对房地产企业投融资管理的分析与研究

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房地产企业融资策略优化研究

摘要：房地产企业作为资金密集型行业，对资金的需求规模巨大，充足的资金及流动性是房地产企业的最大市场优势，但是近年来随着国家宏观政策的调控，“房住不炒”已经成为主基调，在此背景下房地产企业面临的资金环境发生了巨大变化，因此研究房地产企业融资策略具有现实意义。

基于此，本文从分析房地产企业的融资策略进行优化的必要性出发，总结当前房地产企业在融资活动中存在的主要问题，然后针对这些问题，提出其优化融资策略的主要对策，主要目的在于为房地产提高其融资能力，有效防控融资风险，保持持续稳定运营提供参考。

关键词：融资策略；房地产企业；融资结构；融资渠道一、房地产企业融资策略概念及特点简述房地产企业融资策略主要是指房地产企业为了促进自身的持续稳定发展以及实现融资成本最低的目标，在融资活动中所采用的融资方式、融资结构等策略的总称。

一般来说，房地产企业的融资策略有激进型融资策略、适中型融资策略和保守型融资策略三大类。

房地产企业的融资主要具备以下四个基本特点：一是融资的规模大，即房地产企业在项目建设过程中依靠自有资金很难完成，需要大规模的融资来补充；二是融资的期限较长，即房地产融资期限基本以项目开发周期为主导，而项目开发周期一般在3—5年；三是融资的风险较高，即房地产企业的资产负债率一般偏高，说明其自身潜在的风险因素较高；四是房地产企业的融资易受国家政策影响，即国家对房地产的宏观调控政策较为频繁，因此融资工作也易受政策影响。

二、对房地产企业的融资策略进行优化的必要性分析对房地产企业的融资策略进行优化，其必要性主要体现在：一是降低财务风险需求，即科学合理的融资策略能够与房地产公司的发展规模以及所处的生命周期较为匹配，潜在的财务风险因素较低；二是满足资金使用成本最低的需求，即科学合理的融资策略是企业最优资本结构的直接反映，在最优资本结构下，企业的资金使用成本是最低的，因此有必要优化融资策略确保融资成本最低；三是能够提升房地产企业的资金使用效率，即科学合理的融资策略能够为房地产企业的资金有效配置创造良好环境，客观上对资金使用效率有提升作用。

房地产融资存在的问题与对策研究——以万科地产为例

Financial View | 金融视线MODERN BUSINESS现代商业104房地产融资存在的问题与对策研究——以万科地产为例田浩楠杭州旭辉置业有限公司　浙江杭州　311200摘要:近几年来，我国对房地产行业的政策调控逐步加强，房地产融资是所有行业融资中融资总金额最大、融资产品最多、创新速率最快的融资形式，房地产具备金融属性。

本文以万科地产为例，分析融资存在的问题并提出对策建议。

关键词:房地产融资；融资方式中图分类号:F276.3；F832.4 文献识别码:A 文章编号:1673-5889(2019)21-0104-02一、引言随着经济的发展，电子信息技术得到了显著的提升，互联网金融也得到快速发展，人们的生活质量也越来越高，人们的生活方式和水平发生了巨大的转变，便捷高效的移动支付走进人们的生活。

目前我国移动端用户数已居于首位，具有极大的发展潜力。

房地产的融资方式也发生转变，相对于以往的现金支付融资，更多是债券融资和银行贷款，但是这些融资方式给房地产行业带来了怎样的影响需要进一步探究。

因此本文基于房地产融资现状，以万科地产为例，对其融资中存在的问题进行了分析，为房地产行业更好更快的发展提供对策建议。

二、相关概念(一)房地产项目融资概念房地产项目融资是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。

与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括资金筹措和资金供应两个方面。

房地产的融资实际就是发挥房地产的财务功能，为投资开发新项目筹集资金，提高资金流动率和利用率。

(二)房地产融资特点房地产融资具有以下特点：1.资金需求量大，外部融资依懒性强。

房地产的开发融资需要筹集大量资金，动辄上亿上百亿，而房地产企业自身往往缺乏足够的资金，因此极度依赖外部融资，具体融资方式主要是银行信贷和土地担保等。

2.土地和房屋抵押是融资条件。

随着国家土地政策的改革，获取土地条件越来越苛刻，难度越来越大；且房价在不断上涨，因而土地和房屋抵押成为融资的必备条件。

房地产投融资的风险和对策

房地产投融资的风险和对策近年来，随着经济的不断发展，我国房地产企业在不断地寻求转型，将多领域和正规化作为总体转型的目标，但是房地产行业的投资和融资活动在很大程度上影响着房地产行业的发展和房地产企业的运行状况。

一般来讲，房地产企业良好的投资和融资行为，能够使房地产企业拥有充足的资金，促使房地产企业更好地开展经营活动，并且还会对周边地区的发展起到良好的带动作用[1]。

换句话说，房地产行业的投资和融资行为直接关系着房地产行业的整体发展水平。

但是，现阶段房地产行业的投资和融资风险问题突出，使得房地产行业的发展在一定程度上受到了影响。

基于这种状况，房地产行业和企业应该采取相应的措施，推动房地产行业和企业走上可持续发展的道路。

一、房地产的投资风险（一）周期性的风险房地产投资首先要考虑的是周期性风险，举个例子来讲，崛起的万通中心、现代城、万科城等，其崛起的原因和周期性风险密不可分，比如在日本、美国等国家出现的次贷危机等，都伴随着都周期性跳楼风险问题的出现。

房地产行业本身是一个风险系数比较高的行业，这是因为其投资和收益周期比较长，这意味着房地产盲目的投资会有很高的风险。

我国房地产行业周期性风险出现的原因是房地产行业呈现出了明显的周期性波动。

房地产周期性波动的规律，可以通过三个指标来表现出来，即房地产销售额增长、销售面积增长和投资额增长。

根据对房地产投资风险周期性波动的相关资料研究表明，我国房地产行业从1984年开始出现了三个发展时期和四个低估时期，这在很大程度上说明了房地产行业带有周期性风险。

（二）政策性风险房地产行业的政策性风险主要表现在两个方面，一方面是经济体制改革的风险。

经济体制改革的风险是通过经济体制来对整个房地产行业产生影响的，通常经济体制决定着国家的未来经济发展方向，一旦国家对经济体制进行了改革，那么相应的房地产行业也会受到影响。

另一方面是土地使用制度改革的风险。

土地使用制度的改革会对整个房地产行业的成本产生很大的影响。

我国房地产企业融资方式研究

、
房地产企业融资概述
直接上市的企业数量很少。更多的房地产金直接来自银行系统，而另外的自筹资金
买壳上主要由商品房销售收入转变而来，大部分所谓房地产企业，是指从事房地产开企业选择间接上市——买壳上市。发、经营、管理和服务活动，并以营利为目市需要大量现金，目的是通过增发、配股来自购房者的银行按揭贷款，按首付３０％的进行自主经营、独立核算的经济组织。再融资筹集资金，但前提是企业必须有很计算，企业自筹资金中有大约７０％来自银房地产业是资金密集型产业，房地产开发好的项目和资产进行置换。的每一个阶段都需要庞大的资金支持，一
一
１、银行信贷是房地产企业融资的主
业一个理想的融资渠道，分直接上市融资要渠道。根据央行和银监会对全国除西藏和间接上市融资两种。直接上市融资额比以外的３０个省（市）的调查数据显示，我
较大，但是上市融资的门槛高，因此通过国的房地产开发资金来源中有５５％的资
我国房地产企业融资方式研究
口文／元地质勘查院山东・济南）
［提要］房地产业是一个典型的资
１、企业自有资金。包括企业设立时各企业强强联合，合作开发。
５、发行房地产债券。房地产债券是房
控形势下，剖析房地产融资存在的问题并企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资资、租赁融资、夹层融资，等等。进行探讨，提出解决方案，是解决房地产金及其他资金（主要是定金及预收款）。融资困难，化解商业银行房地产信贷风

房地产企业融资风险及管理问题研究

房地产企业融资风险及管理问题研究1. 引言1.1 背景介绍房地产企业融资风险的管理问题日益突出，一方面需要保证融资渠道的畅通和融资成本的控制，另一方面还要有效应对各种风险的挑战，保障企业的可持续发展。

研究房地产企业融资风险及其管理问题具有重要的理论价值和现实意义，对于提高企业的风险管理水平、促进行业健康发展具有重要意义。

本文将对房地产企业融资风险及管理问题进行深入研究，探讨其应对措施和管理策略，以期为相关企业提供参考和借鉴。

1.2 研究目的房地产企业融资风险及管理问题研究的研究目的主要包括：1. 深入分析房地产企业融资风险的成因，探讨融资风险对企业经营的影响，并提出有效的预警机制，以帮助企业及时发现和应对风险。

2. 研究房地产企业融资管理问题，探讨融资结构优化、融资成本控制等方面的方法和策略，为企业提供有效的融资管理解决方案。

3. 探讨房地产企业融资风险的应对措施，包括通过多样化融资渠道、加强内部控制等方式，降低融资风险，提高企业的抗风险能力。

通过对以上研究目的的深入分析和研究，可以为房地产企业在面对融资风险和管理问题时提供理论支持和实践指导，同时促进我国房地产行业的健康发展，提升企业的竞争力和风险管理水平。

1.3 研究意义研究意义是本文的重要组成部分，对于房地产企业融资风险及管理问题的研究具有重要意义。

随着我国房地产市场的快速发展，房地产企业融资已成为企业发展的关键因素之一。

深入探究房地产企业融资中存在的风险及管理问题，有助于提升企业的融资效率和风险控制能力，为企业未来的发展提供有力支持。

通过研究房地产企业融资风险的应对措施以及风险管理模型的构建，可以为企业提供实用的管理策略和决策参考，帮助企业更好地规避和应对融资风险，保障企业的长期稳健发展。

本研究还可以为相关学科领域提供新的研究思路和方法，拓展理论研究的广度和深度，丰富学术研究的内容，为学术界和企业界的交流与合作提供新的思路和机遇。

本文的研究意义不仅在于为房地产企业提供融资风险管理的有效路径，同时也有助于推动房地产行业的可持续发展和提升行业整体风险管理水平。

房地产企业融资风险分析及应对研究

房地产企业融资风险分析及应对研究摘要：近年来房地产企业的资本投资边际贡献明显递减，融资风险持续加大，防范融资风险遂成为了行业的当务之急。

本文分析了房地产企业的融资风险因素及成因，并提出了相应的应对策略。

关键词：房地产企业；融资风险；对策1.房地产企业的融资风险因素及成因分析要研究房地产企业的融资风险类型及成因，首先要准确理解房地产的行业属性及这个行业对金融秩序和市场经济的影响。

房地产行业是典型的资金密集型行业，资金是推动行业发展的重要力量，无论是在土地购置环节，还是在开发建设和商品销售环节，都需要大体量的资金予以支撑，如果仅靠企业自有资金进行业务拓展显然满足不了行业发展的实际需求，这就需要企业具备强劲的融资管理能力。

房地产行业是当前国家经济发展的重要支柱产业，它关联着上下游数十个产业链的发展，深刻影响着市场经济的稳健运行，从某种程度上看，房地产行业的健康发展是确保国家金融秩序安全的“定海神针”。

基于对房地产行业属性及其行业对金融秩序和市场经济影响的理解，我们可以把房地产企业的融资风险归纳为外部宏观经济政策应对风险和内部微观财务管理应对风险两大因素，在此基础上再进行由表及里的成因分析就会更加有的放矢。

1.1外部宏观经济政策风险因素及其成因分析（1）国家房地产政策调控随着城市化进程的加快和棚改货币化安置政策的实施，人民群众对新增城市住房的需求激增，供需两旺的局面迅速拉升了商品房价格，导致近年来的地价、房价均维持在高位运行。

房地产市场过热的情形一方面对房地产企业的蓬勃发展起到了推波助澜的作用，房地产企业的投资与日俱增，融资总额不断扩增，资产负债率屡攀新高，潜在债务爆雷风险逐步加大。

另一方面加剧增长了社会刚需族的购房成本，限制了购房主体的其他类别消费，间接侵蚀了实体经济的发展空间，与“人民对美好生活向往与追求”的现实需求不符，影响国家产业结构的调整。

为抑制房地产市场的过热发展，2016年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”的战略定位，将“房住不炒”作为房地产市场调控的主旋律。

房地产行业融资现状及对策分析

房地产行业融资现状及对策分析房地产行业一直是我国经济发展的重要支柱产业之一，但随着宏观调控政策的不断加强以及金融市场的变化，房地产行业融资面临着新的挑战和机遇。

在这样的背景下，对于房地产企业来说，如何应对融资问题成为了摆在他们面前的一个重要课题。

本文将从房地产行业融资现状入手，结合当前经济形势和政策调整，分析当前房地产行业融资面临的问题，并提出相应的对策。

一、房地产行业融资现状房地产行业的融资渠道主要有银行贷款、债券融资、信托融资、股权融资等多种方式，其中银行贷款一直是最主要的融资方式。

但是近年来，随着监管层对房地产行业的调控力度不断加大，银行对房地产行业的贷款也趋于谨慎，融资渠道变窄。

债券市场也面临着政策调整、发行难度加大以及利率上升等问题，债券融资的难度也在增加。

信托融资在过去几年也曾是房地产行业的主要融资渠道之一，但是随着信托市场的逐渐规范和严格，信托融资的难度和成本也在不断增加。

股权融资虽然可以为房地产企业带来更好的资金支持，但是由于市场行情的不稳定和投资者信心的不足，股权融资也存在一定的困难。

房地产行业融资面临的问题主要有融资渠道的收缩、融资成本的上升以及融资难度的加大等方面。

二、对策分析1. 多元化融资渠道在面对融资难题时，房地产企业可以尝试多元化融资渠道，包括寻找境外融资机会、拓展跨境融资渠道等。

与金融机构建立更加紧密的合作关系，寻找更多的融资渠道，降低融资难度。

2. 加强公司内部管理对于企业自身来说，加强内部管理，降低企业经营成本，提高企业盈利能力是非常重要的。

只有做好了企业自身的基础工作，才有可能获得更多金融机构的支持。

3. 多角度降低融资成本企业可以通过与金融机构协商，寻找更加优惠的融资方式，控制融资成本。

企业还可以加大与投资机构的合作，寻找更加灵活的融资方式，从而降低融资成本。

4. 风险管理企业在融资过程中需要加强风险管理，规避各种融资风险，确保企业融资稳健。

正确应对宏观调控政策的变化，避免因政策调整带来的融资风险。

房地产企业融资存在的问题及对策研究—以万科集团为例-毕业论文

---文档均为word文档，下载后可直接编辑使用亦可打印---关键词 (1)房地产企业融资存在的问题及对策研究——以万科集团为例摘要：本文对于房地产企业在我国经济发展的作用进行了深入地研究，在研究过程中针对万科集团融资的实际发展状况选取合适的理论来对其进行理论支持，对万科集团出现融资难的问题的成因进行分析，使融资难的根本原因得以了解。

在房地产企业融资难问题解决方面关政府、金融机构、企业三方需要共同对其进行努力，使面向万科集团的融资机制和社会信用体系能够得到完善，使万科集团融资的渠道更加合理和规范。

使我国的万科集团在融资过程中能够得到公平对待，提供给万科集团的融资服务也需要得到改善，万科集团在自身素质方面也需要提升，使万科集团融资难、融资贵能够得到有效缓解。

关键词：万科集团；融资；金融机构Analysis on the Development and financing difficulties of small and Medium-sized Enterprises——Vanke Group as an exampleAbstract:The important power of small and medium-sized enterprises to promote the economic and social development of our country. However, in a country like our country, the state-owned big banks dominate the credit market and have not completed the construction of the capital market; It is difficult for small and medium-sized companies to make loans from all over the world.The universal problem appears to be particularly prominent and has restricted its economic and social benefits, so it is urgent to optimize the financing environment for small and medium-sized enterprises. The existing financing models of SMEs include financial subsidy, bank loans, self-financing, This paper studies the role and characteristics of small and medium-sized enterprises in China's economic development, and analyzes the theory of capital structure.The related theories such as the theory of capital preference and its application to the financing of small and medium-sized enterprises in China are discussed in order to find out the present situation and causes of the difficulties in financing of small and medium-sized enterprises in China. Finally, The paper concludes that the key to solve the financing problem of SMEs is the joint efforts of the government, Financial institutions and enterprises to establish and improve the financing mechanism and social credit system for SMEs. Actively promote the diversification of financing channels for SMEs, marketization of transactions, Standardization of operations and rationalization of structure. At the same time, we should create an equal financing environment for SMEs. This paper presents three aspects that complement SMEs 'financing services and improve SMEs' own literacy.To alleviate the financial difficulties of small and medium-sized enterprises in China, Finance costly countermeasures and suggestions.Key words:minor enterprises；financing；banking instituti引言随着社会问题的不断出现，就业形势和经济的发展前景越来越受到外界的普遍关注。

内蒙古房地产业融资问题探析

内蒙古房地产业融资问题探析一、背景介绍随着经济的发展和城市化的加速推进，内蒙古的房地产市场也日益火热，房地产企业的需求也越来越多元化。

在实际运营中，融资是房地产企业不可或缺的一环，而融资问题的解决与否甚至会影响到企业整体生存与发展。

作为一位毕业导师，在学生们最后的大论文中，鼓励学生以内蒙古房地产业的融资问题为课题，探索该领域的问题，从而为内蒙古其他房地产企业提供实际的借鉴意义。

二、标题1：内蒙古房地产企业融资难的原因分析内蒙古地域辽阔、交通不便、人口密度较低等基础条件，使得房地产企业的投资回报周期相对较长，对企业融资能力和资金流转速度提出了更高的要求。

本文通过分析内蒙古房地产企业的实际运营情况，考察内蒙古房地产企业融资难的原因，包括政策因素、市场因素、企业治理等。

1.政策因素地方政府对房地产市场的调控对内蒙古房地产企业的融资申请造成了很大的影响，比如，房地产市场的限价政策、实行的限购政策等等。

此外，更新的土地政策和融资管理规定的不断优化也对企业融资造成了影响。

2.市场因素内蒙古地区的房地产市场相对其他发达城市来说还不够成熟，市场碎片化、竞争激烈等因素也对企业的融资造成了困难。

同时，地区的宏观经济发展也对融资与成本等方面造成了影响。

3.企业治理许多企业的经营管理能力有些欠缺，导致公司的财务核算不规范，且在业务拓展的过程中，也经常忽视对风险的综合评估，此外企业实力、品牌认可度等因素也将直接影响到企业在融资过程中的资质和额度等问题。

三、标题2：内蒙古房地产企业的融资模式研究内蒙古房地产企业的融资模式是企业运营过程中的重要问题，本文将主要探索内蒙古地区房地产企业的融资模式，具体包括银行融资、证券融资和非标融资等方面。

1.银行融资银行融资是目前内蒙古地区房地产企业主要的融资方式，主要以公共银行贷款为主，如工行、农行等，并且在融资过程中通常会涉及到担保、保证金等手段。

同时，此种方式的利率相对低，但由于银行对融资企业的资质要求较高，因此对于小型房地产企业来说，往往较难申请到高额度的贷款。

房地产企业资金管理问题及对策研究

房地产企业资金管理问题及对策研究随着经济的发展和城市化进程的加快，房地产行业作为国民经济的支柱产业，发展迅猛。

房地产企业在蓬勃发展的同时也面临着资金管理问题。

资金是企业生存和发展的根本，良好的资金管理对于房地产企业来说尤为重要。

房地产企业资金管理问题的存在不仅影响企业的运营和发展，也可能引发一系列风险。

对于房地产企业资金管理问题及对策的研究具有重要的现实意义。

一、房地产企业资金管理问题分析1. 资金周转周期长房地产项目的资金投入大、回报周期长，致使房地产企业面临资金周转周期长的问题。

资金周转周期长会导致企业资金闲置，增加财务成本。

2. 资金流动性不足受到政策、市场等多方面因素的影响，房地产企业的资金流动性不足。

资金流动性不足会使企业难以应对市场波动，影响企业的经营活动。

3. 资金过度集中部分房地产企业由于规模较大或项目过多，导致资金过度集中在少数项目或少数股东手中，一旦发生资金问题，就可能对企业造成重大的影响。

4. 融资成本高受到宏观调控政策的影响，房地产企业的融资成本相对较高，融资渠道受限，融资难度增加，给企业的资金管理带来了更大的压力。

5. 风险管控不足房地产行业的特点是周期长、成本高、风险大，但部分房地产企业对风险的管控不足，未能及时发现和处理风险，从而导致了资金管理上的问题。

二、对策研究1. 提高资金利用效率房地产企业可以通过提高资金利用效率来缓解资金管理问题。

优化项目策划，降低投资风险；优化资金结构，合理规划资金使用计划，提高资金周转效率；加强资金监管，压缩资金使用周期，提高资金运作效率。

2. 多元化融资渠道房地产企业可以通过多元化融资渠道来缓解资金压力。

除了传统的银行贷款和公司债券融资外，还可以通过信托、私募股权、股权众筹等方式进行融资，增加企业的融资来源，降低融资成本，提高融资效率。

3. 加强风险管理房地产企业应当加强风险管理，建立健全的风险管理体系，完善内部控制机制，建立风险预警机制，及时发现并化解潜在的风险，降低企业的经营风险。

房地产企业资金管理问题及对策研究

房地产企业资金管理问题及对策研究房地产企业资金管理是房地产企业管理中的一项重要内容，同样也存在一些问题。

本文将对房地产企业资金管理问题进行梳理，并提出相应的对策。

一、资金流动性问题资金流动性是指资金的转换速度，包括现金、银行存款等资金资产的快速转换能力。

房地产企业的现金流主要来自于销售房产收入，但销售面积、价格和时机都会受到宏观经济、政策等方面的影响。

当房地产市场不景气时，销售收入下降，资金流动性问题就会出现。

对策：菜单式定价政策房地产企业可以采用“菜单式定价”策略，即根据市场需求和价格敏感度的不同，对房屋面积、户型、楼层进行不同程度的折扣和优惠，以促进房屋的销售。

同时，也要谨慎控制企业的资本开支，减少资本扩张和杠杆率，保持较高的现金流水准。

资金盈利动因是指投资资金能够获得的收益率。

房地产企业通常会选择购买优质的、可持续的、高收益的房产资产等方式来盈利，但是受到市场经济、政策以及房地产行业的影响，对于企业的盈利可能会出现波动。

对策：分散多元化投资房地产企业要采取分散多元化投资策略，将资金分散投资到不同的资产，包括股票、债券、交易商品等。

多元化投资可以有效地分散风险，提高企业的投资收益和保险作用。

三、资金运营成本问题资金运营成本是指企业为资金的运作和管理所付出的各种成本，包括资金贷款利息、手续费、汇率浮动等费用。

这些费用会直接影响到企业的资金成本和财务状况。

对策：优化资金运营模式房地产企业可以优化资金运营模式，采用资金的灵活流动以及融资借贷等方式来降低成本。

同时，也要建立起完善的财务和风险管理体系，通过定期进行资产负债表和现金流量表的核对和分析，及时识别和解决资金流动性和财务风险问题。

四、资金监管制度问题资金监管制度是指相关政府部门对企业资金管理的强制性规定和制度。

如果资金监管制度出现漏洞或给予企业过多的自主权，就会导致企业的资金管理出现问题。

对策：建立企业内部监管机制房地产企业需要建立起完善的内部监管机制，包括建立完善的财务和风险管理体系，加大对资金流动性和财务风险的监控力度，以及提高资金运营效率等。

房地产业资金来源及投融资现状与发展探析

出资金短缺的困境。关键词：地产业资金投融资现状与发展房
自２００６年末，国家从计划、划、规土地、设等诸多环节上实建施了一系列宏观调控政策，很大程度上加强了对房地产市场的在调控力度。日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业深陷资金困境，款压力逐渐加大、币从紧政策文件推行更加剧了外界回货对房地产公司资金链条的无比担忧。了应对前所未有的投融资为困局．内房地产市场从之前的疯狂转为观望．个房地产业开国整始了对多元化投融资渠道的探求之路，房地产投融资也已成为而
银行贷款的直接表现，包括主要用于补充企业为完成计划内土其地开发和商品房建设任务所需的流动资金贷款、要用于向具体主的房地产开发项目提供生产性资金的开发项目贷款，及房地产以抵押贷款等；券主要指企业债权，２０债自００年后我国房地产企业债券已不再发行，有少量债券也已兑付。原外资在我国房地产市场中参与至开发、中介和销售、业经物蓦羹 §墓 §蓦嚣譬 § 营等多个环节，主要是境外房地产投资基金、险投资基金、量风大个人资金，直接购买土地、产、股房地产公司、行项目合以房参进作等方式，房地产行业集中投资。外资的利用有直接与间接向对之分．接利用外资主要指通过独资、资或合作经营的股权投直合

我国房地产企业融资现状与渠道分析

我国房地产企业融资现状与渠道分析房地产业作为国民经济支柱性产业 , 对国民经济的发展起着举足轻重的作用。

同时房地产业是一个典型的资金密集型产业 , 充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。

房地产业是典型的资金密集型行业，开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大，并且急于扩大再生产，因此资金筹措就成了房地产开发商最关心的问题。

近年来，我国房地产金融发展迅猛，但和发达的国家相比，房地产金融市场还不够完善，房地产金融产品很少，主要依赖于银行贷款，房地产融资相对困难。

导致房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。

在目前市场背景下，房地产企业融资模式应走多元化的道路，拓宽融资渠道，由原来的单纯依靠银行贷款，向以银行贷款为主，创新融资为辅，间接融资和直接融资相结合的方向发展，从而确保资金链安全、提高资金使用的灵活性。

如何解决好房地产融资问题已经成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。

1、我国房地产企业融资现状1.1房地产资金来源现状在我国的房地产开发建设中，银行贷款处于房地产融资的绝对主要地位。

从表1.1中可以看出，2000-2004年房地产开发投资资金来源中，平均有21.57%直接来源于国内银行贷款，有47.96%为主要是定金和预付款。

而这部分资金估计有60%都来源于银行资金。

虽然受宏观经济调控的影响，2004年商业银行所贷资金占房地产开发资金来源的比例有所下降，但下降幅度不大。

并且受目前房地产投资热潮的影响，银行向房地产开发商所贷资金的绝对值反而增加，2004年已达到了3158.41亿元，是2000年所贷资金的2.28倍。

我国房地产开发建设与银行信贷存在着较高的关联度，房地产业的景气度及发展状况将直接影响着我国银行的金融安全。

表1.1 房地产开发投资资金来源单位：亿元年份2000 2001 2002 2003 2004 五年合计所占比例国家预算6.87 13.63 11.8 11.36 11.85 55.51 0.10%内资金国内贷款 1385.08 1692.2 2220.34 3138.27 3158.41 11594.3 21.57%债券 3.48 0.34 2.4 0.55 0.19 6.96 0.01% 利用外资 168.7 135.7 157.23 170 228.2 859.83 1.60%自筹资金 1614.21 2183.96 2738.44 3770.68 5207.56 15514.85 28.86% 其它资金2819.29 3670.56 4619.9 6106.05 8562.59 25778.39 47.96% （定金及预付款）资金来源合计5990.76 7682.76 9738.31 13185.6 17157 53754.33 100.00% 资料来源：各年统计年鉴1.2我国房地产企业主要融资方式1.2.1银行贷款银行贷款，是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金的融资行为，是房地产企业资金的主要来源。

中国房地产投融资制度研究

预力度
【Ａｂｓｔｒａｃｔ】Ｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔａｎｄｆｉｎａｎｃｉｎｇａｃｔｉｖｉｔｉｅｓ
ｉｓｔｈｅｒｅｌａｅｓｔａｔｅｉｎｄｕｓｔｒｙ，ａｎｄｅｖｅｎｃａｎｂｅｓａｉｄｔｏｂｅｎａｉｍ－ｐｏｒｔａｎｔｐａｒｔｏｆｍａｒｋｅｔｅｃｏｎｏｍｙ，ｔｈｅｉｒｓｅｏｆｔｈｉｓｓｙｓｔｅｍ，ｄｉｒｖｉｎｇＣｈｉｎａ＇ｓｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｄｕｓｔｒｙｔｏｗａｒｄｓａｍｏｅｒｈｅｌｔａｈｙａｎｄｐｅｒｆｅｔｃ
中国房地产投融资制度研究
ＣｈｉｎａＲｅａｌＥｓｔａｔｅＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔａｎｄＦｉｎａｎｃｉｎｇＳｙｓｔｅｍＲｅｓｅａｒｃ。这就导致我国的房地产市场中出现很多投机取巧的现象，给房地产行业带来
２．深化房地产投融资制度的改革房地产投融资制度是进行投融资活动的重要制度保障，而我国的房地产投融资制度中还存在很多
严重的限制性因素。若想要改变这些限制性的因素、
２．投融资主体的有限理性，影响房地产市场的
【关键词】房地产投融资制度研究
资金配置效率近年来，由于房地产行业的快速发展，很多投融资者受到房地产市场巨大的利益吸引，纷纷参与到房地产行业中来。但是由于各人的知识水平不同，

房地产企业融资风险及管理问题研究

房地产企业融资风险及管理问题研究1. 引言1.1 研究背景研究房地产企业融资风险及管理问题具有重要意义。

通过深入分析房地产企业融资风险，制定有效的管理策略和监测机制，可以帮助企业及时发现和化解风险，保障企业资金安全，维护企业稳定发展。

总结融资管理实践和防范措施，可以为其他房地产企业提供借鉴和参考，推动整个行业的良性发展。

本研究旨在系统分析房地产企业融资风险及管理问题，为相关企业及管理者提供理论指导和实践参考，促进房地产行业健康可持续发展。

1.2 研究目的研究目的是通过对房地产企业融资风险及管理问题的深入研究，探讨其对企业发展的影响，并提出有效的管理策略和防范措施。

具体包括分析房地产企业融资过程中存在的各种风险因素，探讨融资风险管理的有效策略，建立健全的融资风险监测机制，研究房地产企业在融资管理实践中的表现及不足之处，以及提出融资风险防范措施。

通过对以上内容的研究，旨在为房地产企业提供更有效的融资管理策略，降低融资风险，促进企业稳定发展。

1.3 研究意义房地产行业一直是国民经济的重要组成部分，房地产企业的融资风险管理问题一直备受关注。

本研究的意义在于通过对房地产企业融资风险及管理问题的深入探讨，探索有效的管理策略和监测机制，为企业提供有益的参考和指导。

研究将有助于加深对房地产企业融资风险的认识，提高企业对风险的识别和应对能力，降低经营风险。

通过探讨企业融资风险管理策略和实践经验，可以帮助企业更好地制定和实施风险管理措施，提升企业的融资效率和风险抵御能力。

本研究也将对房地产行业的发展和政策制定提供有益的参考，促进行业健康发展和风险防范。

通过对房地产企业融资风险及管理问题的研究，有助于推动企业稳健经营和可持续发展，对于提升整个行业的风险防范和管理水平具有积极的促进作用。

2. 正文2.1 房地产企业融资风险分析房地产企业融资风险分析是评估房地产企业在资金筹集过程中所面临的各种风险情况，包括市场风险、信用风险、流动性风险等。

房地产企业融资策略研究——基于万科和绿城的案例分析

房地产企业融资策略研究——基于万科和绿城的案例分
析
房地产业作为一个资金密集型行业，对融资策略的选择有着重要的影响。

本文基于中国两个知名房地产企业，万科和绿城的案例分析，从股权融资、债务融资和项目融资三个角度探讨房地产企业的融资策略。

一、股权融资策略：
股权融资是指通过发行新股或增加已有股票供应来获取资金的方式。

万科和绿城均采取股权融资策略，通过新股发行或定向增发等方式获取资金。

例如，万科在2024年进行了30亿元定向增发，通过增加股本以获得资金支持，提高了公司的融资能力。

二、债务融资策略：
债务融资是指以债务形式获取资金，即通过发行债券或贷款等方式融资。

房地产企业普遍存在较高的负债率，因此债务融资在房地产业的融资策略中占有重要的地位。

万科和绿城均通过发行公司债券等方式进行债务融资，以满足资金需求。

例如，万科在2024年发行了400亿元的公司债券。

三、项目融资策略：
项目融资是指通过房地产开发项目获取资金的方式。

房地产企业不仅可以通过自有资金投入项目开发，还可以与银行或投资机构合作，通过外部融资支持项目开发。

万科和绿城在项目融资上也有一定的经验。

例如，万科在一些大型综合型开发项目中，与一些金融机构合作，通过银行贷款等方式获得项目融资。

结论：
在股权融资、债务融资和项目融资方面，万科和绿城都采取了多种融
资策略，以满足资金需求。

这为他们在竞争激烈的房地产市场中提供了稳
定的融资支持。

不过，房地产企业在选择融资策略时需注意财务风险管理，并根据市场环境变化灵活调整融资策略，确保企业的可持续发展。

我国房地产企业融资问题及改进分析

要求全国的房地产开发商能够达到的寥寥无几，对于大多数开发商来说，市融资的道路很难走通。上
．自从上世纪九十年代初，国房地产业经历了一个大２４房地产融资的相关法律法规还不健全我我国房地产投融资制度改革虽然起步于上世纪８Ｏ年的发展阶段，国一度发展到数万家开发企业，绝大多数全但代中期，直到１９但９２年以后才有了实质性的转变，家从国都属于规模较小，金实力一般的中小规模房地产公司。资上市公司中，及到房地产业务的近４０家，涉０占上市公司总数的３左右。特别是在前几年，多的房地产公司并不Ｏ较完全具备房地产开发的条件，模化、团化的房地产公司规集１９９３年开始取消商品房限价，始土地有偿出让后，地产开房才正式纳入市场化运作中。我国的房地产业，身就是与本
１引言
房地产行业是典型的资金密集型行业，地产项目对房
据业内的估算，地产企业资产负债率低于６较为安房５全。如果房地产开发企业过分依赖外部融资，自有的开发资资金的占用与流转是房地产开发企业极为重要的一个方则因增面。随着最近国家对房地产行业加大调控力度，大银行金少，隐含着高负债经营的财务风险，此，加资本性筹各纷纷收紧了房地产信贷，而导致许多房地产企业特别是资是一个较好的办法。但是由于目前我国资本市场关于房从如中小房地产企业对资金更为渴求。房地产企业应正确认识地产开发企业上市要求较为严格，房地产开发企业上市条每Ｏ国到房地产调控的长期性，现有融资方式进行分析，加以对并件是连续３年，年要保持１的净资产回报率；内上市手续较为繁复且需要一年的时间及安排。又如，监会对于证改进，寻求资金来源多元化，低财务风险的前提下探寻在降原适合自己的融资方式，以充分发挥财务杠杆的效力，进企已上市公司增发股票募集资金用于开发项目的，则上也要促

房地产企业融资方式研究

房地产企业融资方式研究孔文举(同济大学浙江学院ꎬ浙江㊀嘉兴㊀３１４０００)摘㊀要:房地产行业作为我国的支柱产业ꎬ对经济和民生有着重要的影响ꎮ近年来ꎬ受疫情㊁降杠杆等因素的影响ꎬ房地产企业融资形势异常严峻ꎮ随着大型房企债务重组㊁债务危机等问题的暴露ꎬ房地产企业融资问题已经成为社会各界关注的重点ꎮ文章通过对房地产企业的融资现状进行分析ꎬ结合资产证券化的融资方式ꎬ探讨房地产企业融资渠道ꎮ关键词:房地产企业ꎻ融资方式ꎻ资产证券化中图分类号:Ｆ８３０.５７２㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２２)１７－０１１６－０４㊀㊀融资问题是房地产行业面临的一个共同问题ꎬ从自身方面来看ꎬ房地产行业由于其存货的特殊性ꎬ对融资有着较高要求ꎬ主要表现为资金量占用大㊁时间长ꎮ从行业环境来看ꎬ近年来政府加紧对房地产行业调控ꎬ其中包括对房价的调控及融资的控制ꎬ使得融资问题日益凸显ꎬ而疫情的暴发更使得房地产融资问题不断加剧ꎬ如何解决房地产融资问题对整个行业起着至关重要的作用ꎮ一㊁房地产企业融资的理论基础(一)房地产融资的概念房地产企业融资是指房地产企业在其经营管理过程中通过一定的渠道进行融资的过程ꎮ融资方式可分为内部融资和外部融资ꎬ也可按性质划分为债务性融资㊁权益性融资及混合融资ꎮ区别于其他行业ꎬ房地产企业融资具有以下特点:①融资额度高ꎬ因为行业的特殊性ꎬ融资额度通常都高达数亿ꎮ②融资期限长ꎬ存货周转速度较普通行业长ꎬ资金回笼速度较慢ꎬ从风险角度考虑ꎬ需进行较长期限的融资ꎮ③融资差异大ꎬ不同城市房地产行业市场行情差异较大ꎬ抵押物质量也有所区别ꎬ融资风险㊁方式等都存在一定的差异ꎬ因此对融资方式提出了更高的要求ꎮ(二)房地产企业融资的重要性基于房地产行业在国民经济中的重要性ꎬ而融资问题又是房地产在经营管理过程中的核心环节ꎬ贯穿于企业的整个生命周期ꎬ因此房地产企业的融资不仅决定着企业的生死存亡ꎬ甚至影响国家长期发展ꎮ一般来讲房地产融资包括以下过程:①测算融资金额ꎬ根据项目的大小ꎬ较准确地测算融资金额ꎬ当然不同的筹资方式考虑的因素将有所区别ꎻ②考虑筹资方式ꎬ不同的筹资方式将产生不一样的影响ꎬ综合企业情况ꎬ选择适合的筹资方式ꎻ③考虑筹资风险ꎬ风险即不确定性ꎬ企业应结合宏观微观环境考虑筹资风险ꎬ做好事前事中事后的风险控制ꎮ(三)房地产企业融资的影响因素１.资本成本资本成本是影响房地产企业融资的主要因素之一ꎬ融资成本的计算公式为:Ｋ＝用资费用/(筹集资金总额－筹资费用)其中用资费用是指企业在使用资金时发生的费用ꎬ筹资费用总额是指在筹集资本的过程出发生的费用ꎮ涉及债务筹资中ꎬ用资费用主要是利息ꎬ其计算公式如下:Ｋ＝Ｉ(１－Ｔ)/Ｌ－Ｆ其中Ｉ为利息ꎬＴ为所得税税率ꎬＬ为筹集资金总额ꎬＦ为筹集费用总额ꎮ权益筹资中ꎬ用资费用为股利ꎬ其计算公式为:６１１作者简介:孔文举(１９８８—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ湖南浏阳人ꎬ硕士ꎮ主要研究方向:会计实务与理论ꎮＫ＝Ｄ/Ｐ－Ｆ其中Ｄ为股利ꎬＰ筹集资金总额ꎬＦ为筹集费用总额ꎮ通过比较以上两种资本的计算公式ꎬ可以看出前者资金成本比后者资金成本低ꎮ但在企业实际筹资过程中由于股利水平不是法定义务ꎬ股利偏低甚至不支付ꎬ导致与上述相反的结果ꎮ２.企业融资结构不同的融资结构带来不一样的风险ꎬ债务资本较高的房企面临较高的违约风险ꎬ而权益资本较高的房企虽然没有还本付息的法定义务ꎬ但却面临着丧失控制权的风险ꎬ同时也需要支付大量的股利ꎬ因此在融资的过程中需要考虑企业现有的融资结构ꎮ３.盈利能力盈利能力与企业融资能力存在很大的相关性ꎬ企业盈利能力较强ꎬ那么就具备较强的还本付息㊁支付股利的能力ꎬ并且可以通过自身经营活动产生足够的现金流来满足企业对资金的需求ꎬ对外部融资依赖性将会降低ꎮ４.宏观政策宏观政策一般属于系统风险ꎬ房企对宏观政策的变化较为敏感ꎮ近年来国家加强了对房地产行业的管控ꎬ同时证监会也提高了房地产企业股权融资的要求ꎬ特别是人民银行㊁住建部颁布的重点房地产企业资金监测和融资管理规则 ꎬ即三条红线成为房企继续大量利用负债进行筹资的紧箍咒 ꎮ二㊁目前融资方式存在的问题(一)融资方式较少目前房地产企业主要是融资结构不合理ꎬ根据人行为房地产企业设立的新的融资规则ꎬ即三条红线ꎬ分别为:剔除预收款后的资产负债率上限为７０％ꎬ净负债与股本之比的上限为１００％ꎬ现金与短期债务比的上限为１ꎮ文章通过选取以下几家大型上市房企对目前发昂地产行业融资方式进行研究ꎬ详见表１ꎮ表１㊀２０２１年上市房企相关指标项目ＷＫＬＤＨＸＸＦＨＤ剔除预收款后的资产负债率０.８１０.８９０.８１４.９２净负债０.０２０.８７１.２２１.５９现金短债比０.０４０.０４－０.０８０.０７㊀㊀房地产企业要正常运转就需要保持充足的资金ꎬ通过以上数据可以看到目前房地产企业杠杆水平较高ꎬ且现金对短债的保障水平很低ꎬ房地产企业流动性不强ꎬ不少房企已经跨越三条红线ꎬ风险不容低估ꎮ(二)融资渠道较少目前房地产企业融资结构中债务融资特别是银行借款占整个融资规模比重较大ꎬ债券融资较少ꎬ股权融资最少ꎬ对传统融资方式依赖性高ꎮ债券市场发展尚不成熟ꎬ流通性较弱是造成债券融资较少的主要原因ꎬ而房地产市场股权融资的要求一直以来都较高ꎬ所以房地产企业只能主要依赖银行贷款融资ꎮ近年来ꎬ一方面国家针对房地产企业限购令的出台ꎬ使得房地产企业的销售收入大幅缩水ꎬ严重影响了自有资金的来源ꎮ另一方面ꎬ为了防范信贷风险ꎬ政府实施一系列宏观调控政策包括控制贷款规模ꎬ调整资本金比率ꎬ银行贷款门槛的逐步提高㊁利率的不断上升势必会增加房企的贷款的难度和贷款的成本ꎬ这将意味着房地产行业主要依靠银行贷款进行融资的模式将结束ꎮ因此房地产企业无论是内部融资还是外部融资都面临着较大的挑战ꎮ(三)融资风险大受宏观经济环境㊁行业环境㊁信用环境叠加多轮疫情影响ꎬ目前房地产企业债务资本水平比较高ꎬ上市房企中ＨＸＸＦ债务重组偿还超过两千亿的负债ꎬＨＤ负债高达２万亿ꎬ深陷债务危机ꎮ多家房企也相继违约ꎬ流动性危机集中爆发ꎬ整个房地产行业负债水平居高不下ꎬ财务风险不断攀升ꎮ因此ꎬ传统的融资方式已不能满足房地产行业的需求ꎮ正是在这一背景下政府与市场逐渐推动房地产资产证券化ꎬ为房地产企业突破传统筹资方式瓶颈ꎬ开拓新的融资方式带来了契机ꎮ三㊁房地产融资方式创新房地产资产证券化(一)房地产资产证券化的定义与优势资产证券化(Ａｓｓｅｔ－ｂａｃｋｅｄＳｅｃｕｒｉｔｉｅｓꎬＡＢＳ) 是指将不具备交易条件的基础资产转变为现金流的一种金融工具行为ꎮ这里的资产就包括房地产ꎬ即通过房地产资产证券化ꎬ房地产将可以转化为股票㊁债券等有价证券ꎬ房地产资产证券化对整个房地产融资来７１１讲具有重要意义ꎬ不仅能拓宽融资渠道ꎬ还能进一步降低融资成本ꎮ特别是针对基础资产质量高但企业出现一定问题的房企ꎬ融资效果尤为明显ꎮ房地产资产证券化主要由发起人㊁特殊目的机构/公司(ＳＰＶ)㊁信用增级机构㊁信用评级机构㊁投资银行㊁服务人㊁受托人和投资人组成ꎮ目前房地产资产证券化主要包括ＡＢＳ模式㊁ＣＭＢＳ模式和ＲＥＩＴｓ模式ꎮ相较传统筹资方式资产证券化的优势有以下几点:拓宽企业融资渠道ꎬ由于传统融资方式受到了严格的筛查和监管ꎬ权益类新型筹资将会成为房地产融资的必然选择ꎬ而发行股票等传统权益筹资渠道不断对房地产企业收紧ꎬ毫无疑问房地产资产证券化将成为主流融资方式ꎮ不受发行债券净资产规模４０％上限的限制ꎬ资产池募集资金规模较大ꎬ且融资期限较长ꎮ特别是ＲＥＩＴｓ产品和ＣＭＢＳ产品这类型产品ꎬ期限能长达２０年ꎬ满足企业长期融资的需求ꎮ结合资产特点ꎬ盘活企业存量资产ꎬ加速存货周转速度ꎬ突破传统融资模式ꎬ优化企业资产结构ꎬ降低综合资本成本和财务风险(通过引入特定目的载体ꎬ使资产出表和破产隔离成为可能)ꎮ资金用途更加灵活ꎬ募集资金不受限制ꎬ企业根据需要自主安排ꎬ资金可用于项目建设ꎬ也可用于增加流动性ꎬ调整资本结构㊁并购重组等ꎮ(二)我国房地产资产证券化产品分类我国房地产资产证券法虽起步较晚ꎬ但随着证券市场和房地产市场的不断发展ꎬ２０１５年开始ꎬＳＭ㊁ＢＧＹ㊁ＨＸＸＦ等多家房地产企业开始使用资产证券化地进行筹资ꎻ２０１６－２０１７年ꎬ井喷式增长ꎮ随着资产证券化产品不断涌现ꎬ基础资产基本覆盖了整个行业的每个环节可能产生的现金流ꎮ针对房地产行业ꎬ这些基础资产主要包括保理应收账款债权㊁购房尾款㊁物业费收入㊁抵押贷款㊁商业地产租金收入㊁公寓租金收入等ꎬ同时资产证券化的过程中如何评估底层资产的质量㊁完整性ꎬ确认资产是否存在权利限制和负担等是该新型融资方式目前面临的主要问题ꎮ１.保理应收账债权房地产企业在项目结算中会形成大量应付账款ꎬ而材料㊁服务提供方会形成大量应收账款ꎮ以Ａ房地产企业供应链保理ＡＢＳ为例ꎬ原始债权人为Ａ公司上游材料㊁服务提供商ꎬ债务人是Ａ房地产集团ꎮ就供应商而言ꎬ其基础资产就是大量的应收账款债权ꎬ将应收账款整体转卖给中间的保理商ꎬ保理商通过将该基础资产证券化ꎬ最终投放到投资市场ꎮ投资者认购后将在产品到期日获得收益兑付ꎮ房企保理以大企业为主ꎬ但相对其他类型的证券化产品ꎬ其缺陷就是时间较短㊁融资期限受限ꎮ２.购房尾款ＡＢＳ购房尾款是房地产项目公司向购房人销售商品房而对享有的应收账款债权ꎮ该类型产品于２０１５年首次出现ꎬ由于其具有便于管理㊁现金流稳定㊁持续性强㊁复制性强等特点ꎬ已经逐渐整个房地产行业备受青睐的融资方式ꎮ购房尾款的形成过程为:客户签订购房合同㊁贷款合同房产局备案㊁银行信贷审核银行发放贷款ꎮ房地产企业作为原始权益人ꎬ以其持有的权利㊁权益为基础发行证券ꎮ该资产证券化的基础资产(图１)ꎬ其实质就是其应收账款权益ꎬ应特别关注尾款的违约率㊁购房者集中程度㊁资金池的后续供应ꎮ图１㊀购房尾款ＡＢＳ基础资金池３.物业管理ＡＢＳ物业费ＡＢＳ资金池主要是收取物业费的权力ꎬ符合资产证券化中对基础资产的要求ꎮ其基础资产现金流受物业管理公司物业合同类型㊁单位管理费用㊁管理面积㊁收缴率㊁交付率㊁物业合同期限等因素的影响ꎮ物业管理公司所持有的基础资产依赖于物业公司品牌㊁运营ꎬ如果物业公司运营出现问题ꎬ比如物业费收缴延迟ꎬ那么势必将影响基础资产的质量ꎮ８１１此外ꎬ物业管理ＡＢＳ作为重要的资产证券化产品ꎬ融资期限较长ꎬ能有效改善房地产公司融资问题ꎮ４.商业房地产抵押贷款支持证券(ＣＭＢＳ)商业房地产抵押贷款支持证券ꎬ基础资产核心是指向借款人发放贷款而形成的债权ꎮＣＭＢＳ采用信托计划＋资产支持计划的ＳＰＶ结构ꎮＣＭＢＳ偿付能力的保障主要是基础资产物业资产的租金收入ꎬ常见的商用房地产均可以作为基础资产入池ꎬ为产品现金流的产生提供足够支撑ꎬ其结构如图２所示ꎮ图２㊀ＣＭＢＳ基本结构５.房地产信托投资基金(ＲＥＩＴｓ)ＲＥＩＴｓ通过发行股份或其他凭证汇集资金ꎬ由专门的托管机构进行不动产的管理ꎬ资金管理人对投资标的有严格要求ꎬ因此风险较低ꎮＲＥＩＴｓ的收益除了来自资产经营的收益ꎬ还可以来自资产的升值部分ꎮ其结构图如图３所示ꎮ图３㊀ＲＥＩＴｓ基本结构图以上房地产资产证券化产品均通过不动产的非完全销售补充了房企的流动性ꎬ能够很好地解决了从房企存在已久的融资问题ꎮ(三)房地产资产证券化风险点值得注意的是ꎬ房地产资产证券化融资方式的风险与传统融资方式有所区别ꎬ应特别加强在以下环节的风险控制:１.特殊目的机构ＳＰＶ作为一个整个资产证券化过程中的纽带ꎬ在房地产企业融资过程中起着关键作用ꎮ虽然其没有注册资本要求ꎬ但应该在整个产品证券化的过程中防止关联交易产生ꎬ保持其中立的地位和高信用等级ꎬ真正起到破产隔离的作用ꎮ２.房地产价值评估机制房地产行业区域差异较大ꎬ而目前评估机构市场发展善不完善ꎬ水平参差不齐ꎮ评估机构应充分考虑到基础资产相关影响因素ꎬ并持续关注其现金流的稳定性ꎬ确保估值的准确性ꎬ降低房地产资产证券化的金融风险ꎬ保障投资者利益ꎬ促进证券市场的健康发展ꎮ３.现有相关法律法规尽早地扫除资产证券法过程中的法律制度障碍ꎬ借鉴国外证券化发展经验ꎬ结合我国资产证券化市场的特点和现状ꎬ在现有法律法规中进一步规定资产证券化的具体规则㊁内容ꎬ从而构建多层级融资系统㊁投资市场ꎬ从而为解决房地产企业的资金来源提供新的方案㊁对策ꎮ四㊁结语融资是企业重要的管理活动之一ꎬ房地产企业如何走出融资困境亟须破题ꎮ资产证券化这种新兴金融工具的发展无疑成为破解房地产融资难问题的关键ꎬ我们期待房地产企业资产证券化能够取得进一步的长远发展ꎬ帮助房地产企业更好地解决融资问题ꎬ从而为房地产企业的发展创造更好的条件ꎮ参考文献:[１]刘畅.房地产证券化融资绩效评价体系构建研究[Ｄ].厦门:福州大学ꎬ２０２１.[２]刘珊珊.房地产业的融资方式选择的影响因素研究[Ｊ].经济研究导刊ꎬ２０１６(１２):２３.[３]袁嘉.企业资产证券化中国式发展路径研究以实证分析为视角[Ｄ].北京大学ꎬ２０１２.[４]吴玲.我国房地产资产证券化相关问题研究[Ｊ].中国市场ꎬ２０１９(２２):２.９１１。

分析房地产开发企业在资金管理中存在的问题及解决对策

分析房地产开发企业在资金管理中存在的问题及解决对策一、房地产开发企业资金短缺的问题分析及对策房地产开发企业是高资本密集型行业的代表，资金的管理和利用直接影响企业的运营和发展。

然而，当前许多房地产开发企业在资金管理方面存在一些问题，如资金短缺、应收账款难以回收、融资成本过高等。

本文将就这些问题进行分析，并提出相应的对策。

首先，资金短缺是当前许多房地产开发企业面临的主要问题之一。

对于房地产开发企业而言，其开发项目投入的资金通常是巨额的，在开发周期长、项目回款周期较长的情况下，资金短缺会直接影响企业的正常运营和发展。

此时，企业应该合理调整现金流，寻找新的融资途径，提高资金利用效率等对策。

其次，应收账款难以回收是房地产开发企业资金管理的另一个问题。

由于市场竞争激烈，房地产企业常常需要赊销的方式促进销售。

但赊销过多容易导致坏账率上升，回款周期也会拉长，使企业面临资金紧张的风险。

针对这个问题，企业应该合理制定赊销政策、加强客户信用评估等对策。

此外，在融资方面，房地产开发企业通常存在融资成本过高的问题。

近年来，受宏观经济形势和监管政策的影响，银行对房地产企业融资审批趋严，而非银行渠道的融资成本相对较高，这直接影响了企业的资金运作效率。

为有效解决这个问题，企业应该寻找多元化的融资渠道，如发行债券、合作开发等。

最后，房地产开发企业还存在资金去向不透明、资金运营风险高等问题。

为使企业能够更好地管理资金，应建立健全资金管理体系、加强内部控制等措施，确保合理、透明、高效、安全地管理公司资金。

二、分散化投资策略在房地产开发企业资金管理中的运用随着房地产市场逐渐成熟，越来越多的房地产开发企业开始注重分散化投资策略的运用。

分散化投资策略将资金投入多个、不同类型的项目中，降低了单个项目带来的风险，同时也能够获得更为卓越的业绩表现。

在房地产开发企业的资金管理中，分散化投资策略的应用对于降低风险、实现双赢有一定的作用。

首先，分散化投资策略有助于降低企业风险。

房地产开发企业融资和现金流管理分析

房地产开发企业融资和现金流管理分析房地产开发企业是一个资金密集型行业，需要大量的资金投入来购买土地、进行开发建设和销售房产。

融资和现金流管理对于房地产开发企业来说尤为重要。

本文将对房地产开发企业的融资和现金流管理进行分析，并提出相应的建议。

一、融资管理分析1. 债务融资：房地产开发企业通常通过债务融资来获取资金。

债务融资相对于股权融资具有成本低、灵活度高等优势。

债务融资也存在着财务风险和偿债压力。

房地产开发企业需要谨慎选择债务融资方式，控制债务比率，确保财务稳健。

2. 股权融资：房地产开发企业也可以通过发行股票来融资。

股权融资可以增加企业的资本实力，降低财务杠杆，但同时也会 dilute 股东权益。

需要考虑好融资比例，避免对股东权益造成过大的影响。

3. 多元化融资：房地产开发企业可以探索多元化融资方式，如混合融资、信托融资等。

多元化融资可以降低融资成本，分散融资风险，提升企业的融资灵活性。

建议：房地产开发企业需要根据自身的资金需求和财务状况，合理选择融资方式，控制好融资规模和融资成本，避免因融资过多而导致的财务风险。

二、现金流管理分析1. 预算管理：房地产开发企业需要建立科学的预算管理体系，合理规划资金使用，控制成本支出。

需要根据项目进展和市场变化对预算进行动态调整，确保资金使用的有效性和灵活性。

2. 资金周转管理：房地产开发企业的项目周期较长，需要合理安排资金的周转使用。

可以通过合理安排项目进度、按期收款等方式来保障资金的周转，避免因资金不足而影响项目的进展。

3. 风险管理：房地产开发企业需要重视现金流风险管理，建立健全的风险控制机制。

可以通过保证金管理、资金监控等方式来防范因现金流不足而造成的资金风险。

建议：房地产开发企业需要加强对现金流的监控和管理，建立科学的现金流管理体系，确保资金的合理使用和风险的有效防控。

三、综合建议1. 完善财务报表：房地产开发企业需要加强财务报表的编制和披露，提升透明度和信誉度，为融资提供有力的依据。