物业管理案例分析

物业管理案例分析

1、别墅内妻子遇害业主向物业提出百万赔偿

妻子在家中被害，凶手至今没有抓获。丈夫和家人认为小区物业公司、房地产公

司没有尽到安全保障等义务，于是告上法庭索赔一百多万元。近日，无锡中院审

结了该起许某某等人与宜兴某房地产公司、上海某物业公司人身损害赔偿纠纷案。

被害人家属：

物业公司疏于管理

2004年5月，许某某在宜兴某房地产公司购买了一套三层别墅，装修后全家搬进了新居。8月，该房地产公司与上海某物业公司签订了小区前期物业服务合同，由该物业公司对小区的物业行使管理职责。此后，许某某每年都按时向物业

公司支付物业管理费。

天有不测风云。2006年12月，回到家的许某某看到妻子身中数刀躺在血泊之中。悲痛中慌忙报了案，公安机关经确认许某某的妻子已经身亡。虽经全力侦

查，但凶手至今仍没有被抓获。

“房地产公司作为小区的开发商，物业公司作为小区的物业管理者，不能有效行使小区管理职责，采取必要安全保障措施，直接造成犯罪嫌疑人轻易进入小区

并致犯罪得逞。”面对妻子在家中被害的事实，许某某认为房地产公司和物业公司难辞其咎。2007年3月，许某某等人提起诉讼认为，物业公司疏于管理，房地

产公司的长期空置别墅被凶手利用，最终酿成惨祸发生，物业公司、房地产公司

应赔偿经济损失106万余元，互负连带赔偿责任，并赔礼道歉，承担全部诉讼费用。

房地产公司：

管理权移交给了物业物业公司严格按合同已尽责

“案件还没有侦破，没有证据证明犯罪嫌疑人利用了空置别墅进行了踩点作案。”针对起诉，房地产公司还辩称，该公司早已将空置别墅的管理权移交给了物业公司，不应承担任何责任。

“物业公司对小区内的安全保障义务主要是针对小区的公共场所，对私人物业内的人身及财产不负有安全防范义务。”物业公司辩称，该公司严格按照物业合同的约定对进出小区的来访人员进行登记，并定期对小区进行巡逻。登记、巡逻记

录在案发当天就被公安机关调取，物业公司在对小区的安全管理上已尽到了职责。

许某某亲属在家中遇害还在侦查中，杀人凶手是利用了空置别墅进入案发现场也

就没有依据，物业公司不存在疏于管理的情形。

那么，物业公司对小区的安全管理是否已尽到了安全防范义务？犯罪嫌疑人

利用空置别墅作案的事实能否得到确认？庭审中，双方展开了激烈辩论。

一审法院：

物业公司已履行了服务合同中约定的安保义务，空置房为作案提供便利条件缺乏证据证实

“许某某购买了别墅并入住，同时向小区的物业公司交纳了管理费，两者间形成了物业服务合同关系，双方之间的权利义务关系受物业服务合同的约束。”一审法院审理认为，物业公司是否违约进而是否要承担民事赔偿责任要看该公司是否严格履行物业服务合同中约定的相关义务。而根据合同约定，物业公司的保安义务主要为不间断对小区巡逻，外来车辆、人员出入小区进行登记。案发当天，物业公司的巡逻、登记记录立即被公安机关调取，该记录可证实物业公司已履行了服务合同中约定的安保义务，而要求小区保安对许某某家中发生的凶杀案事先察觉，显然超出其能力范围。

“许某某亲属被害案，还在侦查中，案发经过等还没有最后明确的结论。犯罪嫌疑人是否利用空置房作案缺乏证据证实，只有在案件侦破以后才能确定。”一审法院进一步认为，许某某等人主张因物业公司和房地产公司疏于管理的行为导致空置房为犯罪嫌疑人作案提供了便利条件缺乏证据证实。最后，一审法院驳回了许某某等人的诉讼请求。

二审法院：

房地产公司、物业公司至多是存在过失，承担侵权赔偿责任无法律依据

“房地产公司对空置房屋没有采取安全防护措施，给小区安全带来隐患，也没有经过招投标程序选聘物业公司，对亲属的受害存在过错；物业公司对房地产公司空置房屋没有尽到管理义务。”宣判后，许某某等人不服判决，提起上诉称，房地产公司、物业公司与许某某等人亲属的受害存在因果关系，构成共同侵权，应承担侵权赔偿责任。

“公司没有售出的空置别墅以及选聘物业公司的行为均与许某某亲属的受害没有因果关系。”房地产公司辩称。

“在日常管理中公司已尽到合同约定的安全义务。”物业公司辩称。

无锡中院审理认为，虽然公安机关在空置别墅中发现与被害现场同类型花纹的鞋印，但此案尚未侦破，不能据此证实凶犯就是利用空置别墅踩点，或房地产公司将别墅空置的行为存在过错。许某某等人称物业公司的巡视记录是伪造的，但没有提供相应证据，并且物业公司的巡视记录在案发当天就被公安机关提取。因此，法院没有采纳许某某等人认为房地产、物业公司存在过错的意见。

最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，所谓“共同侵权”，是指二人以上共同故意或者共同过失致人损害，或者虽无共同故意、共同过失，但其侵害行为直接结合发生同一损害后果。所谓直接

结合，是指数个行为结合程度非常紧密，对加害后果而言，各自的原因力和加害

部分无法区分。

“即使认定许某某等人所称的房地产公司、物业公司的行为是亲属被害的原因，那么房地产公司、物业公司也至多是存在过失。”无锡中院审理认为，房地产公司、

物业公司的行为与杀害许某某亲属罪犯的过错行为不可能直接结合构成共同侵权。

法院认为，即使房地产公司、物业公司的过失行为与杀害许某某亲属罪犯的过错行为属于“多因一果”侵权行为，由于杀害许某某亲属罪犯的行为出于故意，

该犯罪行为已阻却与之间接结合的房地产公司、物业公司的过失行为，该罪犯的

行为只能形成单独侵权不存在所有行为人按份承担责任的问题。综上，即使许某

某等人主张的房地产公司、物业公司对许某某亲属的受害存在过失行为成立，其

关于房地产公司、物业公司应承担侵权赔偿责任的诉讼请求，也无法律依据。据

此，驳回了上诉，维持原判决。

2业主想不按统一要求安装防盗网怎么办

某管理处为保持小区整洁的外观形象，入伙伊始，便对安装侧阳台防盗网的位置、式样、规格、材质等作出统一要求（先定规矩，再成方圆，可以避免出了问题再整改，弄得管理处手忙脚乱、业主劳民伤财）。可A1的一位业主却说什么也不愿照此办理，非要将防盗网向外伸出0.5米。几次劝说，他仍不改初衷。

按理说，管理处完全可以采取强制措施。然而，主管人员并没有这样简单处理。而是经过现场调查和深入交谈，进一步了解他的装修意图（执意为之，必有所图，把情况摸透了，才好对症下药）。原来他准备打掉厨房与阳台的隔墙后，隐藏一30厘米高横梁吊顶和安装蹲式便器抬高地面，这样有效使用高度减少了，要通过防盗网外伸，解决日后悬晾衣物问题。

在摸清了他的意图、明确表示防盗网外伸决无可能后，管理处设身处地地为其着想，从实际出发，帮助他设计了四个方案：一是顶棚在横梁处局部降低；二是只在蹲式便器周边抬高地坪；三是换用有沉水弯不必抬高地坪的坐便器；四是减少阳台窗内侧的空间占用（能为业主想到的办法都想到了，可谓尽心竭力，业主能不为之所动吗）。

既恪守原则又不失亲情，业主为管理处的诚意所打动，高兴地选择了第三个方案，不再坚持将防盗网外伸了。

3《物权法》福州第一案:业主一审败诉

业主认为架空层属业主共有，可以停车；开发商把他给告了；法律界人士称《物权法》关于业主共有的定义太笼统，应出台具体的司法解释

关注理由

《物权法》自去年10月1日施行后，国内不少地方冒出《物权法》第一案。这些案件多与小区停车位有关。近日，福州也冒出《物权法》第一案，主角仍然是停车位。

去年底，福州仓山区银华花园的开发商福建银华房地产公司状告业主罗先生占用停车位。