浅谈物权法之不动产善意取得制度修订版
浅议不动产善意取得制度
动产系出于善意， 则他便取得该动产的所有权 ， 原动 产所 有人不得要 理论基础 ， 贯彻物权的基本原则就必须要适用不动产善意取得制度 。 善意取得作为一项重要的经济制度， 传统 上只适用 于动产 ， 随 个方面论述这一 问题。 但
额通常都较大， 更需要以法律来保护其交易安全， 所以善意取得制度 其变动 以登记加 以公示 ， 权利变动 明确 ， 不存在无处分权人处分财产 的情形 ， 故不存在善意取得制度 。事实上， 这是对不动产善意取得制
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浅议 不动 产善意 取得制 度
乔安丽
摘 要 （ （ 物权法》 １６ 在 ０ 条规定 了不动产善意取得制度， 使得传统上只适用于动产的善意取得制度突破 了原有的界限， 丰 富 了我 国物 权法 内容 ， 对 于不动 产善 意取 得制 度 的适 用范 围及理论 基础 仍存 在 一定 的误 区。 但 本文 试从 这两方 面探讨 不动 产 善意取 得 制度适 用 的必要性 及合 理性 。
关 键词 不动产 善意取 得 公 信 力 推 定 力 中图分 类号 ： ９３ Ｄ ２． ２ 文献 标识 码 ： Ａ
文章 编号 ：０９０ ９（０９０ — ７０ １０ ．５２２０）６０ ．２ ４
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
２０ ０ ７年通过的 ‘ 中华人 民共和 国物权法》 规定了不动产的善意 产依照法律规定应 当登记的已经登记 ， ， 不需要登记的已经交付给受让
取得制度 ， 突破了我国原有的法律制度中善意取得制度仅适用于动产 人 。
的限制。善意取得制度 是近代 以来大陆法系与英美法系民法的一项 重要制度 ， 内容涉及财产所有权静的安全和动的交易安全 的保护问 其 题， 在商品经济飞速发展 的今天 ， 善意取得制度既是适应 经济发展 的
论不动产善意取得之构成要件——《中华人民共和国物权法》第106条释义
论不动产善意取得之构成要件——《中华人民共和国物权法》第106条释义导言：《中华人民共和国物权法》是中华人民共和国基本的民事法律之一，旨在保护公民和法人的物权，并规定了不动产的取得、转让和保护等相关事项。
其中，第106条对于不动产善意取得的构成要件作出了明确的解释。
本文将对该解释进行分析和论述。
一、不动产善意取得的概念不动产善意取得是指取得不动产的人在取得时，确信自己所取得的不动产权利合法并保护，且没有知道或者不应当知道其取得的不动产权利存在瑕疵。
二、106条的释义《中华人民共和国物权法》第106条规定：“善意取得不动产的，第三人取得的权利不受尚未登记的他人权利的限制。
”此条文主要对不动产善意取得者的权益保护作出了明确规定。
该条释义可以分为两个关键要素：一是善意取得者的主观要求，即其在取得不动产时的确信；二是对他人权益的限制。
三、不动产善意取得的构成要件《中华人民共和国物权法》第106条释义明确了不动产善意取得的构成要件。
从主观要件上看，不动产善意取得者应当以一定的主观信念取得不动产的权益，即确信自己所取得的权益是合法的并受到法律保护。
这一要件是体现不动产善意取得者的真实心理状态，如果不能满足此要件，则不动产善意取得将无法成立。
从客观要件上看，不动产善意取得者应当在取得不动产时没有知道或者不应当知道该不动产权利存在瑕疵。
这一要件保护了原不动产权益人的合法权益，避免善意取得者通过泄露卖方的瑕疵信息或者其他方式获取信息，从而对不动产进行不当取得。
四、《中华人民共和国物权法》第106条的重要性不动产善意取得的构成要件在保护善意取得者合法权益的同时，也保护了不动产原权利人的合法权益。
该要件在调整两者之间利益冲突的同时，维护了权利的稳定和交易的安全性，具有法律效益。
五、不动产善意取得的实践问题在实践中，不动产善意取得的构成要件具有一定的解释性和引申性。
例如，善意取得者的确信是否应当以合理人的标准来衡量，以及是否要求取得者采取合理的注意义务等。
我国不动产善意取得制度之
我国不动产善意取得制度之探析摘要：善意取得制度作为物权法上一项重要制度，不仅有利于保护财产安全、加快交易流转，而且有利于稳定社会经济秩序、促进商品经济发展。
本文通过对不动产善意取得制度确立的意义的阐述、构成要件和不动产善意取得的法律效果的分析，以体现不动产善意取得制度之价值。
关键词：意义、构成要件、法律效果2006年我国颁布了《中华人民共和国物权法》，其中第106条及以下明确规定了善意取得制度，并将这一制度适用于动产、不动产、其他物权（如质权、留置权、抵押权、用益物权），打破了善意取得制度仅适用于动产所有权取得的观念。
这对中国的善意取得制度是一个重大的完善和突破，有利于促进不动产交易安全，维护不动产善意第三人利益。
一、确立不动产善意取得制度的重要意义善意取得制度作为现代民法中的一个基本制度，阻却了在无权处分情况下原所有权人对善意受让人取得所有物的权利追夺的风险；在商品经济飞速发展的今天，是适应经济发展的一项重要的交易规则。
它有利于保护市场的交易秩序，节约交易成本，简化法律关系，优化资源配置，从而有利于交易正常、高效地进行。
善意取得制度从动产领域扩展到不动产领域更有其存在的价值。
（一）有利于保护交易安全，促进市场经济发展在现代市场经济社会里，不动产具有巨大的经济价值，保障不动产的权属流转的安全性与便利性，无疑是一种普遍的社会预期和共识。
要达到这个目的，就必须建立交易安全保障机制。
不动产物权善意取得的司法实践无疑与市场经济的这种需求不谋而合。
善意取得制度在衡量静态的权利人占有和所有的财产权益和动态的当事人基于交易行为所取得的利益时，认为在特定的场合下，应牺牲真正权利人的利益来保护善意无过失交易者的利益，以此维护顺畅的交易秩序，促进民事流转。
这样，交易者就不会对交易的安全担忧，这符合社会效益原则，有利于市场经济的发展。
并且，《物权法》把善意取得制度的适用范围扩大到不动产，建立起不动产物权善意取得制度，对指导人民法院审判实践亦有重要意义。
论我国的不动产善意取得制度
论我国的不动产善意取得制度摘要：善意取得制度是近代以来民法体系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，具有重要的意义。
我国于2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》也将不动产作为了善意取得制度的适用范围。
本文分析了不动产善意取得制度的适用条件以及针对有关不动产善意取得的善意的判断标准、登记的机关等方面存在的不足，需要加强不动产善意取得得立法等来完善我国的不动产善意取得制度。
关键词：不动产善意取得善意一、善意取得制度的界定（一）善意取得的概念善意取得，亦称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得对该财产的所有权或其他物权，原所有权人不得要求受让人返还财产的制度。
①（二）善意取得制度中”善意”的含义善意作为一个民法上的概念，起源于古罗马法的善意占有之诉，即”产生于共和国末期的以时效取得为基础的虚拟的要求返回所有物之诉”。
②善意作为一个抽象的法律概念，应当包括四个方面的含义：首先，善意必须是行为人的主观心理状态；其次，行为人对行为相对人的无法律依据或者不享有权利的真实状态并不知晓；再次，行为人主观上认为与行为相对人的之间的法律行为是合法或者相对人享有合法权利；最后，行为人的这种心理状态能够通过其外在的表现被其他人所感知。
二、我国不动产善意取得的条件《物权法》颁布之后对于不动产的善意取得有了明确的规定。
而根据《物权法》106条的规定，我们可以知道不动产善意取得包括以下几个构成要件③：（一）标的物为依法可流通的不动产但法律禁止或限制流通的不动产不适用善意取得（二）转让人无处分权转让人如果具有处分权，则对于受让人构成继受取得，不属于善意取得。
（三）基于有偿法律行为而取得必须依据法律行为如买卖合同才可以发生善意取得，而且此处的法律行为应该具有财产交易的性质，即受让人必须因此付出对价，具有有偿性。
（四）受让人受让财产时必须是善意的即受让人与无处分权人进行民事行为的当时，第三人不知道对方对标的物无处分权，要强调的是善意取得为即时取得，因此善意的准据时点原则上应以法律行为发生时即受让财产时为准。
不动产的善意取得的制度
不动产的善意取得的制度当今世界各国⼤部分都规定了动产的善意取得制度,但对于不动产是否也适⽤善意取得制度,因各国赋予不动产登记效⼒不⼀⽽异。
我国⽬前没有制定关于不动产善意取得制度的法律,⽽且仅有的善意取得制度的⽴法过于零碎,已明显不适应经济发展的要求,因此建⽴完善的善意取得制度,是⼀个⾮常紧迫的现实问题。
店铺⼩编为您解析⼀下。
不动产的善意取得的制度《民法典》第三百⼀⼗⼀条【善意取得】⽆处分权⼈将不动产或者动产转让给受让⼈的，所有权⼈有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让⼈取得该不动产或者动产的所有权：(⼀)受让⼈受让该不动产或者动产时是善意；(⼆)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让⼈。
受让⼈依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权⼈有权向⽆处分权⼈请求损害赔偿。
当事⼈善意取得其他物权的，参照适⽤前两款规定。
⼀、善意取得制度的概念了解不动产的善意取得应当⾸先了解“善意取得”。
所有权取得⼀般可分为⼀般取得和特别取得，善意取得就是所有权的特别取得。
善意取得⼜称即时取得，传统民法上的善意取得是指⽆权处分⼈将其占有的他⼈动产转让给第三⼈，如果第三⼈取得该动产是基于善意且是有偿，第三⼈就依法取得了该动产的所有权或他物权。
在此情况下，原权利⼈不得向第三⼈⾏使物权返还请求权，只能请求占有⼈赔偿损失。
⽽我国的《物权法》所体现出的现代观念更新为：指受让⼈以财产所有权为转移为⽬的的善意，对价受让占有该财产，即使出让⼈⽆转移所有权的权利，受让⼈仍取得其所有权。
⼆、善意取得制度的对象由上述概念我们可以得知，在我过传统民法中，善意取得的对象主要是指动产。
这是因为动产的所有权变更通常要基于公信原则，⽽不动产的所有权变更则要基于登记制度。
但是这⼀对象的范围并⾮绝对限定，⽽应该看到是可以有⼀些外延的。
善意取得既适⽤于动产，⼜可适⽤于不动产。
当事⼈出于善意，从⽆处分权⼈⼿中购买了房屋并登记过户，善意⼈取得房屋所有权；再如不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部分，如菜园的蔬菜、果树上的果实等。
浅谈物权法中的善意取得制度
作者： 王冬梅
作者机构： 中共黑龙江省委党校,哈尔滨150080
出版物刊名： 哈尔滨市委党校学报
页码： 85-86页
主题词： 善意取得 不动产 盗窃物
摘要：善意取得制度作为一项古老而重要的物权制度源于对罗马法中所奉行的“任何人不得将大于其所有的权利让与他人”与日尔曼法的“以手护手”原则的利弊取舍。
由于前者倡导所有权为神圣不可侵犯之权利，在18世纪及19世纪之初适应了当时经济与社会发展的客观需要，对于保护个人的自由和利益进而维护社会秩序的平和稳定起到了重要的作用。
但它过于注重个人权利而忽视社会利益的偏颇，随着资本主义的进一步发展日渐产生负面效果。
因此，物权的价值趋势开始从“以所有为中心”向“以利用为中心”转变。
善意取得制度正是迎合这样趋势，以日尔曼法的“以手护手”观念为基础而产生的。
该理念采纳了“所有人同意让他人占有其物品的，只能请求该他人返还”的原则。
根据这一原则，权利人将自己的财产让与他人占有的，只能向占有人要求返回其占有物，如果占有人将该财产转让给第三人，权利人不得请求第三人返还而只能要求占有人（转让人）赔偿损失，这种理论符合现代商品经济的发展要求和保护交易安全的需要，与罗马法所奉行的原则相比更有利于商品经济的动态发展、交易安全与稳定性以及谋求社会的整体效益。
因此善意取得制度从根本上体现了立法者对静态的财产所有权保护和动态蹬财产交易安全平衡的结果。
浅议我国不动产善意取得制度
三 、 国不动产 善 意取得 制度 的不足 分析 我 （ ） 动产善 意取 得的 法律 法规 不 统一 一 不 中国 的“ 权法 ” 物 规定 了不动产 善意取 得 ， 以登记 生效要 件，
实、 真诚 、 公开 等 。《 牛津法 律大 辞典》 对此 的定 义为：如果一 个 “
人 诚实 行事 ， 即不知 道或 无理 由相信 其主 张没 有根据 ， 他就 是善
（ ） 动 产 的 登 记 机 关 不 统 一 二 不
二、 从我 国《 权 法》Ｏ 条 规定 谈不 动产善 意取得 构成 要件 物 １６
我国《 物权法 》 明确 规定 了不 动产适 用善 意取 得， 法第 １６ 该 ０
我 国《 权法》 物 规定实 行统一 的不动产 登记机 关， 由于 登记是
中图分类 号 ： ２． Ｄ９３ ２
不 动产 善意取 得 制度 中的相 关概 念
文献 标识码 ： Ａ
文章编 号 ：０９ ５２２ １）３ ５－２ １０－ ９（０００－ ０ ０ ０ ０
动产 登 记应 比照适 用 于房地产 。主 要是 指房屋 ， 土地 ， 林和 其 森
一
、
（ ） 一 不动 产与动 产
日本 民法 典瑞 士 民法 典 。 根据 《 物权 法》 以 了解 到 ， 动产 是 果发 生 了 ， 可 不 自然不适 用善 意取 得 。 至于受 让人 是否持 有诚 意的财
指土 地 、 屋 、 房 林木 等地 上定着 物 。这 也继承 了大 陆法系 精神 内 涵 即不 动产乃 不可 分之物 。不 动产 之外 的物 即为动 产 。
产 物 。种 子 自播种 时起 ， 物 自栽种 时起 ， 植 为土地 的主要 组成 部
第 四 ， 让方 已经完 成 了财产变 更登 记 。 受 产权变 更登 记是对
浅议不动产善意取得
浅议不动产善意取得[摘要]对于我国不动产善意取得制度的适用,学者观点不一。
本文通过分析不动产善意取得的理论基础和制度基础,指出不动产善意取得制度在我国物权法中确立的必要性,并对该制度进行了简要地分析。
[关键词]不动产;善意取得;理论依据;制度基础;构成要件善意取得又称即时取得,是近代以来大陆法系与英美法系民法均认可的一项重要的物权法律制度。
这一制度是物权法在维护物权静的安全与财产交易动态安全上作出平衡的选择,对保护善意第三人的利益,维护社会经济秩序具有重要的意义。
我国法学界一般认为善意取得制度是指动产占有人以动产所有权的移转或者其他物权的设定为目的,移转占有于善意第三人时,即使动产占有人无处分动产的权利,善意受让人仍可取得动产的所有权或其他物权的制度。
[1]由此可见,主流观点认为善意取得制度仅仅只适用于动产领域。
然而笔者认为,从善意取得理论基础以及制度基础来看,善意取得制度亦可适用于不动产领域。
本文即以此为切入点,对不动产善意取得制度进行分析。
一、不动产善意取得制度的理论基础善意取得制度源于古日耳曼法的“以手护手”原则。
依据该原则,占有是物权的外形,占有动产者,即推定其为动产占有人,而对动产有权利者,也须通过占有标的物而加以表现。
因此,有权利者未占有其物时,其权利之效力便因此而减弱。
任意将自己的动产交付与他人者,仅能向相对人请求返还,若该相对人将动产让与第三人时,则仅可向相对人请求损害赔偿,而不得向第三人请求返还其动产。
“以手护手”原则注重权利的外观,并以权利的外观视为权利的表征。
这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系,但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要,因而显示了其极强的生命力。
后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观标准,把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式,以盖然性的推定方式来判断物权的正确性,而不是从客观真实的角度来界定的正确性。
浅论不动产的善意取得
（ ）转让 的不动产依 照法 律规 定应 当登记 的 已经登 记 。但有 的学 ３ 者认为 善意取得 以让与人 与受让 人之 间移 转所 有权 和 设定 他物 权 为 目 的 的法律行为为 要件 。２ 是值得 商榷的 。根 据我 国《 【这 ｊ 物权 法》 的规 定 ，
２０ ０ ９年 ５月 （ 总第 １ １ ） ０ 期
大 众 商 务
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浅 论 不 动 产 的善 意取 得
杨 闯
（ 阳工业大学 ， 宁沈 阳 １０ ７ ） 沈 辽 １ １８
要 ， 受让人终 局地保有其 所取得 之所 有权 ， 其取 得 所有 权对 原所 有 使 故 人而 言系有法律 上之原 因 ， 自无不 当得 利 可言 ， 原所 有 人不 得依 据 不 当
权 能只是 土地使 用权的 一个 权 能之 一 ， 据我 国 《 权 法 》 一百 四十 根 物 第 三条、 一百 四十五 条的规 定 ， 在转 让 中不 可 能排 除无 处分 权人 处分 有 处 分 权人土 地使用 权的情况 。故 土地使用 权是能 够发生善 意取得 的。
善意 取得的结果 为一个事件 ， 非一个 行 为 ， 以法律 行为 必 然不 是善 而 所
意取得 的要件。与此同时 善意取得 的性质定 性为原始 取得 ， 更不 会 以 故 法律 行为为构成 要件 。
４ 不 动产 发 生 善 意取 得 的 法律 效 果
善 意取得 制度 旨在协 调静 态的 有处分 权能 的人 与动 态 的第三 人之
浅析我国不动产的善意取得制度
意 见》 第 ８ ９条 明确规 定了共同共有财产 的善意取 得 ： 共 同共有人对 共 同财产享 “
有 共 同 的权 利 ， 担 共 同 的 义 务 。在 共 旧 承
一
、
不 动 产 善 意 取 得 制 度 的 概 念
有 向世人 公开的手 段， 这手段 便是 占有和
登 记 。 物 权 的变 动 以 占有 和 登记 为 公 示 ◎
共有 关系存 续期间 ， 分共 有人擅 自处分 部 共有 的合法 权益，对其他共有人 的损 失 ， 由擅 自处分共有财产的人赔偿 。 ” 此条解 释 中的“ 同财产 ” 共 显然既包 括动产 也包 括 不动产 ，而且 卜要 是指共 Ｉ 共有 的房 ． ｊ －
于善 意， 即不动产 登记公信力仅对 善意第 三人适用 ， 这一 条件 是善意取得制度 中的
规 定 ， 以善 意 取 得 制 度 是 公 信 力 的 贯 彻 所 和 具 体 化 ， 公 示 公信 原 则 的 逻 辑 发 展 。 是
我 国 ２０ ０ ７年 １ ０月 １日实施的 《 物权
法 》 将 善 意 取 得 的 适 用 从 动 产 扩 展 到 不 则
方法 ， 当事人如果信赖这种 公示而为一 定 的行为 ， 即使 占有和登记所表现 的物权状 态与真实 的物权状 态不相符合 ， 也不能影 响物权变动 的效力 。因此 ， 善意取得制度
的逻 辑 基 础 为 公 示 公 信 原 则 。
权保 护和 交易便 捷两种 价值 的利 益衡 量
之 后 作 出 的选 择 。 我 国 《 权 法 》 柿 之 在 物 颁 前 ， 统 民 法 理 论 均 认 为 善 意取 得 只 适 用 传
论不动产之善意取得
论不动产之善意取得论不动产之善意取得摘要：善意取得制度是物权变动的一项重要法律制度。
所谓善意取得原则或者善意保护原则，即在第三人对其前手交易的瑕疵不知情时，其所取得的物权就受到法律保护的原则。
善意取得制度普遍适用于动产的物权变动中，传统认为不动产物权变动普遍不适用善意取得制度，因为当代不动产法普遍建立了不动产登记制度，由于不动产登记簿的普遍公开性，任何人均不得说自己不知道登记的内客，主观意义上的善意已不再有可能得到确认。
关键词：不动产善意取得；善意第三人；法律效果《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
”传统民商事理论认为，善意取得仅适用于动产，指无权处分他人动产的动产占有人，将该动产让与第三人，若该第三人取得动产系出于善意，则确定取得该动产所有权，原动产所有人不能追夺的法律制度。
新颁布的《物权法》第106条明确规定了不动产的善意取得制度，突破了我国传统法律理论对善意取得仅适用于动产的限制。
一、我国不动产善意取得制度的演变1、中国早期的善意取得我国早在清末的《大清民律草案》中就规定了善意取得制度，1929—1931年公布的中国民法典开创了我国近现代意义上善意取得制度的先河。
2、最早涉及不动产善意取得的司法解释最高人民法院 1963年8月28日《关于贯彻执行民事政策法律几个问题的意见 (修正稿)》第二部分“房屋纠纷问题”第3条。
该条规定：“凡是依法准许买卖的房屋，经过正当合法手续确定了房屋买卖关系的，应保护双方的权利，一方不能反悔废除契约。
出卖人应按期交出房屋，不得追价或倒回房屋；买主应按期交付价款”。
3、1979年2月2日，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律的意见》“关于财产权益纠纷”的第二节“房屋问题”规定第2条，第一次明确规定：“依法准许买卖的房屋，经过合法手续，确定了买卖关系的，应保护双方的权利。
试议不动产的善意取得制度
试议不动产的善意取得制度[摘要]不动产善意取得制度是物权法律体系中非常重要的一项制度设计，它设计的初衷主要是保护财产流转过程中的安全，即按照有些学者的观点就是牺牲财产静态上的安全来保护财产动态上的安全。
尽管我国物权法已经明确地确立不动产的善意取得制度，但是在理论和实务中仍然存在着一定程度上的争议，而争议的最大之处就在于其余不动产登记制度的作用重复之处。
我们认为我国不动产善意取得制度的构建是从我国目前市场交易的实际情形来看的，有其相当的合理性。
[关健词]善意取得；不动产善意取得；不动产登记一、关于善意取得制度的基础理论分析我们已经知道，善意取得制度设计的初衷就是为了在最大限度上维护动态财产上的交易安全，鼓励市场经济的发展，促进物质生产资源的自由配置和流动。
但是按照所有权绝对的原则，为何要牺牲财产所有权即静态上的安全呢，为此应该考察善意取得制度的理论基础，这是我们认识这一制度的基本步骤，同时也是强化对善意取得制度构建合理性和施行准确性的客观要求。
在善意取得制度构成理论中，我们认为以下几个理论比较具有代表性，尽管我们不一定赞成其中的每一个理论，但是拓宽对于善意取得制度的认识而言，具有重要的参考意义。
首先是取得时效之说。
当然我们认为该种理论在现在看起来可能已经过时，为学者所不能理解和接受，但是从其最初产生时期，还是为众多的国家的学术甚至是立法所接受的。
其次是占有学说，就是通常而言的占有保护，基于公示公信的原则，理应受到保护，这种学说是有一定的道理的。
再次是法律规定，即善意取得人之所以能够取得财产上的权力，完全是由于法律的规定，而不受当时人的意思的左右，该种学说的缺点在于没有理解法律规定的理由，所以难以经得起推敲，难以为人们所接受。
最后，有一种就是所谓的权利外形说，此种学说与公示公信原则有着一定的相似之处，即该种权利的产生主要是基于推定而拥有，并不是实质意义上的权利。
从目前的实际情况来看，善意取得制度的构建合理之处主要还是在于公示公信的原则，即主要在于第二种学术观点。
论我国民法中的不动产善意取得制度
综述善意取得制度是民法物权中的一项重要制度，它对维护交易安全，促进财货流通便捷、维护经济秩序的稳定具有重要意义。
因此，自问世以来，动产善意取得制度已经得到世界上大多数国家民事立法的确认。
而关于善意取得制度能否适用于不动产，学界可谓见仁见智。
本文从善意取得制度的理论渊源出发，共分为三章对不动产善意取得制度进行了研究。
1善意取得制度的理论渊源法学研究首先需要有清晰界定的概念，所以在本章中首先指出不动产善意取得制度的理论起源，善意取得制度是近代以来以日耳曼法的“以手护手”原则为基础，并吸纳了罗马法上取得时效制度中的善意要件，从而得以产生发展起来的。
其次对不动产与善意的概念进行了界定，指出我国划分动产与不动产应采纳物理标准。
最后分析了善意取得制度确立的逻辑依据及理论基础，即以公信力原则为其逻辑依据，并以社会本位为其理论基础。
2我国确立不动产善意取得制度的必要性共分四节进行了论述。
第一节是介绍我国不动产善意取得制度理论争议及结论。
第二节分析了各国立法对不动产登记制度的态度，通过对世界各国不动产登记制度的分析比较，指出了我国现行的不动产登记制度是确立不动产善意取得制度的制度依据。
第三节通过分析在我国确立不动产善意取得制度符合过错责任原则，并且在物权法通过前，我国的不动产善意取得制度已在有关司法解释和部门法中有规定，从而主张在我国民法上应该确立不动产善意取得制度。
第四节分析了不动产善意取得制度的法律效果，包括在原权利人与受让人之间，转让人与受让人之间，原权利人与转让人之间的效果以及对不动产登记机关的侵权请求权。
3构建不动产善意取得制度提出了建议《物权法》第一百零六条只规定了不动产善意取得应符合三个要件，即：受让人受让该不动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。
但是笔者认为物权法的规定不太完善，不动产善意取得的构成要件应包括以下五个要素:转让人为不动产登记所记载的权利人且无权处分不动产；受让人通过法律行为从转让人处取得不动产；受让人取得不动产时出于善意信赖登记；必须是已经登记的法律允许流转的不动产；必须办理不动产登记。
浅谈物权行为无因性与善意取得制度
浅谈物权行为无因性与善意取得制度物权行为无因性与善意取得制度是民法中一个非常重要的法律原则和制度，影响着人们的生活和法律领域的发展。
本文将围绕物权行为无因性与善意取得制度展开探讨，主要包括以下几个方面：对无因性的解释和界定，无因性的法律效果，善意取得制度的涵义和适用。
一、无因性的解释和界定物权行为无因性是指该行为没有法律基础或法律根据的情况下，仍然可以引起法律效应的一种状态。
简单来说，无因性是指物权行为的基础是不存在的，但却被认定为是有效的。
例如，A没有购买B的房产，却将房产卖给了C，使得C成为了该房产的合法拥有者，这时C就是通过无因性实现了对该房产的所有权。
无因性可以分为两种情况：一种是恶意或不良意的无因性，即物权行为是无效的；另一种是善意的无因性，即物权行为是有效的。
二、无因性的法律效果对于恶意或不良意的无因性的物权行为，其法律效果是无效。
这是因为此类物权行为没有法律基础，不符合法律的规定，因此是不合法的，也就是无效的。
例如，A用伪造的房产证明书将房产卖给了C，这时C成为房产的实际占有人，但是这种占有是非法的，因为卖房行为是无效的。
对于善意的无因性的物权行为，其法律效果是有效的。
这是因为在一些情况下，善意取得的物权行为可以得到法律的认可，这就是所谓的善意取得制度。
例如，A将房产出售给B，B 并不知道该房产存在问题，也就是B是善意的购买者，这时B 就是合法的房产所有人。
三、善意取得制度的涵义和适用善意取得制度是指在合法的取得方式下，购买人并不知道该物权行为存在缺陷或瑕疵，但该缺陷或瑕疵并未影响购买人本身对物权行为所产生的权益，即可以有效地实现所有权的制度。
例如，当B以购房款的方式购买了一处房屋时，此时B并不知道A在购买时曾经有过恶意或不良意的行为，而A也不告知B存在瑕疵或缺陷，那么B就是一个善意的买主，因此权益是能够得到保障的。
善意取得制度的适用条件是：1、购买人应当在合法途径下取得该物权。
2、购买人应当属于善意取得者，即购买人并未知晓该物权存在缺陷或瑕疵。
我国不动产善意取得制度的研究
我国不动产善意取得制度的研究[捅要]善意取得制度是我国新颁布的《物权法》所确定的一项重要物权变更制度，《物权法》第106条对善意取得制度做出了明确的规定并将该制度的使用范围扩大至不动产和其他物权，这是善意取得制度理论的一次重大突破，有着极其深厚的理论内涵和深远的现实意义。
本文对我国不动产善意取得制度的界定、重要意义、“善意”的判断标准等方面做了阐述。
[关键词]物权；善意取得；不动产2006年中国颁布了《中华人民共和国物权法》(以下简称为“《物权法》”)，其中第106条及以下明确规定了善意取得制度，并将这一制度适用于动产、不动产、其他物权(如质权、留置权、抵押权、用益物权)，打破了善意取得制度仅适用于动产所有权取得的观念。
但是，关于善意取得制度的许多问题还没有定论，仍有研究的余地。
本文将采比较法的视角，着重对不动产善意取得制度进行比较，以期对我善意取得制度的理论研究与司法实践有所启示。
一、善意取得制度概念的界定学者们普遍认为，近现代各国民法善意取得制度来源于日尔曼法中“以手护手”之制度。
所谓“以手护手”，是指如果将自己的动产交付于他人，那么仅能向相对人请求返还。
如果该相对人将动产让予给第三人，则只能向相对人请求损害赔偿，但无论如何不能向第三人请求返还。
事实上，善意取得制度是对所有权追及力的限制，涉及到民法所有权保护及交易安全的衡量与价值问题。
肯认善意取得人的权利，便意味着剥夺了所有权人向无权处分人请求返还原物的权利，所有人因此将蒙受损失。
但另一方面，第三人出于公然、善意甚至有偿获得标的物。
法律对其利益若不予以保护，则将危及交易安全。
解决这个矛盾的惟一方式是在二者利益之间寻求平衡点。
在交易日益频繁的现代社会，尤其是18世纪以来，善意取得制度的重要性逐渐地被人们所接受。
善意取得制度逐渐地在法律上得到了确认。
尤其到19世纪的初期(1804年)《法国民法典》作为一个标志，原原本本地接受了日尔曼法的占有制度及观念，以此来构造自己的善意取得制度。
不动产善意取得制度研究
不动产善意取得制度研究摘要善意取得制度是物权法上的一项重要制度，对保护交易安全、维护社会经济的稳定具有重要意义。
各国大多都承认动产善意取得制度，但对不动产交易能否适用善意取得，各国立法都有所不同。
我国物权法明确肯定了不动产善意取得制度，但该制度仍有许多问题值得探讨。
本文拟从不动产善意取得制度的基本理念、建立不动产善意取得的基础及具体适用进行初步的剖析，以期对在未来的法律规范中进一步完善。
关键词不动产善意取得制度登记制度立法比较制度完善作者简介：黄天宇、周寿贤、胡朝俊，浙江省永嘉县人民法院。
中图分类号：d923文献标识码：a文章编号：1009-0592（2012）12-030-02善意取得制度是物权法领域中的一个重要部分。
2007年10月1日实施的《物权法》正式确立了不动产物权善意取得制度，旨在保护善意第三人取得所有权，其对保护交易安全有着重要意义。
但在实践中，由于《物权法》的规定过于原则，造成了司法实践中对如何认定不动产善意取得存在较大的分歧，由此造成“一房多卖”的房地产纠纷却逐年增多，甚至严重损害了不动产原权利人的所有权。
如果将善意取得制度放在整个民法体系中来看，原权利人的权利保护是静的安全，是“享有的安全”，善意第三人的权利保护是动的安全，是“交易的安全”，前者是后者的前提和基础，没有享有的安全就没有交易的安全。
因此，公平对待原权利人和善意第三人的利益才能符合民法公平和等价有偿的价值判断。
一、不动产物权善意取得制度的基本理论善意取得制度是物权法的一项基本制度。
善意取得又称为即时取得，是指动产占有人无权处分其占有的动产，若无权处分人将该动产转让予第三人而受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法即时取得该动产的所有权或其他物权。
也有将善意取概况为：如果第三人对前手交易的瑕疵不知情或者不应知情时，其对标的物的取得即不受原权利人的追夺。
由于对善意取得制度存在的理论基础有不同认识，大部分国家都承认动产的善意取得，但对于善意取得制度是否适用不动产素来争议已久。
浅谈物权法中的善意取得制度
（ 试行 ） 第 ８ 》 ９条也 规定 ： 第三人 善 意 、 有偿 取得 财 产
的， 一般 应 当维 护第 三人 的合法 权益 。 以上 规定 ， 成 为司法 实践 中解决 相关争 议 的依 据 。
二 、 意 取 得 制 度 适 用 范 围 的 探 讨 善
度 从根本 上体 现 了立 法者对 静态 的财 产所有权 保 护 和 动态蹬 财产交 易安 全平衡 的结果 。 我 国《 民法 通则》 中虽然 并没有 明确 规定善 意取 得制度 ， 是 在 其 他 的立 法 中 有所 体 现 。 如《 卖 但 拍 法》 ５ 第 ８条 规定 ： 委托 人违 反本 法 第 六 条规 定 ， “ 委
能请求 该他人 返还 ” 的原则 。根据 这一原 则 ， 利人 权
将 自己的财产让 与 他 人 占有 的 ， 能 向 占有 人 要求 只
返 回其 占有物 ， 如果 占有人将 该财产 转让 给第 三人 ， 权 利人不 得 请求第 三人 返 还 而 只能 要 求 占有 人 （ 转 让 人 ） 偿损失 ， 赔 这种理 论符 合现代 商 品经济 的发展 要求 和保 护交易 安 全 的需 要 ， 罗 马法 所 奉 行 的原 与 则 相 比更有 利 于商 品经 济 的 动态 发 展 、 易 安 全 与 交 稳 定性 以及谋求 社会 的整体 效益 。因此 善意取 得制
规定的票 据的 ， 不 得享 有 票 据权 利 。 该 条 规定 排 也 ” 出 了以欺 诈 、 盗 等特 定 手 段 取得 票 据 权 利 的可 能 偷 性， 但在 其他 合法 的情形 下 ， 出于善 意的买 受人 取得 法 律规定 的票 据将 享 有 票 据权 利 。 同时 最 高 院《 关 于贯彻 执行 （ 中华 人 民共 和 国 民法 通 则 ＞ 干 意 见 若
浅谈不动产善意取得制度的措施
浅谈不动产善意取得制度的措施[摘要]善意取得是一项法律制度，其传统的适用领域是动产所有权，随着时代发展的需要，现实生活中开始越来越多地关注不动产的善意取得。
我国也在经历了长期的学界争论后，终于在《物权法》中确立了不动产善意取得制度。
但是，就现今我国确立的不动产善意取得制度来看，在个别问题上仍存在不足之处，文章拟对相关问题进行探讨。
[关键词]不动产善意取得；登记；完善《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）正式颁布，是我国完善社会主义民法体系的一项重要举措。
《物权法》在修改完善原有民事法律法规的同时，新增了诸多重要的法律制度，不动产善意取得制度即是其中之一。
本文拟就《物权法》已确立的不动产善意取得制度，对其中的不足和完善略作探讨。
一、《物权法》关于不动产善意取得及其相关制度的规定（一）不动产善意取得构成要件1.受让人必须为善意。
即指受让人在交易前不知道也不应该知道，让与人转让财产时没有处分该财产的权限。
2.处分人必须是无处分权人，即非财产的所有人。
3.交易行为必须有效、有偿。
这是说交易的主体、客体以及交易合同，必须合法有效，且双方是等价交易，非赠予。
4.不动产的受让人已完成物权变更登记。
（二）不动产善意取得制度适用的扩张2000年施行的《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》中规定了质权和留置权的善意取得制度，这对于维护交易安全和促进经济贸易增长有较大的推动作用。
而今，物权法已将善意取得制度的适用范围扩大到抵押权、质权、留置权、用益物权。
（三）与不动产善意取得有关的制度的完善不动产物权登记制度作为不动产善意取得制度的基础，是国家强化不动产管理，确认不动产物权归属的最重要的根据，而不动产的瑕疵登记常常成为不动产善意取得的因素，造成权利人的损失。
因此，不动产善意取得制度的确立，离不开登记制度的完善。
二、《物权法》确立不动产善意取得制度的重大价值善意取得是一项古老的法律制度，其传统的适用领域是动产所有权，现今《物权法》确立不动产也可以善意取得制度，这是适应时代的要求的。
浅议不动产善意取得的善意标准问题
这对 我国仲裁法 的修 改具有 很好的借鉴意义 。在具体制度 构造 上有问 仲裁法 的体系 ， 而且使得仲裁更加方便解 决商事纠纷 ， 表现 出其优越 性， 接和直接 两种立法模式 ［ ７ 】 间接的立法模式 就是不做具体相 关制度的 迎 合社 会的需求 。因此 ， 我国仲裁法应 当引入第三人制度 ， 但是不 能是 规定 ， 而仅仅 是在立法中规 定” 当事人地位平等” 、 ” 给予当事人充分陈述 原则性的规定 ， 应该是具体 明确 的法律条文 ， 以保 障其 现实操作性 。 仲 案情之机 会” 等 原则， 将这些原 则作为第三人 参加 仲裁的基础 。直接的 裁 第三人制度应 当是意 思 自治原则的例外 ，不是对该原则的默示 。所 立法模 式就是将仲裁第三人制度 的相 关规则直接用成文法 律的形式规 以只有仲裁第三人和 当事人 一方或双方共 同可 以提 出 申请，仲裁庭 不 定 出来 因为我 国的司法正在初步 建立的过程 当中，我 国的仲 裁发展 能依职权决定第三人参加仲 裁。而且在仲裁裁决执行 中，需保障第三 也 出于起 步阶段 ， 原则性 的规定往往使 得当事人和仲裁 员无 所适从 ， 使 人 的权利救济 。 希望仲裁第三人 的相 关制度能够顺利 引入我 国仲裁法 ， 得该制度 在现实实践 中不具有可操作性 ，而明确的法律条 文的规定可 使 仲裁能够更有效 的解 决商事纠纷。 以使 得该制度得 到很好 的实施。 注释： 由于仲裁第三人和 诉讼第三人是有区别 的，因为仲裁 第三人是对 ① 萧凯 、 罗骁 ： ” 仲裁第三人 的法 理基础与规 则制定 ” ，《 法学 评论》 当事 人意思 自治 原则的合理限制 ， 而不是对该 原则的完全漠视 。所 以， ２ ０ ０ ５ 年第 ６ 期， 第７ ４页。 第三 人参与仲裁可 由第三人或 者仲 裁当事人 （ 一方或者 双方） 向仲裁庭 参考文献 ： 提 出， 由仲裁庭 决定该第三人是否能够参加到仲 裁中 。 但 是， 仲裁庭不 ［ １ ］ 石育斌 ： 《 国际商事仲裁研究 （ 总论篇） 》 ， 华东理工大 学出版社 能依 职权让第三人参 加仲裁， 不过， 为了避 免仲 裁欺诈 的发 生， 应当赋 ２ ０ ０ ４年版 ， 第３ １ ２ － ３ ２ ０ 页。 予 第三人 申请撤销仲裁裁 决或者执行异议的 的权利 ， 以保障救济途径 。 【 ２ 】 江伟主编： 《 民事诉讼法》 ， 北京大学 出版社， ２ ０ ０ ０ 年版， 第１ ２ ３ 页 因此 可 以在 《 仲裁 法》 中规定类似荷兰仲裁法 中的条款 ： ” 只要第三人或 ［ ３ ］ 刘晓 红： ” 仲裁协议效力扩 张： 是理论， 还是实践” ， 《 中国律师》 者 原仲裁一方 当事人提 出申请 ， 仲裁 庭即有权就第 三人 参加仲裁做 出 ２ ０ ０ ４ 年第 ４期。 决定。 ” 同时， 规 定” 当事人或者与仲裁 裁决有利害关 系的人 提出证据证 ［ ４ ］ 余子新、 甘玲” 合同第三人与仲 裁第三人” ， 《 民商法 学研 究｝ ２ ０ ０ ４ 明裁决有下列情 形之一的，可 以向仲 裁委员会所在地 的中级人 民法 院 年第 ２ ５ 卷３ ６ － ３ ８ 页。 申请撤销裁决 ……” 。 这样 的规 定在加 上相关细化 的法律 条文可 以增补 ［ ５ ］ 石育斌 、 史建三 ： ” 运用喇 破 公司面纱原则’ 引入仲裁第三人” ， 《 法
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浅谈物权法之不动产善意取得制度修订版IBMT standardization office【IBMT5AB-IBMT08-IBMT2C-ZZT18】浅谈物权法之不动产善意取得制度邹子路善意取得制度作为物权法中物权的一项重要制度，其设立的宗旨是维护物权交易的动态安全，并调整物权人与第三人之间的利益关系。
现在新颁布的《物权法》对善意取得制度作了明确的规定，正式确定了善意取得制度。
既确定了动产的善意取得制度，也确定了不动产的善意取得制度，这样符合我国国情，对维护交易秩序，保护善意第三人的合法权益，调整我国物权关系将会起到重要作用。
一、不动产善意取得的概念和涵义《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
”根据该条规定，不动产的善意取得的构成要件有以下几点：(一)标的物必须是不动产不动产的概念，按照最高人民法院《关于贯彻执行 <中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第186条所作的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。
”不动产的范围，《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。
”因此，理论界普遍认为，在我国法律上不动产的范围以该条的规定为准，即不动产包括：土地、房屋和林林等地上定着物。
(二)让与人须为无不动产处分权人无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。
善意取得与无权处分是一对关系密切的制度，两者完全不可分割。
无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处分行为。
如果有偿交易行为中的受让人是善意的，无权处分的合同仍然有效，受让人可以基于善意取得制度取得标的物的所有权。
所谓无权处分，是指让与人无处分权而从事了法律上的处分行为。
这种法律上的处分主要是指通过买卖、设定抵押等使所有权发生转让。
常见的无权处分有以下几种情形：一是无所有权的情形，如承租、保管或借用人对承租或保管、借用的不动产不享有所有权而将该财产出让给他人;二是所有权受到限制的情形，如某一共有人未经其他共有人的同意，而将共有财产处分给他人;三是代理人擅自处分被代理人的财产的情形，如代理的情况下，也有可能发生无权处分的情况。
(三)受让人须通过有偿的法律行为而取得不动产的所有权。
善意取得制度是为了保护交易安全而设定的，因而惟有在受让人与让与人之间存在交易行为时，法律才有保护的必要，也才存在善意取得的问题。
因此受让人取得的财产必须是通过买卖、交易、债务清偿、出资等具有交换性质的法律行为实现的。
如果通过继承、馈赠等行为取得不动产的，则不能产生善意取得的效力。
物权法规定善意取得的行为是转让，是一种有偿交易。
取得财产的受让人应当支付了一定的代价，这是不动产善意取得制度的前提，无偿取得不宜适用善意取得制度。
适用善意取得制度，还必须具备法律行为的其它一切生效要件。
如该交易行为本身无效或可撤销，则不能发生善意取得。
不动产的买卖必须具有一般不动产买卖的形式要件，即必须缔结不动产买卖合同、进行过户登记。
只有履行完登记手续的善意取得，才可以取得所有权。
在这里的登记使用相当于动产的交付。
(四)受让人受让不动产时须为善意根据善意取得制度，不动产的受让人在取得财产时应为善意。
如果让与人为善意，而受让人为恶意，或双方都为恶意，则不适用这一制度。
善意是相对于恶意而言的，善意是指不知情，即不知或不应知道让与人转让财产时，没有处分该项财产的权限。
确定受让人是否具有善意，应当从当事人从事交易时的客观情况来判断。
如果根据受让财产的性质、有偿或无偿、价格的高低、让与人的状况以及受让人的经验等可以知道转让人无权转让，则不能认为受让人具有善意。
二、我国不动产善意取得制度基础我国民法通则没有不动产善意取得的规定，但司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。
在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
” 该条中未将“共有财产”限定为动产，故可以理解为既包括动产也包括不动产，从该司法解释演变生成来看，实际上就是源于共同共有房屋的买卖纠纷。
据此，司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。
三、不动产善意取得的理论基础不动产物权善意取得制度建立的法理基础是物权公示原则与不动产登记的公信力，由于信赖不动产登记而取得的物权受法律保护。
物权公示原则是物权法的基本原则之一。
不动产物权善意取得制度的法理基础正是物权公示原则，而物权公示，其最根本的作用是给物权的各种变动提供有公信力的法律基础。
(一)物权公示原则因为物权的本来属性就是对物的支配权。
物权作为支配权的这种属性使得物权公示原则成为必要。
而这种支配权必须也应当依一种公开可见的方式表现出来，使得人们从这种表现方式得知某物上物权的存在。
所谓物权公示原则，指的是物权的各种变动必须以一种可以公开的能够表现这种物权变动的方式予以展示，并进而决定物权的变动效力的原则。
物权公示原则在适用上有一定的限制，其仅适用于依法律行为发生的物权变动，而因法律的直接规定(如继承)、事实行为、取得时效而发生的物权变动，则不适用公示原则。
物权公示的效力有：(1)物权转让效力。
在依法律行为发生的物权变动中，即不登记物权变动不生效，物权公示对物权变动起决定性作用。
(2)权利正确性推定效力。
法律以登记的权利人为正确的权利人，以登记的权利为正确的权利。
此即为不动产登记的法律推定，这种做法使得土地登记更可信赖。
本条正是为那些出于对土地登记的信赖而决定自己行为的人提供了保护。
(3)善意取得效力。
也称其为“从无权利人处取得”制度。
物权法确定了从无权利人处善意取得的可能性和有效性，但此种取得必须依据一个外部的标记，这个标记在动产物权中是占有，在不动产物权中就是土地登记簿之登记状态。
如果这种外部标记所反映的与真实的法律关系不一致时，则事态的发展就不应不利于那些信赖占有以及不动产登记状态的人。
不动产登记是以国家信誉作担保，第三人因信赖登记而能发生不动产物权的善意取得。
物权法以物权公示原则为基础确立了不动产登记的公信力及登记权利的正确性推定的法律规则，使得第三人能通过法律行为从无权利人处善意取得不动产物权。
(二)不动产登记的公信力所谓公信力，即法律对第三人依据不动产登记簿的记载所表述的不动产物权的内容而取得的该项权利予以强制保护，使其免受任何人追夺的强制力。
不动产善意取得制度是借助登记的公信力原则来实现维护交易安全的目的的。
已登记的才能产生公信力，才会发生善意取得的问题，而对未进行登记的不动产，不存在登记公信力原则问题。
1.登记的公信力在物公法上的确认物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记” ，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
”依据《城市房地产管理法》第五十九条规定及建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三条和第四条的规定，我国不动产登记公信公示是法定制度。
而且，《城市房屋权属登记管理办法》第五条又规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。
依法登记的房屋权利受国家法律保护。
”登记管理机关的登记是当事人进行不动产转让、抵押等行为的惟一合法凭证，不动产交易的安全性和可靠性是由国家信用作为保障的，即便房屋所有权的实际状态与登记情况有所不同，也以登记的情况为准，当事人在对房屋进行所有权处置时只能依据房地产登记管理部门的登记来判断房屋的权属，行政机关作出登记的注销、变更等等行为就会影响到信赖不动产登记的当事人的利益。
以上条款确立了不动产物权公示方法是以不动产物权登记为要件，从而确定其公信力。
这种公信力的载体是不动产登记簿，不动产登记簿所具有的公信力，在依法律行为方式进行的不动产物权的变动中，第三人登记簿的内容，其信赖受法律保护，能够正确的取得物权。
在登记和真实的法律关系不一致的情形下，“权利表象取代权利本身”。
正是因为登记这种权利外观足以代表权利本身，善意取得制度才得以确立。
2.不动产登记公信力所保护的权利对善意相信不动产登记簿正确的保护仅限于通过法律行为进行的处分，如受让房屋所有权，设定抵押权等。
由于不动产登记制度的建立和不断完备，不动产的登记由官方统一进行，使不动产登记簿上记载的权利与真实权利状态保持一致有着较高的保障，因而社会公众可以信赖登记簿上所记载的权利即为真实的权利。
既然动产占有因其概然性可生公信力，以登记为公示方法的不动产发生登记与实际权利不符的情形远较动产为少，因而具有更高的概然性，从而更具有公信力。
因此，善意第三人因信赖不动产登记簿的记载而与登记名义人为交易时，即使存在登记与本权分离的情形，善意第三人亦可获其利益，除非有他人向登记机关提出异议并已记载于登记簿上的情形。
四，确立不动产善意取得制度的必要性规定善意取得制度的根本目的是维护交易安全和市场的正常交易秩序，保护善意第三人的合法权益。
善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。
在广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很难对市场上出售的商品逐一查清。
如果受让人善意取得财产以后，根据转让人的无权处分行为使交易无效，并让受让人返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产权属和财产关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的商品有可能要退还。
此时，虽然保护了真实所有人的利益，但由此损害的不止是一个善意第三人的经济利益，更重要的是动摇了他对市场交易安全的信心，进而影响交易秩序的稳定。
在一个以交易维系的社会里，法律应牺牲静态安全，去换取交易秩序和交易信心。