的独立性，企业需要设置一个独立于企业的法人实体，并将债权资产划转给该实体。
3.创建债权池：债权池是指将资产支持票据发行计划中的债权资产进行整合或汇集，形成独特的债权组合，以满足投资者不同的需求。
企业需要建立一个有效的管理机制，确保债权的质量和流动性。
4.票据发行与流通：资产支持票据的发行和流通是资产支持票据实务操作的核心环节。
发行机构与承销商合作，通过投资者或交易平台发行票据，以吸引投资者进行投资。
三、案例分析1.银行资产证券化案例：以银行贷款为基础的资产证券化案例，通过将银行的贷款组合转化为证券产品，使银行能够将风险分散到不同的投资者，提高资本的流动性。
首款保理融资债权资产证券化案例详解
⾸款保理融资债权资产证券化案例详解⽂/孙彬彬孙倩倩周岳⾼志刚来源/招商固收研究⼀、保理资产证券化与贸易⾦融2015年5⽉，由恒泰证券作为计划管理⼈的“摩⼭保理⼀期资产⽀持专项计划”（以下简称“摩⼭保理⼀期”）成功发⾏，并于7⽉21⽇在上海证券交易所挂牌转让。
摩⼭保理⼀期是⾸款以保理融资债权为基础资产的资产证券化产品，其推出丰富了贸易⾦融服务的⽅式，本⽂以摩⼭保理⼀期为例，对保理资产证券化进⾏解析。
1、保理业务及相关概念辨析保理（Factoring）⼜称托收保付，是指卖⽅将其应收账款转让给保理商，由保理商向其提供资⾦融通、买⽅资信评估、销售账户管理、信⽤风险担保、账款催收等⼀系列服务的综合⾦融服务⽅式。
它是商业贸易中以托收、赊账⽅式结算货款时，卖⽅为了强化应收账款管理、增强流动性⽽采⽤的⼀种委托第三者（保理商）管理应收账款的做法。
保理业务中所指的应收账款，是企业因提供商品、服务或者出租资产⽽形成的⾦钱债权及其产⽣的收益，但不包括因票据或其他有价证券⽽产⽣的付款请求权。
在实务中，保理业务存在着不同种类，与其他贸易融资⽅式也存在⼀定的相似性，因此我们有必要理清相关概念的含义。
（1）有追索权保理和⽆追索权保理保理可分为有追索权保理和⽆追索权保理。
有追索权保理是指在应收账款到期⽆法从债务⼈处收回时，保理商可以向债权⼈反转让应收账款、要求债权⼈回购应收账款或归还融资。
有追索权保理⼜称回购型保理。
⽆追索权保理是指应收账款在⽆商业纠纷等情况下⽆法得到清偿的，由保理商承担应收账款的坏账风险。
⽆追索权保理⼜称买断型保理。
（2）银⾏保理和商业保理银⾏保理的保理商为受银监会监管的商业银⾏，商业保理的保理商为受商务部监管的商业保理企业。
银⾏保理侧重于融资，银⾏在办理业务时仍然要严格考察卖家的资信情况，并需要有⾜够的抵押⽀持，还要占⽤其在银⾏的授信额度。
所以银⾏保理更适⽤于有⾜够抵押和风险承受能⼒的⼤型企业。
商业保理机构则更注重提供调查、管理、结算、融资、担保等⼀系列综合服务，更专注于某个⾏业或领域，提供更有针对性的服务。
资产证券化会计处理案例详解
资产证券化会计处理案例详解图⽚来源于⽹络资产证券化业务，涉及概念主要有专项计划、基础资产、底层资产、原始权益⼈、管理⼈、托管⼈、优先级投资⼈、次优级投资⼈、次级权益⼈（⼜称劣后级权益⼈），这些概念的通俗理解详见资产证券化（ABS）通俗理解，本篇不再赘述。
【案例感受】启航公司从事融资租赁业务，形成⼤额长期应收款（关于长期应收款的实际利率法摊销核算，详见长期应收款你会算吗），现进⾏资产证券化融资。
优先级委托⼈以7.8亿元现⾦、次优先级委托⼈以1.2亿元现⾦、次级权益⼈启航公司以1亿元（认购10%）现⾦共同委托管理⼈成⽴专项计划，专项计划以其持有的10亿元现⾦共同购买A 公司账⾯价值为10亿元的长期应收款(10亿元本⾦)。
⼀、账务处理主体为启航公司（原始权益⼈）和专项计划。
会计处理涉及三项主要问题：（⼀）基础资产是否终⽌确认实务中，要严格按照约定，判断基础资产所有权上⼏乎所有风险报酬是否转移给专项计划。
我们看⼀下案例：⼀项应收账款基础资产，《资产买卖协议》约定：上述情况下，就得终⽌确认。
（⼆）次级权益⼈（原始权益⼈启航公司）购买的专项计划份额，如何⼊账。
1)由于启航公司作为次级受益⼈，与该10%信贷资产相关的回收⾦额不固定也不确定，不符合《企业会计准则第22号—⾦融⼯具确认和计量》对持有⾄到期投资——回收⾦额固定或可确定这⼀定义，其性质上与权益投资类似，故不宜再列⽰在“持有⾄到期投资”这⼀报表项⽬中。
2)该等次级投资的公允价值⽆法可靠确定，故不满⾜《企业会计准则第22号—⾦融⼯具确认和计量》对“交易性⾦融资产”和“可供出售⾦融资产”的核算条件。
因此，我们认为该等次级权益部分应根据其期限作为“其他流动资产”或“其他⾮流动资产”核算，期末对其进⾏减值测试，由于该等次级权益为优先级和次优先级收益提供保障，故减值测试时应整体考虑专项计划中所有资产的减值情况。
（三）专项计划是否纳⼊启航公司合并报表核算根据《企业会计准则第33号—合并财务报表》：“合并财务报表的合并范围应当以控制为基础予以确定，不仅包括根据表决权（或类似权利）本⾝或者结合其他安排确定的⼦公司，也包括基于⼀项或多项合同安排决定的结构化主体。
资产证券化业务简介与案例分析报告
资产证券化业务简介与案例分析一、业务简介（一）定义ABS，Asset-backed Securities，即资产证券化业务，是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的过程。
1、基础资产从法律属性上讲，可分为债权、受益权、信托受益权。
其中，债权类资产主要有银行贷款、应收账款、应收租赁款、小贷公司消费贷款等；收益权主要有景区门票、水电气热收费权等；信托受益权则包含资金信托受益权、财产权信托受益权。
能够用于进行证券化的基础资产必须是权属清晰，能够产生独立、可预测的现金流或者可特定化的财产或财产权利。
根据基金业协会发布的《资产证券化业务基础资产负面清单指引》，基础资产应当是满足《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等相关法律的规定且不属于负面清单管理畴的资产。
2、信用增级资产证券化的还本付息是以基础资产现金流回收为支持的，通过一系列的增信措施来保证资产支持证券现金流回收的确定性，不仅可以提升产品信用，确保产品顺利发行，同时还能实现保护投资者利益，降低发行人筹资成本，增加资产支持证券市场流动性的目的。
资产证券化业务的信用增级方式分为部增信和外部增信两种。
部增信方式主要包括优先/次级结构安排，利差支付、超额现金流覆盖、超额抵押设置、信用触发机制、保证金和现金储备账户等；外部增信则包括独立第三方担保、差额补足、资产池保险、流动性支持等。
3、主要关系人原始权益人/融资人：基础资产的原所有人，按照相关规定或约定向SPV/SPT转移其合法拥有的基础资产以获得资金的主体。
金融机构参与信贷资产证券化业务还有提高资本充足率、腾挪信贷规模及补充流动性的需求，非金融机构参与企业资产证券化业务还有降低融资成本、优化财报的需求。
资产服务机构：一般为原始权益人。
计划管理人：为资产支持证券持有人之利益，对专项计划进行管理及履行其他法定及约定职责的证券公司、基金管理公司子公司。
浅谈融资租赁公司资产证券化产品设计思路——以国金-国金租赁一
ACCOUNTING LEARNING 浅谈融资租赁公司资产证券化产品设计思路——以国金-国金租赁一期资产支持专项计划为例文/王秀丽摘要：能否持续获得来源稳定低成本的资金是融资租赁公司健康可持续发展的命脉所在。
租赁资产证券化作为一种直接融资方式，可以使租赁公司摆脱对银行信贷融资的长期依赖。
租赁公司纷纷开始尝试，却因为产品发行程序复杂、耗时长、门槛高，成功发行的项目极少。
本文选择“国金-国金租赁一期资产支持专项计划”作为案例分析对象，基于公司融资的核心动机，从产品设计的角度分析该产品，以期能为其他融资租赁公司在尝试资产证券化融资时，提供一个成熟且成功的产品设计思路及经验建议，提高直接融资效率。
关键词：融资租赁；资产证券化；产品设计思路资产支持证券(Asset-Backed-Securities, 简称ABS)，是指对某目标项目所拥有的资产，或是缺乏流动性、但能够产生可预见的稳定现金流的已有资产或资产组合，通过一定的结构安排，将其中的风险与收益要素分离与重组并进行信用增级，以此资产的未来收益为保证发行高级债券，并在资本市场上出售变现的一种融资方式①。
发行融资租赁资产ABS本质就是一个以融资租赁应收款项为支撑，以租金收益权为基础发行证券、融通资金的多主体、多环节的运作过程。
融资租赁资产具有先天的优势，基础资产权属明晰，现金流稳定，且3-5年的中长期租赁期限与证券期限非常匹配。
自ABS发行由行政审批改为备案制以来，融资租赁资产证券化市场呈井喷式发展。
WINDS数据显示，2016年全年，租赁资产证券化市场发行一举突破千亿级规模，发行租赁ABS规模达1,239.66亿元。
2016年的发行规模超过了历史上所有年份租赁ABS发行规模之和②。
规模扩张的同时，租赁ABS发行利率呈现持续走低态势。
2016年租赁ABS平均利率低于五年期内同期贷款基准利率4.75%，四季度优先级平均利率更是低至4.14%。
公司经过多年的高速发展，无论是信用评级水平还是基础资产储备，均已为发行资产支持证券打下坚实基础。
资产证券化成功案例3个
资产证券化成功案例3个目前，我国在商业地产(专题阅读)资产证券化(专题阅读)领域已开展了一些探索。
在已有案例中，大致可分为三类：一是标准REITs，如开元REITs和春泉REITs，均在香港上市;二是准REITs，以中信启航专项资产管理计划和高和资本的中华企业大厦案例为代表;三是其他通过专项资产管理计划形式实现的资产证券化，如欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划、海印股份专项资管计划等。
如开元REITs和春泉REITs，以国内酒店、写字楼为基础资产，通过REITs打包在香港上市。
春泉REITs。
2013年11月在香港发售，管理人为春泉资产管理有限公司，基础资产为北京华贸中心两座写字楼及地下停车位，发售定价为每单位基金份额3。
81港元，募集资金规模为16。
74亿港元，预计年化收益率为4。
94%-5。
23%。
2、准REITs典型案例包括高和资本的中华企业大厦案例和中信启航资管计划，其在部分运作环节上所呈现的方式已与私募REITs非常接近。
国内由于REITs迟迟不能推出，如何在物业的流动性和物业整体价值的完整性两者之间取得平衡是商业地产行业的一个重大难题。
高和资本通过深入的资产管理(包括设定投资人门槛，统一物业管理，统一出租，流动性支持等一系列最长可达10年的资产管理服务)确保物业自身运营管理的完整性。
同时，通过整层的出售给民间投资人使产权可以自由流动。
如此，一方面保证了基金的退出，另一方面保持了物业运营的完整性和品质。
该类探索实际上是一种类私募REITs的安排，是向标准REITs方向的一种有益探索。
中信启航专项资管计划。
2014年1月，中信启航专项资产管理计划设立，管理人为中信金石基金管理有限公司，基础资产为北京中信证券大厦第2-22层和深圳中信证券大厦第4-22层房产及对应的土地使用权。
募资规模52。
1亿元，其中优先级36。
5亿元，次级15。
6亿元，比例为7：3，优先级份额存续期间获得基础收益，退出时获得资本增值的10%;次级份额存续期间获得满足优先级份额基础收益后的剩余收益，退出时获得资本增值的90%。
资产证券化案例分析
资产证券化案例分析投资银行学结业论文题目资产证券化案例分析二级学院经济金融学院专业金融工程班级学生姓名詹鑫学号时间XX年x月x日资产证券化案例分析——公路收费证券化资产证券化是世界金融领域近 30 年来最重大、发展最迅速的金融创新和金融工具资产证券化起源于美国的住房抵押贷款证券化，并很快被应用于其它资产巴塞尔新资本协议对银行资本充足率、风险资产的关注和约束极大的刺激了各国金融机构从事资产证券化的需求，从而推动了资产证券化在欧美各国以及亚洲新兴市场经济国家的发展相对而言，我国资产证券化的起步较晚，但在监管当局的大力推进和金融机构的积极参与下，我国资产证券化经历了从无到有、快速发展和不断突破的过程年底，国开行亿元的信贷资产支持证券和建行 9 亿元的个人住房抵押贷款支持证券在银行间市场顺利发行，这也是我国首批政策规范下的资产支持证券，标志着我国信贷资产证券化试点工作取得了阶段性成果XX年前8个月，中国已发行的资产证券化产品已经达到亿美元，较去年同期亿美元的规模大增25%数据还显示，信贷资产支持证券()1-8月总计发行了亿美元，较XX年同期的亿美元提高了超过三分之一这些资产证券化产品的发行，不仅加快了我国银行、证券、信托等金融市场的融合，增强了银行信贷资产的流动性，而且丰富了金融市场的产品种类，促进了国内金融市场的不断创新一案例简介资产证券化是将金融机构或者其他企业持有的缺乏流动性，但能够产生可预见、稳定的现金流的资产，通过一定的结构安排，对其风险与收益进行重组，以原始资产为担保，创设可以在金融市场上销售和流动的金融产品比如缺乏流动性的公路收费资产公路收费证券化是一种典型的基础设施证券化，是以项目所属资产收费权为支撑的证券化*方式我国自20世纪XX年代初期开始收费公路建设，据中国收费公路网的不完全统计，截至XX年年底，中国大陆证券化的收费公路总里程为公里，独立桥隧米收费公路证券化在我国大陆地区的21个省市自治区均有不同程度的分布，其中广东、江苏、安徽等省市是证券化程度最高的省份XX年8月，珠海市人民*在开曼群岛注册了珠海市高速公路有限公司，成功地根据美国证券法律的a规则发行了资产担保债券该债券的国内策划人为中国国际金融公司，承销商为世界知名投资银行摩根斯坦利添惠公司珠海高速公路有限公司以当地机动的管理费及外地过境机动车所缴纳的过路费作为支持，发行了总额为2亿美元的债券，所发行的债券通过内部信用增级的方法，将其分为两部分：其中一部分为年利率为%的XX 年期优先级债券，发行量是为万美元；另一部分为年利率为%的XX年期的次级债券，发行量为万美元该债券发行的收益被用于广州到珠海的铁路及高速公路建设，资金的筹资成本低于当时从商业银行贷款的成本二案例分析资产证券技术XX年代兴起于美国，并迅速取得了空前的发展，被誉为近30来全球金融领域最成功的创新之一在改革开放的中国，由于商业银行及国有企业正在摸索中，使得商业银行不良资产比重逐渐增加；再者企业在证券市场上发行*或者企业债券都受到良好业绩的要求，造成传统的直接*很难大范围的普及，最终使得筹资成为影响中国经济发展的重要问题之一借鉴国际上资产证券化的经验，在中国发展资产证券化市场，有利于盘活企业资产，化解商业银行不良资产，推动住房金融市场的改革，扩大国内有效需求，以保证国民经济可持续发展一般来说，资产证券化的过程较为复杂，主要参加者有：发起人、特定信托机构（)、证券承销机构、信用增持机构、信用评级机构、服务机构、投资者等其基本原理是发起人将交易的金*产组合和发起人完全剥离，过户给进行运作，对金*产经过信用增级、信用评级后在资本市场上发行资产支持证券，以相关资产产生的现金流支付证券本息，确保投资者收益不受发起人财务状况影响从证券化产品角度看：首先，基础设施收费的证券化符合资产证券化产品的要求，项目未来的现金流比较稳定可靠、容易计算，满足以未来可预见到的现金流为支撑发行证券的要求以及"资产重组"原理其次，在这个交易机构中，原始权益人将项目的收益权转让给境外的，实现了证券化的关键一步--破产隔离再次，以债券分档的方式实现。
资产证券化案例分析(中信建投证券)
普通商业贷款, 518.47, 47%
学生贷款, 7%, 7%
信用卡贷款, 11%, 11%
汽车贷款, 14%, 14%
住房抵押贷款, 71.78, 7%
汽车贷款, 49.93, 5%
重整贷款, 82, 8%
真正意义上的信贷资产证券化，需要基础信贷资产具有较为广泛的数量，统计学意义上的违约率预期，投资者可对该项产品的 未来现金回流有较明确的预测，以便于进行投资回报率和风险的匹配；而国内的信贷资产证券化，大部分为某种贷款的出售行为， 为了实现贷款出表从而进一步扩大银行贷款规模，而且投资者主要为银行自身，因此大部分为普通商业贷款甚至是不良贷款处置， 其实并非真正意义上的资产证券化；因此，目前银监会对信贷资产证券化有总体额度控制。
2012/12
房地 产
欢乐谷主题公园入园凭证
4.25
4
7.21
1-4
8
3
16.58 0.34-5.34
12.79 0.27-1.12
13.3
1-5
17.5
1-5
国泰君安
东海证券 华泰证券 中信证券 中信证券 中信证券 中信证券
AAA
深交所
AAA AAA AAA AAA AAA AAA
深交所 深交所 深交所 上交所
交通银行
中海信托
2012上元一期个人汽车抵押贷款 证券化信托
上汽财务 上海国际信托
通元2012年第一期个人汽车抵押 贷款证券化信托
上汽通用金融
中粮信托
2012 年第一期开元信贷资产证券 化信托
国开行
中信信托
信元2008-1重整资产证券化信托
信达资产管理 公司
中诚信托
浙 元 2008-1 中 小 企 业 贷 款 证 券 化 信托
资产证券化成功案例3个
资产证券化成功案例3个目前，我国在商业地产专题阅读资产证券化专题阅读领域已开展了一些探索。
在已有案例中，大致可分为三类：一是标准REITs，如开元REITs和春泉REITs，均在香港上市;二是准REITs，以中信启航专项资产管理计划和高和资本的中华企业大厦案例为代表;三是其他通过专项资产管理计划形式实现的资产证券化，如欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划、海印股份专项资管计划等。
如开元REITs和春泉REITs，以国内酒店、写字楼为基础资产，通过REITs打包在香港上市。
开元REITs。
2021年7月在香港上市，基础资产为浙江开元集团旗下4家五星级酒店和1家四星级酒店。
实际发行25%的基金份额，发行价为3。
5港元，募集资金6。
75亿港元，预期回报率为7。
8%，由开元集团做担保，如达不到预期收益率，则由开元集团补足。
从投资人的结构来看，公众持有人比例为32。
42%、凯雷28。
39%、浩丰国际39。
20%。
春泉REITs。
2021年11月在香港发售，管理人为春泉资产管理有限公司，基础资产为北京华贸中心两座写字楼及地下停车位，发售定价为每单位基金份额3。
81港元，募集资金规模为16。
74亿港元，预计年化收益率为4。
94%-5。
23%。
2、准REITs典型案例包括高和资本的中华企业大厦案例和中信启航资管计划，其在部分运作环节上所呈现的方式已与私募REITs非常接近。
高和资本中华企业大厦案例。
中华企业大厦系位于上海南京西路上的一栋老旧的写字楼，高和资本通过非公开方式向高净值人群募资，门槛一般在3000万元以上，同时还利用了较高的金融杠杆。
中华企业大厦的总投资金额约9亿元，资金结构是3：2：1，即3指银行并购贷款，2指信托公司的夹层融资，1指高和持有的劣后级。
收购中华企业大厦后进行整体改造，汰换租户，提升品质，并引入国际的物业管理公司，将项目打造成南京西路一栋稀缺的精品写字楼。
国内由于REITs迟迟不能推出，如何在物业的流动性和物业整体价值的完整性两者之间取得平衡是商业地产行业的一个重大难题。
资产证券化案例分析
资产证券化案例分析资产证券化是指将资产转化为证券，通过发行证券来融资和分散风险的一种金融工具。
下面以房地产资产证券化为例，进行分析。
房地产资产证券化是将房地产资产通过证券化手段分散化地发行给投资者，从而实现房地产融资和风险分散的过程。
房地产资产证券化案例中，发行方将持有的房地产资产打包形成一支特殊用途实体(SPV)，然后通过SPV发行房地产支持证券(MBS)或商业贷款支持证券(CMBS)等。
一种典型的房地产资产证券化案例是2007年美国次贷危机。
在此次危机中，美国房地产市场经历了一波高速增长的过程，很多人购买房屋时采取了抵押贷款的方式。
随着房地产市场的泡沫破裂，一些借款人无法偿还抵押贷款，导致银行和金融机构面临巨额损失。
这也使得投资人对于资产证券化产生了质疑。
在这个案例中，一些金融机构将抵押贷款债权打包成抵押贷款支持证券(CMBS)发行给投资者。
然而，这些抵押贷款并不都是高质量的，有些借款人的信用状况较差，导致其无法偿还贷款。
当房地产市场下跌时，房产转手的成本大大增加，导致一些借款人难以变现。
这些问题最终导致了一波次贷危机，许多金融机构面临破产或严重亏损的风险。
通过此次危机，我们可以看到房地产资产证券化的优点和不足之处。
优点是房地产资产证券化可以为房地产开发商和投资者提供融资和分散化风险的机会，增加了市场流动性。
然而，房地产资产证券化也暴露出了信息不对称和风险传导的问题。
在次贷危机中，投资者对于借款人的信用状况和债务质量缺乏透明度，导致无法准确评估风险。
此外，房地产资产证券化也受到市场波动和宏观经济环境的影响。
当房地产市场下跌时，投资者的收益会受到严重影响。
因此，投资者需要对于市场情况有准确的判断和风险控制能力。
综上所述，房地产资产证券化是一种有着优点和不足之处的金融工具。
在实施房地产资产证券化时，监管机构和投资者需要重视信息透明度和风险控制，以避免重复历史错误。
同时，房地产开发商也需要审慎进行资产证券化，以确保投资者的利益和自身的可持续发展。
相关资产证券化案例总结
相关案例交易结构与担保方式介绍一、中国水务中国水务集团（China Water Affairs Group Limited，以下简称中国水务或集团）是一家在香港联合交易所主板上市的公司（股票编号：00855）。
中国水务在中国大陆投资，兴建及经营水务项目，并迅速成为包括原水、自来水供应、水力发电，污水处理及相关增值服务的最大的综合水务营运商之一。
1、计划名称：中国水务供水合同债权资产管理计划（2014年5月）（中国民族证券）该专项计划原始权益人为惠中中水（原水供应合同）、惠州溢源（自来水供应合同）、周口银龙（自来水供应合同）。
该资产支持计划分为优先级资产支持证券和次级资产支持证券（由惠中中水全部认购）。
其中优先级资产支持证券包含5个品种，分别为中国水务01、中国水务02、中国水务03、中国水务04、中国水务05。
其中优先级资产支持证券的评级为AAA，次级资产支持证券不进行评级。
其中优先级资产支持证券收益率如下：次级资产支持证券不设预期收益率。
该专项资产支持计划募集规模为7.85亿元，优先级募集规模为7.65亿元，次级募集规模为2000万元。
具体如下图：2、交易结构3、增信方式（1）差额补足差额补足义务人：重庆侨力水务有限公司注：重庆侨立是中国水务全资子公司（2）担保开证银行为差额补足义务人履行差额补足义务提供有限额的连带责任担保。
其中，开证银行为招商银行深圳分行。
二、华侨城A深圳华侨城股份有限公司于 1997 年 9 月 2 日成立，由国务院国资委直属的华侨城集团公司独家发起募集设立。
公司总资产约310亿，净资产约110亿，总股本达31亿。
作为控股型集团公司，公司主要从事旅游及相关文化产业经营、房地产及酒店开发经营、纸包装和印刷等产业的投资经营。
1、计划名称：华侨城欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划（2013年5月）（中信证券）该专项计划原始权益人为深圳华侨城股份有限公司、北京世纪华侨城实业有限公司、上海华侨城投资发展有限公司。
全球化战略阶段海尔集团营运资金管理模式分析
全球化战略阶段海尔集团营运资金管理模式分析一、案例简介海尔集团是世界白色家电第一品牌、中国最具价值品牌.海尔在全球已建立了29个制造基地，8个综合研发中心，19个海外贸易公司，全球员工总数超过6万人，已发展成为大规模的跨国企业集团。
海尔集团作为全球化企业中大型跨国公司的典范，其营运资金管理模式一直作为理论界研究的对象和实务界学习的楷模.在名牌战略和多元化战略阶段,海尔集团公司营运资金管理局限于财务部门，未能实现和业务的有效结合.自1998年以来，海尔集团公司进行了“市场链"流程再造，营运资金管理由单一的财务部门发展到财务部门与业务部门相结合,管理目标相应由单个营运资金项目周转最快发展为企业内部营运资金项目的协调周转最优.2007年开始的“信息化”流程再造,进一步强化了海尔集团从供应链整体利益出发进行营运资金管理的做法,扩展了国际化营运资金管理模式和方法应用的范围。
二、海尔集团全球化战略导向（一）海尔集团全球化战略的风险分析全球化意味着世界经济中各国的经济开放度增加，相互依赖关系的加深，它强调生产要素在世界范围内的自由流动和合理配置，从而实现经济上的世界一体化。
跨国公司作为经济全球化的重要载体，其国际化程度进一步加强，极大地推动了分工、生产、资本、交易、服务、技术和管理的全球化发展。
全球化企业与其他企业相比，其营运资金管理环境和影响因素更为复杂。
全球经济的波动都会对企业的营运资金产生直接或间接的影响，营运资金管理的风险程度也会更高.与之相适应,全球化企业的营运资金管理具有更大的不确定性和复杂性，面临的风险主要包括贸易环境风险、金融风险、商业风险、政治风险等等。
（二）全球化战略阶段海尔集团营运资金管理难题为了适应全球经济一体化的形势,运作全球范围的品牌,实现其三步走—-“走出去、走进去、走上去”的奋斗目标，从2006年开始，海尔集团继名牌战略、多元化战略和国际化战略阶段之后，进入了第四个发展战略创新阶段:全球化战略阶段。
C18015S资产证券化案例分析之海尔保理一期资产支持专项计划
C18015S资产证券化案例分析之海尔保理一期资产支持专项计
划
单选题
1、在发行资产证券化产品时，我们可以通过多种信用增级方式提升产品的信用等级，以下选项中属于外部增级方式的为（C）A增加现金流的覆盖倍数
B优先劣后的结构设计
C第三方担保
多选题
1、在发行资产证券化产品时，我们可以通过多种信用增级方式提升产品的信用等级，以下选项中属于内部增级方式的为（AB）A增加现金流的覆盖倍数
B优先劣后的结构设计
C第三方担保
2、发行ABS产品时，基础资产必须选择负面清单之外的资产，这些资产可大致归类为（ACD）。
A债券类基础资产
B负债
C收益类基础资产
D不动产财产
3、海尔保理一起资产支持专项计划中的风控措施-增信措施包括（ABCDE）。
A超额抵押
B利差支持
C结构化分层机制
D担保人履约承诺担保
E原始权益人差额支付
判断题
1、ABS业务的承做人只有证券公司、基金管理公司子公司等监管允许的持牌机构。
（对）
2、在开展ABS业务时，应通过法律合同对交易各方的权利义务进行约定，保证基础资产独立于发行人和管理人。
（对）
3、真实出售即原始权益人要将资产的风险和收益真实转移给投资者。
（对）
4、海尔保理一期资产支持专项计划中约定专项计划的现金流回款不足时，由原始权益人海尔保理进行差额补足。
（对）
5、ABS业务时一类投融资活动，可视为证券发行活动，ABS产品是利用基础资产产生的现金流作为偿付机制的固定收益类产品。
（对）。
业财融合背景下海尔集团资金集中管理研究
第1章绪论1.1研究背景随着战略发展的扩大和多样化的规模扩大，企业集团出现网络+战略，企业的外部环境会更加复杂和多变，对集团资金管理能力提出了更高的要求。
海尔集团进入互联网战略阶段后，使用者和企业的关系也发生了很大的变化。
另外，也出现了管理范围全面化不足和监督体系等问题。
财务管理是集团管理的重要组成部分，本文所研究的资金集中管理是目前企业集团普遍选择的资金管理模式。
随着企业集团的发展，不断变化的战略目标将限制整个集团的可持续和稳定发展计划。
集团资金全部集中并确保集团资金的发展计划，适合企业战略发展的外部宏观环境下的资金管理模式的构建，是集团管理的重要观点和方法。
企业集团建立了适合企业发展的实用性规范模式，对强有力的集团资金集中管理需要具体的措施。
对集团建设、后续不断完善、监督、控制、对集团的资金管理和生存和发展有很重要的意义。
资金管理在集团财务中占有重要地位。
资金管理的困难程度由于集团规模的不断扩大随之增加。
特别是近几年我国制造业不断增长，宏观经济环境发生了变化。
在这种情况下，优秀的资金管理手段越来越重要。
通过更加合理地管理小组资金，提高集体资金的收益水平，降低流动性风险，实现集团成员之间的共赢，目前来说最需要克服的困难就是如何更加高效科学的管理集团的资金。
1.2 研究目的及意义1.2.1 研究目的确保资金能高效的使用，不会有大量的闲置资金，并在集团内有效利用资金；集中于企业有利领域；确保资金利用的合理性；及时提供资金的差距，灵活调整资金，削减资金成本。
1.2.2 研究意义国内外理论研究的结论有助于建立企业集团资金几种管理理论体系。
实际情况和协调部分是为了满足理论实质不足。
本研究分析结合了海尔集团如今资金集中管理，不仅扩大理论范围，同时，在资金集中管理方面发挥了积极作用。
我们分析了我国和外国的资金集中管理理论。
作者从资金管理模式来看，提出一些改善建议。
以海尔集团为例分析其资金管理现状，分析其缺点，提出了改善海尔集团资金管理的方法。
三大REITs模式典型案例最全解析! 实务必备
中国房地产市场已经进入下半场模式如何盘活巨额存量资产的问题日益凸显在这一大背景下REITs成为了重要的解决方案之一然而，由于种种原因的制约REITs在中国的发展并非一帆风顺今天的文章从实务角度出发结合国内实践案例REITs目录-----二、公募类四、类REITs产品总结前言中国房地产市场已经进入下半场模式，从增量时代进入到存量时代，如何盘活巨额的存量资产，成为中国经济改革的重要课题。
根据海外成熟经验，在存量地产时代，加深房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决日益凸显的存量问题至关重要。
中国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
目前，中国市场还未见真正REITs产品（即RealEstateInvestmentTrusts，指房地产投资信托基金产品，下同）的出现，但REITs在中国却经历了数十年的发展历程。
类REITs产品的发行为中国市场真正REITs产品的发行提供了充分的理论和实践基础。
本文将从海外REITs产品的发行出发，结合中国市场现有类REITs产品案例，以期总结相关理论与实操经验。
交易所类REITs产品-中信启航专项资产管理计划资产证券化业务，是指证券公司、基金管理子公司等相关主体以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过设立特殊目的载体（SPV），采用结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。
2014年《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及相关配套制度出台，交易所企业资产证券化业务开始大规模发展，产品的日益成熟及相关规则制度的完善为类REITs产品的推出提供了较为有利的发行环境。
为适应企业资产证券化业务相关规则，交易所类REITs产品以“中信启航REITs”和“苏宁云商REITs”为代表,在交易结构上与成熟市场股权型REITs具备一定的相似性，但是交易所类REITs产品仍属于私募产品，仅可向合格投资机构发行，与公募发行的标准REITs产品在流动性和信息披露程度上存在较大差别。
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单选题
1、在发行资产证券化产品时，我们可以通过多种信用增级方式提升产品的信用等级，以下选项中属于外部增级方式的为（C）
A增加现金流的覆盖倍数
B优先劣后的结构设计
C第三方担保
多选题
1、在发行资产证券化产品时，我们可以通过多种信用增级方式提升产品的信用等级，以下选项中属于内部增级方式的为（AB）
A增加现金流的覆盖倍数
B优先劣后的结构设计
C第三方担保
2、发行ABS产品时，基础资产必须选择负面清单之外的资产，这些资产可大致归类为（ACD）。
A债券类基础资产
B负债
C收益类基础资产
D不动产财产
3、海尔保理一起资产支持专项计划中的风控措施-增信措施包括（ABCDE）。
A超额抵押
B利差支持
C结构化分层机制
D担保人履约承诺担保
E原始权益人差额支付
判断题
1、ABS业务的承做人只有证券公司、基金管理公司子公司等监管允许的持牌机构。
（对）
2、在开展ABS业务时，应通过法律合同对交易各方的权利义务进行约定，保证基础资产独立于发行人和管理人。
（对）
3、真实出售即原始权益人要将资产的风险和收益真实转移给投资者。
（对）
4、海尔保理一期资产支持专项计划中约定专项计划的现金流回款不足时，由原始权益人海尔保理进行差额补足。
（对）
5、ABS业务时一类投融资活动，可视为证券发行活动，ABS产品是利用基础资产产生的现金流作为偿付机制的固定收益类产品。
（对）。