房地产开发企业评价指标研究
房地产开发公司绩效考核指标体系说明
房地产开发公司绩效考核指标体系说明房地产开发公司绩效考核指标体系说明房地产开发公司作为一个高度竞争的行业，公司的绩效考核直接关系到公司的生存和发展。
一个合理的绩效考核指标体系不仅可以提高公司的工作效率，同时还可以提高员工的工作积极性和满意度。
本文将就房地产开发公司绩效考核指标体系的构建进行说明。
一、背景介绍随着房地产市场的变化，房地产开发公司应当制定合理、科学的绩效指标和考核体系，以确保公司的整体工作的质量和效率。
企业绩效考核指标体系是一种对公司员工工作的全面评估，并通过一定的比例分配工资和奖金的管理方法。
企业绩效管理不仅强化了公司目标管理，提高了员工工作的积极性和满意度，同时还促进公司健康、持续、快速的发展。
二、指标体系的构建1.市场占有率市场占有率是企业绩效考核指标体系的核心。
该指标可以反映企业在市场上的地位和竞争力。
市场占有率的偏高可以引起更多客户的信任和认同，带来公司的长期稳定收益。
2.销售收入销售收入是企业的经济生命线，是企业绩效考核体系中的关键指标之一。
销售收入的高低可以反映企业市场销售和产品开发的能力。
3.客户满意度客户满意度是企业的关键指标之一。
高水平的客户满意度可以促使客户更加信任和支持公司，对公司的声誉和效益产生积极影响。
而低水平的客户满意度会引起消费者的不稳定行为，从而对公司产生不利影响。
4.成本控制成本控制是企业核心竞争力之一。
有效的成本控制不仅可以提高企业的竞争力，还可以提高企业的盈利能力。
成本控制包括材料成本、人工成本、税收与保险费用等各种费用。
企业应当通过完善的成本控制机制，保证公司的经济效益。
5.资产负债比率资产负债比率是反映企业的债务负担能力的指标之一。
企业资产负债比率的低高关系到企业的贷款条件和信誉等级，是决定企业债权人关系的重要指标。
三、总结绩效考核指标体系是企业科学管理和评估的重要手段，只有经过科学的构建和实施，才能更好的反映企业的工作状况和发展水平。
因此，企业必须根据实际情况的需要不断完善绩效考核指标体系，提高企业员工的工作效率和工作积极性，推动公司的可持续健康发展。
房地产开发商评级报告
房地产开发商评级报告1. 引言房地产开发商评级报告是一种对于房地产开发商的综合评估和分级的文件。
评级报告旨在为投资者、金融机构和其他利益相关方提供有关开发商财务状况、发展潜力和管理能力等方面的信息，以便做出明智的投资决策。
2. 背景介绍作为一个庞大的行业，房地产开发商承担着建设各类房地产项目的重要角色。
然而，由于房地产行业的复杂性和潜在风险，投资者往往需要一种评估开发商的方法来辅助决策。
评级报告应运而生，成为一种行之有效的评估工具。
3. 评级标准（1）财务状况评估：主要评估开发商的盈利能力、偿债能力和现金流情况等，以确保其财务稳定性。
（2）发展潜力评估：评估开发商在市场竞争中的地位和发展前景，包括项目数量、项目规模和销售情况等。
（3）管理能力评估：评估开发商的管理团队素质和决策效率，以及其对市场变化的应对能力。
4. 评级等级和解读一般而言，房地产开发商评级等级分为AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC等级，具有持续评估的特点。
（1）AAA等级：表示开发商财务状况极好，发展潜力巨大，并具有高水平的管理能力。
（2）AA等级：表示开发商财务状况良好，发展潜力较大，并具有良好的管理能力。
（3）A等级：表示开发商财务状况较好，发展潜力一般，并具有一定的管理能力。
（4）BBB等级：表示开发商财务状况尚可，发展潜力较小，并存在一定程度的管理风险。
（5）BB等级：表示开发商财务状况较弱，发展潜力有限，并存在较高的管理风险。
（6）B等级：表示开发商财务状况相对薄弱，发展潜力很小，并存在严重的管理风险。
（7）CCC等级：表示开发商财务状况极差，发展潜力几乎没有，并缺乏有效的管理能力。
5. 评级报告的应用（1）投资决策：投资者可以根据评级结果来决定是否投资某个开发商或购买其相关产品，以提高投资的安全性和收益率。
（2）融资决策：金融机构可以根据评级结果来评估开发商的还款能力和借款风险，以确定是否愿意为其提供融资支持。
房地产开发经营经济评价指标与方法(含实例)
速算扣除系数的数值如下； 增值额未超过扣除项目金额50％时，速算扣除系数为0. 增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％时，速算扣
除系数为5％。 增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％时，速算
扣除系数为15％。 增值额超过扣除金额200％时，速算扣除系数为35％。
所得税税额＝应纳税所得额×税率。 应纳税所得额＝每个纳税年度的收入总额一准予扣
除项目的金额 房地产开发投资企业所得税税率为25％。2008年1
月起实施。
税金：契税
契税：在土地、房屋权属发生转移时，对产权
承受人征收的一种税。 转移土地、房屋权属是 指下列行为：
1)国有土地使用权出让； 2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； 3)房屋买卖； 4)房屋赠与； 5)房屋交换。
经营资金是指用于开发企 业（项目）日常出租经营、 自营所需的周转资金：
租赁费用
管理费用
维修费用（预备费）
成本的概念
成本是指人们为达成一事或取得一物所必
须付出或已经付出的代价。
产品生产经营活动中的成本包括生产成本 和销售费用两部分，前者指发生在产品生 产过程中的费用，后者指发生在产品销售 过程中的费用。
由土地费用、工程费用、其他费用、预备费用等 组成。
流动资产投资：项目在投产前预先垫付、在投产后 生产经营过程中周转使用的资金。
流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个营 业周期内变现或者耗用的资产。
由现金、应收及预付款项、存货等项组成。
开发项目总投资
开发项目总投资
开发建设投资
经营资金
产品的销售成本(亦称完全成本)=生产成本 +销售费用
房地产企业社会责任的评价指标研究——基于利益相关者角度
位 、能 力和 手段 ； （ ３）紧急性 ，即某 一群 体 的要 求能 否立 即 引起
房 地 产开 发 企 业 ，根 据 《 市 房 地 产管 理 法 》的定 义 ，它是 公司 管理层 的 关注。 通过查 阅大 量相 关文献 以及 专家 咨询 ，将三 个 城 以赢利 为 目的投资 开发房 地产 项 目 ，从 立项 、规划 、土地 出让 或转 原则 的指标 得分相 加 ，确定 出 了房地产 企业 的 主要利 益相 关者 ：拆 让 、拆 迁 、建 设 、到销售 等一 系列经 营行 为 的企业 组织 。作 为国 民 迁户 、股 东 、债 权 人 、社 区 、政 府 、员工 和 消 费者 。下 面通 过 一 经济 的支柱产 业 ，又是 一个事 关 民生 的行业 ，更应 在这 次企 业社会 个房 产项 目开 发全过 程一 一分析 房地 产企 业对各 个利 益相 关者 的责
二 、 利益相关者理论对企 业社会责任评价的影响
式 》中明确提 出了利益相 关者 理论 。所谓 利 益相 关者就 是能 够影 响
响力。 它们希 望可 以凭借 享 受的种 种特权 ，攫取 更 大 的利益 ；但 另
一
但 是 根 据 弗里 曼 对 利益 相 关 者 的定 义 ，几乎 所 有 的个 人 和 组
方面 。随 着人们 认识水 平 的提升 ，他们 对企 业 的期 望 已不再 仅仅 织都可 以成 为房地 产企 业 的利益 相关 者 ，因为他 们都 或直接 或 间接 局 限于创 造物 质财 富 ，提 供就 业机会 ，照 章纳税 ，而是 更多 的关注 的受影 响或 影 响之。 鉴于此 ，米 切尔 指出 了鉴定 企业 利益相 关者 的
中需要 对拆迁 户承 担责任 。而 所有 这些 与房地 产企 业产 生互 动的群 甚至 利用 自 己的强势 地位 ，直接 指定 估价机 构 ，被拆 迁人 的权利 完 体 和个人 就构成 了 它的利益 相关 者群体 。 全 被剥 夺 。这不但 为开发企 业提 供 了利润 来源 ，同时也 为拆 迁户 的
房地产企业经济评价指标及计算公式
房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系第二部分:房地产企业的经营收入和利润一、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入.包括销售收入、出租收入和自营收入。
销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额—营业成本—自营中的商业经营风险回报二、利润经营利润＝经营收入-经营成本—期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中：经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用＝管理费用+销售(经营)费用+财务费用利润总额＝经营利润+营业外收支净额税后利润＝利润总额—所得税可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式一、经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法（一）动态指标(1)财务净现值（NPV)财务净现值(NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和式中：NPV=项目在起始时间点的财务净现值CI=现金流入量CO=现金流出量=基准收益率或设定的目标收益率ic如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。
如果NPV小于0，则项目不可接受.(2）财务内部收益率(IRR)财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率,是评估项目盈利性的基本指标。
其计算公式为:CI=现金流入量CO=现金流出量项目在t年的净现金流量（CI-CO）tn——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月）.（3)动态投资回收期动态投资回收期(P），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部b投资所需的时间,是反映开发项目投资回收能力的重要指标.其计算公式为：在式中的P为动态投资回收期.b动态投资回收期以年表示,其详细计算公式为：P=[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1］+［上期累计净现金流量现b值的绝对值/当期净现金流量现值](二)静态指标（1)成本利润率（非年利率)成本利润率（RPC），指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。
房地产开发项目参建合作企业信用评价体系研究
面投机 取巧 做 文 章 ¨ 。此 类 信 用 缺 失 行 为 扰 乱 Ｊ 了市场 的正常发展 秩序 ， 响工程 质量 ， 影 侵害 消费 者利 益 ， 同时也 严 重 损 害 了企 业 自身形 象 。在 我
国还 没有 制定统 一 的市场评 价标 准 ， 少统一 、 缺 共
享 的信用 信息平 台 的情 况 下 ， 有效 遏 制 承包 商 为 或 服务商 失信 行 为 ， 让信 用 度 的 高低 成 为 交 易成 功 的决定 性 因素 ， 立 一套 科 学 的 房地 产 开 发 项 建 目参建合 作企 业信 用评价 体 系尤为重 要 。该评 价
第２ ８卷第 ４期
２１ ０ １年 １ ２月
土
木
工
程
与
管
理
学
报
Ｖｏ ． Ｎｏ． １２８ｖｌ ｇｎ ｅｉｇａ ｄ Ｍａ ａｅ ｎ ｏ ｒ ａ ｉｉ Ｅｎ ｉｅ ｒｎ ｎ ｎ ｇ ｍｅ ｔ ｏ
房 地 产 开 发 项 目参 建 合 作企 业信 用 评价 体 系研 究
第 ４期
程兰燕 ： 房地产 开发项 目参 建合作企业信用评价体系研究
・８ ・ ７
术人员所 占在册 自有职工人数 比率 、 中高级技术
工人 所 占在册 自有职工 人 数等方 面来 评 价管 理人 员 的素质 。另 外 ， 企业 主要 管理 者 的管理 风格 、 经 验 以及人 脉关 系成 为 影 响 企业 发 展 的重 要 因素 。
价指 标分 为 履 约 能 力 指 标 和履 约行 为 指 标 两 大 类， 信用评 级指标 又 细分为 定量指 标 和定 性指 标 。
１ １ 履约 能力 指标 ． １ １ １ 履 约能 力定性 指标 ．．
于房地 产业 的持续 健康 发展 。
上市房地产企业信用评级研究
上市房地产企 业信 用评级研究
西安 建筑科技 大学 张建儒 李 娜
不断壮大的房地产行业在经历了金融危机后更加认识到 了资 金链 的重要性 ，其重要 的融资渠道就来 自银行。银行 自２ ０ 年６ ０ ４ 月
酐
效 的房地产企业信用评级模 型成 为了沟通企业和银行间资金 流通 的渠道 。 国的信用评级研究虽然处于起步阶段 ， 我 但模型研究 已经 取得一些成就。 目前 ， 经常使用的有聚类模型、ｏｉｉ Ｌｇ ｔ￣归模型和多 ｓ ｃ 元判别模型 ， 经过检验三种模型对于总趋势的预测是一致 的， 中 其
０６ ７ ０５ ８ — ．９ Ｏ １ ３ ０１ ８ ． — ． ００ ６ ２ ４ ． — ．４ ８ Ｏ０ ＝ ．６
经营ｌ办晃鱼嵇 吞 应 恂蚓螂目淬 车 总赞产 ； ６ 擗 ｌ 税后并 长率 净资 长率 增 － 利息备什率
一 ． ７ ０１９ ００４ ０４ １ ０４ ６ Ｏ６： Ｏ１ ． ．７ ． ．２ ． ３ ５ ２ ７ ００ ６ ００ ５ ０１ １ 一 ． ５ ０６４ — ．１ ． ． ．９ Ｏ０ ．３ ０５ ０ ４ ３ 一 ． ０ ０１８ ０４６ Ｏ１１ 一 ．４ ０１ Ｏ１ ． ．７ ． Ｏ５ １ ０ ０ ５ ． ５ ０６ ７ ０６ ６ 一 ．９ ００ １ — ．３ 一 ． ： ． ．８ Ｏ１７ ８ ． ００９ Ｏ ５ ９ Ｏ ０４ ２ 一 ．５ ０６７ ０３ ８ ０２８ ０ ３ ．１ Ｏ０ ４ ． — ． ．３ ． ＂ ３ ２ ０ ＯＯ １ ００ ９ 一 ． ９ ０７ ２ 一 ．７ ００ ＇ ．１ ．７ Ｏ ０ — ．３ Ｏ１３ ３ ． ３
《 巴塞尔新资本协议》 正式发布 ， 了国际金融界银行监 管和风险 确立
房地产企业规模划分标准规定及研究
房地产企业规模划分标准规定及研究目前，企业规模划分在执行国家统计局《关于统计上大中小型企业划分办法（暂行）》（国统字[2003]17号）和国资委《关于在财务统计工作中执行新的企业规模划分标准的通知》（国资厅评价函[2003]327号）的规定。
2010年，由工业和信息化部中小企业司起草的《中小企业划型标准修订意见（征求意见稿）》正在相关部委征求意见。
与老标准不同的是，新标依照国际惯例引入微型企业概念，同时对9个重点行业的企业进行标准细分。
同时，划分标准的评价值也将会重新调整，目前是按照企业职工人数、销售额和资产总额三个维度来确定的，而新标准中的职工人数和资产总额两项指标有可能调低，销售额会适当提高，这些都符合中小企业产值大、资产小的特点。
而银行从业人士指出，银行放贷的标准与统计意义上的标准不一样，银行主要从企业的资产规模和销售收入决定最终贷款的额度，不会把就业考虑进去的。
目录国资厅评价函［2003］327号：关于在财务统计工作中执行新的企业规模划分标准的通知 2国统字[2003]17号：统计上大中小型企业划分办法(暂行) (4)建设部关于印发房地产经营、维修、管理企业划分类型试行标准的通知 (6)建设部令第77号：《房地产开发企业资质管理规定》 (8)《大中小型工业企业划分标准》1992年修改版 (12)国资厅评价函［2003］327号：关于在财务统计工作中执行新的企业规模划分标准的通知(国务院国有资产监督管理委员会办公厅2003年11月4日国资厅评价函［2003］327号)各中央企业：为加强企业财务会计信息统计标准管理，规范企业规模分类标准，现将《统计上大中小型企业划分办法(暂行)》(国统字［2003］17号)和《部分非工企业大中小型划分补充标准(草案)》印发给你们，请在财务会计统计和财务报告工作中遵照执行。
现将有关事项通知如下：一、国家统计局根据《关于印发中小企业标准暂行规定的通知》(国经贸中小企［2003］143号)，对原《大中小型工业企业划分标准》(国统字［1992］337号)进行了修订，制定了《统计上大中小型企业划分办法(暂行)》(国统字［2003］17号)。
房地产企业竞争力的评价指标
【 键 词 】房地 产；竞争力；评价指标 关 【 者简 介 】谭萍 ，浙江理工大学硕 士研 究生 ，研 究方向 ：价值评估 与决策技 术。 作
一
、
有 关房 地产 企 业竞争 力 评价 指标 的 文献综
储 备 能 力指 标 ７ 方 面 。 个 通 过 以 上 对 企 业 竞 争 力 评 价 指 标 的 分 析 综 述 ，本 文 了 解 到 已有 的 研 究 存 在 一 个 问题 ， 即没 有 把 反 映 竞 争 力 结 果 的 测 评 指 标 和 影 响竞 争 力 原 因 的分 析 指 标 区 分 开 。提 高 企 业 竞 争 力 水 平 是 目 的 ，需 要 研 究 反 映 企 业 竞 争 力 水 平 的 测 评 指 标 ； 而 如 何 提 高 企 业 竞 争 力 是 手 段 ，需 要 研 究 影 响 企
盖 范 围很 广 ，疏 漏 之处 在所 难 免 。 同时 由于 房 地
［ 游 坚平 房地 产企业竞 争要素 分析及 核心 竞争力评 价 ＿ ７ 】 Ｄ１
２ ０ ， 南大 学 论 文 集 ０４ 中
【 曹建海． ８ ］ 企业竞争力研 究的几个问题 Ｕ． １ 经济管理， ０ １（） ２０， ３
（ 任 编 辑 ：杨 艳 军 ） 责
根 据 房 地 产 企 业 竞 争 力 的 评 价 指 标 选 取 原 则 ，本 文 提 出 由４ ＂ 面 １ 个 具 体 指 标 构 成 的 房 ４方 ３ 地 产 企 业 竞 争 力 评 价 指标 体 系 。 由于 评 价 指 标 覆
争 力 做 出评 价 。
参 考 文 献
… 林黎 明 ，论 企业 竞争 力评 价指 标体 系 中 国 市 场 ，００ ２１，
（９． １）
房地产开发项目经济评价方法
房地产开发项目经济评价方法随着经济的发展和城市化的加速，房地产开发成为一个非常重要的产业，越来越多的房地产开发项目涌现出来。
然而，大多数房地产开发项目都需要进行经济评价，以确保项目的可行性和盈利能力，这是非常重要的一步。
在这篇文档中，我们将讨论房地产开发项目经济评价方法。
一、项目概述房地产开发项目不同于其他的投资项目，它通常需要数年的投资周期才能实现收益。
对于需要长期投资的项目，它们的项目管理和经济评价也会存在不同的方法和模型。
对于房地产开发项目，通常先要进行市场调研，确认市场需求和项目所在位置的潜在市场。
接着，房地产开发公司将确定项目投资金额、计划和建设周期等，以便制定项目的经济计划。
二、项目经济分析1. 投资回报率分析在房地产开发项目的经济评价中，投资回报率（IRR）是一个非常重要的指标。
IRR是应用于长期项目的财务工具，它可以帮助投资者评估项目收益和风险。
IRR通常包括项目的首期投资金额、要求的投资回报率、现金流的周期和金额等多个因素。
通过IRR分析，投资者可以获得项目的内部收益率，以及该投资的风险回报关系。
2. 净现值分析净现值（NPV）是另一个通常用于房地产开发项目的经济评价指标。
NPV是用于测量长期投资项目的价值和潜在盈利的指标。
通过NPV分析，投资者可以考虑到未来现金流的不确定性和时间价值的影响，以计算项目的总现值。
对于房地产开发项目，NPV通常会考虑到税收、折旧、成本和收益等因素。
3. 敏感度分析敏感度分析是一种基于假设的方法，用于计算投资项目的变量情况下可能对项目的影响。
敏感度分析可以揭示不同变量的效果和影响，以帮助投资者制定更好的经济计划。
例如，在房地产开发项目中，敏感度分析可以帮助投资者确定项目的发展方向，并制定更好的资金计划。
三、项目风险分析1. 项目前风险分析在房地产开发项目的前期，投资者需要进行风险评估和分析，以更好地了解风险因素和减少确定性的不确定性。
在这一过程中，投资者可以通过调查市场、分析竞争、评估法规和检查物业，以有效评估不同风险和成本的影响。
企业绩效评价中的非财务指标研究——以房地产开发企业为例的开题报告
企业绩效评价中的非财务指标研究——以房地产开发企业
为例的开题报告
一、研究背景与意义
随着市场经济的发展，企业不仅需要关注财务绩效，还需关注非财务绩效，如客户满意度、员工满意度、品牌知名度等。
房地产开发业是一个日益庞大的行业，对经济发展起到了重要的推动作用。
然而，随着房地产市场的竞争日益激烈，单一的财务指标已经不能完全反映企业的实际运营情况，因此需要发展一套完整的非财务指标评价体系，以更好地评估企业运营状况，指导企业的发展方向。
本文以房地产开发企业为例，介绍如何结合非财务指标来评估企业状况，以提高企业的绩效。
二、研究内容
1. 阐述非财务指标在企业绩效评价中的重要作用；
2. 介绍房地产开发企业的财务指标和非财务指标；
3. 建立房地产开发企业绩效评价的指标体系，分析每个指标的作用；
4. 采用回归分析、灰色关联度分析等方法，对指标体系进行实证研究，并验证其可靠性和有效性；
5. 给出房地产开发企业的非财务指标改进建议，以提高整体绩效。
三、研究方法
本文将采用文献研究法、案例分析法、问卷调查法等方法进行研究，并运用回归分析、灰色关联度分析等方法对指标体系进行实证研究。
四、预期结果
本文预期将建立一套完整的房地产开发企业绩效评价指标体系，其中包括财务指标和非财务指标，并发现其中非财务指标的重要性。
同时，本文将对指标体系进行实证研究，验证其可靠性和有效性，并给出改进建议。
五、研究贡献
本文的研究可以拓展房地产开发企业绩效评价的研究视野，从而更好地指导企业的发展方向，提高企业整体绩效。
在实践中，本文的结果可以为房地产开发企业提供指导意见和参考，促进行业的健康发展。
(整理)房地产企业经济评价指标及计算公式
房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系第二部分：房地产企业的经营收入和利润一、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。
包括销售收入、出租收入和自营收入。
销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额—营业成本—自营中的商业经营风险回报二、利润经营利润＝经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中：经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用＝管理费用+销售(经营)费用+财务费用利润总额＝经营利润+营业外收支净额税后利润＝利润总额-所得税可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式一、经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法（一）动态指标(1)财务净现值(NPV)财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和式中：NPV=项目在起始时间点的财务净现值CI=现金流入量CO=现金流出量=基准收益率或设定的目标收益率ic如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。
如果NPV小于0，则项目不可接受。
(2)财务内部收益率(IRR)财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
其计算公式为：CI=现金流入量CO=现金流出量项目在t年的净现金流量（CI-CO）tn——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。
(3)动态投资回收期动态投资回收期(P)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投b资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
房地产投资项目经济评价指标及其计算(精)
房地产投资项目经济评价指标及其计算一、静态指标及其计算对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。
常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。
（一）投资利润率投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。
对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。
其计算公式为： 投资利润率＝项目总投资均利润总额项目年利润总额或年平 （5－10）项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。
在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准（例如20％），当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。
如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。
例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，则该项目的投资利润率是多少？ 该项目的投资利润率为：500146×100％＝29.2％ 如果确定的投资利润率标准为20％，则可接受该投资方案。
投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标；当项目不具备综合分析所需的详细资料时，或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。
该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。
投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。
其主要缺点在于：（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。
（二）投资回收期投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间内足额收回。
利益相关者视角下房地产开发企业绩效评价指标设计
利益相关者视角 下房地产开发企业绩效评价指标设计
王Байду номын сангаас帝
（ 宁波 大学商 学院 ， 浙江 宁波 ３ ５ １ ） １ ２ １
摘 要 ： 本文以利益相关者为视角， 分析企业不同利益相关者对企业绩效变化产生的影响， 评价房地产开发企业的绩效， 研
究房地产开发企业绩效评价指标的设计原则 ， 并给 出房地 产开发企业的绩效评价指标设 计的思路。
分 为 核心 利 益 相 关 者 、 伏 利 益 相 关 者 和边 缘 利 益相 关 者 ， 蛰 不 同类型企业的核心利益相关者 、蛰伏利益相关者和边缘利益相 关者有所不同。 房地产开发企业 ， 应该深入分析这三类利益相关 者， 将他们纳入房地产开发企业 的绩效评价指标体系之中 ， 这样 才能根据绩效 的变化 ， 准确判断各利益相关者的变化 。 ３１ ．利益相关者与财务指标的融合 。 财务指标数据是绩效评价的基础 ，企业 所有 的活动最后都 是通过财务数据来反映 ，从财务数据可以直接看出企业运营绩 效 的好 坏 。 企 业 财 务指 标 直 接 挂 钩 的利 益 相 关 者 分 为 ： 利 与 内部 益 相 关 者 和外 部 利 益 相 关 者 。 内部的利益相关者主要有投 资者和会计经济师 ，投资者希
房地产开发企业绩效评价 的关键是指标 的选择 ，指标选择 的适合度直接影 响绩效评 价的水平 。 在实际操作 中， 指标 的选取 必须 要 遵 循 以下 标 准 ： ２１系统 性 原则 ． 房地产开发企业绩效评价指标体系是一个系统 ，通过这个 系统 可 以 反 映房 地 产 开发 企业 的 绩 效水 平 。在 指 标 选 择 的 时 候 要考虑局部指标是否与整体系统相融合 ，指标之 间是否逻辑关 联 。通 过 指 标 的合 理 取舍 ， 以使 整 个 系 统 既 能 达 到 均衡 统 一 ， 可 又 能突 出 重点 ， 样 才 能 实 现 整个 指 标 体 系 的最 优 化 。 这 ２２ ．科学合理性原则 选取的指标能够反映房地产开发企业 的本质特征和质量水 平， 而且每个指标 必须概念清晰 、 科学 涵义明确 ， 指标之 间既有 内在的逻辑联系 ， 又要避免重复。另外 ， 指标子系统的设计应与 所采用 的评价方法相协调 ，指标子系统应能反映房地产开发企 业经营绩效 的各个方 面，从而能够综合反映房地产开发企业的 绩效水平。 ２３ 比性 和 可 操 作 性原 则 －可 所选取 的指标因具有普遍的统计意义 ，评价的结果能够做 企业间的横 向比较和时间上的纵向比较 。而且所选择的指标应
房地产企业抗风险能力评估指标体系
Value Engineering0引言近年来，我国房地产行业发展速度较快[1]，特别是最近的十五年里，整个房地产行业竞争异常激烈。
但与国外相比，我国起步较晚，故而部分房地产企业的内部运行机制还存在诸多问题，房地产企业的可持续发展面临较大风险[2]。
特别是，在全球经济下行和新冠疫情叠加影响下，近年来个别房地产企业濒临破产的报道屡屡见诸报端。
为此，政府部门也出台了相应政策来稳定房地产市场，但这些政策有一定的滞后性，对于房地产市场的实际变化不能地产企业进行内部抗风险能力测试，并籍此加强房地产企业风险预警和抗风险能力建设对房地产行业可持续发展具有重要意义。
我国对于房地产抗风险能力的研究起源于20世纪90年代中后期，主要是集中在房地产风险预警方面。
对于房地产市场而言，房地产预警机制能够作为晴雨表，实时监控市场的波动情况，以便于各主体针对风险采取相应的解决措施进行防范。
近几年，许多学者们对于房地产行业风险预警和抗风险能力方面的研究有了更加深入的进展。
何叶荣和陈瑞依据房地产市场的实际情况，将侧重点放在潜在的市场风险上，从融资、供给和库存三个层面出发，建立风险评价体系，结合熵值法和模糊综合评价法来评价房地产风险，从而更加科学合理地制定房地产市场风险防范策略[3]；李雅丽等从资金、库存、价格、信用以及政策与环境5个角度构建了房地产市场风险体系，并运用熵权法计算权重，又结合TOPSIS 法计算了华东地区6个省会城市房地产市场风险的贴近度，发现其房地产市场风险较高[4]；徐光远等将房价收入比作为房地产泡沫指标，模拟了中国8年来房地产市场的风险，并采用四象限模型，从租赁和买卖市场两个角度，分析了房地产泡沫对REITs 产生的影响[5]；代子月从供求关系、国民经济和内部协调三个方面构建房地产市场风险评价指标体系，并建立了基于PSO-SVM 的房地产市场风险预警模型，并从精确度、召回率等指标和SVM 、GA-SVM 模型进行对比，得出PSO-SVM 在房地产市场风险预测过程中性能更优的结果[6]。
中国房地产企业综合运营能力评估指标
中国房地产企业综合运营能力评估指标房地产行业在中国的经济发展中扮演着重要角色，但由于市场竞争激烈，对于房地产企业综合运营能力的评估就显得尤为重要。
下面将从市场
知名度、资金实力、项目开发能力、运营管理水平和品牌形象等五个方面，提出一些评估指标。
1.市场知名度：衡量房地产企业的知名度应考虑其品牌价值、影响力
以及市场占有率。
指标可以包括企业在行业内的排名、品牌价值的评估、
消费者对企业的认知度等。
3.项目开发能力：衡量房地产企业的项目开发能力主要考察其土地储备、规划设计、项目开发和项目销售等方面。
指标可以包括土地储备量、
土地成本、项目规划设计质量、开发周期和销售额等。
4.运营管理水平：房地产企业的运营管理水平直接关系到其项目质量、市场运作和风险控制能力。
指标可以包括企业的组织结构和管理团队、项
目管理流程和质量控制体系等。
此外，企业的成本控制能力和供应链管理
水平也需要考虑。
5.品牌形象：品牌形象是衡量房地产企业综合运营能力的重要指标之
一、指标可以包括企业的品牌认知度、品牌形象的稳定性和口碑评价等。
此外，企业的社会责任和公共关系管理也是影响品牌形象的重要因素。
综上所述，对中国房地产企业综合运营能力的评估指标应包括市场知
名度、资金实力、项目开发能力、运营管理水平和品牌形象等五个方面。
在具体评估中，可以根据企业的特点和发展阶段调整权重，综合考虑多个
指标，以全面、客观地评估企业的综合运营能力。
房地产上市公司财务风险评价研究——基于因子分析模型
泛应用的财务评价指标体系， 以及财务指标获取的难易程度和成
本效益原则 ， 并结合房地产企业 自身的特点 ， 根据 １９ ９ ６年财政部
【 高加 宽 ： 业 上 市公 司“ 农 ” 因 实证 分析 【 川农 业 ８ 】 农 背 动 Ｄ． Ｊ 四 大 学 ，０ ８ ２０ ．
企业盈利能力 、 成长能 力、 营运能力 、 偿债能力和现金 流量 ５大
类的 １ 个财务指标 ，构建房地产上市 公司的财务风险评价 指 ４
标体 系（ 见表 １。 ）
表 １ 房 地 产上 市公 司财 务 状 况评 价 指 标 体 系
ｉ 类别 指 标 计算方法
第三 ， 利用旋转方法使得 因子变 量更具有可解释性 。如果
评 价 体 系 因 子 分
房地产业作 为新 兴的朝阳产业 、 支柱产业 ， 在新一 轮发展周 期 中呈现 出一片 繁荣景象 ，但在某些地区甚至 出现 了过热 的势
头， 多数房地产企业 承担着 中长期财务风险 。加之 目前受国家宏
【 参考文献】
观调控政策的影响 ， 国际经济变化的影响 ， 金融政 策的从 紧 ， 财务 风险 己经成为很多房地产企业求生存 、 发展而迫切需要解决的问 题。 从理论上看 ， 财务风险评价理论正呈现出以下几点发展趋 势 ：
响， Ｄ公司承受着 巨大的财 务风险 ，已经严重影响到 Ｄ公司的 生存和健康发展 。本节以 Ｄ公司为例 ， 究因子分析模型在房 研 地 产上市公司财务风险评价 中的应用 。 根据指标数据的可获得
性和完整 眭，本文选取从 ２０ 年 １ ０４ 季度至 ２ １ 年 １ ０１ 季度的 Ｄ 公 司公 布的 ２ ９组季度财务数据 ，并将原 始样 本数 据进行标准
房地产投资经济测算指标解读
房地产投资经济测算指标解读一、经济测算1、含义：为了有效衡量房地产开发投资的经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果的评价指标的过程，称之为经济测算。
2、基本流程：测算前提和限制条件的确定、开发成本构成分析、开发资金的投入安排、物业面市时间和价格的确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。
二、房地产开发成本构成：1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁和安置补偿费用、前期工程费用（项目的五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费和涨价预备费，依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收和规费）。
2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。
三、土地增值税1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。
2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率（1）公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
A、纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
B、计算增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。
（2）土地增值税实行四级超率累进税率：A、增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；D、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
评价房地产开发企业的维度
评价房地产开发企业的维度评价房地产开发企业的维度可以从以下几个方面进行考量：1. 项目质量：房地产企业的项目质量是衡量其综合实力的重要指标。
可以关注项目的地理位置、规划设计、建筑质量等方面。
优秀的企业常常有较高水平的规划设计团队和施工团队，能够打造出符合市场需求、有专业特色的项目。
2. 资金实力：房地产开发需要大量的资金投入，资金实力是企业能否顺利推进项目的重要保障。
可以关注企业的资产规模、资金来源、还有是否存在负债风险等。
资金实力强的企业通常更具备稳定的房地产开发经营能力。
3. 市场知名度：市场知名度是客户对企业的普遍认知和好感度。
可以关注企业在业内外的口碑、品牌效应、市场份额等。
市场知名度高的企业通常具备良好的信誉和口碑，客户对其产品更有信心。
4. 产品销售：产品销售表现反映了企业的市场竞争力和产品质量。
可以关注企业的销售额、销售渠道、销售速度等。
优秀的企业通常能够迅速卖出产品，说明产品受市场欢迎，有较强的销售能力。
5. 售后服务：售后服务是衡量企业服务质量的指标之一。
可以关注企业在客户投诉处理、物业管理等方面的表现。
优秀的企业注重提供优质的售后服务，能够为客户提供周到、细致的服务体验。
6. 社会责任：企业的社会责任体现了其经济效益与社会效益的平衡。
可以关注企业是否履行环境保护义务、参与公益活动、关注员工福利等。
优秀的企业应当有良好的社会责任意识，注重积极参与社会事务，为社会做出贡献。
7. 团队素质：企业的团队素质决定了其项目的执行力和创新力。
可以关注企业的管理团队、技术人员队伍、员工培训投入等。
优秀的团队具备丰富的经验和专业知识，并注重不断学习和创新能力。
综上所述，评价房地产开发企业的维度包括项目质量、资金实力、市场知名度、产品销售、售后服务、社会责任和团队素质。
综合考量这些维度可以更全面地评价一个房地产开发企业的综合实力和发展潜力。
当然，评价时应注意综合考虑不同维度的重要性和权重，以免片面看重某一个维度而忽略其他重要因素。
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代理问题包括股东与经营者的代理问题；小股东与大股东的代 理问题；债权人与股东的代理问题；内部层级代理问题。
理论依据（二）
2、管理学理论——怎么进行业绩评价：系统观念、权变观 念、效率观念(时间效率）、人本观念等。
指标处理
1、定性指标处理 主要采用问卷调查法，将定性指标分为5个档次（优秀、 良好、平均、较低、较差），分别对应5-1分，用加权平 均的方法对调查结果进行计算，确定该企业的定性指标档 次。 2、定量指标处理
3、建立了财务与非财务相结合的评价指标体系，强调企业从整体上考虑 生产、销售、研发、财务、人力资源等方面的协调统一。 4、局限：数据来源存在困难、指标权重确定相对复杂。其前提是战略已 经确定下来，不适用于指定战略。
主要内容
第一部分 企业评价理论 第二部分 现代企业评价方法
第三部分 房地产企业综合评价法
成本费用利润率(%)
资本收益率(%)
27.2
22.7
21.3
18.6
16.8
11.9
12.7
6.8
6.6
3.1
大型房地产企业盈利能力2010年标准值
数据来源：wind
（三）运营能力指标 总资产周转率、应收账款周转率、存货周转率、流动资产 周转率、资产现金回收率、不良资产比率
运营能力指标 总资产增长率（次） 应收账款周转率(次) 不良资产比率 流动资产周转率(次) 存货周转率（次） 资产现金回收率(%) 优秀值 0.7 34.9 0.1 0.9 4.1 11.9 良好值 0.5 22.1 1.4 0.6 2.2 10.5 平均值 0.3 9.8 2.4 0.4 1.4 -0.8 较低值 0.2 7.6 5.1 0.3 1 -6.9 -14.4 较差值 0.1 6 15.4 0.2
受政策影响大
（二）房地产行业的运营模式
房地产企业生产周期长，流动性偏低，市场反应敏感，运营模式多样， 在综合评价时，应根据实际情况加以调整。
城市 规划 拆迁 补偿 土地 出让 项目 获取 前期 准备 规划 设计 工程 建设 市场 销售 物业 管理 项目 后评估 项目 招商 物业 经营 资本 退出
技术投入比率(%)
1.1
0.9
0.7
0.6
0.4
大型房地产企业成长能力2010年标准值
数据来源：wind
（五）规模实力指标 总资产、净资产、市值、营业收入、净利润
规模实力指标 总资产（亿元） 净资产（亿元） 市值（亿元） 营业收入（亿元） 净利润（亿元）
优秀值 1109 298 497 150.4 27
（二）盈利能力指标 净资产收益率、总资产报酬率、 销售利润率、盈余现金 保障倍数、成本费用利润率、 资本收益率
盈利能力指标 净资产收益率(%) 总资产报酬率(%) 销售(营业)利润率(%) 盈余现金保障倍数 优秀值 20 9.7 32 9.7 良好值 15.3 7.6 26.4 4.2 平均值 10.4 5.2 21.3 -2.2 较低值 7.5 3.3 13.1 -3.1 较差值 -0.9 0.3 4.5 -7.4
20世纪末
综合评价
主要内容
第一部分 企业评价理论 第二部分 现代企业评价方法
第三部分 房地产企业综合评价法
一、财务指标评价
（一）偿债能力指标
短期偿债能力——流动比率、速动比率、现金流动负债比率
长期偿债能力——资产负债率、利息保障倍数、固定费用保 障倍数
偿债能力指标 资产负债率(%) 利息保障倍数 优秀值 38.8 8.4 良好值 46.6 6.5 平均值 64.6 4.8 较低值 78.5 3.1 较差值 89.7 2.1
• 现代企业评价采用财务指标和非财务指标相结合 的综合评价指标体系。
理论依据（一）
1、代理理论——为什么要进行业绩评价 （1）节省交易成本 有利于对企业业绩形成的诸因素获得规律性的认知，进而降低 有限理性所引发的交易成本； 制定防范措施，抑制机会主义倾向，进而降低管理性交易成本。 （2）缓解代理问题，降低代理成本。
大型房地产企业运营能力2010年标准值 数据来源：wind
（四）成长能力指标 销售增长率、净利润增长率、资本保值增值率、总资产增 长率、技术投入比率、净资产增长率、总资产增长率
成长能力指标 资本保值增值率(%) 销售(营业)增长率(%) 销售(营业)利润增长率(%) 总资产增长率(%) 优秀值 120 22.9 40.1 34.1 良好值 113.5 14.4 30.7 24.8 平均值 107.6 7.3 21.8 16.6 较低值 105.6 1.8 9.4 5.9 较差值 100.3 -13.3 7.9 -2
EVA=NOPAT-NA*KW
式中：NOPAT的调整包括：（1）研究与开发费用；（2）折旧；（3）商 誉的摊销；（4）重组费用；（5）费用识别。 NA为公司资产期初的经济价值，是对公司帐面价值进行调整的结果。KW 为综合资本成本。
（二）调整方法
研发支出 会计：作为费用处理，减少了资产的账面减值。 EVA:作为投资列入资产，在一定期间内分期摊销。 会计：折旧的计提，导致资本和资本成本较少。 EVA:减少前期折旧，加大后期折旧。 会计：按照40年摊销，阻碍有利的收购行为。 EVA:当期摊销额加回NOPAT，往期摊销加到资本中。 会计：费用化处理不符合资源优化配置，提高获利能力目的。 EVA:重组费用资本化。
三、平衡计分卡法-BSC
• 平衡记分卡是一种综合绩效评价体系，既强调对财务业绩指 标的考核，也注重对非财务指标的评价。 • 平衡记分卡将与企业运营相关的各项指标清楚地反映在一张 卡片上，使经营者不依赖单一的指标进行片面的管理。
• 平衡记分卡法用顾客、内部经营过程、学习和创新三个方 面的非财务指标补充传统的财务评价指标对企业业绩进行 分析。
利益相 关者 股东 投入 资本 获取
与风险相当的投 资回报
客户
公众 员工 供应商
采购忠诚度
服务、质量与价 值
恰当的履行社会 责任 良好的待遇（精 神与物质） 稳定的销售和利 润
允许企业运 作 努力工作、 承担义务 努力工作、 承担义务
（三）建立平衡计分卡的步骤 1、明确实施BSC的意图，并在认识上取得一致。 2、确定战略目标,并对战略目标达成共识。 3、选择适当业务部门作为实施的起点，最好为综合部门。 4、选择和设计评估手段，找到必要的信息源并为获得这种信息 采取必要的行动。 5、制定实施计划。 6、通过实施计划，将BSC融入企业管理制度并发挥作用。
指标类型一致化和指标无量纲化。将逆指标和适度指标采 用倒数的方法转换为正指标，根据不同的权重得出各项指 标的贡献，通过线性求和法得出结论值。
发展历史
20世纪初
财务评价
对企业财务数据进行简单分析，后来发展成为 从成长能力、盈利能力、运营能力、偿债能力 等各项指标结合的评级体系。 美国杜邦公司通过财务指标的内在联系，综合、 系统地分析企业的盈利水平。
• 每一种评价方法都存在自身的优点和缺点，目的 不同，着眼点不同，所采用的方法也不同。 • 综合评价法是在吸收各个评价方法的基础上，取 长补短，根据房地产行业的特点，结合财务指标 和非财务指标，综合考虑经济效益和社会效益， 对企业做出客观、公正的评价。
（一）房地产行业的特点
产品周期长
房地产企 业特点
房地产企业评价指标研究
主要内容
第一部分 企业评价理论 第二部分 现代企业评价方法
பைடு நூலகம்
第三部分 房地产企业综合评价法
研究目的
• 研究房地产企业指标评价方法，通过合理的评价体系，为 公司健康、均衡、可持续发展提供理论依据。
评价动因
战略动因
量化战略目标，促进企业战略目标的实现。
解决代理问题
企业存在多层次不同性质的委托代理关系， 解决代理问题有依于构建激励约束机制， 业绩评价具有激励和约束功能。
1920年
杜邦评价
1993年
经济增加值
美国斯腾斯特公司根据企业的税后净利润减去 全部资本成本后的净值，衡量企业价值。
20世纪90年 代
平衡计分卡
哈佛大学教授卡普兰与复兴斱案公司总裁诺顿 创立平衡积分卡法，从财务、顾客、内部经营、 学习和创新四个斱面对企业进行评价。
财务指标与非财务指标结合，充分考虑股东、 员工、顾客等因素，兼顾经济效益与社会效益。
财务指标评价的局限性
1、重视股东财富目标，忽视利益相关者价值 最大化；
2、注重有形资源，忽视无形资源方面的绩效 评价； 3、应根据不同行业、不同时期，不断优化评 价体系。
二、经济增加值法-EVA
（一）计算原理 EVA是公司经过调整的营业净利润（NOPAT）减去公司现有 资产经济价值（NA）的综合成本后的余额即：
（二）利益相关者之间的平衡 现代企业是利益相关者的企 业。业绩评价的重要作用就 是通过适当的计量，考察利 益相关者的期望是否得到满 足。 1、有着不同目标的利益相关 者必须在一种合作互惠的关 系下共同帮助企业实现目标。 2、目标的实现过程是一个 “投入与获取的过程”。每 个利益相关者之所以愿意为 企业贡献，目的在于期望从 企业获得回报。
折旧
商誉
重组费用
费用识别
会计：不加识别的费用化，如市场开发费用。
EVA:将具有长期投资效应的费用加回到NOPAT中。
（三）EVA与MVA的比较
1、MVA（市场增加值）=市值-总资本
如果将公司看作是众多投资项目的集合，则MVA就是市场对这些项目净现值总 和的估计值。 2、MVA被认为是评价股东财富创造的最好方法。 （1）反映了投入资本与股票市值的差额；（2）是外部投资者评价的最好方法； （3）能够反映企业的管理业绩；（4）反映市场对企业长期战略的评价。 3、MVA的局限 （1）会计稳健原则可能导致低估投入资本；（2）只能用于上市公司）；（ 3） 只能用于外部评价。 4、EVA的局限 （1）缺乏非财务指标（2）权益资本成本难以确定。