建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利之间的受偿顺序

建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利之间的受偿顺序

《合同法》第286条赋予了建筑工程承包人在发包人逾期不支付工程款的情形下，有权就该工程价款优先受偿。实践中存在这种建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利相冲突时，其受偿顺序应当如何确定的问题，下面笔者就承包人优先受偿权与抵押权、承包人优先权与消费者房屋过户登记请求权、承包人优先权与抵押权及消费者房屋登记过户请求权三者、同一建设工程上存在多个承包人优先权等冲突进行分析，以期辨清各种权利之间的受偿顺序。

一、承包人优先权与抵押权的冲突如何解决

《最高人民法院关于建设工程价款优先权受偿权问题的批复》(以下简称最高院《批复》)第1条规定：“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”一方面，从民法原理上讲，法定权利应当优先于约定权利，承包人的优先权是法律为了保护承包人的利益而特别赋予的一项权利;另一方面，因承包人在进行工程建设期间，前期会投入大量垫资，且通常欠付劳动者工资报酬，为保护劳动者的基本生存权，法律赋予优先受偿权确有必要。若允许约定抵押权先行受偿，就等同于将发包人的债务转嫁给承包人，有违公平合理原则。

在实务中，遇有承包人优先权与抵押权相冲突时，应当适用最高院《批复》第1条之规定，承包人优先受偿权优于抵押权。

二、承包人优先受偿权与消费者房屋过户请求权的冲突如何解决

最高院《批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”此条的目的旨在保护消费者的利益，与承包人的利益相比较，消费者的个体利益更加需要保护，若允许承包人行使优先受偿权，则等同于将发包人应当承担的债务转嫁给普通消费者，有违保护弱势利益的法律宗旨。

应当注意的是，此处的消费者应为普通的商品房购买者，且已经支付全部或大部分的购房款，大部分购房款即表明达到或超过全部购房款的百分之五十。遇到此类冲突，消费者房屋过户请求权优于承包人优先受偿权。

三、承包人优先受偿权、抵押权、消费者房屋过户登记请求权之间的冲突如何解决

实务中常常会出现在同一建筑物上存在承包人优先受偿权、抵押权、消费者房屋登记过户请求权三种权利并存的情况，在这样三种权利两两冲突的情形下，如何确定受偿顺序，应当详加分析。根据最高院《批复》：承包人优先受偿权优于抵押权，消费者房屋登记过户请求权优于承包人优先受偿权。依法律逻辑，消费者的权利应当是第一顺位受到保护，这也与最高院下达《批复》的目的相符合，有利于维护消费者的基本生存权。

实务界一般认为按消费者房屋登记过户请求权、承包人优先受偿权、抵押权的顺序清偿，且这项通说已经为我国某些地方法院所认可，并应用于审判实践中。

四、同一建设工程上存在多个承包人优先权的冲突如何解决

因建设工程的复杂性和阶段性，同一建筑物或同属一个发包人的几个建筑物上可能会同存在数个不同的承包人，均对该工程享有优先受偿权的情形，这种情形下的多个优先受偿权发生冲突时应当如何解决?

笔者认为，承包人优先受偿权在性质上属于法定担保物权，多个权利主体发生冲突时应当依时间在先、权利在先原则，以优先权成立先后决定受偿顺序，优先权成立在先的，应当优先受偿。此观点也见于某地方法院意见中，若不能判断先后顺序的，应当按各自比例受偿。

根据建筑工程法律规定及相关司法解释，承包人优先受偿权优于抵押权，但不得对抗已经交付全部或大部分购房款的消费者个人，在多个承包人同时享有优先受偿权的情形下，先区分优先权取得的先后顺序，不能确定顺序的，按各自比例受偿。