就物业管理公司和小区业主的纠纷案例分析

就物业管理公司和小区业主的关系来讲，一个是提供服务收取管理费，一个是享受服务支付管理费，二者应该是一种比较单纯的合作关系。

然而，随着中国经济转轨和社会转型进程的逐步加快，许多大中城市的市民的居住条件及物业管理水准也进入了一个新的历史阶段。

在物业管理快速发展进步的同时，我们发现一些城市的物业管理领域处于一种特殊的紧张关系之中。

近几年，《物业管理条例》具有突破性地表述了物业管理所涉及的各方权利义务关系，《物权法》激发了广大业主维权的内在热情和潜能，二者先后发挥作用，使得原本较为模糊而平静的物业管理领域成为矛盾的激发地段。

一小区业主与物业公司之间利益纠纷的主要类型近年来，涉及小区物业管理的纠纷案件频发且呈现急剧上升势头。

这类纠纷主要有以下几种情形：（一）物业管理费纠纷1．业主以各种理由拖欠物业管理费用业主因种种原因，如未打扫小区卫生、保安未履行岗位职责等，引起业主不满，以拒交物业管理费的方式予以抵制引发纠纷的居大多数。

在此类纠纷中，物业公司往往是原告，依照《合同法》规定，业主可以行使与对方违约程度相适应的合同履行抗辩权。

2．因物业管理收费标准不规范而引发诉讼此类案件是因物业管理公司单方面提高收费标准、随意增加收费项目、收费标准不规范或业主以种种理由单方面要求降低管理费用等导致的纠纷。

3．业主以小区未成立业主委员会造成前期物业管理时间延长为由拒付管理费因房产公司在开发前期多由其自己成立物业公司或委托其他公司进行物业管理，物业公司期满后仍旧继续履行前期合同，后业主对原物业公司所履行义务不予承认而拒付物业管理费，这类纠纷近来亦时有发生。

（二）因物业管理服务不到位引起的各种纠纷因物业管理服务不到位或物业管理企业工作失职导致业主人身、财产损害，业主起诉物业公司人身、财产损害赔偿纠纷；业主财产损失赔偿纠纷；小区公共设施伤人的赔偿纠纷；小区公用部位侵权的纠纷；小区公用部位的出租经营问题；小区停车场收费纠纷；业主违章搭建或擅自改变房屋结构而致纠纷。

（三）开发建设遗留问题引起业主与物业公司纠纷主要表现在：规划变更导致业主权益受损；业主购房时的规划在交房时往往发生变更，房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异；房屋建筑和附属设备质量差；配套项目缺项甩项；个别开发企业对这些遗留问题采取能拖就拖，能省就省，能不解决就不解决的策略，工程完工，开发企业撤走，问题甩给物业管理企业，从而造成了物业管理企业与业主的诸多纠纷；建筑权属不清；公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题引起的纠纷。

二小区业主与物业公司之间利益纠纷的典型案例分析（一）房屋质量有问题，业主能否拒交管理费现在的小区在建设、销售过程中出现不少问题，例如房屋建筑质量差、发布虚假广告、配套设施设备不齐全或面积有误差、房款计算错误等等。

这些问题要等广大的业主入住以后才逐渐暴露出来，而造成这些问题的开发商已将楼盘销售完毕，对此不闻不问，很多业主便以拒交物业管理费作为抗议和斗争的方法，业主的这些行为是否合理、合法呢？案情简介：某物业公司，从2009年1月起为小区业主提供保安、保洁等物业管理服务。

王先生是该小区业主。

自2009年1月起，王先生未向物业公司缴纳过物业费、以及代收费共计18354.77元及滞纳金4211.16元。

王先生称，欠费是事实，但数额不清楚，没交费的原因是因为房屋质量有问题，地面、墙体有裂缝、墙皮有脱落、卫生间和厨房的房顶渗水等。

另外，某房地产开发有限公司在售房时承诺要奉献一个全新的物业。

王先生据此认为物业服务应当是免费的，他所购买的房产是由某房地产开发有限公司开发建设的，该公司与物业公司法定代表人均为蔡某。

据此，王先生认为二者是一体，物业公司理应对王先生的房屋质量问题加以解决。

评析：物业公司称，房屋质量问题和物业管理没关系，该质量问题均是室内自用设施及王先生自用部位的问题，在质保期内应由房地产公司负责，超过质保期应由业主自己负责，与物业无关。

另外物业费及代收费与房屋质量不是同一法律关系，因此不能作为不交费的理由。

法院审理认为，售房宣传资料，并非物业公司免费服务的承诺。

物业公司依据该市物价局颁发的《收费许可证》和物业公司与小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》收取物业费合法有据，王先生认为应当免费服务的辩称不能支持。

关于王先生提出的质量问题，物业公司主张的物业费及代收费用不是同一法律关系应另案解决。

因此，王先生应向物业公司支付物业管理、水、电、暖、煤气等费用共计18354.77元，并赔偿逾期付款损失。

此类案例，首先要弄清开发商、业主、物业管理三者的债权、债务关系。

开发商与业主之间存在合同关系，如果房屋有质量问题，开发商基于赔偿责任对业主负有债务；业主与物业管理公司之间存在合同关系，如果物业管理公司如约履行自己的义务，业主不交纳物业管理费那么是业主对物业公司负有债务；开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。

商品房买卖与物业管理属于不同的法律关系，开发商与物业服务企业各是一个独立的法人企业，独自对外承担民事责任。

业主与开发商的纠纷应由开发商与业主根据合同纠纷和民事诉讼来解决，而不能以此迁怒物业公司，因此，业主采取拒交物业管理费是不妥的。

（二）业主被盗物业公司应否赔偿案情简介：某物业小区一位业主家中被盗，派出所民警接到报警后及时赶到，但很遗憾没有当场抓住窃贼，业主丢失约一万元的金钱及手饰，此案正在侦破之中。

业主表明，自己按时交纳物业管理费，要求物业公司赔偿失窃的财物。

评析：对于这个问题，首先要明确业主和物业公司之间的关系。

一般来说，开发商交付房屋以后，购房者在入住的时候，要办理有关手续，其中一项就是和物业公司签订“业主公约”，属于合同的性质。

在公约中，明确了业主的权利和义务，明确了物业公司的职责。

简而言之，一般是业主要按期缴纳管理费，遵守有关规定；物业公司收取费用，提供清洁、维修、绿化养护、保安等服务。

其次，如果要物业公司承担赔偿失窃物品的责任，则要看是否存在过错行为。

这就要看“业主公约”中是否明确了物业公司在业主失窃的情况下要赔偿损失。

如果有这样的约定而且物业公司的工作中存在过错，业主才可以向物业公司要求赔偿。

由于业主与物业公司是合同关系，发生纠纷以后要按照合同执行，如果有证据证明是物业公司管理、服务不到位，那么属于物业公司违约，可以就此到人民法院起诉，由人民法院依法判决。

最后需要说明的是，鉴于上述失窃案件正处于公安机关侦破过程中，一般也要等侦查终结或侦查无结果后再进行处理比较妥当。

业主与物业公司签订入住手册，该合同是物业公司对业主提供物业管理服务的承诺以及业主愿意接受服务和物业管理的明确表示。

但是双方并未就业主的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司也就无保管该业主家庭财物的义务。

因此，尽管物业公司对小区的安全负有日常管理义务，但其所承担的小区安全防范只是协助义务。

当前，由于社会治安环境比较严峻，贼人的作案手法越趋专业化，政府惩治犯罪人员的条例法规较为宽松，外来流动人口激增，业主财产被盗事件时有发生。

在这种情况下许多业主把物业公司理解为“第二警力”，这是片面的，甚至把物业公司误以为保险公司，业主财产遭损，物业公司应当承担什么责任，这个问题需要具体事情具体分析，如物业公司履行了正常的治安任务，则物业公司可不用负担赔偿责任。

（三）小区丢车业主告物业案例案情简介：王先生2008年买了一辆轿车，价值16万余元，2007年5月，王先生下班开车回家后，将车停在物业公司划定的停车位上。

次日，王先生准备开车上班时，发现车辆被盗。

王先生随即报警，警方调取监控录像发现，王先生的车于凌晨5点左右驶出本市。

警方追踪未果，车辆尚未被追回。

王先生认为，他已向物业公司缴纳了2008年3月至2009年3月的车辆保管费1500元，物业公司对其车辆的丢失负有不可推卸的责任。

经协商无果后，他将物业公司告上法庭。

评析：在此案中，王先生在小区内自行泊车的行为，不能认定为交付保管物，物业公司也无法控制车辆的自由移动，不具有返还车辆这一特征，所以，通常情况下，不能认定为保管合同。

但是，若是在全封闭式停车场中，车主将能够控制车辆转移的车钥匙及行车证等交付给保管人后，完成对保管车辆的交付，那么保管合同是可以成立的。

此外，王先生所交的1500元停车费是物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费，而非保管合同的费用。

但并非任何情况下物业公司都不承担责任。

王先生与物业公司之间存在物业管理服务合同关系。

《物业管理条例》第三十六条第二款规定，“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应法律责任。

”也就是说，若王先生能举证证明物业公司在管理过程中未履行合同约定，导致车辆失窃或与车辆失窃存在一定因果关系，则可依据物业管理服务合同，请求物业公司承担相适应赔偿责任。

此案因王先生无法证明物业公司有违反物业管理服务合同的行为，故物业公司不承担责任。

三小区业主与物业公司纠纷的处理方式和程序（一）小区业主与物业公司纠纷的处理方式当物业管理纠纷发生后，当事人可以根据具体情况选择协商、调解、仲裁、诉讼这四条途径来解决。

纠纷一经立案，就成为案件，对案件的合法处理属于事后解决纠纷的办法。

1．当事人各方自选协商和解是由物业管理纠纷当事人双方或多方本着实事求是的精神，依据有关法规业主公约和所订合同中规定，直接进行磋商，通过摆事实、讲道理的办法来查明事实、分清是非，在自愿互谅、明确责任的基础上，共同商量达成一致意见，按照各自过错的有无、大小和对方受损害的程度，自觉承担相应的责任，以便及时地自行解决物业管理纠纷的一种处理纠纷的方式。

2．各方当事人请求第三人调解调解是指当事人之间发生物业管理纠纷时，由国家规定的有管辖权的第三人来主持引导当事人进行协商活动，坚持自愿原则和合法原则，运用对当事人进行利害分析、说服教育的方法，促使当事人双方相互谅解，自愿达成协议，平息纠纷争端的一种方式。

调解按调解主持人的身份不同可分为民间调解、行政调解和司法调解三种。

调解达成协议的，调解主持人应制作调解书，在调解书中写明当事人的情况，纠纷的主要事实和责任，协议的内容和责任的承担方式、承担者，然后由当事人签字盖章，主持调解人员署名并加盖公章。

双方当事人对送达的调解书都要自觉履行。

3．当事人之间约定仲裁仲裁是指由物业管理纠纷当事人依据仲裁法，双方自愿达成协议选定仲裁机构并由其主持调解或对纠纷做出裁决的一种处理纠纷方式。

依据中国《仲裁法》规定，仲裁委员会不按行政区划层层设立，可以在设区的市、省级人民政府所在地的市设立，并且仲裁不实行级别管辖和地域管辖。

仲裁委员会只受理平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷。

物业管理纠纷当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成书面仲裁协议。