浅谈仙居县高铁新城片区开发

浅谈仙居县高铁新城片区开发摘要：本文以台州市仙居县高铁新城市民中心区块城市有机更新项目为例，按照“企业主导、市场运作”的原则，以“联合开发、封闭运作”的开发理念，采用“投资人+EPC”模式推进，浅谈项目片区开发模式。

关键词：EPC、社会资本、项目移交一、前言随着我国社会进步和经济的迅速发展，国家越来越重视基础设施的建设，经过大规模长时间的基础设施建设过程，衍生出了各种市场经营开发方式，如何寻找出更合理更适应我国和市场情况的经营开发方式，是一个开发人员迫在眉睫的工作。

本文结合“仙居县高铁新城”片区开发运作模式，从专业经营开发的角度介绍了全新的经营开发模式，为市场经营提供更多更合理的合作模式。

二、项目简介仙居县隶属浙江省台州市，地处浙江东南、台州市西部，是中国“国家公园”试点县。

本项目位于仙居县城西，合作范围东至环城西路，南至南五路，西至西一路，北至城北西路，另外在区域外城北西路以北以及建设西路南侧包含两处安置房用地，总面积约231.38公顷。

本项目距仙居县人民政府0.5km、仙居南站4km。

项目处于仙居未来文化商业核心区域，区域内及周边路网基本完善，商业及公共配套设施齐全。

本项目实施内容包括：征地拆迁投资、基础设施（包括道路、绿地、河道等）、城市配套设施（城市展馆、艺术展馆、学校等）以及安置房建设的投融资、建设和项目管理。

其中新建及改造11条市政道路；新建三桥溪绿廊、城市展览馆、艺术展览馆、学校、社区服务中心、全民健身中心等城市配套设施；安置房、未来社区及公建配套工程。

本项目静态总投资约72.53亿元。

其中，工程费用约52.34亿元，工程建设其他费2.82亿元，预备费5.37亿元。

三、合作模式（一）运作方式本项目按照“企业主导、市场运作”的原则，以“联合开发、封闭运作”的开发理念，采用“投资人+EPC”模式推进，实行市场化运营，项目在合作范围内自求平衡，社会资本在项目运作过程中自担风险。

即由项目实施主体通过公开招标方式确定社会投资人，新城发展与中标社会投资人成立项目公司，负责本项目设计、投融资、建设和运营管理；合作期满后项目公司将约定的项目设施完好无偿移交给项目实施主体或县政府指定的其他机构。

（二）交易结构1.确定项目实施主体仙居县政府通过授权的方式确定新城发展作为项目开发、投资、建设、运营全周期的项目实施主体。

2.引进社会资本项目实施主体通过公开招标引进社会资本作为本项目的投资人和工程总承包单位，中标社会资本与项目实施主体签订《投资协议》。

3.成立项目公司中标社会资本与项目实施主体签署《股东协议》及公司章程，在仙居县共同注册成立项目公司。

4.项目实施项目实施主体与项目公司签署《项目合作协议》，项目公司负责土地整理投资、项目划拨用地范围内基础设施和配套设施的设计、投融资、建设和项目管理。

5.回报机制合作期内，项目实施主体新城发展根据《项目合作协议》以自有资金向项目公司支付相应的合作费用。

6.项目移交合作期满项目公司将约定的项目设施完好无偿移交给项目实施主体或县政府指定的其他机构，项目公司进行清算，或社会资本通过其他合法合规方式实现退出。

四、项目开发计划项目合作期暂定为6年，其中建设期5年。

通过本项目总体规划的分析，将建设期分为两期。

一期建设期为3年，以黄坦树未来社区基础设施建设、安置房建设、三化九场景打造为主，实现“三年出形象”的目标，二期建设期为2年，以未来社区以外市民中心周边片区基础设施及公共服务配套建设为主，实现“五年现新城”的目标。

（一）项目拆迁计划项目公司成立并签订《项目合作协议》起一个月内，项目公司向新城发展或其指定单位支付部分征地拆迁费作为项目启动拆迁款；剩余征地拆迁费根据项目建设进度需要前逐步到位。

（二）项目建设计划2021-2024年重点启动未来社区以及安置房工程，2024-2026年重点启动改造市政路网基础设施、三桥溪绿廊、城市展览馆、艺术展览馆、学校、社区服务中心、全民健身中心工程。

五、项目回报机制（一）支付资金来源项目实施主体新城发展以自有资金作为本项目合作费用的资金来源。

以公司经营收入（包括项目合作范围内经营性建设用地土地出让金在提取各级刚性计提后的县级留存部分以及安置房结余收入）作为本项目支付资金的保障，充足自有资金。

项目实施主体新城发展在合作期内投资协议中约定比例作为支付项目公司合作费用的资金来源标准，不因现行计提政策、国家、地方政策变化或其他任何原因而调整。

即项目实施主体新城发展承诺本实施方案约定的可出让经营性建设用地出让后形成的用于支付项目公司合作费用的自有资金，未来社区地块不低于土地出让金的95%，其他地块不低于土地出让金的70%。

若上述经营收入比例低于上述比例，缺口部分由项目实施主体新城发展给予补足。

对于安置房结余收入，按照“仙居县高铁新城开发指挥部－高铁新城发展公司－项目公司”的资金拨付路径予以支付。

对于土地出让金县级留存部分，逐年列入部门预算，按照“仙居县财政局－仙居县高铁新城开发指挥部－高铁新城发展公司－项目公司”的资金拨付路径予以支付。

（二）项目合作费用本项目合作费用包括投资成本、投资收益两方面。

1.投资成本包括工程费用和工程建设其他费用，具体包括土地整理投资、基础设施和配套设施投资、勘察设计费等，即项目投资成本=工程费用(建筑安装工程费和设备及工器具购置费)+工程建设其他费用。

2.投资收益年度投资收益=B 为计息年度期间每笔投资成本；i为投资回报率，以社会资本报价为准；t 为每笔投资成本的计息期间(折算以年为单位)；n 为计息年度期间项目公司支出的投资成本笔数。

第一年投资收益以项目公司专用账户每笔投资成本支出日为计算起点，以项目公司支付第一笔投资成本之日起届满12个月后的当月最后一日为截止时点(如8月份某一日支付第一笔投资成本，计息期间为支付当日至次年8月31日)，根据每笔投资成本和投资回报率计算确定；以后年度投资收益以此类推。

六、违约机制（一）实施主体违约1.客观违约在支付时间节点，因非社会资本原因，项目经营性建设用地未按计划进行收储及挂牌，导致累计已支付项目公司的合作费用小于累计应付项目公司合作费用，则不足部分不再计算投资收益，但实施主体应就不足部分支付延期利息。

若在支付节点后的3个月内，可出让经营性建设用地仍未能完成出让，则项目公司有权暂停项目建设及后续资金的继续投入，该情况下不视为项目公司或社会资本违约。

若在支付节点后的12个月内，可出让经营性建设用地仍未能完成出让，则社会资本有权解除《项目合作协议》。

2.主观违约在支付时间节点，如土地出让按期完成，且土地出让收入已转为项目实施主体的自有资金，因项目实施主体违约未支付，导致累计已支付项目公司的合作费用小于累计应付项目公司合作费用，则不足部分不再计算投资收益，但项目实施主体应就不足部分支付延期利息。

若因项目实施主体连续两次在支付时间节点未支付，则社会资本有权解除《项目合作协议》。

（二）社会资本违约因社会资本或项目公司原因，未能按合同约定支付土地整理资金或未能按合同约定的建设计划完成投资计划，项目公司应就应付未付土地整理资金支付违约金，如延误90日仍未支付，项目实施主体有权从履约保函中直接扣除相应违约金。

（三）支付保障措施如实际出让金不能满足支付，政府同意由仙居县城市建设发展集团有限公司作为新城发展的每期应付金额提供支付担保或差额补足义务。

七、投资退出（一）开工前退出竞标成功后至项目正式动工前，如发生房地产政策发生重大变化、市场发生重大变化、融资方案因金融市场政策影响未能落地、区域规划发生重大调整等情况，对项目产生重大影响，将重新评估具体情况，我方将与政府协商，考虑暂停进一步投入、中止项目、转让部分或全部合资公司股权等替代方案。

（二）项目过程中退出项目过程中如发生政府方未按计划拍卖土地，且无其它政府预算资金注入项目、政府出台新政或市场发生较大变化、区域规划发生重大调整、政府方未能按照文件约定及时向新城发展进行注资，确保建设工程建设实施、新城发展严重违约等情况，我方将退出此项目并依照投资合作协议约定协商经济补偿。

（三）项目完成后退出合作期满项目，双方完成合同履约后，项目公司将约定的项目设施完好无偿移交给项目实施主体新城发展或县政府指定的其他机构，项目公司进行清算，或社会资本通过其他合法合规方式实现退出。

八、片区开发经验总结随着近几年PPP项目的大量落地，地方财政一般公共预算已趋于饱和，同时财政部等十部委陆续出台规范PPP项目的相关文件，PPP项目运作难度日趋加大。

而片区开发“封闭运作、自求平衡”的模式，已成为当下各地政府力推的主要方式。

面对这种情况，作为工程单位，必须迎难而上，主动介入，积极运作。

在本次台州市仙居县高铁新城市民中心区块城市有机更新项目的项目运作中，以下经验可供参考：首先，在选择长三角、珠三角经济较为发达地方与政策沟通协调开展片区开发项目，利大于弊。

这些地区，经济发达，业主不缺资金，对于工程单位施工过程资金更有保障，相对获得利润也更容易。

当然在项目介入时，对业主的情况、项目的背景要进行详细调查。

其次，片区开发项目施工较为单一、外界影响较小，风险可控、施工利润相对PPP项目反补低，对于以施工为主体的工程公司在当今建筑市场较为低迷的背景下是不错的选择。

最终，以合同规范双方的权责利是片区开发运作过程中最为主要工作之一，在项目前期谈判中要充分说明各自的需求，只有把双方的需求都照顾到，互相之间没有后顾之忧、未来风险化解在萌芽阶段或者采取双方认可的风险转移方式才能真正实现双赢，使片区开发的有效运作。

同时通过该项目，我们总结了控制风险及应对措施：（一）土地不能按时出让的风险风险描述：合作区域财政收入的地方留成部分（即扣除刚性计提）是本项目的还款保障，其中最主要的是土地出让收入，因此存在土地的不能按时出让，资金不能及时支付致使项目实施受阻的风险。

应对措施：一是合理控制资金峰值。

项目执行过程中严格把控不得突破计划资金峰值，以收定支、量入为出。

如果土地出让计划不能按期执行，应立即调整下一期投资计划，保证投资资金峰值可控。

二是制定有效的中止以及终止机制。

（二）融资不能按期落地的风险金融机构对于采用非PPP模式的片区综合开发项目融资审批严格，项目贷款能否全额满足开发需要存在不确定性。

应对措施：一是如融资不能落地，与政府协商调整投资计划，延长项目合作周期，平滑项目投资支出，降低前期资金支出峰值；二是通过金融机构提供流动性支持或供应链金融方式措施资金。

（三）利润实现风险本项目缺乏施工利润测算的详细基础资料，存在目前测算的利润指标不能实现的风险。

应对措施：目前根据同类项目比较，综合收益率为保守估计，也即在正常施工时能获得的利润。

要获取利润，下一步在实施中要积极配合设计单位，优化设计，在施工时选择利润好的建设项目内容，同时积极协调获取详细测算基础资料，尽早完成实际利润测算工作，以利以后能针对性的采取措施避免风险。