xx项目地块形象定位
地块项目定位报告文件
地块项目定位报告文件一、项目概述本项目是位于市主城区的一块土地，总面积XXX平方米。
目前该地块尚未开发利用，本报告旨在对该地块进行定位分析，确定最适合的开发项目。
二、市场分析1.市场规模：据市场调研数据显示，该地区人口规模较大，生活消费水平较高，具有较强的消费潜力。
2.市场竞争：目前该地区已经存在一些商业综合体和住宅项目，竞争较为激烈，需要有明显的差异化特色和优势。
3.综合分析：通过市场调研和竞争对比，可以得出该地块适合开发一个综合性的商业项目，以满足当地居民的日常生活和娱乐需求。
三、项目定位1.建筑规划：在该地块上建设一个集购物、餐饮、娱乐、办公等功能于一体的综合商业项目，总建筑面积约为XXX平方米。
2.周边配套：该地块周边已有住宅区、学校、医院等配套设施，便于吸引当地居民及附近人群的消费。
3.概念创新：本项目将引入先进的商业概念和设计理念，打造一个时尚、舒适、便捷的消费场所，吸引更多人群前来消费。
4.租户选择：对于商业区域内的租户选择，应根据市场调研结果选择适合当地消费需求的品牌，以确保项目的盈利能力。
四、项目优势1.地理位置优势：该地块位于主城区核心地段，交通便利，人流量大，有助于吸引更多的消费者。
2.商业概念创新：本项目将引入现代化的商业概念和设计理念，打造独特、新颖的消费体验，增强吸引力。
3.周边配套完善：该地块周边已有住宅区、学校、医院等配套设施，能够为项目带来稳定的人流和消费客群。
4.品牌影响力：积极引进知名品牌商家，提升项目的知名度和美誉度，提高项目的吸引力和竞争力。
五、可行性分析1.投资回报率：根据市场调研数据预测，本项目的投资回报率将达到XX%以上，具备良好的盈利能力。
2.环境影响评估：本项目在建设过程中将进行环境影响评估，并采取相应的环保措施，确保项目的可持续发展。
3.安全风险评估：本项目将配备完善的安全设施和消防系统，减少安全风险，确保顾客和员工的安全。
六、总结根据市场调研和竞争分析，本项目定位为建设一个综合性商业项目，在地块上打造一个时尚、舒适、便捷的消费场所。
xx地块项目项目定位
第二部分项目定位一、项目市场形象定位及表现1-1、销售推广概念的准备1.项目市场形象概念的定位挖掘物业本身的特点，并努力提升本项目形象，是项目上市销售推广的基础，也是启动市场对本项目需求的唯一方式。
项目市场形象建立的原点在于项目素质与其他项目差异性的最大化，而这种差异性的寻找，除必须从自身素质出发外，还要满足三个必要条件，即，第一、能予市场好的联想且是市场独有或少有的，第二，能予客户的利益点，第三、能符合目标市场的心理需求。
从我司调研分析，整个长春市场有“追求精致、高档房”的需求方向，而且，这种方向将很快变成现实。
长春现在所上市的项目，在建立市场形象上，虽然都有意往“精致、高档”化发展，但因为种种原因，市场形象的建立都不够到位，至少没有给予市场以清晰的“精致、高档”印象，其实，核心问题在于没有定位一个有效的“形象概念”，并以这个概念为核心，扩展出整个项目的市场形象，这实际上是长春市场楼盘销售经验和基本知识的欠缺所至。
因此，“精致、高档”的形象，到目前为止，还是非常少有的。
高档精致，给市场以极其美好的联想，应该说，代表着房地产市场需求的最高层次，是在具备购买力后，所有客群都愿意为之追求的物业品质，它所带来的美好舒适生活，是给予市场的最大利益点，其强度要超过一切其他的利益点，这一点，毋庸置疑。
据我司调研，长春消费者认为的英伦精致房子就是楼盘质素好，生活配套齐全，开发商有良好的品牌等等。
从本项目的基本素质出发，几乎组成项目的一切基本素质都在为“精致、高档”的市场形象量身订做，这其实也是发展商建筑本项目的初衷所在，特别是设想中，为业主未来生活所提供的“五星级服务”、长春市带独立会所的高档建筑、宽大实用的个体单位及配套齐全的小区配套等，一切已经向市场描述了怎样一个“精致、英伦”的概念和内涵。
由以上分析，我司建议用“锦绣英伦(御)庄园”来定位本项目的市场形象概念。
A、市场形象概念的诠释：所谓“锦绣英伦(御)庄园”，联系到本项目，应该从以下三个方面诠释。
某地产项目前期分析定位及形象设计展示PPT课件
xx江湾新城特征描述 2015年的xx，未来生活； 十八载城市精耕，土地情感； 启鉴奢华，xx未来地标； 改变冰城生活格局。
xx江湾新城模式 文化+浪漫+情感+未来 都会生活，未来人居
在情感与功能两个层面突破传统 地产项目。
从一线城市的xx城到xx江湾新城，我们总结出 xxxx城的推广模式：
情感诉求
他们的内心状态—— 他们希望生活： 在这个繁华的都会里，寻找情感的栖息， 出则繁华，入则宁静， 他们是一群努力奋斗的都会青年群体， 他们有着对生活的理想和对信念的执著， 他们，即将成为xxxx城的主人。
他们，需要在生活中， 寻找自我，表达自我。
他们需要的方式 时尚生活、情感载体+品质生活、心灵栖居+生活向往、未来人居
梦想+情感+品质+生活方式
3. 项目品牌定位
xxxx城品牌因子： xx未来CBD所在； 时代都会生活 自然宜居，远离喧嚣近于繁华 商业街、酒店、商铺、卖场，时尚生活全覆盖 东北亚土地文化 情感归属（亲情、友情、爱情）
品牌印记 不管是硬件的比拼还是生活方式的推崇，都务求 在消费者心中建立一个独特而清晰的形象。而我 们同样需要回答： xxxx城是什么？
1、爱情着陆地•xx城 等爱的，将爱的，为爱的，此时此刻，都在这里！
实现很简单……
3、友情据点•xx城 聚三五知己，可放肆欢笑，畅谈畅想，无拘束才是真。
4、亲情港湾•xx城 有亲人的地方才是家，给予亲人快乐的所在，说到做到。
创意源点：
情感诉求：（“软”着陆） 梦想、亲情、友情、爱情
2、建立用于表达和传播“xx城”项目的语词和视觉传播管理工具 对“xx城”项目的核心内涵作深入的诠释与演化，形成指导项目在内外部传播的 关键传播信息 (策略判断、项目品牌定位、推广语等)，建立一套完整的推广体系。
项目定位模板
项⽬定位模板XX项⽬/地块定位报告作者：XX区域营销管理部2015年X⽉X⽇⽬录（⾃动⽣成）第⼀部分综述⼀、城市经济与房地产市场总体分析结论⼆、房地产市场产品、价格总体分析1、城市汇总：2、区域汇总（⽬标地块所在区域或板块）3、市场差异化分析结论三、项⽬信息四、营销中⼼意见1、市场风险研判2、推进建议3、项⽬定位建议4、经济测算5、其他说明第⼆部分市场调研⼀、地块本体调研（区位图+四⾄图）1、地块基本信息：包括但不限于地块占地（⾸期占地），地价、⽤地指标、预售条件、公建配套要求等；2、地块位置：地块具体位置、四⾄情况，城市发展⽅向；3、地块交通：交通路⽹清晰，在图上标注出路况，市区、商圈、最好学校等利好通往项⽬主要道路与距离时间，市民前往地块⾸选道路；4、周边配套⼈⽓聚集效果（如：地块南侧为家居市场，⼈流密集，较为拥堵，家居市场物流车辆通过此路）；5、地块四⾄及周边是否有不利因素。
⼆、城市调研若地块辐射市场为某区域封闭性市场，，需增加该区域经济分析，指标相同1、指标总表2、各指标分析（1）近3年⼈均GDP及增速（2）城镇居民⼈均可⽀配收⼊（3）城镇化率与⼈均居住⾯积（4）年⼈均销售⾯积（重点关注指标）（5）常住⼈⼝增长率（重点关注指标）（6）近三年⼟地成交情况（分⼟地性质列明）分析：（7）住宅施销⽐（重点关注指标）分析：（8）第三产业增速及占⽐（9）净资产100万以上⼈群匡算（10）城市定位（政治、经济、交通、⽂化、旅游、地缘）；（11）城市⾯貌（基本⾯貌、建成区⾯积、建成区占⽐与容纳⼈⼝占⽐）；（重点关注指标）（12）城市规划（功能板块、发展⽅向、⽚区规划定位）；（重点关注指标）（13）城市房地产相关政策、法规。
3、结论：城市房地产市场处于哪个发展阶段，各⽚区房地产市场发展情况，是否存在市场进⼊机会。
三、竞品调研1、⽚区调研（1）板块分布图在城市地图（全市）中标明⽬标地块位置、各房地产板块范围，中⼼区域或商圈；标明区域是否有空⽩带，⽬标地块距中⼼区域、商圈、重要配套距离与时间以及城市发展⽅向空⽩带：距离城市2KM以上且⽆任何规模住宅区及配套；重要配套：学校（是否当地最好或居民认可，重点是⼩学）、交通⽣活配套；X…XX 板块 ……XX 板块 ……煤矿采空区 7公⾥空⽩带中⼼板块主⼒产品为⾼层、洋房（2）各区域竞品竞争分析说明：产品结构及户型中，主要填写区域主⼒产品类型，⼤平层为必填项，竞品⼤平层标准为建筑⾯积⼤于160平产品。
某地产项目传播形象定位报告
某地产项目传播形象定位报告1. 引言本报告旨在为某地产项目进行传播形象定位分析和建议，以便更好地吸引目标受众并实现项目的营销目标。
通过合理的传播形象定位，项目可以在竞争激烈的地产市场中脱颖而出，与目标受众建立积极与稳定的联系。
2. 目标受众分析在制定传播形象定位策略之前，首先需要对目标受众进行深入的分析。
通过调研和市场调查，我们对该地产项目的目标受众进行了全面的了解。
主要目标受众包括：•年轻白领：这类人群通常是第一次购房的购房者，注重居住品质和便利性。
•退休人群：经济实力相对较强，追求舒适和宜居环境。
•投资者：寻找投资机会，希望获取稳定的回报。
3. 竞争对手分析在了解目标受众的基础上，我们对竞争对手进行了详细的分析。
目前，该地区存在其他地产项目，其宣传形象和营销策略与本项目直接竞争。
通过对竞争对手的分析，我们可以更好地了解市场情况，并为本项目制定差异化的传播定位策略。
4. 传播形象定位策略基于目标受众分析和竞争对手分析，我们提出以下传播形象定位策略：4.1 品牌定位•强调高品质住宅建设，追求品质生活。
•打造独特而现代的建筑设计。
•强调可持续发展和环保理念。
4.2 宣传重点•凸显项目的地理位置和便利交通条件。
•强调配套设施的便利性，如购物中心、学校和公园等。
•强调社区安全、治安和低犯罪率。
4.3 媒体选择•针对年轻白领，重点在社交媒体平台进行宣传，如微信、微博和抖音等。
4.4 品牌形象建设•设计独特而时尚的品牌标识和标语。
•通过精美的宣传册、网站和社交媒体页面展示项目的亮点和特色。
5. 传播效果评估为了评估传播形象定位策略的有效性，我们建议进行定期的效果评估。
通过收集客户反馈和市场调研数据，可以了解接受度和满意度，并根据评估结果进行相应的调整和优化。
6. 结论本报告为某地产项目提供了传播形象定位策略和建议。
通过清晰地定位品牌形象、选择合适的宣传重点和媒体渠道，该项目有望在竞争激烈的地产市场中取得优势。
01项目形象定位概述
项目营销策划以形象定位为基点
提炼项目闪光点做好形象定位
1
找准形象定位切入点和营销策略支点
2
把握形象定位两大原则
3
目 录
提炼项目闪光点做好形象定位
01
项目形象定位
品牌形象定位
最独特
最闪光
最富诗意
人文化
生活憧憬
美好向往
提炼出来
CONTENTS
提炼项目闪光点
找准切入点和策略支点
把握形象定位两大原则
做好形象定位也就是把项目本身最独特、最闪光和最富诗意的内容提炼出来，将其人文化，让人依恋的不仅仅是房子，还有对生活环境、生活方式以及生活韵味的憧憬和想象。
提炼项目闪光点
找准切入点和策略支点
把握形象定位两大原则
5、以文化象征定位
目前比较常见的做法是移植、套用、打造各种有代表的异域风情来差别化项目形象。
碧桂园：给你一个五星级的家
爱家优优城：百万方英伦风情小镇
6、以生活方式定位
CONTENTS
人，诗意的居住，诗意的生活方式和人生境界！
成都青年城SMART公寓：成都第一个时尚智能社区
融科花满庭定位：大学城·地铁旁·法式花园小洋房提炼项目闪点找准切入点和策略支点
把握形象定位两大原则
洋房
片区内唯一主打洋房产品的楼盘，仅3栋高层。
2、通过产品特征或顾客利益定位
CONTENTS
公认的稀缺性及震撼力，反映顾客利益
提炼项目闪光点
找准切入点和策略支点
把握形象定位两大原则
嘉和城定位：一生之城，全龄社区
前提
内容
充分了解开发商的开发过程及目标
了解开发过程及目标，留意其中闪光点；寻求经济与文化的有机结合以衍生品牌，塑造强化项目及开发商品牌。
房地产项目形象整体定位分析
房地产项目形象整体定位分析随着经济的发展以及人们生活水平的提高，房地产行业在中国已经成为了一个非常成熟的产业，并且在不断地发展壮大。
伴随着同行之间的激烈竞争，房地产企业需要更加注重自身的市场形象及品牌特性，才能在市场中处于有利地位。
在房地产项目营销中，形象建设是一项非常重要的工作。
它将直接影响产品的销售、市场的反响和企业的长远发展。
如何利用管道，有效提升房地产项目的形象以及整体定位，是衡量企业成功的重要标志。
本文将对房地产项目形象整体定位分析进行探讨。
一、房地产项目定位的概念及特点在定位分析中，我们要先了解到定位的意义。
定位是基于市场需求，对企业产品及其竞争对手进行分析，从而根据目标市场的需求特征，确定企业在市场中所处的地位和决策，进而达到市场需要、创造公司价值的营销战略。
房地产项目的定位具有以下特点：1. 具有时效性房地产是一种大型资产商品，同时开发合适的地块又需要较长的周期，因此项目定位必须具有充分的时效性。
2. 受区域影响较大房地产项目所处的区域会直接影响产品的品质、市场需求等，因此房地产项目的定位分析需要充分考虑所处区域的地理、人文环境等因素，以满足消费者的需求。
3. 全新性房地产项目的定位通常都需要考虑到品牌的形象、特点等因素，从而产生全新的营销战略，满足目标市场消费者的各种需求。
二、房地产项目形象定位分析1. 市场分析在进行形象定位分析前，首先需要对目标市场进行全面深入的分析。
市场分析包括了消费者的需求特征、购买能力、市场规模等因素，是房地产项目形象定位分析的一项重要前提。
2.品牌定位品牌是企业的口碑，也是企业收益的来源。
在形象定位分析中，品牌定位应该始终贯彻着“高品质、多元化”理念，同时要有清晰的品牌理念和品质保障。
那么在如何确立品牌理念时，我们需要考虑消费者群体的需求，保证品牌的适用性，同时要在市场上塑造出一种潜移默化的好口碑。
3. 人才资源的分析在大多数企业形象定位分析中，人才资源扮演着至关重要的角色。
项目定位的四个方法汇总
项目定位旳四个措施1、三相交定位法我历来就不相信筹划有什么模式可套。
由于世界上没有两片相似旳树叶更没有两个相似旳项目。
项目不相似是由于定位不同样。
既然筹划没有模式可套，定位也就不会有公式可用。
那些一开篇就是宏观分析、市场分析、项目分析，然后再定位旳公式，从我第一天开始做筹划，我就感到别扭。
几乎所有旳企业、所有旳筹划汇报都是这一程序、这一模式。
这不由不让我想起我当时进入地产筹划这一行时旳情景。
那是23年前吧，我有幸接触到广州叠彩园项目旳筹划书，有七、八家代理企业参与竞争，每家企业旳筹划汇报均有三、四大本，当时，我刚进入房地产筹划业，对筹划一窍不通，并且有一种莫测高深旳恐惊感。
望着厚厚旳几大本，我想就这一笔一笔旳写出来都要多少时间，不说还要去构思、去创新？广州旳筹划人真厉害。
我用了一种星期旳时间把这几十本书看了一遍，看完后我长舒了一口气：本来筹划书是这样写旳，这样写我也行，并且比他们更行。
由于几十本书都同样，提纲同样、分析同样、结论同样，不同样旳是企业名称不同样样。
依葫芦画瓢谁不会？目前电脑这样以便，不说几大本，几十大本也不是什么难事。
随即，我把它们旳提纲列了出来（太长，这里略）。
不能不说这份提纲已基本包括了房地产筹划旳重要内容，但只能是“基本”，一种项目旳筹划不仅仅只是这些东西，项目与项目不同样样，市场与市场天壤之分，一种细节出错就也许满盘皆输，假如真按照这个提纲去填空，那筹划也就失去它存在旳意义了。
而更让人担忧旳是，诸多筹划人主线就不懂什么是宏观，在网上摘抄某些资料而已，有些也不懂市场分析，最多就是罗列几种楼盘旳资料。
至于项目定位必须首先要将项目置于地块、环境、市场、竞争层面进行立体、辨证旳分析，就更没有多少人懂得了。
孤立旳、静止旳去分析任何一种原因，都绝不也许科学旳、客观旳寻找到项目旳精确定位。
今年六月，我们在重庆服务旳一种项目在讨论定位时就出现了这种状况。
项目地块位于半山，呈月牙形状，山下是一所大学旳运动场和学生宿舍。
房地产项目的形象定位是什么
房地产项目的形象定位是什么？在美国艾.里斯与杰克.特劳特所著《定位》一书中提出的、迄今为止对美国营销影响最大的观念——“定位论”中的解释为：定位是你要在预期客户的头脑里给产品定位，旨在确保产品在预期客户头脑里占据一个被深刻记忆的、有价值的地位，它主要指的是产品的推广传播方式。
具体到房地产营销，定位就是对项目在市场营销中的战略、策略、战术等一系列概念问题的明确界定。
定位是突出一个项目最典型、最主要、最关键的特征或核心，可以说定位决定营销的成败。
一个房地产项目的定位是由定位体系组成的，通常为客户定位、主题、属性、形象、文化、户型、价格、建筑风格、档次、功能定位十大类，本文着重探讨房地产项目的形象定位。
房地产项目形象定位亦指项目的品牌形象定位，形象定位是要在广告宣传中反复出现的，是开发商极力强调和渲染的，也是消费者接受广告宣传以后，心目中留下的项目形象。
它首先承担着表现产品，告之信息和塑造形象的功能，最后达到促进销售的目的。
它是开发商要在消费者心目中塑造的东西，具有更多人文的或形而上的意味。
做项目形象定位也就是把项目本身最独特、最闪光、最富有诗意的东西提炼出来，予以人文化，带给人很多美好的向往，让人依恋的不仅仅是房子，更深层次的是对生活环境、生活方式、生活韵味的憧憬和想象。
二、做好形象定位的前提1、充分了解发展商的开发过程及目标：通过交流充分了解发展商的开发过程及目标，留意其中的闪光点；寻求经济与文化、商业与艺术的有机结合以衍生品牌，营销全程塑造并不断强化开发商及项目本身的品牌，为企业持续发展提供后劲；2、把握市场实态：对市场动态的精准把握，有助看清项目在市场坐标上的位置，强调市场引导，而非一味迎合市场；3、把握片区状况：在市场调研和谙熟本土实况以及充分解读区域消费特征的基础上，因应项目所在地区域特点；4、对项目充分研究透彻：寻找项目的唯一性、差异性和市场高度，扬长避短，抢占制高点，树立唯一性，用足项目优势，规避项目劣势，并以此确立项目独特的行业地位。
台州椒江项目形象定位
成交数量
9月每日成交最高价格（元/平方米）
10000 8000 6000
8082.52
8405.64
6641.18
9334.89 5970.15
4000 4912.67
4845.43
2000
0
1日 3日 7日 9日 11日 15日 17日 21日 23日 25日 28日 30日
当日成 交最高 价格 （元/平 方米）
2、09年随着货币宽松政策的出台，全国楼市出现出现强势反弹，椒江二手房市场也是一路看 涨，4月，二手房单月成交量创历史新高，一举突破300大关。而在成交量持续走高的同时， 成交均价的发展趋势却始终保持在合理振幅区间之内。椒江区二手房交易“量升价稳”，标 志着市场进入良性发展的轨道。
3、房价区间拉大，从9月的成交来看，每日成交最高价在4845元/平米—9334元/平米，显示 项目地段、品牌、产品对房价影响加大。
市中心顶级豪宅。 建筑面积13万方，小高层主力面积为145㎡和180㎡尽在开元云顶佳苑。
■段落小结
1、从以上锁定的几个竞争项目看，属于椒江房地产市场在售楼盘最高端项目，均价8000——
14000元/平米，显示高端市场具有强劲的购买力，其中蓝庭花园、西锦御园项目排屋物业
已经售完，白云山1号待售，从调查中发现，存量排屋、别墅减少，加上监管部门对别墅用地 的严控，导致此类物业处于一种供不应求的市场状态。
4700
4100
3680
4130
4260 系列1
09年椒江二手房成交数据
30000
27354
25000
24797
20453
21457
20000
15000
10000
某地产项目形象定位报告(
景观施工过程中，对中心广场和景观重点打造，充分显示景观特色；对于配套景观，适当营造 氛围，选择性的造园；从而在控制成本的基础上最大化的体现景观特色。
产品魅力化设计(泰式社区园林)
产品魅力化设计(滨水居住公园)
滨河景观
公园以水岸休闲为主，沿岸设计廊桥栈道、渔人码 头、滨水步道、儿童娱乐、康体休闲几个主题景点
景观规划定位：结合项目的先天独特的景观资源及楼盘的开发理念，秉承“自然的、现代的、
健康的、休闲的”思路，并结合社区建筑风格,将小区设计成为丰富多彩的、具有南洋园林 风情的泰式精品园林景观。
泰式皇家园林： 异域风情，给当地市场带来耳目一新的冲击。 宜简宜繁，有效控制成本。 灵活实用，便于搭配建筑风格。 精致典雅，充分展示项目品质。 工艺成熟，表现力较强。 … …
产品魅力化设计(泰式社区园林)
坡地与泰式园林结合，打造高低起伏，层层 美景的坡地景观
景点4—坡地园林：地块内具有很好的
坡地景观资源和树木，坡地造景，结合泰 式园林的景观元素，把纳凉亭、原木平台、 园林小径等融入到坡地中去。
产品魅力化设计(泰式社区园林)
泰式园林：师法自然，钟情细节、渗透艺术、洋溢高雅的贵族气息；以浪漫主义的设计理念， 艺术的表现手法，生态景观的要求，营造舒适、雅致、休闲的空间氛围，创造优美室外环境， 让“空气、阳光、水”自然的流泻其间。
项目功能和形象定位
第六局部工程功能和形象定位本工程是集办公、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型商业综合体。
主要是效劳明秀东路周边的上百万人群。
将中心周围的轻轨、地铁、公交车、出租等交通优势和商业业态实现了最大程度的融合。
做明秀东地标性的标杆，我们拥有超5A级的写字楼，干净舒适的商务便捷酒店，完善的物业管理，优质的物业效劳，容主要包括：采用大厦统一VI形象系统进展配置，创立统一的大厦标识系统；24小时治安巡视；对外来人员〔访客、装修人员等〕进展有效控制和管理，消除治安隐患；多种保安岗位相结合〔门岗、巡逻岗、交通岗〕；车辆停放管理；不连续巡视；绿化养护；保洁效劳;代客洗衣业务；免费代订机票效劳；私人区域清洁效劳；工程有偿维修效劳；代缴话费效劳；日常应急药品提供效劳。
大型商业工程的经营主题特色定位主要把握两点：主题突出、构造合理。
大型商业工程的经营主题特色定位一般有群众化定位和特色化定位两种方法。
群众化定位法适合大型商业工程所在地有足够消费群、没有剧烈竞争，采用该定位方式可以取得稳定收益，市场风险小。
特色化定位法主要表现在两个方面，一是商场特色主题，二是特色效劳。
该定位方式市场风险较大，但一旦成功，较易形成品牌。
开展大型商业工程要强调科技和文化含量，尤其是具有地方特色的文化含量。
每一个城市的大型商业工程应具备有自己独一无二的特色，有了特色才具有不可替代性，从而具有竞争力。
结合本工程自身情况建议采用侧重群众化定位，突出局部特色化餐饮工程。
第十局部营销执行策略基于工程的规模和销售阶段，我们的营销执行要与之相适应。
根据每一阶段的任务不同、销售目标和推广主题的差异，都应有灵活的执行目标和实施策略。
为了到达预想目标，我们把营销执行分为以下步骤实现：第一阶段：工程引导期执行1、工程销售工作展开2、工程形象系统设计及展示3、工程工程情况相关落实执行第二阶段：工程公开期执行1、工程工程情况跟进执行2、工程销售工作全面推进3、工程形象系统更新及补充4、工程工程部门配合销售工作5、推广更新并有力支持销售工作6、案场执行并组织销售团队工作第三阶段：工程强销和持续期执行1、工程工程根本成型跟进执行2、工程形象维护并完善执行3、工程销售工作跟进执行4、工程工程部门配合销售工作5、推广补充及配合销售工作6、加强案场职能有力消化尾盘量第十一局部推广相关建议及工作方案表根据目前工程进展情况，我们深入进展实地考察和工程调研，经过不断思考并结合我们在实践中运作经历，初步提出以下推广建议，供参考：◆目前工程工程进度已准备进入实施阶段，但工程现场形象包装和本盘形象主题推广却严重滞后。
余杭镇XX地块项目整体定位
余杭镇XX地块项目整体定位第一部分：市场调查一、余杭镇总体交通环境发展状况：交通：老余杭房产具备三大优势：合理的土地价格、不可低估的房产开发空间、丰富的旅游景观、特产资源。
尤其是旅游特产资源，可挖掘的潜力非常大，相对于临安、淳安等地，交通更加方便。
杭州市东西向快速道的开建为位于西终点的老余杭带来了巨大发展契机。
2006年年底，快速道的文一路延伸工程全部竣工通车，届时余杭镇至杭州车程将缩短至10分钟。
此外，双向8车道的02省道正在扩建中，建成后杭州市中心至老余杭也只需20余分钟。
两条交通主干线将老余杭紧密地拥入杭州大城西的范围之内，由此进入了杭城周边最强的潜力股之列。
随着老余杭与杭州衔接更为紧密，人们的置业观念不断改变，众多客户独具慧眼，纷纷下单购买做长期投资之用或为父母养老居住之用。
环境：市政府提出“旅游西进”战略，余杭区将眼光投向了南湖分洪区，作出了“在确保满足分洪、滞洪功能的前提下，将南湖开发建设成休闲度假胜地”的决策。
据称杭州余杭区政府将为此投资16亿元，用10年时间，将南湖分洪区改造成貌似西湖的旅游景区。
南湖将开发成为集游览观光、养生健身、科学考察、休闲娱乐为一体的亲水度假区。
由此展开的娱乐项目有龙舟、天然游泳池、水滩、水街、灯船；还有泥上拔河、泥摔跤、泥游泳；水利博物馆、南苕溪、铜山溪、大禹像、大禹传说展示等，这些方面都将大大带动余杭经济的迅速发展。
二、余杭镇房地产总体市场现状及走势分析：随着各个板块基础生活配套设施的完善、交通设施的改善，闲林五常板块、九堡下沙板块、三墩勾庄良渚板块、临平星桥板块、钱江南岸板块等近远郊楼盘，将获得成熟的居住氛围。
郊区盘将逐渐分散老城区人口，并且逐渐成为在杭创业的中等实力的年轻群体首选居住地。
作为杭州的后花园老余杭，凭借山清水秀，空气清新的居住环境，已经吸引了不少老城区的市民。
根据新一轮城市规划，余杭组团的定位是城市西部的近郊住宅区和高教科研基地。
作为杭州外围居住组团中最大的组团，余杭组团规划的出台，为广大消费者树立了区域远景发展的信心。
xx项目地块形象定位
“天安第一城”形象定位定位语：硅谷内·高级享受型住宅支持点：随着房地产市场进展信心的爆棚，长春大有向国际主题进展的趋势，各类冠以西式风格的建筑蜂拥而至。
在众多开发商的追捧下购房者迷蒙了双眼，就连屋子也模糊了其全然价值。
中国人在建造连西方人都在迷糊的西式住宅，而购房者是不是真的对西式建筑达到了迷信的境遇？毕竟，住在洋房里咱们仍是喜爱吃地道的东北菜，人们真正需要的不是只有音译的衡宇概念，而是真实的、能够享受的生活。
事实上，地段、价钱、质量、环境、户型这些才是判定屋子价值的永久要素。
假设是住宅不能以这几点为基础给住房者以真实的生活感受，再炫的概念也只能哗众取宠。
长春天安第一城位于硅谷大街661号，在长春硅谷打算建设之内。
业主享受着以后硅谷的高质量环境、先进的科技和无穷的进展前景。
这将是天安第一城极具吸引力的地段卖点。
天安中国从来以最优秀的项目品质取胜，高级次的住宅，高品质的生活即是产品的最大特色。
高级享受型住宅——固守天安品牌的本色，以实力的信心、专业的水平宣言，为购房者制造高级次的住宅产品及其所承载的高体味生活享受。
长春天安第一城将目标客户锁定在高收入人群上，与其匹配的是长春目前一流的高级住宅产品，产品的价值已不单单是知足人们的居住需求，更要为居住者提供兼容美感、情感、思想、交流的高体味生活享受。
高级享受型住宅——天安住宅的特点确实是如此单纯，给目标客户最真实、最直观的价值印象。
传播点：一、天安第一城的项目开发商天安中国投资，为港资上市公司。
进入中国市场的十六年间在上海、北京、大连、深圳等国内大中城市投资房地产和其它项目40多个。
天安中国十六年以来，一直致力于国内高级住宅的开发建设，开发足迹遍及华东、华北、华南三大区域，取得了丰厚的业绩，许多重点地产项目成为所在城市的标志性建筑，引领着中国房地产业的进展。
二、继大连以后，长春成为天安中国在东北地域的第二个重点战略性投资城市。
长春天安第一城位于朝阳区与高新技术产业开发区的交壤处，是城市经济重心南移的先锋地带，并依托已形成的高新技术产业开发区和高等教育园区，将在长春以后的新城区中占据举足重的地位，成为高贵人士聚集的住宅区。
项目形象定位案例分析
项目形象定位案例分析项目靠一个卖点取胜足也运作项目，听得最多的就是挖掘项目卖点、展示项目卖点，卖点成了项目制胜的宝贝和核心关键元素，因此，各企业都在绞尽脑汁寻觅项目卖点，一时间，“与步行街为伴”“做15所大学的生意”“可变户型魔幻空间”“最大赠送面积X㎡”“吃住一条龙中央居住区”等字样跃然纸上，各开发商总在想办法展示项目优势，突出项目卖点，最终客户被淹没在卖点的洪水当中而不能自拔，因为每一个项目都有各类各样的卖点，今天一个，明天又一个，今天你是可变户型，明天他是空中院馆，今天你是最佳宜居区，明天他是中央居住区等等。
实际上，笔者以为，一个项目运作成功，只要有一个卖点就好了，固然这里说的一个卖点必需是超级具有鲜明个性的卖点，同时是市场所关注的卖点，只要企业集中精力把这个卖点进行全方位包装和培育，形成市场共鸣，那这样的项目就会比今天一个卖点，明天一个卖点操作难度低很多，而且效果来的更快。
在军事上强调非对称战略，其实讲的就是这个道理，既然不能做到卖点的全面开花，或能全面开花，但效果肯定比不上集中活力攻其一点，固然这个一点必需是客户关注的一点。
房地产业作为传统产业，涌现了很多知名的企业，这些企业在为市场提供一流的产品和服务的同时就超级注重企业或项目“点”的培训，从而在市场产生共鸣，博得客户认同，增进了项目的良好运作，当提及该项目，客户就会在第一时间对该项目的某个“点”有反映，这个第一反映超级关键，直接反映项目对该“点”的培育成功与否。
举例说明，融侨半岛项目，就把教育作为”点”进行培育，让人们提到融侨，第一反映就是教育地产，运作取得了成功；金科地产，特意培育产品细节卖点，市场的第一反映就是产品好，这也造就了金科2月的广告“在重庆买金科房”的底气；龙湖，初期培育的是物业管家，给客户第一反映就是物业服务优秀，住龙湖小区是一种享受，虽然此刻龙湖没有刻意渲染其物管了，取代的是对生活方式的卖点包装，但其物业管理的品牌底蕴依存；其他的，如奥园康城，07年08年上半年刻意渲染运动地产，取得了明显的市场反应，要不是国家调控和金融危机，其开盘价钱不至于如此低廉，此刻虽然在推行手法上调整为针对特定目标群体的生活方式诉求，但运动地产的影响犹在；鲁能星城，强调街区生活的便捷，取得了空前成功；招商江湾城，刻意宣传豪宅大生活，虽然其销售不睬想，但至少给市场造成了豪宅的第一印象；宗申动力城，虽然对其产品印象不深，但其让客户定价的拍卖价钱营销模式仍然吸引了市场眼球；当下的热点楼盘悠哉游宅，给客户留下了懒人推动世界的深刻印象，超级有创意，包括去年的阿布阿布，也是针对年轻人进行针对性的“点”包装，达到预期效果。
四川泸县项目地块定位方案
四川泸县项目地块定位方案一、项目地块概况项目地块位于四川泸县，地处四川盆地东南缘，地理位置优越，交通便利。
项目地块总面积为XXX亩，周边有丰富的自然资源和文化资源，具备开发建设优质项目的条件。
二、项目定位根据市场需求和泸县的发展定位，本项目地块拟定位为综合开发项目，包括住宅、商业、文化、教育等多种功能，注重打造一个宜居、宜商、宜游的综合体。
三、住宅区定位住宅区是项目地块的主体，将提供多样化的住房选择，满足不同层次人群的居住需求。
主要定位为高档住宅区，以品质和舒适度为主要卖点，打造宜居环境，注重绿化、景观和社区配套设施的建设。
四、商业区定位商业区是项目地块的重点发展方向，将打造一个吸引人流、促进经济活动的商业中心。
商业区分为商业综合体和特色商业街两个部分。
商业综合体将引进大型购物中心、超市、影院等商业设施，提供一站式购物和娱乐体验。
特色商业街将以本地特色文化为主题，引入各种特色商铺和文创产品，打造独特的商业氛围。
五、文化区定位文化区是项目地块的重要功能区，将重点打造一个文化艺术交流中心。
文化区将建设文化广场、博物馆、图书馆、剧院等文化设施，以及艺术家工作室、艺术展示区等艺术创作和展示空间。
通过举办各类文化活动和展览，提升泸县的文化品位和艺术氛围。
六、教育区定位教育区是项目地块的重要组成部分，将提供优质的教育资源。
教育区将建设幼儿园、小学、初中和高中等教育设施，吸引优秀的教育机构进驻，提供全方位的教育服务。
同时，还将设置教育培训中心，为市民提供终身学习的机会。
七、配套设施在项目地块内，将充分考虑公共配套设施的建设。
包括建设公园、健身路径、停车场、社区服务中心等，提升居民的生活质量。
同时，还将提供便捷的交通网络和绿化景观，打造一个宜居的宜业环境。
八、园区管理为了保证项目的长期可持续发展，将建立健全的园区管理机制。
引入专业的物业管理公司，负责项目地块的日常运营、设施维护和服务管理。
同时，还将建立有效的社区自治组织，加强居民的参与和共治意识。
山西太原枣园项目定位及形象塑造报告
山西太原枣园项目产品定位及形象塑造报告房地产营销管理部2008/11/17第一部分：项目概况一、地块概况1、位置本地块位于太原市区东部，为东山的一部分，属于太原市东扩的范围。
地块正对长风大街，与旧城中心和省政府相距较近，地理位置优越，交通便利。
地块地势东北高西南低，边界不规则，规划用地为6平方公里，有良好的自然生态环境。
2、开发背景根据《太原市总体规划（2006－2020）》（目前正在修订中），将太原市城市性质定位为中国历史文化名城；新型能源和工业基地；承东启西的区域性中心城市。
都市圈形态为，一个核心，两个圈层，指状发展；城市规划方向为南移西进，北展东扩，以长风大街为界限分为南北两区，重点发展南区。
二、开发强度本项目目前为我司与政府协作开发项目，对产品的开发类型有一定的设想，但对容积率以及各个地块的开发强度没有明确的数据要求。
根据产品类型的设想，以别墅类产品和少量的多层、高层为主，预计形成的整体容积率在0.7以下。
三、SWOT分析优点：1)地块处在太原东部的地坎上，环境、空气质量优越，具备营造高端项目的外部环境和资源。
2)项目的规模优势有利于项目形象品牌的迅速建立。
3)地块内有一定的文物资源，对项目塑造人文气质有较大帮助。
劣势1)地块内有较多的自然村落、发电厂、砖场分布，拆迁量比较大。
2)配套条件不成熟，市政、商业等都要依靠自身营造。
3)地块内无产业支持，人流导入难度大。
机会1)太原市城市整体发展中的北展东扩为项目的发展提供了发展空间。
2)目前太原市场上没有类似的规模项目，存在市场空缺。
威胁1)一般城市印象对东区的片区形象较差，对塑造高端的城市形象有较大的阻碍。
2)大规模的产品量对客户群体有较大的要求，市场基数压力大。
3)开发模式一二级多种形式，操作难度大。
总结：整体上看，本项目的利益点与风险点同样地突出，开发商面临的问题是一块生地、新地上的城市建造问题，在冲突如此明显的条件下，建议抓住机会，规避风险，合理运营项目。
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“天安第一城”形象定位
定位语：硅谷内·高档享受型住宅
支持点：
随着房地产市场发展信心的爆棚，长春大有向国际主题发展的趋势，各种冠以西式风格的建筑蜂拥而至。
在众多开发商的追捧下购房者迷蒙了双眼，就连房子也模糊了其根本价值。
中国人在建造连西方人都在迷糊的西式住宅，而购房者是不是真的对西式建筑达到了迷信的地步？毕竟，住在洋房里我们还是喜欢吃地道的东北菜，人们真正需要的不是只有音译的房屋概念，而是真实的、可以享受的生活。
事实上，地段、价格、质量、环境、户型这些才是判断房子价值的永恒要素。
如果住宅不能以这几点为基础给住房者以真实的生活感受，再炫的概念也只能哗众取宠。
长春天安第一城位于硅谷大街661号，在长春硅谷规划建设之内。
业主享受着未来硅谷的高质量环境、先进的科技和无限的发展前景。
这将是天安第一城极具吸引力的地段卖点。
天安中国历来以最优秀的项目品质取胜，高档次的住宅，高品质的生活即是产品的最大特色。
高档享受型住宅——固守天安品牌的本色，以实力的信心、专业的水平宣言，为购房者创造高档次的住宅产品及其所承载的高品味生活享受。
长春天安第一城将目标客户锁定在高收入人群上，与其匹配的是长春目前一流的高档住宅产品，产品的价值已不仅仅是满足人们的居住需求，更要为居住者提供兼容美感、情感、思想、交流的高品味生活享受。
高档享受型住宅——天安住宅的特点就是如此单纯，给目标客户最真实、最直观的价值印象。
传播点：
1、天安第一城的项目开发商天安中国投资有限公司，为港资上市公司。
进入中国市场的十六年间在上海、北京、大连、深圳等国内大中城市投资房地产和其它项目40多个。
天安中国十六年以来，一直致力于国内高档住宅的开发建设，开发足迹遍布华东、华北、华南三大区域，取得了丰厚的业绩，许多重点地产项目成为所在城市的标志性建筑，引领着中国房地产业的发展。
2、继大连之后，长春成为天安中国在东北地区的第二个重点战略性投资城市。
长春天安第一城位于朝阳区与高新技术产业开发区的交界处，是城市经济重心南移的先锋地带，并依托已形成的高新技术产业开发区和高等教育园区，将在长春未来的新城区中占据举足重的地位，成为高尚人士聚集的住宅区。
3、天安第一城平均售价在3500元/㎡左右，这一价格在长春现有的楼盘价格水平属于高档楼盘，与价格相匹配的是高质量的品牌住宅和服务的价值。
价格是产品品质的代表，也是产品及服务价值的回报。
4、天安第一城全部项目由拥有卓越质量信誉的中建八局和吉林一建共同承建。
全部建筑均采用国外一流标准的优质建材。
开发用地经过了一年的基础沉降，保证了建筑的稳固性，所有建筑均使用了短肢剪力墙结构，提高了房屋抗震指数，扩大了使用面积。
开发商承受了巨大的资金压力，以高额的前期投入保证产品的优秀质量。
5、在社区环境上，天安第一城充分考虑公共空间给居住者生活品质的影响，一期总售400多户，容积率仅为0.9。
绿化率达到长春绝无仅有的70%，并且种植了大量的名贵树种，保证园区绿化的观
赏性和空气净化能力。
园区景观由颇受长春市场认可的贝尔高林（香港）景观设计公司主持规划，力求住宅与环境相触相融，并依据环境特点设计建造多种景观小品和休闲活动设施，充分发挥环境与空间的有效价值。
6、针对目标客户生活空间享受的需要，天安第一城将一期项目的小高层和多层的单体空间扩大化，主力户型在160㎡左右。
小高层、多层的层高3.1m，提高空间利用率。
户型强化了小进深、大面宽的优势，使户内的各个房间都保证了极高的采光效果，充分满足了北方居民冬季生活需要的阳光享受。
7、天安第一城不仅为居住者提供了舒适的高档住宅产品，还积极倡导友谊、发展的高尚社区文化，形成了以天安名人俱乐部为代表的多功能会所服务团体，为社区各年龄阶层的居民提供娱乐、休闲、健身、交流等专项服务，创造积极、健康的高尚生活氛围。
应用点：
1、户外广告
南湖广场——前进广场的路灯广告牌
前进广场——售楼广场的路灯挂旗
前进广场上的两处三面翻广告牌
2、报纸广告
导入期的软文宣传
持销期重点户型的形象广告宣传
3、印刷品
楼书、DM、海报、《高尚生活启示录》（期刊）
4、售楼处
形象看板、桌椅、纸杯、烟灰缸等物料
5、礼品广告
各种促销、赠送礼品6、房展会
展板、宣传页
7、商场展区
看板、宣传页、促销品。