房产定价方案

城市丽景项目定价方案

市场比较定价法

一、价格定位目标提要

1、销售目标

A、最大利润目标

B、市场占有份额目标

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C、销售进度目标

2、市场竞争目标

3、项目品牌、企业品牌目标

任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求；根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。

二、价格定位基础

根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。

三、产品定价原则

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本项目定价结合项目自身因素及市场竞争因素确定项目整体均价，然后根据市场竞争情况及消费者消费喜好确定项目产品垂直修正系数，朝向修正系数、景观修正系数及面积修正系数等，根据每套房子的修正系数的不同进行不同的修正，并最终确定每套房子的销售价格。

四、竞争楼盘扫描

1、海岸华府

位置：市公务员小区北面

规模：占地105亩，5栋多层，14栋高层

主力户型面积：130平方左右4房，90平方左右3房

工程进度：已封顶，正在做绿化

目前均价：6000元/平方

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销售进度：已售百分之50

项目优势：封顶现房，位置生活相对便利，高绿化，低密度，使用率高达接近100%

项目劣势：价格高，物业费高

综合评价：小区进入市场较早，慢步销售，现在已经入现房阶段，售价较之前相对较高2、中安止泊园

位置：昆吾路中原路口

规模：占地160亩，一期741套

主力户型（在售部分，东西朝向）：87平方3房

、

工程进度：一期即将封顶，二期4月动工

目前均价：5200元/平方

历史价格：最低4200元，最高6500元；目前：最低4200元/平方

销售进度：41%

项目评价：

1、区域价值低于城市丽景，规模相对较大，整体建筑密度小，空间宽畅；

2、工程进度比较快，持续广告效应良好，而且比较平稳，销售也比较快比较平稳；

3、绿化，小区配套略高于城市丽景，拥有会所，网球场，游泳池，幼儿园。

4、%

5、停车位1/2,相对良好。

3、鑫丰丽景

位置：北海大道东，金葵市场对面

规模：占地18亩，两栋6层步梯，6栋18层小高层

主力户型面积区间：70-90平米两房

工程进度：已封顶

均价：预计5000元/平方

~

项目状况：正在销售，1,2,3期一起销售，目前步梯已售完，正在销售高层。

项目描述：

1、位置较好，周边配套比较齐全，交通便利；区域价值与城市丽景想当，潜力略低

2、目前规划38亩，临临北海大道并排南北向，建六栋高层，1-2层商业，小区里为绿化和部分停车位，有地下停车场；

3、整体进度很块；

4、价格定位适中，一部分户型较差；

4、海与城

…

位置：四川路与西南大道交汇处

规模：两栋30层高层，一栋15层小高层，建面4万平米，总户数398户。主力户型（二期）：80平方2房、120平方三房；

工程进度：刚刚动工，建至2层。

目前均价：预计4800元起带精装修，预计均价在5600元带精装修。

销售进度：未开盘

项目描述：

1、、

2、区域位置与城市丽景想当，小区配套低于城市丽景，交通便利；

3、大部分户型较好，小区绿化低，密度较大；

4、刚刚动工，工程进度缓慢，交房时间长，预计要18个月；

5、低价快速销售策略；

5、嘉和丽景

位置：西南大道西侧18号，与云南路交汇处

规模：一期39栋别墅，2期2栋26层电梯房，约310套房源

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主力户型：89平方2房。

工程进度：1期已交付使用，2期已封顶。

销售进度：已售百分之70；

预计均价：5500元/平方；

项目描述：

1、小区风格性强，小区绿化率高，；

2、区位生活圈比较成熟；

3、建筑密度比较低，小区留有中庭花园，地下停车场；

4、&

5、户型通透，实用性强，小部分户型不通透，朝北；；

6、穗丰金湾

位置：四川南路299号

规模（在售）：占地70亩，建筑面积20万，18栋26层，30高层，总户数2000多户

主力户型：最小55平方一房，92平方二房子

工程进度：即将封顶

目前销售均价：5800元/平方，最低价5420元全部精装修为标准，样板间很不错。

…

项目描述：

1、沿四川路一线用地，配套酒店，商场，超市，会所，幼儿园比较齐全；

2、广告及外展持续效果较好，近期销售一部分房源，由于定价稍高，目前销售不理想；

3、密度大，绿化低，宣传已高端公寓作为宣传点；

4、户型通透的少，朝南户型好的的房子少；

五、价格定位原则

市场比较定价法，首先应对本案进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。

本案就“整体规划”、“内外配套”、“位置交通”、“户型结构”、“景观”、“建筑结构”、“物业管理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。

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1、项目价值要素分析

（1）产品及配套要素