不动产评估市场比较法计算题
市场比较法不动产估价原理及案例
格。
REAL ESTATE APPRAISING
3、选取可比实例的基本准则
可比实例所处的地区应与估价对象所处的 地区相同，或是在同一供需范围内的类似 地区
可比实例的用途应与估价对象的用途相同 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑
如果不动产市场相对比较稳定，可适当延长间隔 时间，但最长时效不宜超过3年（房地产不宜超 过1年）。
可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可 修正为正常成交价格。 选取可比实例的数量：一般要求选取3-10 个可比实例
REAL ESTATE APPRAISING
4、建立价格可比基础
就是对所选可比实例的成交价格进行换算处 理，使其之间的口径一致、相互可比，并统 一到估价对象的价格单位上，为进行比较修 正建立共同的基础。
2.间接比较分析
间接比较是以一个标准不动产或 条件俱佳的不动产为基准，把交易案 例和待估对象均与其逐项比较，然后 将结果转化为修正价格。
PD PB A B C D E
REAL ESTATE APPRAISING
（1）区域因素间接比较
式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，
1、统一付款方式。如果在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为 8%，则：
甲总价=16× 32 + 32 =76.422（万元人民币） (1 8%)0.5 (1 8%)
乙总价=15（万美元） 2、统一化为单价。则：
估价综合复习题(有答案)
习题一第一章房地产和房地产估价1．按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A．收益性B．用途C．市场性D．地段2．出租或营业型房地产的评估可以采用：（）A．比较法B．收益还原法C．假设开发法D．成本估价法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（）A．已消失的房地产B．在建工程C．房地产的未来状况D．房地产过去状况与现在状况的差异状况4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （）A．商业、办公、工业、居住B．商业、居住、办公、工业C．商业、办公、居住、工业D．商业、居住、工业、办公5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（)A．用途B．开发程度C．是否产生收益D．经营使用方式6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为：A．50年B．无限期C．20年D．40年7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（)决定的A．不可移动性B．相互影响性C．数量有限性D．独一无二性8．房地产的价值注重：（）A．实物B．权益C．区位D．实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：( ）A．支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B．支付典价后只能获得房地产的使用权C．支付典价后房地产的使用者不付租金D．出典人获得典价后即失去房地产的所有权10．医院、学校是属于哪一类房地产( ）A．商业B．办公C．特殊用途D．综合第二章房地产价格1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（）A．土地单价 B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价2．决定某一房地产价格水平高低的,主要是（ )的供求状况。
A．本地区的房地产 B．全国房地产C．全国本类房地产 D．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5％）,则:（）A．实际价格28．5万元,名义价格30万元B．实际价格29．28万元，名义价格30万元C．实际价格30万元，名义价格不存在D．实际价格28．578万元，名义价格30万元4．采用比较法求得的价格通常称为（）A．路线价 B．比准价格 C．积算价格 D．收益价格5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属（ )A．市场调节价 B．政府指导价 C．政府定价 D．政府规定的最低限价6．在房地产销售过程中，（）是买卖双方讨价还价的基础，成交时要比此低. A．起价 B．标价 C．成交价 D．均价7．下列价格阐述正确的是：（ )A．市场价格＞抵押价值＞征用价值＞课税价值B．市场价格＞征用价值＞抵押价值＞课税价值C．市场价格＞课税价值＞征用价值＞抵押价值D．市场价格＞征用价值＞课税价值＞抵押价值8．投资价值评估时所采用的折现率为：（）A．根据市场现状 B．最低收益率C．最高收益率 D．社会一般收益率9．房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖，待价而沽，是因为（）A．房地产供大于求 B．房地产求大于供C. 开发商对未来预期看好 D．消费者对未来的预期看好10．成本租金不包括下列项目中：（ )A．贷款利息 B．折价费 C．管理费 D．保险费答案：第一章答案1B．2B．3A．4C．5A．6C．7D．8D．9C．10C第二章答案：1．C，2．D,3．D,4．B，5．B，6．B，7．B,8．B,9．C,10D第四章市场比较法1．市场比较法的理论依据是( )A．替代原理 B．生产费用价值论 C．预期原理 D．均衡原理2．在市场比较法中，建筑容积率修正属于（）修正A．交易情况 B．交易日期 C．房地产状况D．实物状况3．市场比较法的适用条件是（）A．存在着发育完善的房地产市场B．在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易C．存在着规范的房地产估价制度D．科学的房地产估价理论4．在比较法选取可比实例的数量上，一般要求选取（）A．一个即可 B．两个也行 C．三个D．三个以上．十个以下5．经过交易情况修正后，可比实例的价格就变成了（）A．估价对象的价格 B．交易时点的价格C．正常价格 D．与估价对象的房地产状况相同的价格6．经过交易日期修正后,可比实例的价格就变成了（ )A．估价对象的价格 B．交易时点的价格C．正常价格 D．与估价对象的房地产状况相同的价格7．经过房地产状况修正后，可比实例的价格就变成了( ）A．估价对象的价格 B．交易时点的价格C．正常价格 D．与估价对象的房地产状况相同的价格8．房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以( ）状况为基准（通常设定100）的A．可比实例房地产 B．估价对象房地产C．交易实例房地产 D．类似房地产9．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以（）状况为基准（通常设定（100）的。
土地估价：市场比较法试题及答案
土地估价：市场比较法试题及答案（一）判断题1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。
（）2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。
（）3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。
（）4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。
（）5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。
（）6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。
（）7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。
（）8．土地使用年期属于个别因素。
（）9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。
（）10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。
（）11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。
（）12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数/待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。
（）13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。
（）14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。
（）15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。
（）16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。
（）17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。
（）18．某宗地1998年9月的价格为2000元，1998年9月至2001年9月该市地价指数上涨15%，若其他情况不变，则该地块在2001年9月的价格应为2600元。
（）19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元/m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元/m2。
房地产估价试题及答案
房地产估价试题及答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 独立性原则B. 客观性原则C. 可比性原则D. 合法性原则答案：C2. 房地产估价中，市场比较法的比较基础是：A. 土地面积B. 建筑面积C. 土地使用权年限D. 房地产的市场价格答案：D3. 房地产估价时，以下哪项不是估价师需要考虑的因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑质量D. 估价师个人偏好答案：D4. 房地产估价报告中，以下哪项不是必须包含的内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法D. 估价师的个人简历答案：D5. 以下哪种方法不适用于房地产估价？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：D6. 房地产估价中，收益法的计算公式是：A. 收益/成本B. 收益/市场利率C. 成本/市场利率D. 收益×市场利率答案：B7. 房地产估价报告的有效期一般为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：B8. 房地产估价中，成本法主要适用于以下哪种情况？A. 土地交易B. 新建房地产C. 旧房地产D. 房地产租赁答案：B9. 以下哪项不是房地产估价报告的使用者？A. 银行B. 房地产开发商C. 政府D. 估价师个人答案：D10. 房地产估价中，市场比较法的比较对象应该是：A. 任何房地产B. 同一区域的类似房地产C. 不同区域的类似房地产D. 同一区域的不同类型房地产答案：B二、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，必须保证估价的独立性和客观性。
（对）2. 房地产估价报告可以随意修改，不需要遵循估价原则。
（错）3. 房地产估价时，估价师可以根据个人经验随意选择估价方法。
（错）4. 房地产估价报告的有效期通常为一年。
（错）5. 收益法适用于评估有稳定收益的房地产。
（对）6. 成本法适用于评估所有类型的房地产。
（错）7. 估价师在估价过程中不需要考虑房地产的地理位置。
市场比较法应用练习题
市场比较法应用练习题一、选择题1、市场法的理论依据是( B )A、适合原理B、替代原理C、最高最佳使用原则D、均衡原理2、比准价格是一种（A ）A、公平市价B、评估价格C、市场价格D、理论价格3、市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本身是否正常的修正.A、交易实例B、可比实例C、估价对象D、标准化实例4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ A ）调整。
A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（D ）。
A、0.060B、0.940C、1.060D、1.0646、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。
已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（B）元/m2。
A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.667、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为( D )。
A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％8、下列（ C ）情况会导致房地产价格偏高。
A、卖方不了解行情B、政府协议出让C、购买相邻地产D、设立抵押的房地产9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（ A ）A、高B、低C、相等D、无法确定10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高，其原因主要在于（ D ）A、繁华程度高B、集聚规模大C、交通条件好D、公共配套设施状况好11、市场比较法的间接比较法是以（ B ）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。
不动产估价整理
可比实例丙
建筑面积 成交价格 成交日期 交易情况 状况因素
1000 m2 240万人民币 2001年 11月初 －5％ 0％
1200 m2 300美元/m2 2002年 8月初 0％ ＋2％
9687.6平房英尺 243万人民币 2003年 2月初 0％ ＋5％
经调查已知：可比实例乙、丙的付款方式均为一次性付清；可比实例甲为分期付款：首 期付款96万元，第一年末付 72万元，期间月利率为 1％，第二年末又付款72万元，期间月利 率为1.05％。又知， 200年 8月初美元与人民币的市场汇率1：8.5。该地该类房地产的人民币 价格 2001年逐月下降 0.8％。 2002年内逐月上涨 1.0％， 2003年逐月上涨 1.2％。并知 1 m2＝ 10.764 ft 2。试根据上述资料，评估该宗房地产在2003年 8月初的正常单价7.6÷10.764）=2700 元/m 3）期日修正：
2 12
A：2288.40×（1-0.8%） （1+1.0%） ×（1+1.2%） =2758.51 元/m B：2550×（1+1.0%） ×（1+1.2%） =2913.44 元/m C: 2700×（1+1.2%） =2900.33 元/m 4） 交易情况和状况因素修正： A: 2758.51×100/95=2903.70 元/m
解题思路：采用市场比较法，先进行建立可比价格基础，然后进行四个方 面的修正，采用平均数法测算价格。
解：1）计算交易案例 的实际成交价格： A:96+72/(1+1%) +72/[(1+1%) (1+1.05%) ]=228.84 万元 B：300×8.5=2550 元/m
第四章 房地产评估复习题
第四章房地产评估复习题一、单选1.某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。
A．2900元/m2 B．3223元/ m2 C．3322元/ m2 D．4000元/ m22．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。
A．9% B．12.5% C．7.5% D．5%3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。
根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。
A．140万元 B．157.5万元 C．141.4万元 D．148.5万元4．被评估建筑物账面价值80万元，2005年建成，要求评估2008年该建筑物的重置成本。
根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从2005年到2008年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。
A．86万元 B．87万元 C．90万元 D．85万元5．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。
A．8600元 B．8800元 C．9000元 D．12000元6．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。
A．1000元/平方米 B．1500元/平方米 C．2100元/平方米 D．2800元/平方米7．有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。
不动产估价单选题
单项选择题（每个单选1分，一套题一般出15-20个单选）1.在土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的( C )进行的。
A.替代原则B.供需原则C.变动原则D.预期收益原则2.根据马克思地租理论，土地价格存在的根源是(C )。
A.垄断地租B.级差地租C.绝对地租D.农业地租3.在城镇土地分等中，假设某因子对应指标与土地利用效益呈正相关，某参评对象对应指标值为500，评价对象中该指标的最高值为800，最低值为300，则采用极值标准化法计算参评对象的指标得分为( )。
A.40B.60C.62.5D.66.74.以下关于中心地职能的说法不正确的是( D)。
A.中心地提供的商品和服务称为中心地职能B.中心地职能以商业、服务业为主C.中心地职能包括社会、文化方面的内容D.中心地职能包括制造业活动5.路线价法中确定标准深度时，应采用临街各宗地的( )。
A.平均深度B.深度的中位数C.深度的众数D.城市统一确定的某一深度6.某建筑物的总面积为4000平方米，8年前建成投入使用，现单位面积重置成本为1000元/平方米，估计尚可使用32年，残值率为5%，则采用平均折旧法评估该建筑物的现值为( C )万元。
A.250B.304C.324D.3407.在采用土地租金测算土地纯收益时，需扣除的租赁费用中不包括 ( B)。
A.管理费B.土地税(应该是房产税)C.维护费D.保险费8.在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，可称为二者处在(A )。
A.相同区域或同一供需圈B.比较区域或同一供需圈C.类似区域或同一供需圈D.比较区域或类似区域9.某公司于1996年8月取得一宗40年期使用权的土地，于1998年8月建成宾馆，建筑物耐用年限为50年。
该宾馆年净收益200万元，房地综合还原率为9%。
采用收益还原法评估该宾馆2009年8月的价格为( )万元。
市场比较法
【例】：某宗房地产交易总价为30万元，其中其首付款20％，余 款于半年后支付。假设月利率为5‰，则在其成文日期时一 次付清的价格为：
房地产 估价
第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
▣ 内 容：
三、建立价格比较基础(foundations) (五统一)
۞ 统一币种和货币单位
房地产 估价
第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
三、建立价格比较基础(foundations) (五统一) ▣ 内 容：
۞ 统一面积单位（km2、hm2、dam2 （百平方米）、m2、dm2）
统一面积单位:中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采 用公顷、亩)；美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、 韩国和中国台湾地区一般采用坪。它们之间的换算如下：
二、选取可比实例(contrast-able instances) ▣ 要 求：
۞ 可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同一供 求范围内的类似地区。 例如：拿北京市来说，如果估价对象是坐落在王府井地 区的一个商场，则选取的可比实例最好也在王府井地 区;但如果在该地区内可供选择的交易实例不多，则 应选择像东单、西单这类邻近地区或同等级别的商业 区中的交易实例。如果估价对象是在北京市内某个住 宅小区的普通商品住宅，则选取的可比实例最好是在 同一住宅小区内的交易实例;如果在同一住宅小区内 没有合适的交易实例可供选取，则应选取位于北京市 内类似地区、规模、档次的住宅小区内的交易实例。
房地产 估价
第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
三、建立价格比较基础(foundations) (五统一) ▣ 内 容：
土地估价市场比较法例题
市场比较法作业又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%;第二年末72万，月利率1.05%O 2002年8月初人民币与美元的市场汇价为 1:.8.5 , 2003 年8月初的市场汇价为1:.8.3。
该类房地产人民币价格 2001年逐月下降0.8% ,2002年逐月上涨1.0% ,2003 年逐月上涨1.2%。
又知1m2=10.764平方英尺。
试利用上述资料评估该房地产 2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值） 解：（1）建立价格可比基础：甲单价=2162.65 （元/m 2） 乙单价=300X8.5=2550 （元 /m 2）丙单价=24300009687.6 X 0.764=2700 （元 /m 2）（2）计算比准价格2002年6月1日到1.5%。
以3月1日为基准，以后每月递减1% , 1日的正常价格。
上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。
2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨 试利用上述资料评估该房地产2003年10月 解：（1）计算比准价格（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22 ） £=2780.25 （元 /m 2）甲一次付清总价96000072000021 1% 121 1%1720：00.05%122162653（元）比准价格甲比准价格乙比准价格丙100 2162.65 —— 95100 2550 ——1 100 100 2700——1 100 31 0.8% 3 1 1.0% 1.0% 5 1.2% 612 1 1.2% 72722.19（元/m 2） 1 1.2% 7 100 2856.34（元/m 2） 102 誥 2762.22（元/m2） A 3800 1001 1.5% 5 98日为基准，以后每月递减 1%,98、 97、 96、 95、 94、 93。
市场比较法习题
1、为评估某住宅的价格，估价人员在住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：中的三方面因素产生的作用程度相同。
另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日，该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。
试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可以比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价〔如需计算平均值，请采用简单算术平均〕。
2、某可比实例价格为2000元/平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为（）元/平方米。
A、2000；B、1900；C、2100；D、1905。
3、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为( )A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%；B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%；C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%；D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%。
4、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（）。
A、1.05；B、0.95；C、0.98；D、1.03。
5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
A、0.060B、0.940C、1.060 D、1.064一、单项选择题（共15小题，每小题1分。
每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里）1 、某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。
房地产估价习题集计算题和论述题2
1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则），公平原则。
2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。
3、市场比较法所依据的是（替代）原理。
4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。
5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。
6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。
7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。
8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×（深度百分率）×宗地面积。
试述成本法与收益法的区别。
1．理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力)；2．计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础)；3．所需资料不同；4．适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。
1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600（1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60万（2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1-（1-R）*t/t+n】=2000*1000【1-（1-5%）*8/8+32】=1620000=162万（3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万（4）房地产现时单价=2220000/2000=11002、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300X床位，平均每X床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
房地产评估计算题
1、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，设定的折现率为6%，该宗房地产的收益年限为50年，则其评估价值最接近于：A. 800万元B. 929万元C. 1000万元D. 1200万元（答案）B2、某套住宅的建筑面积为120平方米，单位建筑面积的重置价格为3000元/平方米，经评估该住宅成新率为80%，则该住宅的评估现值最接近：A. 24万元B. 28.8万元C. 30万元D. 36万元（答案）B3、某商业用地，剩余使用年限为40年，年租金为20万元，若折现率为8%，则该宗地的价格最接近：A. 160万元B. 200万元C. 250万元D. 300万元（答案）C4、某写字楼原值为1000万元，已知该类建筑物的经济寿命为50年，残值率为5%，现该写字楼已使用10年，则其现值为：A. 600万元B. 760万元C. 800万元D. 840万元（答案）B5、某宗土地总面积为1000平方米，容积率为2.5，楼面地价为1500元/平方米，则该宗土地的总地价为：A. 150万元B. 375万元C. 1500万元D. 3750万元（答案）B6、某套二手房交易，卖方报价80万元，买方还价72万元，最终双方以76万元成交，则该房地产的成交价格比率为：A. 90%B. 95%C. 100%D. 105%（答案）B7、某宗房地产采用市场比较法评估，选取的三个可比实例价格分别为120万元、130万元和110万元，对应的修正系数分别为1.05、0.95和1.1，则评估对象的评估价值最接近：A. 118万元B. 120万元C. 122万元D. 125万元（答案）C8、某块土地的开发成本为500万元，开发周期为3年，年利率为5%，则按单利计息的开发成本利息为：A. 25万元B. 50万元C. 75万元D. 100万元（答案）C。
估价实务模拟题
一、现有一宗地，占地面积为100平方米，1999年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。
2001年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250平方米，现全部用于出租。
根据以下资料，评估该宗土地2004年11月的价格。
（1）该房屋用于出租,每年收取押金6万元，平均每月租金收入为4万元，平均每月总运营费用为2万元；（2)该房屋耐用年限为50年，目前的重置价格为每建筑平方米6000元，假设残值率为0；（3)押金收益率为9％；（4)土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%。
[解］该宗土地有收益，适合于运用收益法进行评估。
（1）计算该不动产总收益:年租金收益:4×12=48（万元）年押金收益：6×9％=0.54（万元)年总收益;48+0.54=48。
54（万元）（2）计算该不动产的年总运营费用：年总运营费用=2×12=24(万元)(3）该房地产的年净收益=48。
54—24=24.54(万元)（4)建筑物现值采用成本法测算，房屋的建成比土地使用权晚两年,因此,房屋的使用年限为48年。
所以建筑物现值=6000×250×（48-3）/48=140.625万元。
(5)建筑物年净收益=140.625×8％=11。
25（万元)(6）土地年净收益=24.54—11.25=13。
29(万元）二、有某市一待估宗地G需评估,现收集到与待估宗地条件类似的6块宗地，具体情况见表1。
表1 各宗地的具体情况表2 地价指数表率每增加0。
1，宗地单位地价比容积率为1。
0时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增加0。
1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3％。
对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较,表2中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，评估宗地G 2002年的价格。
不动产练习试题及解析
一、单项选择题(共50题，题号1～50，每题有A、B、C、D4个备选项，其中只有1个符合题意)1、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常较高，其原因主要在于( D )。
D．公共配套设施状况好2、按照我国现行法律的规定，土地价格是指( B )。
B．为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价3、土地价值是由于土地的( B )三者互相结合所产生的土地经济价值的货币表现形式。
B．效用、相对稀缺性和有效需求4、某比较案例2004年5月20日的土地价格为300元/m2，同一城市此类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，如果其他条件不变，则该比较案例于2004年10月20日的评估价格为( B )元/m2(保留到小数点后一位)。
A．314.3 B．314.4 C．315.0 D．315.3【解析】5月的价格指数为104%，10月的价格指数为109%。
则10月的价格为300×109%/104%=314.45、某公司拥有一栋综合性办公楼，土地用途为办公，土地使用权为划拨方式取得，已取得国有土地使用证和房屋所有权证，但土地证中记载的土地使用期限为30年，已使用10年，剩余使用年限为20年，该公司欲以该物业进行抵押贷款，采用以下哪种方式评估最为适宜？( D ) D．用市场比较法6、有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6%，土地开发期为1.5年。
经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。
则在成本逼近法计算中的投资利息为( D )元。
A．8934 B．18000 C．22500 D．22634【解析】15×[（1+6%）1.5-1]+20×[（1+6%）0.75-1]=226347、某商品住宅开发项目，规划建筑面积10000m2，预计开发期为2年，建安工程费为1200元/m2，专业费及管理费为建安工程费的12%，第一年投入开发费用的40%，银行贷款年利率为5.8%，销售税费预计为6元/m2。
不动产评估 不同方法例题
例题2
某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用价格。经 调查收集到以下资料： （1）与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易 类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条 件以及各交易案例的区域因素相同和个别因素修正情况 如下表所示，其中区域因素和个别的修正皆是与待估宗 地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条 件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条 件比待估宗地差。 （2）土地还原率为7％。 （3）该市住宅地价指数1999年1月1日为100，以后平均每 月上涨1个百分点;
例题一答案
1. 年经营收入=6000万元 2.（1）销售成本及经营成本=4000万元 （2）管理费、财务费用=6000*6%=360万元 （3）商品销售及附加=6000*8.5%=510万元 （4）房屋折旧费：房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额 =2250万元/39=57.69万元；已折旧年限从2001年7月1日到2005年6 月30日共4年。 （5）经营利润=6000*10%=600万元 总费用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5） =5527.69万元 3.房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 4.房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4） *8%=161.54万元
2、市场比较法的公式及估价步骤 市场比较法的公式： 估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正 系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数 即： 估价对象价格=可比实例价格 ×100/()×()/100×100/()×100/()
市场比较法的估价步骤： ⑴搜集交易实例 ⑵选取可比实例 ⑶建立价格可比基础 ⑷进行交易情况修正 ⑸进行交易日期修正 ⑹进行区域因素修正 ⑺进行个别因素修正 ⑻求取比准价格
不动产评估-大学模拟题(附答案)
《不动产评估》模拟题一.单选题1.教育.科技.文化.卫生.体育用地的土地使用权出让的最高年限为():A.70B.60C.50D.40[答案]:C2.城市基准地价是根据用途相似.地块相连.地价相近的原则划分地价区段,调查评估的各地价区段在某一时点的().A.最低价格B.平均价格C.出让地价D.标定地价[答案]:B3.在出让土地使用权上建造商场,土地使用权出让年限为40年,建造期为3年,建筑物的经济寿命为60年,则计算建筑物折旧的经济寿命应为()年;A.37B.43C.63D.60[答案]:A4.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是().A.交通拥挤B.建筑技术减少C.城市规划改变D.自然环境恶化[答案]:B5.收益法是基于哪种原理?()A.替代原理B.预期收益原理C.生产费用价值论D.区位论[答案]:B6.某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据()应按服装店用途进行估价.A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则[答案]:B7.下列情况中会导致房地产价格上升的是().A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应[答案]:B8.引起真正的房地产自然增值的原因是().A.装修改造B.需求增加C.通货膨胀D.改进物业管理[答案]:B9."五通一平"一般是指某区域或某地块具备了道路.()等设施或条件以及场地平整.A.给水.排水.电力.通信B.给水.排水.燃气.热力C.排水.电力.通信.燃气D.排水.电力.通信.热力[答案]:A10.估价报告有效期应从()起计.A.估价时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日[答案]:C11.有一不动产,利用该宗不动产正常情况下每年所获得的总收益为30万元,每年所需指出的总费用为1万元,该类不动产的收益率为8%,则该不动产的收益价格为()万元.A.150B.200C.225D.250[答案]:C12.商业.旅游.娱乐用地的土地使用权出让的最高年限为():A.70B.60C.50D.40[答案]:D13.在出让土地使用权上建筑普通商品住宅,土地使用权出让年限为70年,建造器2年,建筑物的经济寿命为50年,则在计算建筑物折旧的经济寿命应为()年.A.52B.70C.68D.50[答案]:D14.运用市场比较法进行不动产估价时,可比实例的成交日期与估价期日不宜超过():A.1年B.2年C.3年D.4年[答案]:B15.某人购买某不动产,到银行办理抵押贷款,获得购房资金的70%,贷款的年利息率为5%,自由资金的一般收益率为8%,试算不动产的资本化率()A.0.058B.0.059C.0.06D.0.061[答案]:B16.某公司购买一宗房地产,土地使用期限为40年,不可续期,至今已使用了8年.该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元,以后每年净收益增长2％,从第8年开始,净收益保持稳定,该宗房地产的报酬率为7％.则该宗房地产的现时收益价格为()万元.A.85.45B.87.16C.88.5D.88.9[答案]:B17.若较为精确地应用假设开发法时,应考虑().A.通货膨胀影响B.投资利息因素C.资金时间价值D.投资风险补偿[答案]:C18.某高层住宅大楼,房地总价值为8000万元,其中建筑物价值占40％.某人拥有其中的一套住宅,房地价值为150万元,该部分的建筑物价值为50万元,则此人占有的土地份额为().A.0.19B.0.21C.0.23D.0.25[答案]:B19.防范估价风险的最后一道防线是().A.撰写估价报告B.审核估价报告C.出具估价报告D.估价资料归档[答案]:B20.下列表述中不正确的是().A.在实际估价中,不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中,不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中,不同的估价作业期将影响估价结果[答案]:D21.下列情况中会导致房地产价格上升的是().A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应[答案]:B22.引起真正的房地产自然增值的原因是().A.装修改造B.需求增加C.通货膨胀D.改进物业管理[答案]:B23.商业.旅游.娱乐用地的土地使用权出让的最高年限为().A.70B.60C.50D.40[答案]:D24.在出让土地使用权上建筑普通商品住宅,土地使用权出让年限为70年,建造器2年,建筑物的经济寿命为50年,则在计算建筑物折旧的经济寿命应为()年.A.52B.70C.68D.50[答案]:D25.运用市场比较法进行不动产估价时,可比实例的成交日期与估价日期不宜超过().A.1年B.2年C.3年D.4年[答案]:B26.有一不动产,利用该宗不动产正常情况下,每年所获得的总收益为20万元,每年需支出的总费用为12万元,该类不动产的收益率为8%,该不动产土地使用权年限为50年,已经使用了5年,则该宗不动产的收益价格为().A.91.56万元B.93.86万元C.94.56万元D.96.86万元[答案]:D27.某人购买某不动产,到银行办理抵押贷款,获得购房资金的70%,贷款的年利息率为5%,自由资金的一般收益率为8%,试算不动产的资本化率().A.0.058B.0.059C.0.06D.0.061[答案]:B28.某公司购买一宗房地产,土地使用期限为40年,不可续期,至今已使用了8年.该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元,以后每年净收益增长2％,从第8年开始,净收益保持稳定,该宗房地产的报酬率为7％.则该宗房地产的现时收益价格为()万元.A.85.45B.87.16C.88.5D.88.9[答案]:B29.某高层住宅大楼,房地总价值为8000万元,其中建筑物价值占40％.某人拥有其中的一套住宅,房地价值为150万元,该部分的建筑物价值为50万元,则此人占有的土地份额为().A.0.19B.0.21C.0.23D.0.25[答案]:B30.防范估价风险的最后一道防线是().A.撰写估价报告B.审核估价报告C.出具估价报告D.估价资料归档[答案]:B31.下列表述中不正确的是().A.在实际估价中,不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中,不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中,不同的估价作业期将影响估价结果[答案]:D32.教育.科技.文化.卫生.体育用地的土地使用权出让的最高年限为().A.70B.60C.50D.40[答案]:C33.收益法是基于哪种原理?().A.替代原理B.预期收益原理C.生产费用价值论D.区位论[答案]:B34.某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据()应按服装店用途进行估价.A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则[答案]:B35.有三个比较实例A.B.C,成交价分别为1500元/m2.1650元/m2.1600元/m2.现将可比实例及估价对象不动产的区域因素与标准不动产的区域因素进行比价,得到:标准不动产:100分.估价对象:92分.实例A:89分.实例B:97分.实例C:92分;区域修正后,可得到实例A在估价对象区域条件下的价格为()元/m2A.1551B.1565C.1600D.1625[答案]:A36.有一不动产,利用该宗不动产正常情况下每年所获得的总收益为30万元,每年所需指出的总费用为1万元,该类不动产的收益率为8%,则该不动产的收益价格为()万元.A.150B.200C.225D.250[答案]:C37.某建筑物的建筑面积为200m2,有效经过年数为12年,重置价格为800元/m2,建筑物经济寿命为40年,残值率为2％,则运用直线法计算该建筑物的现值为()万元.A.10.2B.11C.11.3D.11.5[答案]:C38.某建筑物的建筑面积为100m2,已经使用10年,单位建筑面积的重置价格为500元/m2,该建筑的经济寿命为30年,残值率为5%,试用直线法计算该建筑物的年折旧额().A.1583元B.1589元C.1683元D.1689元[答案]:A39.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2,采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于()元/m2.A.4800B.5124C.5800D.7124[答案]:C40.有一不动产,未来第一年的纯收益为16万元,预计此后各年的纯收益会在上一年的基础上增长2%,该类不动产的收益率为9%,另外,该宗不动产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的,土地使用权年限为50年,已经使用了5年,则该宗不动产的收益价格为().A.216.08万元B.217.04万元C.218.04万元D.19.08万元[答案]:B二．判断题1.不动产是指不能移动位置或移动位置后引起性质.性状改变而造成经济损失的财产.() [答案]:T2.土地使用权的形成包括"出让"."划拨"和"租赁"三种方式.()[答案]:F3.不动产的基本特征是保值增值性,是由土地的经济特性所决定的.()[答案]:F4.因素修正主要包括交易情况.交易日期.区域因素.个别因素四大方面的修正.()[答案]:T5.市场比较法的理论依据是替代原理.()[答案]:T6.毛地是指现有城区内建筑物待拆迁的集体土地,受让者除支付毛地价外还需对建筑物的所有者和使用者支付拆迁安置补偿费.()[答案]:F7.不动产价格是不动产对象在某一权利状况下某一时点的价格,时点不同则价格不同.() [答案]:T8.一份完整的估价报告内容包括:封面.目录.估价师声明.估价的假设和限制提案件.估价结果报告和附件.()[答案]:F9."七通一平"包括通上水.通下水.通电.通讯.通气.通热.通路.平整地面.()[答案]:T10.在有较多土地供应者的情况下,地价水平主要取决于房地产价格水平.()[答案]:T11.收益法的理论依据是预期原理.()[答案]:T12.在利用假设开发法进行估价时,应特别注意包括开发成本.管理费用销售税费等在内的投资利息的估算.()[答案]:F13.在进行交易情况修正系数确定时,都应以实际价格为基准.()[答案]:F14.土地整理.复垦类型的不动产估价适用假设开发法.()[答案]:T15.按照规定,纯土地估价有效期为一年,建筑物和不动产估价有效期为半年.()[答案]:F三.问答题1.简述不动产估价的意义.[答案]:不动产估价其意义在于:1.为不动产市场交易提供客观标准;2.不动产资产的价值化更有利于优化资源配置;3.为开发投资及确立科学的收益分配制度服务;4.便于公民赋税.2.简述市场比较法的适用条件.[答案]:首先要有充足的市场交易资料,这是市场比较法应用的最基本的条件;其次,运用市场比较法,需要有与估价对象不动产相关程度高.可比性强的比较实例,即比较实例与估价对象具有相关性和替代性.3.简述收益法的使用范围.[答案]:收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法,它只适用于有收益或有潜在收益的不动产估价.由于它具有理论依据而应用很广,但对于无收益的不动产估价则不适用.4.简述重置价格和重建价格的含义.[答案]:(1)重置价格又称重置成本,是指采用估价时点时的建筑材料.建筑构配件.设备和建筑技术等,按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格;(2)重建价格又称重建成本,是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料,建筑构配件.设备和建筑技术等,按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格;。
市场比较法试题及答案
市场比较法试题及答案(一)判断题1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。
()2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。
()3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。
()4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。
()5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。
() 来源：6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。
()7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。
() 8．土地使用年期属于个别因素。
()9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。
()10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。
()11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。
()12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数／待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。
()13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。
()14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。
()15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。
()16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。
()17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。
()18．某宗地19xx年9月的价格为2000元，19xx年9月至20xx 年9月该市地价指数上涨15％，若其他情况不变，则该地块在20xx 年9月的价格应为2600元。
()19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元／m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元／m2。
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非常市场比较法作业又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。
2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:.8.3。
该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。
又知1m2=10.764平方英尺。
试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。
解：（1）建立价格可比基础： 甲一次付清总价()()())(2162653%05.11%11720000%11720000960000121212元=+⋅++++=甲单价=2162.65（元/m 2） 乙单价=300×8.5=2550（元/m 2） 丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m 2） （2）计算比准价格比准价格甲()()())/(19.2722%2.11%0.11%8.019510065.216227123m 元=+⨯+⨯-⨯⨯= 比准价格乙()())/(34.2856102100%2.11%0.111001002550275m 元=⨯+⨯+⨯⨯=比准价格丙())/(22.2762105100%2.11100100270026m 元=⨯+⨯⨯=（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m 2）上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。
2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。
以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。
解：（1）计算比准价格 比准价格A ()()()25/77.380999100100100103100%171%5.11981003800m 元=⨯⨯⨯⨯-⨯+⨯⨯= 以3月1日为基准，以后每月递减1%，则2003年3月1日到2003年10月1日之间的价格指数分别为100、99、98、97、96、95、94、93。
比准价格B ()2/15.375810010010210010010098935.1011004100m 元=⨯⨯⨯⨯⨯= 比准价格C ()2/24.3788102100991009910097931001003950m 元=⨯⨯⨯⨯⨯=（2）求算估价对象的比准价格比准价格=（3809.77+3758.15+3788.24）÷3=3785.39（元/m 2）3、为评估写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A 、B 、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格与成交日期交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。
（4）房地产状况房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。
房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
（2001年考试题） 解：（1）交易情况修正系数 可比实例A=100/103 可比实例B=100/99 可比实例C=100/102 （2）交易日期修正系数 可比实例A ()()0999.1%8.11%2.1142=+⨯+=可比实例B ()()1265.1%8.11%2.1144=+⨯+=可比实例C ()()0869.1%8.11%2.1141=+⨯+=（3）房地产状况修正系数 ①因素权重值的计算因素1的权重=4/（1+1.67+4）=0.6 因素2的权重=1.67/（1+1.67+4）=0.25 因素3的权重=1/（1+1.67+4）=0.15 ②房地产状况修正系数的计算可比实例A()()()⎪⎭⎫⎝⎛=⨯++⨯-+⨯+35.101100101100%156100%253100%602100100可比实例B()()()⎪⎭⎫⎝⎛=⨯++⨯-+⨯+45.102100102100%152100%251100%604100100可比实例C()()()⎪⎭⎫⎝⎛=⨯-+⨯++⨯+80.100100101100%153100%255100%600100100（4）计算比准价格比准价格A ()()()()242/82.632173.6343101100%8.11%2.111031006000m 元=⨯+⨯+⨯⨯= 比准价格B ()()()()244/60.644602.6470102100%8.11%2.11991005800m 元=⨯+⨯+⨯⨯=比准价格C ()()()()24/38.646956.6456101100%8.11%2.111021006120m 元=⨯+⨯+⨯⨯=（5）估价对象的价格()()()2/93.641044.6423356.645602.647073.6343m 元=++4、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A 、B 、C 、D 、E 共五个类似住上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是比较所得结果。
其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。
另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。
试利用上述资料根据估价相关要求选取合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。
解：（1）选取可比实例。
实例B 误差太大，实例D 成交时间与估价时点间隔一年以上，故实例B 和实例D 不作为可比实例，而选取A 、C 、E 作为可比实例。
（2）计算公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 （3）交易情况修正系数 可比实例A=100/102 可比实例C=100/100 可比实例E=100/97（4）交易日期修正系数 可比实例A=（1+1%）4 可比实例C=（1+1%）4 可比实例E=（1+1%）3（5）房地产状况修正系数为因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有：可比实例A=100/[100×1/3+（100-2）×1/3+（100-4）×1/3]=100/98可比实例C=100/[（100+3）×1/3+（100+2）×1/3+（100-2）×1/3]=100/101可比实例E=100/[100×1/3+（100-1）×1/3+（100+1）×1/3]=100/100（6）计算比准价格比准价格A=5100×（100/102）×（1+1%）4×（100/98）=5309.20（元/m2）比准价格C=5200×（100/100）×（1+1%）4×（100/101）=5357.57（元/m2）比准价格E=5000×（100/97）×（1+1%）3×（100/100）=5310.83（元/m2）（7）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格（单价）=（5309.20+5357.57+5310.83）/3=5325.87（元/m2）5、评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2。
（1）收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。
注：表中的价格指数为环比指数，均以上个月为100。
试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。
解：（1）公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数（2）交易情况修正系数可比实例A=100/100可比实例C=100/97可比实例E=100/105（3）交易日期调整系数为：可比实例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156可比实例C=1.033×1.038=1.072（4）房地产状况调整系数为：可比实例A=100/（95×0.4+105×0.35+110×0.25）=100/102.25可比实例B=100/（92×0.4+96×0.35+98×0.25）=100/94.55可比实例C=100/（106×0.4+109×0.35+97×0.25）=100/104.8（5）计算比准价格比准价格A=1200×（100/100）×1.168×（100/102.25）=1370.76（元/m2）比准价格B=1150×（100/97）×1.156×（100/94.55）=1449.51（元/m2）比准价格C=1380×（100/105）1.072×（100/104.8）=1344.38（元/m2）（6）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格（单价）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3=1388.22（元/m2）估价对象价格（总价）=1388.22×1500=208.33（万元）6、估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价格。
收集有关资料如下：（1）收集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.5%。