土地一级开发业务培训
房地产项目一级开发管理培训讲义
土地一级开发流程介绍
土地一级开发实施方案 第三部分：项目基本情况： 1、项目区域位置描述 2、项目所在地经济产业分析 3、土地利用现状调查分析， 4、项目范围内地上物调查分析 5、规划指标，主要是指用地性质、规划建筑面积，容积率等
土地一级开发流程介绍
第四部分：实施方案 此部分主要描述方案的施工组织方式及时间安排，诸如拆迁需要多少时
土地一级开发政策实施的政策背景
协议出让： 北京市从1991年逐步开始土地有偿使用。土地有偿使用，主要
还是说以协议出让为主，一般来讲，土地取得的方式大部分是开发 者跟原工厂或者是村里面、乡里边先谈，谈妥了之后有一个协议就 可以立项，立完项做规划做规划意见书，直到做规划方案之后，到 国土部门根据方案做评估，国土局主要是审定政府土地收益，应该 收多少钱，通过评估审定制，签订土地出让合同，主要是协议出让 的合同。政府只收取政府收那一部分，开发成本这一部分和原土地 使用放转让费用都是通过开发者和原有单位签订的转让协议或者是 补偿协议实施的，基本上这是协议出让基本的过程。
土地一级开发政策实施的政策背景
2000年12月北京市热大常委会通过《中关村科技园区条例》，第一次 提出“土地一级开发”这一概念，从这一概念开始北京市接连出台了与土
地一级开发相关的法规和规范性文件
2001年国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》，要求各 省、市自治区、直辖市加强国有土地资产的管理，切实防止国有土地资产
土地一级开发流程介绍
第六部分：方案审批 表北京市土地一级开发项目实施方案审批表.doc及相 关附件 1、总规批复 2、控规批复 3、同意纳入土地储备函 4、征地意向书 5、土地普测资料 6、房屋土地测绘报告（本项目无地上物）
土地一级开发流程介绍
土地业务培训计划
土地业务培训计划一、培训目的本次培训旨在提高土地业务人员的专业知识和技能，使其能够更好地理解土地管理政策和法规，并具备规范操作和管理土地业务的能力，提高工作效率和质量。
二、培训对象本次培训主要对象为土地管理部门的业务人员，包括土地管理局的工作人员、土地评估师、土地征收人员等。
三、培训内容1.土地管理政策和法规（1）国土资源管理法（2）国有土地使用权出让管理办法（3）土地征收与补偿办法（4）土地权属登记办法（5）土地使用权转让和抵押登记办法（6）土地评估标准和方法2.土地利用规划（1）土地利用总体规划（2）城乡规划与建设（3）土地利用变更和调整3.土地市场和交易（1）土地出让方式和程序（2）土地流转管理（3）土地交易撮合和衍生服务4.土地征收与补偿（1）土地征收范围和程序（2）补偿标准和支付办法（3）征收项目管理与监督5.土地执法和监管（1）土地执法法规和标准（2）土地违法行为处理（3）土地管理监督和检查6.实践操作和案例分析通过真实案例进行分析讨论，加深对土地业务操作和管理的理解和应用能力。
四、培训方式1.理论讲授通过专家和学者的讲授，对土地管理政策和法规进行系统讲解和解读，提高学员的理论基础和专业知识。
2.案例分析通过真实案例的分析讨论，加深对土地业务实践操作的理解和应用能力，提高学员的问题解决能力和实际操作能力。
3.现场观摩安排学员到土地管理局或相关单位进行现场观摩学习，了解实际工作流程和规范操作，提高学员的实践操作能力和工作效率。
4.小组讨论组织学员进行小组讨论，针对课程中的疑难问题进行探讨和解决，加深学员对课程内容的理解和应用能力。
五、培训时间和地点本次培训计划持续3个月，每周安排2天培训时间，总计24天培训时间。
培训地点设在土地管理局内部或市政府机关内部培训室。
六、培训评估1.培训前测在培训开始前进行学员的入学测验，了解学员的基础知识水平和实际工作能力，为培训内容和方式的确定提供参考。
北京市土地一级开发相关政策及工作内容(国土局内部最新培训资料)
保安看护
临时利用
办理各项土地供 应前期手续（如 规划、交评、环 评、市政、污染）
供应后确定土地 使用权人
签订开发补偿协 议，进行土地交 接，收回开发补
偿费
项目决算
二、工作流程
1、拟定收储地块 土地收购储备必须由原国有土地使用权人向政府（或
土地储备机构）提出申请。不具备国有资产处置权的用地 单位，还应出具其上级管理部门同意处置的意见。 拟定有偿收购储备地块后，同步开展如下工作： （1）现场踏勘。对拟有偿收购储备地块的四至范围、地 上物现状、土地使用情况进行现场踏勘，并附现场照片。 （2）核实收储范围。核实拟收购储备地块是否划入其他 一级开发项目、棚户区改造等项目范围内。对于已含在其 他项目范围内的地块，原则上不再以单独项目实施收储。
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
三、土地一级开发实施方式
储备机构为主体实施方式分为以下几类：
二、工作流程
2、确定收储价格
（1）《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》（ 京国土用〔2005〕534号 ）
第五条 补偿价格由有评估资质的中介机构按照现状 用途进行评估，评估结果由市国土局会同市发展和改革 委员会和市财政局等有关部门确定。
评估机构需由土地储备机构从市局中介机构库中随机 抽取。
（2）《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格 评估技术指引》
二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。
土地开发培训计划
土地开发培训计划一、培训目的土地开发是指根据城市规划和土地利用政策，对土地资源进行勘探、评估和开发利用，从而实现城市建设和经济发展的需要。
土地开发工作的复杂性和专业性要求相关人员具备一定的专业知识和技能。
因此，进行土地开发培训对于提升相关人员的专业水平和提高土地开发工作的效率和质量具有重要意义。
本培训计划旨在为土地开发相关人员提供系统的培训，使其掌握土地开发的理论知识、技能方法和实践经验，从而提高其综合素质和业务水平，更好地适应土地开发工作的需要，促进土地资源的科学开发和合理利用。
二、培训内容1.土地开发政策与法规：介绍土地开发的相关政策法规，包括土地利用规划、土地开发管理和市场监管等方面的法规政策，帮助学员了解土地开发的法律依据和政策背景。
2.土地开发规划与设计：介绍土地开发的规划设计原理、方法和案例，包括土地资源调查、土地开发规划、土地利用总体规划和详细规划等内容，重点介绍如何根据城市规划和土地利用政策进行科学规划和设计。
3.土地勘探与评估：介绍土地勘探的基本原理和方法，包括地质勘探、土地质量评估和环境评估等内容，帮助学员了解土地资源的勘探和评估技术和流程。
4.土地开发项目管理：介绍土地开发项目的管理原理和方法，包括项目策划、组织管理、成本控制和风险评估等内容，重点介绍如何科学高效地管理土地开发项目。
5.土地开发实践案例分析：结合实际案例进行分析和讨论，帮助学员了解土地开发工作的实际操作和解决问题的方法，提高学员的实际应用能力。
6.其他相关内容：根据学员的需求和实际情况，可以适当添加一些与土地开发相关的其他内容，如土地资源保护、土地利用规划和城市规划等内容。
三、培训方法1. 理论讲授：由相关领域的专家学者进行理论讲授，系统介绍土地开发的基本理论和方法。
2. 案例分析：结合实际案例进行分析和讨论，帮助学员了解土地开发工作的实际操作和解决问题的方法。
3. 实地考察：安排学员进行一些实地考察活动，让他们亲身体验土地开发工作的实际情况，加深对理论知识的理解和掌握。
房地产公司土地一级开发培训
□ 国有土地上房屋征收与补偿 ■ 征收决定 ➢ 主体：市、县级人民政府，“确需征收房屋的，由市、县级人民政府作 出房屋征收决定”。 ➢ 具体实施主体：房屋征收部门，“房屋征收部门拟定征收补偿方案， 报市、县级人民政府”。 ➢ 前提：公共利益需要（包括六种情况——国防和外交、基础设施建设、 公共事业、保障性安居工程、旧城区改造、其他情况）、符合各级规划 ➢ 不当增加补偿费用的限制：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范 围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的 行为；违反规定实施的，不予补偿。”
□ 对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础 设施建设；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆 迁和市政基础设施建设等。
□ 关键概念解读： ■ 土地利用规划亦称土地规划。是指在土地利用的过程中，为达到 一定的目标，对各类用地的结构和布局进行调整或配置的长期计 划。
□ 保底收益： ■ 在一些土地一级开发的收益分成案例中，开发企业能得到一些地 方政府的保底收益承诺。如云南城投与昆明市政府约定的保底条 款，规定若云南城投所提取的收益不足全部土地的一级开发总成 本的5%时，昆明市政府将保证向公司另行支付差价款，以确保云 南城投的收益不低于合同项下的全部土地一级开发总成本的5%。
《土地储备管理办法》16条规定土地收储机构可以作为一级开发主体。 2010年5月份，国务院发布的《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》“积极引导民间资本通过招标投标形式参与土 地整理、复垦等工程建设”。
三、土地一级开发模式
□ 土地一级开发的模式，实际上就是政府和企业在一级开发中各自处于 什么位置，即一级开发主体是谁的问题。
■ 企业主导模式，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、 征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施，选择企业的方式上包 括政府直接确定委托与招投标选择企业。
土地一级开发课件
政府与企业合作模式
政府与企业合作模式是指政府与企业 共同作为土地一级开发主体，合作完 成土地整理、基础设施建设等开发工 作。
同时，合作模式也有利于实现政府和 企业的共赢，促进经济发展和社会稳 定。
政府与企业合作模式的优点在于能够 充分发挥政府和企业的优势，提高开 发效率和市场竞争力。
土方开挖与回填
根据规划要求，进行土方开挖与 回填，满足场地标高要求。
土地平整与压实
对开挖或回填后的土地进行平整 与压实，确保土地质量。
03
土地一级开发模式
政府主导模式
政府主导模式是指由政府作为土地一级开发主体，负责土地整理、基础设施建设等 开发工作，最终将开发完成的土地出让给开发商或企业。
政府主导模式的优点在于能够快速推进土地开发进程，并且有利于政府对土地资源 的整体规划和调控。
规划设计
总体规划
根据项目定位和目标，制 定土地一级开发的总体规 划。
详细规划
对项目范围内的各类用地 进行详细规划，明确功能 分区、用地布局等。
规划调整与优化
根据实际情况，适时调整 和优化规划方案，提高土 地利用效率。
征地拆迁
确定征地范围
组织实施
依据规划设计，确定需要征收的土地 范围。
依法依规组织实施征地拆迁工作，确 保工作顺利进行。
土地一级开发课件
• 土地一级开发概述 • 土地一级开发流程 • 土地一级开发模式 • 土地一级开发的风险与挑战 • 土地一级开发的优化与建议 • 土地一级开发案例分析
01
土地一级开发概述
定义与特点
• 定义：土地一级开发是指政府或其授权委托的企业，对一定区 域内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、 安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围 内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的 建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地一级开发模式和二级开发模式总结专题培训课件
高利润项目
非成熟区域的整体开发 旅游主题区域或社区 利润稳定的成熟区域
3
华侨城地产有限公司
主题型带土地开发模式案例—华侨城
挂牌
一
生地
级
开
用地性质为旅游主题公园用地
发
二级开发
主题公园 文化配套 公共设施
住宅 酒店 商业
深圳华侨城 4平方公里
深圳东部华侨城 7平方公里，预计投资30亿
深圳华侨城 2.6平方公里，预计投资30亿
酒店、大型商业等
动等
设施运营提升地产项目的整体价 值
地产销售回笼资金，填补设施前 期开发的投入和后期运营支出， 形成功能嫁接
形成良好的品牌和复制模式
利润空间较大的普通项目
相对非成熟区域的建设
相对非成熟区域的主题型地产项 目，类似捆绑开发
7
启动期
丰富期
增值期
复合型地产开发模式—深圳华侨城
关 全面启动华侨城旅游区 完善基建配套
4
开发模式 模式特点
适用项目
公建配套开发模式分类
PPP（公私合营）模式 BOT（建造—运营—移交） TOT（移交—运营—移交） PFI（私营机构融资）模
模式
模式
式
政府、营利性企业和非 营利性企业达成相互合 作关系，签署合同明确 双方的权利和义务，以 确保项目的顺利完成
BOT项目的所有权、运 营权在特许期限内属于 项目公司。项目公司可 把项目的运营权分包给 运营维护承包商
主导者 投入 政府收益时间 收益来源
风险 功能实现
政府独立开发模式 政府 由政府承担
城市运营开发模式 开发商+政府 由开发商承担
主题型项目带土地开发模 一级开发招投标模式 式
土地一级开发流程学习资料
土地一级开发流程第一章土地一级开发流程1、选地由政府或开发商针对土地储备整理或拟定的项目进行项目选址。
2 、土地前期开发申请原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地前期开发申请。
3 、土地开发项目预审市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
4 、土地开发实施方案预审通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
5、土地开发方案修改编制了开发实施方案的项目由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地前期开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
6 、确定土地开发单位土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发管理委托协议。
通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发委托协议7 、办理相关用地手续土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。
土地一级开发业务培训
四、土地一级开发成本构成 （4-1）项目前期费用 （4-2）征地、拆迁费用 （4-3）公共区域市政基础设施建设费用 （4-4）区域内公共环境景观建设费用 （4-5）区域内公共配套设施建设费用 （4-6）工程建设其他费用
（4-7）管理费 （4-8）财务费用 （4-9）销售费用 （4-10）应纳税费 （4-11）不可预见费
（4-7）管理费 指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费，
包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。该费用应 根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水平、资源投入情况等进 行核算。
（4-8）财务费用 指一级开发过程中所发生的相关财务费用。
其测算依企业（或项目）的资本结构和融资能力不同而有不同 的融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成 本应视具体情况分别测算
（4-12）一级开发利润 1、以北京市为例，一级开发利润为投资额度的8% 2、个别地区有土地增值收益返还的情况。
五、土地一级开发相关政策
1、《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号）
•
2007年11月19日，由国土资源部、财政部、中国人民银行出台。
• 本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资
（4-1）项目前期费用 １、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目
前期的各种工程咨询费 ２、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 ３、工程勘察、测绘、定桩费用 ４、环境影响评价分析费用 ５、交通影响评价分析费用 ６、地震影响评价分析费用 ７、地价评估费用 ８、工程设计费及施工图审查费 ９、招标代理费、招标服务费 １０、工程保险费
2、国土部：各地国土部门及所属企事业单位不得直接从事 土地一级开发
北京市土地一级开发相关政策及工作内容国土局内部最新培训资料ppt课件
一级开发实施内容
2019
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19
1、一级开发实施方式确定
实施主体：土地储备机构为主体，具体实施单位确定采取以下 几种方式： 1、委托乡镇办事处负责实施； 2、委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、公开挂牌方式选择带资企业实施。 实施方式由区政府确定。实施方式确定后，由储备机构与实施 单位签订一级开发委托协议（企业出资还需签订资金监管协议）， 开展一级开发工作。
1、储备机构出资，委托项目所在乡镇政府实施； 2、储备机构出资，委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、挂牌方式选择带资企业实施。 储备机构出资，实施单位计取2%管理费；企业出资，按照市国土 局、发改委等5个委办局联合下发的《关于进一步规范企业投资 土地一级开发项目利润管理的通知(京国土储[2015]37号文)有关 规定执行。
2019
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二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。
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土地一级开发授权批复 申报一级开发授权批复需提交材料：
土地一级开发授权申请、项目规划条件、政府储备土地 和入市交易土地联席会会议纪要、区政府审批通过的土地一 级开发项目实施方案审批表、项目区位图、影像图、规划图、 现场照片、纸质版及电子版地形图各两份。Leabharlann 2019-18
三、实施监管阶段
2019
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四、土地一级开发依据的文件
土地一级开发中的城市规划培训
03
了解城市环境与生态保护的基本知识，掌握生态修复和环境治
理的方法。
城市规划实践操作
01
02
03
规划案例分析
通过对国内外典型城市规 划案例的分析，提高对城 市规划实践的理解和把握。
规划方案编制
参与实际项目，编制规划 方案，培养实际操作能力 和团队协作精神。
规划项目管理
了解规划项目的管理流程， 掌握项目进度、质量和成 本的控制方法。
城市经济学与土地利用
学习城市经济学的基本原理，掌握土地利用规划和管理的方法。
城市规划技术掌握
规划设计软件操作
01
熟练运用AutoCAD、SketchUp、GIS等规划设计软件进行规划
设计和数据分析。
城市交通规划
02
掌握城市交通规划的基本理论和技术，能够进行交通需求预测
和交通方案设计。
城市环境与生态保护
02
制定建设标准和规范
通过城市规划，制定土地一级开发项目的建设标准和规范，包括建筑密
度、容积率、绿化率等方面，确保项目建设的品质和可持续性。
03
协调利益关系
在土地一级开发过程中，涉及多方利益关系，城市规划师需协调各方利
益，确保项目顺利推进。
城市规划在土地一级开发中的应用实例
北京奥运村
北京奥运村是土地一级开发中的城市 规划应用实例之一，通过合理的规划 布局和建设标准，为奥运会提供了优 质的住宿和配套设施。
进步和生态环境保护等方面。
城市规划原则
科学性原则
城市规划应以科学为基础，遵 循自然规律、经济规律和社会 规律，确保规划的合理性和可
行性。
整体性原则
城市规划应从整体出发，综合 考虑城市的经济、社会、环境 等方面，实现整体效益的最大 化。
土地一级-二级开发课件
目 录
• 土地一级开发概述 • 土地二级开发概述 • 土地一级-二级开发的关系与衔接 • 土地一级-二级开发案例分析 • 土地一级-二级开发的政策法规与建议
01 土地一级开发概 述
土地一级开发定义
土地一级开发定义
土地一级开发主体
土地一级开发是指政府或其授权委托 的企业，对一定区域内的城市国有土 地、乡村集体土地进行统一的征地、 拆迁、安置、补偿，并进行适当的市 政配套设施建设，使该区域范围内的 土地达到“三通一平”、“五通一平 ”或“七通一平”的建设条件（熟地 ），再对熟地进行有偿出让或转让的 过程。
土地二级开发模式
自主开发
开发商通过自有资金或融资方 式获取土地，自行完成规划设 计、建设施工和销售推广等环
节。
合作开发
开发商与其他企业或个人合作 ，共同出资、共同经营、共担 风险和共享收益。
代建模式
开发商接受政府或企业的委托 ，按照要求进行土地二级开发 ，完成后交付给委托方。
股权转让模式
开发商将土地股权转让给其他 企业或个人，由受让方完成后
05 土地一级-二级开 发的政策法规与 建议
国家相关政策法规解读
1 2
《土地管理法》
规定了土地使用权的取得、流转和使用等方面的 基本原则，是土地一级-二级开发的重要法律依 据。
《城市房地产管理法》
针对城市房地产的开发、经营和管理进行了规范 ，对土地一级-二级开发具有重要的指导意义。
3
《城乡规划法》
。
企业参与模式
政府通过招标等方式选择企业参与 土地一级开发，由企业负责部分或 全部开发资金筹措、规划编制等。
政企合作模式
政府和企业共同作为土地一级开发 的主体，共同出资、共同经营、共 担风险。