(定价策略)可比楼盘量化定价法
可比楼盘量化定价法精品
4.5.1可比楼盘量化定价
可比楼盘量化定价法是利用已被市场验证的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价格。
是一种最直接、最有说服力的估价方法。
根据可比楼盘量化定价法，可比实例选取的原则，我们选择双—D港版块为代表的东城天下、金马路版块为代表的古耕 ____ 5000_、杏林版块为代表的华宇・叠翠
花乡、海滨路版块为代表的众益阳光海岸和光伸绿洲半岛五个楼盘作为可比实例。
我们总共列出18个定级因素，共分五等级，分值为1-5分。
权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。
4.5.2定级因素、指标与分值
［注：下述调研数据均为_2006年3月统计所得］□可比楼盘综合因素量化统计表
权重的计算公式为：权重系数后进行累加例东城天下：
+0.1*4=20.3
□第一城项目假设条件下的综合因素量化统计表（得出权重为19.9）
备注：权重的计算公式为：权重*系数后进行累加/生辉第一城：0.5*4+0.5*4……+0.1*3=19.9 □价格计算表
注：表中楼价为均价（元/平方米）
楼盘得分为假设条件下的得分，经测算权重值为19.9，将分值套入公式得出：（Y=226.96X）得出均价为：
［4517元/平方米］
备注：Y：楼盘均价
226.96 :根据可比楼盘楼价总价23400- 103.1得出区域楼盘价格系数226.96
X假设条件下的权重值19.
9。
房地产楼盘权重定价方法表
楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。
住宅成本及利润测算公式 可比楼盘量化定价法 住宅定价方法 地产项目定价方法方案案例
价格策略--------【品牌】多层项目1 [hhyy]项目组一、价格定位目标提要1、销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2、市场竞争目标3、项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。
根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。
二、价格定位基础根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。
此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。
采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。
由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。
三、竞争楼盘态势2 [hhyy]项目组1、金山板块及其他同类物业竞争对比表相关提要1：南江滨区域现有竞争楼盘主要是滨江丽景、金山碧水、金山明星等楼盘，各个楼盘在规模、3 [hhyy]项目组位置等方面都优于本项目。
其中金山碧水依靠规模大、配套齐、政府扶持、价格低的优势对本项目构成威胁。
另外，滨江丽景占据有利的地理位置将分流本项目的部分客源。
区域内竞争的结果将分散市场对本项目的注意力。
相关提要2：各个板块之间竞争激烈。
“东扩南移”的城市发展战略造就了金山和东区两大热门板块；随后五四北板块异军突起，并带动了周边区域的发展，形成共同发展之势。
这些新兴的板块都具有很强的市场号召力，众多可类比的项目构成对本案的多角度冲击。
2．主要竞争对手价格特征◆金山碧水三期金山碧水三期B区起价1677元/㎡，均价1833元/㎡，最高价2174元/㎡；一、二层差价100元/㎡，二、三层差价90元/㎡，三、四层差价30元/㎡，水平差价80元/㎡，东西无明显差价；复式为最高价；按揭贷款不打折，一次性付款98折。
房地产企业的定价办法(DOC)
房地产企业的定价办法定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。
虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。
产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。
在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。
房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。
一、成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。
其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。
成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。
（一）、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
售价与成本之间的差额即为利润。
这里所指的成本，包含了税金。
由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。
它的计算公司为：单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。
列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。
在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。
（二）、目标收益定价法这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。
它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
其计算的步骤如下：1、确定目标收益率。
房地产定价策略及定价方法
房地产定价策略及定价方法I.定价策略1.市场定价策略：根据市场供求关系和竞争情况来确定房地产的定价。
市场定价能够更好地适应市场需求和变化，并提供具有竞争力的价格，吸引买家。
2.成本定价策略：根据开发成本和预期利润来确定房地产的定价。
成本定价策略可以确保开发商能够覆盖成本，同时获得理想的利润。
3.需求定价策略：根据目标客户群体的需求和能力来确定房地产的定价。
需求定价能够更好地满足特定客户的需求，吸引目标客户群体。
4.差异化定价策略：根据房地产项目的独特特点和差异来确定定价。
差异化定价策略能够凸显产品的独特性和价值，提高产品的竞争力。
II.定价方法1.直接成本法：通过计算直接开发成本，加上预期利润率来确定定价。
这是最常见的定价方法，基于开发商的成本和利润要求进行决策。
2.市场比较法：通过与类似房地产项目的市场价格进行比较，来确定定价。
市场比较法可以根据市场供求关系和竞争情况，提供参考的定价水平。
3.收益法：通过计算房地产项目的未来现金流量来确定定价。
这种方法更适用于投资房地产，考虑到租金收益和资本增值等未来收益。
4.投标法：通过向潜在买家征求报价，并选择最高报价来确定定价。
这种方法适用于市场需求不确定或投资决策紧迫的情况。
5.基于价值的定价法：根据房地产项目的实际价值来确定定价。
这种方法需要对房地产项目进行详细评估，包括土地价值、建筑物价值和未来现金流量等。
总结起来，房地产定价需要综合考虑市场情况、成本、需求、差异化和投资回报等因素。
合理的定价策略和方法能够确保开发商和投资者能够获得最大的利益，并获得良好的销售和投资回报率。
项目定价的方法
项目定价的方法 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998项目定价的方法定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。
虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。
产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。
在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。
房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。
一、成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。
其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。
成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。
（一）、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
售价与成本之间的差额即为利润。
这里所指的成本，包含了税金。
由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。
它的计算公司为：单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。
列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。
在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。
（二）、目标收益定价法这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。
房地产项目定价
房地产项目定价房地产项目定价房地产项目定价方法：（一）、成本定价法销售价格=房地产开发生产成本+营销推广成本+利润+税金（二）、楼盘对比法一般根据已供应上市的楼盘的价格作为参照，对新楼盘进行定价，以此方法定价，筛选的可比楼盘量应有保证，一般不应少于5个楼盘。
（三）、目标群体消费力预测法通过对消费者的调查，我们可以获得其对项目单价预期和总价承受力。
一般消费者给的价格预期往往要低，实际定价时，可以做为低价来适当上浮，消费者的总价承受能力是其家庭年收入3~6倍。
（四）、市场价值定价法价值不等于价格。
对于那些具有极强唯一性和高品质的产品而言，成本定价和竞争楼盘对比并不能真实反映其在市场中应有的价值。
此时需要结合消费者对产品的价值预期来定价。
（五）、租金还原法地产投资的合理回收周期在10~15年，在此投资回报周期内，应结合市场的实际状况，考虑租金收益逐年增幅的问题。
这样定出来的参考价格才比较贴近物业的实际价值。
房地产项目定价策略：（一）：大打折扣增加消费者满足感前几年，某楼盘刚开始一期项目开盘，选择“所有房源半价销售”的策略。
当时，该楼盘周边的竞争性产品很多，消息一出，马上引起市场轰动，加上该盘当时的定价确实比周边的楼盘要低一些，因此销售情况不错。
分析：一般来说，市场上很少见到低于9折的大幅度折扣，“内部认购期间，最高可获7折优惠”、“一口价房源最高8折”等煽动性的语言，加上触目惊心的大红“X”，往往很吸引眼球。
另一方面，这样的价格策略，也很容易给消费者带来心理上的满足感，认为捡到了大便宜，对销售往往有所促进。
不过，这样的策略不是所有的项目都适用。
（二）：高价开盘增加市场认可度（风险最大的定价方式）有的项目在开盘之初，不跟随周边市场的价格，而以较高售价推出市场。
分析：使用这样的定价策略可以避开价格战，利用买家“一分钱一分货”的心理，向客户传递项目高素质、高品质及强大的升值能力，特别是中高档商业项目，绝大多数购买者为二次置业，这种定价方式可以强调商铺的保值升值作用。
房地产定价策略及定价方法
房地产定价策略及定价方法一说起定价，往往想到这样的画面：输出的结果也往往仅也只有一张价格明细表。
但其实价格策划是一件实践性很强的科学工作，是包括价格口径、均价推倒、价表制定和优惠策划在内的四位一体系统工程，且要求各级营销人员依据销售指标、客户情况、竞争情况、利润回报进行系统思考，而不能主观随意凭经验。
二、“四位一体”的价格策划思路价格策划需要从四个方面进行系统的策划和全方位的思考。
一是销售指标，包括总量指标和分户型、梯腿及楼栋的分解指标，用以指导价格策略的制定；二是利润回报，包括整体、当期以及分物业类型的利润指标，用以明确利润产出，配合价格策划，结合不同产品的利润情况有保有压。
三是客户情况，以客户数据为基础进行科学定价，具体可通过“三维一体”盘客法分析客户预期。
客户最终成交与否主要取决于“有没有足够资金可以买、有没有合适房源可以选以及有没有足够动力要买”等三个维度影响，这就要求我们对客户也要进行“10问客户有效性盘客法”、“四重客户落位盘客法”以及“客户把握盘客法”并输出细化到具体房源的客户预测（模拟销控），这就是“三维一体”盘客法（具体内容将在后期文章讲解），它能实现对客户的有效梳理，实现对客户的精准把握。
四是关注竞品情况，实时修正价格策略，具体要关注三点：第一是竞争市场上的畅滞销产品，用以明确产品站位，明确细分市场在价格上采取引领策略还是跟随策略，第二是量价关系，用以判断价格站位，梳理量价关系，优化出货结构，引导客户需求，第三是月均去化，用以预判量价关系天花板，合理分解销售目标及客储策略。
需要注意的是，以上四个方面的系统论证始终贯穿价格策划的四个核心环节，即价格口径、均价推导、价表制定、优惠策划，而上述四个环节又在客储及销售案场的工作过程中不断调整及修正，最终实现既定的销售目标！三、价格制定4步法第一步、制定价格口径面对供大于求的买方市场，客户选择面广、忠诚度低，若缺乏价格口径就进行客储，客户就往往回答销售人员“房子多的是，等你价格出来再通知我吧”，客户量上不来，也不能eeee判断客户的诚意度。
[2020年](定价策略)可比楼盘量化定价法精编
可比楼盘量化定价法精编](https://img.taocdn.com/s3/m/744cdb5bbb68a98270fefa07.png)
（定价策略）可比楼盘量化
定价法
4.5.1可比楼盘量化定价
可比楼盘量化定价法是利用已被市场验证的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价格。
是一种最直接、最有说服力的估价方法。
根据可比楼盘量化定价法，可比实例选取的原则，
我们总共列出18个定级因素，共分五等级，分值为1-5分。
权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。
4.5.2定级因素、指标与分值
□可比楼盘综合因素量化统计表
□第一城项目假设条件下的综合因素量化统计表(得出权重为19.9)
□价格计算表
注：表中楼价为均价(元/平方米)
楼盘得分为假设条件下的得分，经测算权重值为19.9，将分值套入公式得出:（Y=226.96X）得出均价为:
[4517元/平方米]
备注：Y：楼盘均价
226.96：根据可比楼盘楼价总价23400÷103.1得出区域楼盘价格系数226.96。
X：假设条件下的权重值19.9。
房地产项目定价4大方法
房地产最重要的三个因素是“价格、价格、还是价格”，这是一个不变的法则。
房地产项目的定价操作的好坏直接关系到楼盘的成败。
价格是房地产市场中最活跃、最敏感、也是最重要的因素之一，对市场而言，它是供给和需求力量对比变化的信号。
那么房地产项目到底该如何定价？一、房地产项目四大定价方法定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给项目制定的一个基本价格或浮动范围的方法。
虽然影响项目的价格因素很多，但是企业在制定价格时主要考虑项目的成本、市场需求和竞争情况。
项目的成本规定了价格的最低基数，而竞争者的价格则提供了企业在制定价格时必须考虑的参照系数。
房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价。
1.成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。
其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。
成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。
(1)成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
售价与成本之间的差额即为利润。
这里所指的成本，包含了税金。
由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。
它的计算公式为：单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。
列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。
在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。
房地产项目定价策略有哪些
房地产项目定价策略有哪些
掌握好一定的房地产定价策略对房地产的销售有着重要的作用。
下面是店铺整理的一些关于房地产项目定价策略的相关资料。
供你参考。
房地产定价的策略
1、成本加成定价法
2、竞争价格定价法竞争价格定价法
3、顾客感受定价法
4、加权点数定价法
5、旧房定价方法
房地产项目定价方法
1、成本导向定价
成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。
其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。
它包括以下几种定价方法。
2、需求导向定价
所谓需求导向定价是指以需求为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，而非依据卖方的成本定价。
其主要方法是理解价值定法和区分需求定价法。
3、竞争导向定价
竞争导向定价是企业为了应付市场竞争的需要而采取的特殊定价方法。
它是以竞争者的价格为基础，根据竞争双方的力量等情况，制定较竞争者价格为低、高或相同的价格，以达到增加利润，扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法。
对于房地产企业而言，当本企业所开发的项目在市场上有较多的竞争者时，适宜采用竞争导向定价确定楼盘售价，以促进销售，尽快收回投资，减少风险。
4、可比楼盘量化定价
针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状，我们尝试对楼盘进行定量描述。
进行量化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价格、功能、
用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。
每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。
房地产定价因考虑的因素。
房地产楼盘权重定价方法表
楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+????? +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。
可比楼盘量化定价法操作流程
可比楼盘量化定价法操作流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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可比楼盘量化定价法
可比楼盘量化定价法引言在房地产市场中，确定房地产的合理价格一直是一个复杂的问题。
传统的定价方法通常是基于专家的经验和市场趋势进行估算，然而这种方法在面对大量的楼盘数据时往往会存在主观性和不准确性的问题。
因此，可比楼盘量化定价法应运而生。
本文将介绍可比楼盘量化定价法的基本原理和应用方法。
1. 可比楼盘量化定价法的基本原理可比楼盘量化定价法是基于楼盘的多个特征指标来确定其价格的一种方法。
它通过收集一定数量的与目标楼盘相似的已成交楼盘数据，通过对比各项特征指标的差异来进行定价。
这些特征指标可以包括楼盘的面积、年代、位置、楼层、购房者的收入等等。
2. 可比楼盘量化定价法的步骤可比楼盘量化定价法的实施包括以下步骤：2.1 数据收集首先需要收集一定数量的与目标楼盘相似的已成交楼盘数据。
这些数据可以通过房地产代理机构、互联网房产交易平台等途径获取。
2.2 特征指标选择从已收集的数据中选择与目标楼盘相关的特征指标，通常应选择具有显著影响房价的指标。
这些指标应该能够客观地反映楼盘的价值。
2.3 数据处理对收集到的数据进行处理，计算各个特征指标的平均值、标准差等统计量，以及各个指标之间的相关系数。
这些统计数据可以用来分析楼盘特征之间的关系，进而确定各个特征指标对价格的影响程度。
2.4 价格预测根据已有数据和统计分析结果，建立一个价格预测模型。
这个模型可以是简单的线性回归模型，也可以是更复杂的机器学习模型。
通过输入目标楼盘的特征指标，即可利用模型进行价格预测。
2.5 定价结果评估利用所建立的价格预测模型对目标楼盘进行定价，并与市场上的实际成交价格进行比较。
根据比较结果进行评估，如果模型的预测误差较小，则定价结果可靠。
3. 可比楼盘量化定价法的应用案例可比楼盘量化定价法在房地产市场中已经得到广泛应用。
以下是一个实际案例的应用描述：某地区有一套新建的公寓楼盘，开发商希望确定一个合理的销售价。
开发商首先收集了该地区近期成交的30个类似楼盘的数据，包括房屋面积、位置、价格等特征指标。
(定价策略)可比楼盘定价案例
可比楼盘加权定价法的定价原理：采用条件相似的楼盘市场均价作为基数， 对影响因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归方程，求出该类产品的行 业线性回归系数，验证其线性相关性，最后针对于本项目进行各项因素的分值判 定，将所得的本项目的最终的分值代入求得的**市整体商住项目和写字楼项目价 格分布的线性回归方程中，求出本项目商住部分和写字楼部分在**市整体房地产 市场上的客观合理价格。
定级因素、指标与分值表格 1
编 定级因 指标
号素
分值
1 地段
A.从城市规划的角度来看所处地段的功能 A.最差；B.很差；C. 分布；B.商业主要看其是否临街或背街 C. 一般；D.很好；E.最
业态的构成和发展的程度 D.写字楼为临街 好
或背街，办公氛围的好坏程度。
A.附近城市基础设施的完善程度；B.社会服 A.很不完善；B.不完
若值接近于 1，方可找出**市商住项目产品与市场合理价格之间的线性函数关系， 进而结合本项目的实际情况，将本项目的分值代入到所求得的线性回归方程中， 就可以求出本项目在**市房地产市场中的定价时点上的客观合理价格。
解得：，说明所选的商住可比项目的价格与对应楼盘所得的分值线性相关。 解得：
2.3. 本项目商住部分价格定位
2. 商住部分均价的确定
为了科学地计算出本项目的市场客观合理价格，我们将选取系列与本案具有 一定相似性的楼盘作为比较标准，依据可比楼盘定价法求取本案的商住楼的市场 客观合理价格。对**市的商住项目进行仔细筛选后，抽取其中 5 个具有代表性的 项目，作为本次定价的主要参考依据，具体定价过程如下：
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4.5.1 可比楼盘量化定价
可比楼盘量化定价法是利用已被市场验证的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价格。
是一种最直接、最有说服力的估价方法。
根据可比楼盘量化定价法，可比实例选取的原则，
例。
我们总共列出18个定级因素，共分五等级，分值为1-5分。
权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。
4.5.2 定级因素、指标与分值
□可比楼盘综合因素量化统计表
□第一城项目假设条件下的综合因素量化统计表(得出权重为19.9)
□价格计算表
注：表中楼价为均价(元/平方米)
楼盘得分为假设条件下的得分，经测算权重值为19.9，将分值套入公式得出: （Y=226.96X）得出均价为:
[4517元/平方米]
备注：Y：楼盘均价
226.96：根据可比楼盘楼价总价23400÷103.1得出区域楼盘价格系数226.96。
X：假设条件下的权重值19.9。