郑州商业地产市场需求调查份报告

郑州商业地产市场需求调查份报告

项目背景介绍

2006年5月26日至28日，东方今报成功举办了首届铺王大会，获得了社会各界的广泛赞誉。这次展会作为商业地产的专业展会，在形式和内容都有巨大的创新，为开发商和投资者之间搭建了一个有效的沟通平台。河南圆点市场咨询有限公司也全程参与了本次展会，在展会上对有明确投资意向的投资者进行了抽样调查，重点了解他们对商铺的具体投资需求，以及他们对郑州商业地产市场和本次展会的看法。

本次调研样本构成情况

——本次调查共投放样本530份，回收样本为530份。经公司审核员严格的一审、二审和复核后（一审主要就问卷的完整性、填写方法进行审查；二审主要针对一审出现的问题通过电话进行补问，并对问卷中的逻辑性进行考核、复核），最终确定有效样本为528份，问卷的有效率为99.62%，符合本次调查的有效性和代表性。

样本的分配情况为：有较为明确投资意向的参展人群，年龄在25—55岁之间；非房地产广告公司/顾问公司、非地产开发/地产销售/代理/策划等相关行业工作的消费人群。从访问的行业、年龄和职业以及受访者的收入情况来看完全符合本次调查的要求；访问方式为全部在展会现场进行定点拦截访问。

报告正文部分

第一部分投资者选择意向分析

○购买商铺目的分析

——商铺投资成为主旋律

调查结果显示，受访者购买商铺的主要目的为投资的比例最高，达到58%，购买商铺进行投资已经成为目前郑州商业地产市场的主旋律。购买商铺自己经营的比例也有38%，这部分购买者主要是正在经商和准备经商的人群。而选择其他的比例仅为4%。

通过与我公司2005年商业地产的调查数据对比分析发现，购买商铺自用的比例下降了5个百分点（05年该项数据为43%），而购买商铺投资的比例上升了3个百分点，虽然上升幅度不大，但商业地产市场启动的迹象开始显现。商业地产凭借着自身的优势，如受宏观调控的影响较小、投资回报稳定、风险相对较小等，正逐步被广大投资者接受和追捧。

○选择区域分析

——首选中心区，关注其他区域

从商铺购买者对商铺所在区域的选择情况可以看出，中心区仍是商铺购买者的首选，所占比例为32%，中心区二七商圈的大上海·铜锣湾广场和二七旺角、火车站商圈的世贸商城M区，以及清华园SOHO广场·红场等，都对投资者产生了巨大的吸引力。商铺购买者选择东区和郑东新区的比例分别为18%和16%，他们比较看重的是区域发展前景，郑州市对该区域发展的支持力度较大，是未来郑州市的经济商贸中心，因此提前布局错不了。而选择西区和北区的比例也分别有15%和13%，这是因为这两个区域出现了几个大型的专业批发市场，如大厨房、元通纺织城、水岸花木城、郑州调味厨具商贸广场等，这些市场在郑州商业地产领域表现不俗，也受到投资者的追捧。商铺购买者选择南区的比例只有6%，这一区域的商业地产市场发展相对缓慢。

○选择商铺种类分析

——商业街和住宅底商最受青睐

调查分析显示，商铺购买者在商铺种类选择方面主要倾向于商业街商铺和住宅底商，选择比例均为25%；专业市场商铺所占的比例为21%，说明购买者也很看好这类商铺；社区商铺的选择比例为15%，随着各个住宅社区内居民的入住，社区商业逐渐得到发展，社区类型商铺也就被投资者考虑和选择了。百货商场、购物中心商铺由于受商场整体经营的影响较大，不可控因素较多，选择的比例为12%；而商务楼、写字楼商铺的选择比例仅为2%。

○选择商铺考虑因素分析

——选择商铺首看位置地段

调查结果显示，投资者选择商铺时首先看重的是位置地段，选择比例高达40%；其次是商铺的增值潜力和商铺周边环境，投资者选择的比例分别是19%和17%；投资者还考虑的因素主要有租售价格和商业氛围，商铺周边交通，开发商实力信誉等。

一直以来，位置地段都是商业地产中最重要的因素，开发商和投资者对其非常地看重，在商圈中心的旺铺更是价值千金，一铺难求。主要原因在于商圈中心的土地和商铺的双重稀缺性，造成商铺的供应量较小，供求极不平衡，价格自然不菲了。

○购买目的与选择区域交叉分析

——投资看重区域发展潜力

通过对购买目的与选择区域的交叉分析发现，以投资为主要目的的商铺购买者，所选择的区域主要是东区、郑东新区和北区，选择比例分别为60%、75%和87.5%，而这些区域正是未来郑州市市区的主要发展方向，可见商铺投资者是非常的理性，他们比较看好这些区域，认为该区域的商铺有比较大的增值潜力。而以自用为主的购买者，所选择的区域主要是中心区和西区，所占比例分别是50%和71.4%。

○购买目的与选择商铺种类交叉分析

——投资选择商业街和专业市场商铺

调查分析结果显示，以投资为主的购买者主要选择的商铺种类集中在商业街商铺、专业市场商铺、百货商场购物中心商铺等，这些商铺商业氛围浓厚，投资价值比较明显；而社区商铺和住宅底层商铺由于受周围环境限制，有些还没有发展成熟，需要耐心培育市场，因此自用比较合适。

第二部分投资者具体需求分析

○商铺面积需求分析

——过半投资者需求面积为21-40平方米

调查结果显示，超过半数的投资者实际需求的商铺面积为21-40平方米，需求面积在41-60平方米的比例占19%，需求面积为61-80平方米和80平方米以上的比例分别是12%和13%，而选择20平方米以下的仅占4%。

商铺面积对投资者而言比较重要，面积太大不仅投资金额和投资成本高，而且不易出手，接盘的投资者相对较少；而面积太小会对商铺经营者有所限制，不利于商铺的租赁和经营。从开发商的角度来讲，了解到投资者对商铺面积的真实需求，根据他们的需求推出面积适合的商铺，在商业地产的竞争中将处于有利地位。

○商铺接受最高总价分析

——近六成投资者接受的商铺总价为30万元以下

通过调查发现，投资者能够接受的商铺最高总价为20万元以下的比例为29%，在20-30万元之间的为39%，二者合计接近六成；投资者能够接受的总价为30-40万元和41-50万元的比例分别为10%和6%，在50万元以上的比例为17%。

通过对投资者能够接受的最高总价分析，可以了解到广大投资者真实的投资能力和资金实力。而开发商在进行项目开发和销售时，就要充分考虑到这一方面的因素，这样才能开发出适销对路的商铺，因此这方面的信息是不可或缺的。

○最具升值潜力商铺分析

——宝龙城市广场在投资者心目中最具升值潜力

通过调查发现，投资者认为最具升值潜力的商铺是宝龙城市广场，选择比例为15.7%。投资者之所以选择宝龙城市广场，主要原因在于该项目位于郑东新区，区域发展潜力令人看好，并且项目定位准确，周边都是高档住宅楼盘，缺少配套的商业娱乐休闲设施，项目前景也非常的不错。

○最有可能购买商铺分析