旅游度假区开发过程经验分享

旅游度假区开发规划实践系列一

——旅游度假区开发过程经验分享

康福田

作者简介：长期致力于旅游度假区投资开发咨询服务，今对长期实践经验和相关研究做个梳理，以便和旅游度假区投资商、开发商、同行们更好地交流沟通，相互提升实际操作的能力。

与城市住宅或商业房地产项目开发相比，旅游度假区的开发无疑是一项更为复杂的开发过程，它可能涉及景区、酒店、商业街、会议中心、高尔夫、温泉、滑雪、船坞等众多建设内容，不同建设内容需要不同的投资开发理念、规划设计团队、法律报批手续、建设施工单位和经营管理团队，许多建设内容将进行重复的开发过程。

因此，旅游度假区开发过程不是简单的逐步开发过程，而是许多相互关联的工作同步进行、相互调节、相互适应，需要多个领域的专业知识的人员参与，确保整个开发过程的各方面都具备付诸实施的条件和经济上的可行性。

按照工作性质不同，旅游度假区开发过程可分为三个阶段：可行性分析和规划设计阶段；建设施工阶段；营销和经营阶段。由于旅游度假区内每个项目都有自己的开发时间计划和开发团队，所以每个项目的上述三个阶段通常是交错在旅游度假区的创建、发展和成熟的过程中。

一、可行性分析和规划设计阶段

旅游度假和度假地产两个领域持续发展的市场需求是投资开发商进入开发建设旅游度假区的最根本理由。当投资开发商对一个具体

地块的旅游度假区项目感兴趣，并看到该项目对一个具体地区的潜在市场需求，那么他该启动该项目可行性分析和规划设计工作。确定目标市场及对该市场需求进行评价，确定项目的开发地块范围，提出项目开发理念和开发思路，认真考虑各种可能的开发规划方案，并对各方案认真推敲、提升，经过综合评估确定项目的可行性。经过可行性论证被认可后，将完善规划方案，制定开发实施计划，并着手进行法律和政府规定的报批手续，最后筹集必要的启动资金。

实际操作中，投资开发商开发旅游度假区有两种进入方式：一是开发商从潜在的市场（包括细分市场）研究入手，从全国各地寻找一个最好的可行的用地；二是通过政府关系，以低于市场价格获得土地资源，或已经拥有了该地块，再从具体地块所能发挥的最好用途出发做决定的。我们认为，第一种进入方式成功的机会会更大些，第二种进入方式以廉价获得土地和旅游资源条件下也相对容易获得成功。

初步判断一个旅游度假区项目可行之后，在真正着手开发之前，有必要首先确定项目开发性质和拟实现的目标。项目开发性质和目标有利于将来衡量我们的开发方案及实施情况的好坏，并能够反过来影响我们即将做出的一些决策，比如项目目标定位为国际旅游度假区和区域（省内）旅游度假区，将影响到我们所选择的规划设计机构、度假设施的类型、规模、质量、整体营销方案及其它计划。

在这个阶段，市场调查研究是最为关键的。通过深入市场调查研究，能够帮助我们做好项目发展定位，提出合理的发展目标，准确选择所需的娱乐设施、接待设施、建筑产品形式和建筑密度、居住产品

户型，确定合理的建设工期，并初步做出投资估算和经济评价，并找出各种潜在的影响因素（风险因素）。

二、建设施工阶段

建设施工阶段是规划设计阶段的延续，规划设计阶段工作通常也会延续到建设施工阶段。如果遇到市场需求、区域条件、政策调整、竞争情况、资金筹集或其他因素新的变化，将直接影响到投资开发计划的实施，反过来有可能去调整规划结果。实际操作中，营销计划制定和启动营销工作可能在建设施工阶段后期就开始实施。

在建设施工阶段，开发商所面临最大的不确定因素是投资资金，能否按照预定的开发计划实施，资金是否到位是关键因素，也可能预算超出影响着开发建设的进度。对于高尔夫球场、跑马场、独栋住宅建设等项目受到土地政策的影响很大。因此，可行性分析和规划设计阶段尤为重要，必须尽量去预见将来可能存在的不可预期因素和风险因素，并通过比较不同方案，减少不必要的资金投入。

在建设施工阶段，如果开发商未能收集到预期的资金，却没有其他资金来源，项目开发建设进度和开发商的声誉将受到很大损害，甚至使开发队伍人员配备及其工作成效都受到影响，因此开发商必须组织好建设施工活动，保证尽量按照既定开发计划实施，确保所有的员工按时间保质量完成自己的工作，并控制好投资额。

三、营销和经营阶段

当旅游度假区中第一个旅游度假设施工程竣工即将投入使用，营销和经营阶段就启动。一旦启动营销和经营，该阶段将贯穿旅游度假

区项目整个生命周期，在这个过程中，即使原来的开发商早已退出该项目，或者有新的开发商进入，旅游度假设施和度假居住社区的运营、修复、重新定位或更新将持续发展下去。

旅游度假物业分类上，我们一般分为三类：一是娱乐设施，比如高尔夫、滑雪、跑马场、网球场、游艇等；二是公共出租的旅游度假屋业，比如酒店、旅馆、出租公寓、商铺等；三是出售后私人拥有的度假居住产品，比如独栋住宅、连排住宅、私人公寓、企业会所等。第一类物业有必要进行专业化的管理服务，聘请对应领域的专业管理公司加入，通过专业管理，向旅游度假者提供优质的服务。第二类物业中酒店有必要进行专业化的管理服务，特别是环境和景观维护，建议聘请专专业酒店管理公司加入，并获得酒店管理品牌及其营销系统的增值服务；旅馆、出租公寓可参照酒店管理服务，商铺出租针对的是商家，有必要组建一支成熟的物业管理团队。第三类物业和相关设施可以由开发商成立的物业管理公司拥有和管理，也可以由度假社区居民组成的社区管理机构来拥有和管理。

选择聘请外部的专业管理公司，或者开发商自己成立专业管理团队，或者移交到度假社区居民组成的社区管理机构，这决定于项目服务群体定位、管理团队获得容易程度、品牌社会效应和物业及设施的类型，并重点考虑长远经营的经济性。确定好管理机构之后，经协商一致，相关利益方签订管理服务合同，详细说明管理服务的内容、水平和收费方式。我们相信，专业管理公司对提高旅游度假区对客人的吸引力，但必须注意收费水平，管理者和业务的良好沟通，从而使得

旅游度假区更加人性化管理和经济性。