房地产开发企业评价指标研究

优秀值 31.2 4.22
良好值 24.3 3.15
平均值 14.3 1.86
较低值 8.5 1.12
较差值 4.8 0.78
大型房地产企业投资价值2010年标准值
数据来源：wind
评分操作
• 总分为100分；
• 一级指标：偿债能力、盈利能力、运营能力、成长 能力指标满分分别为20分；规模实力、投资价值指 标满分分别为10分； • 将各二级指标与行业平均值对比，根据各二级指标 的权重，用线性求和的方法得出各一级指标得分； • 将各一级指标线性求和，得出财务指标评价总分。
EVA=NOPAT-NA*KW
式中：NOPAT的调整包括：（1）研究与开发费用；（2）折旧；（3）商 誉的摊销；（4）重组费用；（5）费用识别。 NA为公司资产期初的经济价值，是对公司帐面价值进行调整的结果。KW 为综合资本成本。
（二）调整方法
研发支出 会计：作为费用处理，减少了资产的账面减值。 EVA:作为投资列入资产，在一定期间内分期摊销。 会计：折旧的计提，导致资本和资本成本较少。 EVA:减少前期折旧，加大后期折旧。 会计：按照40年摊销，阻碍有利的收购行为。 EVA:当期摊销额加回NOPAT，往期摊销加到资本中。 会计：费用化处理不符合资源优化配置，提高获利能力目的。 EVA:重组费用资本化。
（二）利益相关者之间的平衡 现代企业是利益相关者的企 业。业绩评价的重要作用就 是通过适当的计量，考察利 益相关者的期望是否得到满 足。 1、有着不同目标的利益相关 者必须在一种合作互惠的关 系下共同帮助企业实现目标。 2、目标的实现过程是一个 “投入与获取的过程”。每 个利益相关者之所以愿意为 企业贡献，目的在于期望从 企业获得回报。
1920年
杜邦评价
1993年
经济增加值
美国斯腾斯特公司根据企业的税后净利润减去 全部资本成本后的净值，衡量企业价值。
20世纪90年 代
平衡计分卡
哈佛大学教授卡普兰与复兴斱案公司总裁诺顿 创立平衡积分卡法，从财务、顾客、内部经营、 学习和创新四个斱面对企业进行评价。
财务指标与非财务指标结合，充分考虑股东、 员工、顾客等因素，兼顾经济效益与社会效益。
三、平衡计分卡法-BSC
• 平衡记分卡是一种综合绩效评价体系，既强调对财务业绩指 标的考核，也注重对非财务指标的评价。 • 平衡记分卡将与企业运营相关的各项指标清楚地反映在一张 卡片上，使经营者不依赖单一的指标进行片面的管理。
• 平衡记分卡法用顾客、内部经营过程、学习和创新三个方 面的非财务指标补充传统的财务评价指标对企业业绩进行 分析。
成本费用利润率(%)
资本收益率(%)
27.2
22.7
21.3
18.6
16.8
11.9
12.7
6.8
6.6
3.1
大型房地产企业盈利能力2010年标准值
数据来源：wind
（三）运营能力指标 总资产周转率、应收账款周转率、存货周转率、流动资产 周转率、资产现金回收率、不良资产比率
运营能力指标 总资产增长率（次） 应收账款周转率(次) 不良资产比率 流动资产周转率(次) 存货周转率（次） 资产现金回收率(%) 优秀值 0.7 34.9 0.1 0.9 4.1 11.9 良好值 0.5 22.1 1.4 0.6 2.2 10.5 平均值 0.3 9.8 2.4 0.4 1.4 -0.8 较低值 0.2 7.6 5.1 0.3 1 -6.9 -14.4 较差值 0.1 6 15.4 0.2
受政策影响大
（二）房地产行业的运营模式
房地产企业生产周期长，流动性偏低，市场反应敏感，运营模式多样， 在综合评价时，应根据实际情况加以调整。
城市 规划 拆迁 补偿 土地 出让 项目 获取 前期 准备 规划 设计 工程 建设 市场 销售 物业 管理 项目 后评Fra Baidu bibliotek 项目 招商 物业 经营 资本 退出
良好值 724 203 363 100.4 18
平均值 407 116 192 66.8 15.2
较低值 186 78 102 48.3 11.4
较差值 103 35 63 30.2 6.8
大型房地产企业规模实力2010年标准值
数据来源：wind
（六）投资价值指标
市盈率、市净率
投资价值指标 市盈率 市净率
利益相 关者 股东 投入 资本 获取
与风险相当的投 资回报
客户
公众 员工 供应商
采购忠诚度
服务、质量与价 值
恰当的履行社会 责任 良好的待遇（精 神与物质） 稳定的销售和利 润
允许企业运 作 努力工作、 承担义务 努力工作、 承担义务
（三）建立平衡计分卡的步骤 1、明确实施BSC的意图，并在认识上取得一致。 2、确定战略目标,并对战略目标达成共识。 3、选择适当业务部门作为实施的起点，最好为综合部门。 4、选择和设计评估手段，找到必要的信息源并为获得这种信息 采取必要的行动。 5、制定实施计划。 6、通过实施计划，将BSC融入企业管理制度并发挥作用。
（一）评价指标
1、财务方面 如资本报酬率、现金流、项目盈利性等指标。 2、顾客方面 如顾客满意度指数、市场份额、价格指数、顾客排名调查等指标。 3、内部业务过程方面 如与顾客讨论新工作的小时数、投标成功率、返工、安全事件指数、 项目业绩指数等指标。 4、学习与成长方面 从创新和学习角度评价企业运营状况：可用新服务收入所占比例、 提高指数、雇员建议数、雇员人均收益等指标。
大型房地产企业运营能力2010年标准值 数据来源：wind
（四）成长能力指标 销售增长率、净利润增长率、资本保值增值率、总资产增 长率、技术投入比率、净资产增长率、总资产增长率
成长能力指标 资本保值增值率(%) 销售(营业)增长率(%) 销售(营业)利润增长率(%) 总资产增长率(%) 优秀值 120 22.9 40.1 34.1 良好值 113.5 14.4 30.7 24.8 平均值 107.6 7.3 21.8 16.6 较低值 105.6 1.8 9.4 5.9 较差值 100.3 -13.3 7.9 -2
20世纪末
综合评价
主要内容
第一部分 企业评价理论 第二部分 现代企业评价方法
第三部分 房地产企业综合评价法
一、财务指标评价
（一）偿债能力指标
短期偿债能力——流动比率、速动比率、现金流动负债比率
长期偿债能力——资产负债率、利息保障倍数、固定费用保 障倍数
偿债能力指标 资产负债率(%) 利息保障倍数 优秀值 38.8 8.4 良好值 46.6 6.5 平均值 64.6 4.8 较低值 78.5 3.1 较差值 89.7 2.1
速动比率(%)
现金流动负债比率(%) 带息负债比率(%) 或有负债比率(%)
112.1
15.3 30.3 1
91.7
11 39.3 1.9
68.8
-1.1 50.9 6.9
50.8
-8.1 74.2 15.3
37.2
-19.2 86.1 24.6
大型房地产企业偿债能力2010年标准值
数据来源：wind
价值评判 与投资决策
投资决策的依据是投资价值的评估和判断， 价值评判是在对既定业绩评价的基础上， 对未来的收益与风险进行判断。
评价原理
• 所谓企业评价，是指运用数理统计和运筹学原理， 采用特定的指标体系，对照统一的标准，按照一 定的程序，通过定量定性的对比分析，对企业一 定期间的经营成果作出客观、公正、准确的评价。
折旧
商誉
重组费用
费用识别
会计：不加识别的费用化，如市场开发费用。
EVA:将具有长期投资效应的费用加回到NOPAT中。
（三）EVA与MVA的比较
1、MVA（市场增加值）=市值-总资本
如果将公司看作是众多投资项目的集合，则MVA就是市场对这些项目净现值总 和的估计值。 2、MVA被认为是评价股东财富创造的最好方法。 （1）反映了投入资本与股票市值的差额；（2）是外部投资者评价的最好方法； （3）能够反映企业的管理业绩；（4）反映市场对企业长期战略的评价。 3、MVA的局限 （1）会计稳健原则可能导致低估投入资本；（2）只能用于上市公司）；（ 3） 只能用于外部评价。 4、EVA的局限 （1）缺乏非财务指标（2）权益资本成本难以确定。
房地产企业评价指标研究
主要内容
第一部分 企业评价理论 第二部分 现代企业评价方法
第三部分 房地产企业综合评价法
研究目的
• 研究房地产企业指标评价方法，通过合理的评价体系，为 公司健康、均衡、可持续发展提供理论依据。
评价动因
战略动因
量化战略目标，促进企业战略目标的实现。
解决代理问题
企业存在多层次不同性质的委托代理关系， 解决代理问题有依于构建激励约束机制， 业绩评价具有激励和约束功能。
3、建立了财务与非财务相结合的评价指标体系，强调企业从整体上考虑 生产、销售、研发、财务、人力资源等方面的协调统一。 4、局限：数据来源存在困难、指标权重确定相对复杂。其前提是战略已 经确定下来，不适用于指定战略。
主要内容
第一部分 企业评价理论 第二部分 现代企业评价方法
第三部分 房地产企业综合评价法
（二）盈利能力指标 净资产收益率、总资产报酬率、 销售利润率、盈余现金 保障倍数、成本费用利润率、 资本收益率
盈利能力指标 净资产收益率(%) 总资产报酬率(%) 销售(营业)利润率(%) 盈余现金保障倍数 优秀值 20 9.7 32 9.7 良好值 15.3 7.6 26.4 4.2 平均值 10.4 5.2 21.3 -2.2 较低值 7.5 3.3 13.1 -3.1 较差值 -0.9 0.3 4.5 -7.4
• 现代企业评价采用财务指标和非财务指标相结合 的综合评价指标体系。
理论依据（一）
1、代理理论——为什么要进行业绩评价 （1）节省交易成本 有利于对企业业绩形成的诸因素获得规律性的认知，进而降低 有限理性所引发的交易成本； 制定防范措施，抑制机会主义倾向，进而降低管理性交易成本。 （2）缓解代理问题，降低代理成本。
技术投入比率(%)
1.1
0.9
0.7
0.6
0.4
大型房地产企业成长能力2010年标准值
数据来源：wind
（五）规模实力指标 总资产、净资产、市值、营业收入、净利润
规模实力指标 总资产（亿元） 净资产（亿元） 市值（亿元） 营业收入（亿元） 净利润（亿元）
优秀值 1109 298 497 150.4 27
代理问题包括股东与经营者的代理问题；小股东与大股东的代 理问题；债权人与股东的代理问题；内部层级代理问题。
理论依据（二）
2、管理学理论——怎么进行业绩评价：系统观念、权变观 念、效率观念(时间效率）、人本观念等。
指标处理
1、定性指标处理 主要采用问卷调查法，将定性指标分为5个档次（优秀、 良好、平均、较低、较差），分别对应5-1分，用加权平 均的方法对调查结果进行计算，确定该企业的定性指标档 次。 2、定量指标处理
指标类型一致化和指标无量纲化。将逆指标和适度指标采 用倒数的方法转换为正指标，根据不同的权重得出各项指 标的贡献，通过线性求和法得出结论值。
发展历史
20世纪初
财务评价
对企业财务数据进行简单分析，后来发展成为 从成长能力、盈利能力、运营能力、偿债能力 等各项指标结合的评级体系。 美国杜邦公司通过财务指标的内在联系，综合、 系统地分析企业的盈利水平。
（四）战略导向的全面预算管理：BSC 模式
财务战略
顾客满 意度
成本
顾 客
顾客保 持度 新顾客 增长度
内 费用 部 业 损失 务
竞 争 对 手
经营战略
竞争战略
差异化(学习与创新)
（五）对平衡计分卡的评价
1、将企业战略与业绩评价系统联系起来，有利于实现长期战略与短期行 动的协调统一。
2、实现了动因与结果，并考虑了相关者的利益要求。
财务指标评价的局限性
1、重视股东财富目标，忽视利益相关者价值 最大化；
2、注重有形资源，忽视无形资源方面的绩效 评价； 3、应根据不同行业、不同时期，不断优化评 价体系。
二、经济增加值法-EVA
（一）计算原理 EVA是公司经过调整的营业净利润（NOPAT）减去公司现有 资产经济价值（NA）的综合成本后的余额即：
• 每一种评价方法都存在自身的优点和缺点，目的 不同，着眼点不同，所采用的方法也不同。 • 综合评价法是在吸收各个评价方法的基础上，取 长补短，根据房地产行业的特点，结合财务指标 和非财务指标，综合考虑经济效益和社会效益， 对企业做出客观、公正的评价。
（一）房地产行业的特点
产品周期长
房地产企 业特点