土地补偿款如何征税

土地补偿款如何征税？1

[来源]流转税管理处、财产与行为税管理处、个人所得税管理处

问题: 我公司是个人独资企业,地处农村,因镇政府扩道占用了我公司一部份土地并拆迁了一部份厂房,请问:镇政府给的土地补偿款及厂房拆迁款是否交税,如果交税都需要交什么税?另外,公司由于生产需要又在厂内盖了新厂房,政府给的补偿款是否可以冲减新建厂房成本?

答复:流转税管理处:你的问题,我分三种情况来回答:

1.对土地储备中心以政府名义收回土地使用权，并通过政府财政返还给原土地使用者的土地

出让金及补偿金，经主管税务机关审核，报市局审定后，暂不征收营业税。

2．对土地储备中心以毛地对外出让后，原土地使用者、地上建筑所有者或建筑物使用者从

土地中标方取得的补偿收入应依法征收营业税。

3．对土地使用者与政府土地管理部门以外的其他单位或个人所进行的土地使用权转让，其

取得的收入，应依法征收营业税。

财产与行为税管理处:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，企业的房产被拆迁，如土地属于国有土地，其取得补偿款的行为，应属有偿转让国有土地使用权，应当征收土

地增值税。

个人所得税管理处:对于拆迁补偿由镇政府给的土地补偿款及厂房拆迁款，涉及生产经营所得个人所得税，补偿收入不能冲减新建厂房成本，可以扣除拆迁发生的费用损失，有所得征收个

人所得税

土地补偿款如何征税？2

我公司拥有行政划拨土地一宗。为建经济适用房，政府将其中部分土地使用权转让给开发商。经协商，由开发商按一定的标准对我司进行补偿。请问：该项补偿款是否应当缴税？

您好！《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函［2008］277号）规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）规定，不征收营业税。因此，贵公司收到的补偿款不征收营业税。另外，根据《关于政府回收土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函［2009］520号），县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件包括：县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权的文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权

的文件。

土地补偿款如何征税？3

我单位有一停工的工业企业，近期被市政府土地储备中心收将土地收储，收到土地补偿款2300万和地上建筑物补偿款300余万元，请问营业税如何缴纳？依据政策是什么？

【解答】

根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）规定：

“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。”

根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）规定：

“《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。”

根据上述规定，按照城市规划将土地使用权归还给土地所有者的行为，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件，按规定不缴营业税。否则依据财税[2003]16号中的规定：“（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”这种情况时，需按适5%的税率计缴营业税。

取得拆迁补偿款是否要缴营业税问题的讨论

目前，拆迁问题越来越多的发生在现实生活中，这对于取得拆迁款的企业和支付拆迁款的一方都是一个问题，因为拆迁款不仅是对建筑物的补偿，有时还对建筑物所占用的土地也有补偿，或是仅对土地所进行的补偿，那么对于土地部分的拆迁款是否应该缴纳营业税呢？我们举例来说：由于县政府的道路、公园等公共设施建设需要要求A工业企业搬迁，因此，与A公司签订了《国有土地使用权收回补偿协议书》，约定土地补偿费和厂房及其他折价补偿分别为658万元和330万元，土地收归县土地储备中心，同时在异地给于安置（安置面积超过老厂房占地面积，价格按与政府的协议价）。对于此行为是否要征收营业税？目前有以下两种意见：

一种意见认为要征税：由于国家现在收回土地使用权的补偿费超过原来A公司取得土地使用权的支出（原来取得时为50万），因此，是属于国家收购土地使用的行为，不应该看成为收回土地使用权，因此，应该看成是视同销售不动产征收营业税。

另一种意见认为不征税： 1、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第四条“转让不动产有限产权和永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产”规定，并没有明确规定将政府市政建设需要收回的土地作为视同销售处理，也没有其他相关政策规定此行为属于视同销售。

2、《营业税科目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第八条“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税”，由于县政府市建设需要企业拆迁而取得补偿收入的行为应该是属于“土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为”因此不征税。

3、取得的房屋补偿由于没有明确的征税依据，也不应该征税。

一、拆迁补偿的形式

城市改造房屋被拆除，给被拆除房屋的所有人造成了一定的财产损失。为保证被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）给予补偿。补偿的对象既包括自然人也包括法人。

根据《城市房地产拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。

（1）产权调换。拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。这是一种实物补偿形式。

（2）作价补偿。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。

（3）产权调换和作价补偿相结合。拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积数量，以其中一定面积的房屋补偿被拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。这对那些被拆除房屋面积较多，又难以支付补偿房屋与被拆除房屋结构差价的被拆迁人较适用。

二、收取拆迁补偿费的会计处理

不论是何种补偿方式，有一点是相同的。拆迁项目是由政府主导的，不是被拆迁人主动搬迁，是根据政府的指令被动搬迁，是被拆迁人的非自愿行为。并且由政府下达统一的拆迁安置通知，这是以政府为主的拆迁安置的最重要特征。

政府拆迁安置时被拆迁人收到的拆迁补偿款的会计处理，财政部

2005年8月15日下发的《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）做出了相关的规定。该文件适用的范围是企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款。

企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为“专项应付款”核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增“专项应付款”。因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销“专项应付款”；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”；用于安置职工的费用支出，直接核销“专项应付款”。企业搬迁结束后，“专项应付款”如有余额，作调增“资本公积金”处理，由此增加的“资本公积金”由全体股东共享：“专项应付款”如有不足，应计入当期损益。