房地产评估案例市场法
房地产估价市场比较法房地产估价市场分析法
竭诚为您提供优质的服务，优质的文档，谢谢阅读/双击去除房地产估价市场比较法 房地产估价市场分析法近年来,随着房地产业的发展和壮大,房地产业在国民经济中的重要作用得到充分的体现和发挥,并逐步成为国民经济的基础性和支柱性产业。
以下是小编为大家整理的关于房地产估价市场分析法，一起来看看吧!房地产估价市场分析法篇1随着我国房地产市场的不断完善和物业税的开征，市场比较法显得日趋重要。
本文将从市场比较法估价的整个过程——即交易案例的选择，特征因素的确定，影响因素的量化处理和最终比准价格的确定，对市场比较法进行全方位的归纳讨论分析，进而减少每个过程的误差，从而达到提高房地产估价价格的准确性的目的!市场法概述市场法(marketcomparativemethod)，又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。
市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易.因此在运用市场法的时候，需要房地产市场比较活跃.这样才能保证房地产交易的实例较多，容易搜集，同时在对比指标和技术参数上具有良好的替代性。
市场法估价的步骤：搜集交易实例;选取可比实例(3个或3个以上)对可比实例的成交价格做适当修正(包括交易情况、交易日期、房地产状况的修正);求取比准价格。
交易案例的收集市场法适合于有丰富交易实例的房地产估价因此寻找一定数量且合乎标准的参照物，是应用市场法的关键所在。
交易实例的信息资料的来源有两种，即直接来源和问接来源，两种渠道资料的获取都有其局限性。
第一，直接来源。
直接来源就是直接从交易双方获取交易实例的相关数据资料。
房地产市场是一个不完全的市场，房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常的市场价格!例如，强迫出售或强迫购买的交易，利害关系人之间的关系，交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易!急于出售或急于购买的交易。
市场法在房地产评估中的应用案例
市场法在房地产评估中的应用案例案例：市场法在房地产评估中的应用背景：某地区的一栋大型商业办公楼因要进行评估和交易而需要进行房地产评估。
评估的目的是确定该办公楼的市场价值，以便帮助买家和卖家进行公平交易。
为了准确评估该办公楼的市场价值，评估师将使用市场法进行评估。
市场法的应用：1. 选择合适的市场：评估师首先会选择一个合适的市场进行研究。
在该案例中，评估师将重点关注该商业办公楼所在地区的商业房地产市场，分析该市场的供需关系、租金水平、未来发展潜力等因素。
2. 收集市场数据：评估师需要收集大量的市场数据以支持评估工作。
他们可以通过查询相关的市场调研报告、房地产交易数据和租金收益率等来获取所需数据。
此外，评估师还可以进行实地考察，与当地的房地产经纪人、开发商、租户等进行交流，获取更详细的信息。
3. 市场比较法：市场比较法是市场法的核心方法之一。
评估师将通过比较该商业办公楼与附近类似物业的销售价格或租金水平，来确定该办公楼的市场价值。
评估师会分析这些类似物业的大小、位置、状况等因素，以确定它们与被评估物业的相似度，并作出相应的调整。
4. 经济增加法：经济增加法也是市场法的一种常用方法。
评估师将考虑该商业办公楼的可能未来收入增加的潜力，比如租金增长率、物业改善和可租赁面积的扩大等。
他们会综合考虑这些因素，并利用贴现现金流量模型等方法来估算未来收入的现值，作为决定市场价值的重要依据。
5. 专业判断与分析：在应用市场法进行房地产评估时，评估师需要结合自己对市场的专业判断与分析。
他们会考虑到市场的风险因素、宏观经济情况、行业发展趋势等因素，并将其纳入评估模型中，进一步准确地估算该办公楼的市场价值。
结论：通过运用市场法进行评估，评估师能够较为准确地确定该商业办公楼的市场价值，为买家和卖家提供公平的参考依据。
同时，该案例也体现了市场法在房地产评估中的重要性和应用价值。
通过综合考虑市场因素、经济增加潜力和专业判断，市场法能够更全面地评估房地产的市场价值，帮助各方做出明智的决策。
房地产评估案例
1房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
房地产评估案例市场法
房地产评估案例市场法房地产评估是指通过对房地产的各种要素进行研究、调查和分析，从而确定房地产的价值和市场价格的行为。
市场法是房地产评估中常用的一种方法，基于市场法对房地产进行评估可以客观、科学地确定房地产的市场价值。
下面将介绍一个市场法的房地产评估案例。
公司计划购买一座商业写字楼用于办公。
该写字楼位于城市中心区域，交通便利，周边有多家大型购物中心、酒店和银行。
经过市场调研，发现该地区的商业写字楼租金平均每平方米每月约为35元。
接下来，我们可以使用收益法进行房地产评估。
首先，我们需要确定该商业写字楼的租金收益。
根据周边商业写字楼的租金水平，我们可以估算出每年的租金收入。
假设该商业写字楼的总面积为5000平方米，租金为每平方米每月35元。
每年的租金收入可以计算为：租金收入=面积×租金×12个月=5000平方米×35元/平方米/月×12个月=2,100,000元/年接下来，我们需要估算出该商业写字楼的净收入。
净收入是指扣除房屋管理费用、维修费用、税费和折旧等费用之后的实际收入。
根据实际情况，我们假设其净收入为总租金收入的80%，则净收入可以计算为：净收入=租金收入×80%=2,100,000元/年×80%=1,680,000元/年然后，我们需要确定该商业写字楼的投资回报率。
投资回报率是指净收入与投资金额之间的比率。
假设购买该商业写字楼的投资金额为5000万元，则投资回报率可以计算为：投资回报率=净收入/投资金额=1,680,000元/年/5000万元=3.36%最后，我们可以根据该商业写字楼的投资回报率和市场上类似房地产的投资回报率进行比较，从而确定该商业写字楼的市场价值。
如果市场上类似的房地产的投资回报率为4%，则根据投资回报率的倒数法，我们可以计算出该商业写字楼的市场价值：市场价值=净收入/投资回报率=1,680,000元/年/4%=42,000,000元根据以上计算，可以得出该商业写字楼的市场价值为4200万元。
房地产评估法律案例(3篇)
第1篇一、案例背景某市某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）于2010年取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
经过两年多的建设，住宅小区于2012年竣工验收并交付使用。
开发商与业主签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价格为每平方米8000元。
在签订合同前，开发商委托某房地产评估机构（以下简称“评估机构”）对该地块进行了评估，评估结果为每平方米6000元。
二、案件起因2013年，业主李先生（以下简称“业主”）发现房屋的实际价格与合同约定价格相差较大，怀疑开发商存在欺诈行为。
于是，业主向某市某区人民法院提起诉讼，要求开发商退还差额部分并承担违约责任。
在诉讼过程中，业主对评估机构的评估结果提出质疑，认为评估结果与实际情况不符。
三、法院审理1. 法院受理某区人民法院受理了本案，并依法组成合议庭进行审理。
2. 调查取证（1）法院依法委托某市另一家具有资质的房地产评估机构对同一地块进行重新评估。
（2）法院调查了评估机构的资质、评估人员的资格以及评估方法。
（3）法院调查了开发商与评估机构之间的合作关系。
3. 评估机构重新评估根据法院委托，新评估机构对同一地块进行了评估，评估结果为每平方米7000元。
4. 法院判决（1）法院认为，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
（2）法院认为，评估机构的资质、评估人员的资格符合法律规定，评估方法合理，评估结果具有参考价值。
（3）法院认为，新评估机构重新评估的结果与原评估结果相差不大，足以证明原评估结果存在偏差。
（4）法院判决：开发商退还业主差额部分，并承担违约责任。
四、案例分析1. 评估机构的法律责任本案中，评估机构在评估过程中存在一定的偏差，导致评估结果与实际情况不符。
根据《中华人民共和国房地产评估法》的规定，评估机构应当承担相应的法律责任。
在本案中，评估机构被法院判决承担一定的责任，体现了法律的严肃性和权威性。
2. 开发商的法律责任开发商在签订《商品房买卖合同》前，委托评估机构对地块进行评估，但评估结果与实际情况存在较大偏差。
房地产估价的市场法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第一节讲义2
正保远程教育旗下品牌网站 美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网 职业人的网上家园 中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第一节讲义2房地产估价的市场法【2010年真题】某套住宅的成交价格为5000元/m 2，交易中的营业税和契税等税费均由买方负担，已知房地产交易中应由卖方缴纳的营业税等税费为正常价格的6%，应由买方缴纳的营业税等税费为正常价格的2%。
该套住宅的正常价格为（ ）元/m 2。
A.5200.00B.5300.00C.5319.15D.5400.00[答疑编号2526090104]『正确答案』C『答案解析』本题考查房地产正常成交价格的计算。
正常成交价格＝卖方实际得到的价格÷（1－应由卖方缴纳的税费比率），正常成交价格=买方实际付出的价格÷（1＋应由买方缴纳的税费比率）。
因为交易中的营业税和契税等税费均由买方负担，所以卖方实际得到的价格为5000元／m 2 。
运用公式得到5000÷（1－6%）=5319.15。
参见教材P213。
6.市场状况调整（也称为交易日期调整）6.1 市场状况调整的含义■ 概念· 将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，也称为交易日期调整■ 适用条件· 平稳－可不进行交易日期修正· 上涨· 下跌6.2 市场状况调整的方法6.3 价格指数■ 定基价格指数（尾首相比）估价时点的价格＝可比实例成交日期的价格×估价时点的价格指数/成交日期的价格指数■ 环比价格指数（连乘）估价时点的价格＝可比实例在成交日期的价格× 成交日期的下一期的环比价格指数× 再下一时期的环比价格指数×…× 估价时点的环比价格指数 （注意成交当期的价格指数是不乘的，从成交下一期开始乘指数）【例9－2】教材P214某地区某类房地产2011年2月至8月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。
房地产评估-市场法
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第八节 求取比准价格
一、求取与某个可比实例对应的比准价格的方法 1、百分率法下的调整系数连乘 估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数 ×日期调整系数×房地产状况调整系数 2、百分率法下的调整系数累加 估价对象价格=可比实例价格×（1＋交易情况修正 系数×日期调整系数×房地产状况调整系数） 3、差额法下的公式 估价对象价格=可比实例价格±交易情况修正数额 ±日期调整数额±房地产状况调整数额）
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假设年利率为6%，则在其成交日期一次性付清的价格为：
11
40
1
20
6% 0.5
20 1 6%
78.294万元
假设半年利率为3%，则一次性付清的价格为
40
1
20 3%
20 （1 3%）2
78.269万元
假设季度利率为1.5%，则一次性付清的价格为：
40
20
1 1.5%2
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二、最后综合 1.简单算术平均：V=
VA
VB
VC
25
3
2.加权算术平均：
V=
VAf A VBf B VCfC fA fB fC
3.中位数：把一组数据从高到低排列，个数为奇数 个时，选择位于中间位置的数字；偶数个时选择位 于中间位置的两个数据，求其平均数。
4.众数：一组数据中出现频率最高的数据 5.其他方法：
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有时得到的数据是买方付出的包含了交易税 费在内的实际价格（买方付出），或者是卖 方得到的不需要支付税费的净收入（卖方净 得）。 正常价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际 得到的价格 正常价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际 付出的价格 P132
市场法案例
市场法应用案例1）评估对象概况评估对象房地产为滨海市黄海南路80号阳光小区第9号楼一层公建，建筑面积1400平方米。
具体情况如下：（1）位置与环境。
评估对象房地产位于滨海市黄海南路80号阳光住宅小区。
小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低，倚山望水。
小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积16万平方米，各类住宅共1300套，规划为南北向30栋多层和小高层住宅。
小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。
小区周边交通发达，通过此地的有十几路交通线路。
• （2）占用土地的基本情况。
评估对象所在的住宅小区总占地面积98000平方米，其中商服用地9900平方米，住宅用地88100平方米。
根据滨海市政府[2000]40号文件，该地块土地级别为六级。
该土地已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用（2005）字第58号。
••••（3）评估对象房屋的基本情况。
评估对象房屋位于阳光小区第9号楼，建于2006年，9号楼共13层，总建筑面积11000平方米，其中一层公建1400平方米。
公建层高3.3米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。
9号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。
评估对象房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙粘土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。
评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。
2）评估要求评估该房地产2008年4月1日的市场价值。
3）评估过程（1）选择评估方法。
该类房地产有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。
（2）搜集有关的评估资料，选择可比实例。
通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的三个交易案例作为可比实例。
••••可比实例A：阳光小区12号楼一层公建。
资产评估 案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估
资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估---------------------------------------------装--------------------------------- --------- 订-----------------------------------------线----------------------------------------班级 11会计一班姓名蔡瑶婷学号11250201102- 广东财经大学答题纸（格式二）课程资产评估 2013－2014学年第 1 学期成绩评阅人评语：＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估一.资产评估基本理念。
（一）概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。
资产评估是对额定产权的评估。
资产评估作为一种评价过程，会涉及以下基本要素：评估主体，表明由谁来进行评估；评估客体，即被评估的资产，又为评估对象；评估依据，即评估工作中遵循的法律法规，经济行为文件，重大合同协议以及取费标准和其他参考依据；评估目的；评估原则；评估程序；评估价值类型；评估方法以及资产评估假设。
（二）资产评估是对额定的产权的评估资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物，在市场经济中发挥着巨大的功能，通过对资产的现实价值进行评定和估算，为各项资产提供公正的价值尺度，通过对资产进行价值判断，可以起到价值鉴定的作用；在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。
同时，通过资产评估，可以促进企业账实相符和资产完整，防止国有资产流失和促进企业改革顺利进行。
市场法评估房地产案例
市场法评估房地产案例房地产市场作为市场经济中的重要组成部分，其法律评估对于预测市场走势和未来趋势的变化是至关重要的。
本文将以一件房地产案例为例，介绍如何通过法律评估对市场进行分析和预测，同时提供适用于大众的指导意义。
案例背景：某开发商在某市场推出一套别墅，总价值约为600万人民币。
该开发商一直以来在当地房地产市场处于领先地位，产品销售良好。
但是，在推出该别墅之后，开发商并未获得预期的销售成果。
受到影响的不仅有该开发商，还有整个当地房地产市场。
如何评估该案例，从法律层面预测市场变化是我们需要考虑的问题。
1.法律评估对该案例的启示从法律角度看，该开发商在市场推广中遇到的问题很大程度上与市场风险和价格因素有关。
该别墅在市场上价格过高，竞争力不足，面对的风险也会相应增大。
法律评估告诉我们，需要对市场的价格竞争力、风险因素展开深入探讨和分析，才能做出有效的市场推广计划。
2.市场预测方案为了应对该开发商所面对的市场风险，对市场进行预测和预测方案的制定是必不可少的。
从市场趋势的角度来看，当前房地产市场处于去库存阶段，前景渐趋明朗，而新房的供应量也不断增加。
此外，在该市场中，新房和二手房的交易量较为平稳，价格也处于合理区间。
因此，价格定位的选取和风险控制将成为该开发商推广该别墅时需要关注的重要点。
针对以上分析，可以给出如下市场推广方案：1. 调整价格：相对来说昂贵的600万元对于该市场来说过于高昂，导致该别墅的竞争力不足，因此需要重新考虑定价，才能增加消费者的购买意向。
2. 加强市场宣传：加大市场推广力度，有助于增强产品的品牌知名度，提升消费者的购买兴趣和信心，为市场推广奠定基础。
3. 完善售后服务：人性化的售后服务才能真正地提升客户购房的满意度和信任感，有助于建立良好的房地产品牌形象，加强市场竞争力。
4. 加强与合作伙伴的沟通：房地产市场处于与各方合作的状态下，开发商需要积极与房屋中介合作、金融机构等深入沟通，实现互利共赢。
房地产市场法案例分析
【业务2-1】市场法评估居住房地产公开市场价值。
小陆等人通过对待估对象及其所处区域的基本了解，认为待估对象所处区域有公开的、活跃的类似房地产的交易市场，可以找到足够数量的、正常的房地产交易比较案例，同时该交易案例与待估对象具有替代性，所以可以采用市场法进行评估。
解决方案步骤一：实地查勘估价对象，编制《实地踏勘估价对象表》（参见表2-1），列出资料清单，搜集相关资料；表2-1 实地踏勘估价对象表房屋坐落 昌平区回龙观龙锦苑1区房屋所有权人xxx房屋所有权证号X京房权证昌字第xxxxxx号土地证号 xxxxxx使用权类型住宅土地面积1011㎡土地使用权终止日期2055年土地形状规那么（矩形） 房屋登记用途住宅建筑面积 126㎡建筑结构：砖混标的所在楼层/总楼层： 3 /6层使用状况√自用 空置出租层高(米)：3成新率：8现状用途√住宅办公商铺户型结构3 房 2 厅 1 厨 2 卫1阳建成时间：2005朝向：南使用状况√完好基本完好一般损坏严重损坏危房 评估目的： 出售维修保养√良好一般较差通风采光√良好一般较差物管类型：√小区大院单体楼封闭半封闭开放四至：东：昌龙锦苑公交总站西：科星西路南：龙锦二街北：龙锦一街公交线路√有 无共 6条线路步行 1 分钟 地铁站名：回龙观东大街站 步行至该地铁站口约 10 分钟景观 √公园√小区园景望江人工湖山球场泳池无小区配套：便利店物业设施及管理电梯部客梯货梯每层户√无完好基本完好一般损坏严重损坏房屋间距良好车位比重良好临街状况良好使用状况良好水电明敷√暗敷无√完好基本完好一般损坏严重损坏通讯√√有线电视√网络√完好管道煤气√有 无消防√消防栓√自动喷淋烟感报警无√完好基本完好一般损坏严重损坏物业管理√防盗门√自动对讲系统可视对讲系统√小区监视系统√24小时保安无保安物业收费：每平方 2.3 元周边配套商场 √幼儿园√学校√医院√邮局√银行 √菜市场 超市 √公园√体育设施√酒店√娱乐休闲物业外墙马赛克条形砖玻璃幕墙水刷石√涂料装修档次毛坯普通√精装豪华楼梯间、地面：水磨石墙面：石灰顶棚：抹灰门厅、大堂其他：公共通道 地面：水磨石 墙面：石灰 顶棚：抹灰其他：内部装修基本状况 使用现状客餐厅 地面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏墙面石灰√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚抹灰√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏门 包门√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏窗 塑玻√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏柜体木质√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏房间 地面木地板√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏墙面石灰√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚抹灰√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏门 包门√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏窗 塑玻√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏厨房 地面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏墙面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚pvc√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏其他√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏主次卫 生 间 地面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏墙面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚pvc√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏其他 □外阳台个 √内阳台 1个附属物：水池√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏法定优先受偿款拖欠建设工程款元 拖欠土地出让金元 拖欠报建费元拖欠税费元 已抵押担保的债权数额元 其它法定优先受偿款元备注我们小组经过到实地查勘，最终整理出下列信息：1． 地理位置与环境评估标的物座落于市昌平区回龙观镇文化路(科星西路与龙锦二街交叉口)，该房屋南临和谐家园一区、西临龙锦苑二区，门前为主干道科星西路，该建筑后面(即东侧)为龙锦苑公交场站，北临龙锦一街。
房地产评估-市场比较法和收益法(EXCEL模板)
假定实现抵押权时应支付交纳的相关税费 税费扣减项目 (1)手续费 (2)营业税及附加 (3)土地增值税 (4)印花税 (5)个人所得税 合计 计算基数 6,992.42 41,530,000 41,530,000 41,530,000 41,530,000 取334.337726万元 房地产抵押价值 项目 住宅 合计 面积(M2) 6,992.42 6,992.42 市场价值 (万元) 4,153 4,153 市场单价 (元/M2) 5,940 / 扣减税费 (万元) 334.34 334.34 抵押价值 (万元) 3,818.66 3,818.66 抵押单价 (元/M2) 5,461 / 备注 税费比率 3 5.450% 1.00% 0.05% 1.50% 小计 税费金额 20,977 2,263,385 415,300 20,765 622,950 3,343,377
房地产评估价值(大写金额) 市场单价(大写金额)பைடு நூலகம்相关税费(大写金额) 房地产抵押价值(大写金额) 抵押单价(大写金额)
肆仟壹佰伍拾叁万元整 伍仟玖佰肆拾万元整 叁佰叁拾肆万叁仟叁佰柒拾柒元贰角陆分(￥334.337726万) 叁仟捌佰壹拾捌万陆仟陆佰贰拾贰元柒角肆分(￥3818.662274万) 伍仟肆佰陆拾壹万壹仟肆佰伍拾肆元陆角整
评估结果汇总表
房地产评估价值的确定 市场法单价 评估单价 评估结果 5,872 5,945 41,534,975 权重 计算式 计算式 50% 收益法单价 6,017 权重 取整(拾元) 取整(万元) 50% 5,940 41,530,000 5,872× 50%＋6,017× 50%=5,945 5,940元/平方米× 6992.42平方米=41,534,975
不动产评估市场法案例
房地产估价市场法案例——不动产评估市场法案例建筑物名称：蒙特尔大厦结构形式：框支剪力墙建筑层数：地下二层地上25层总高： 99.5米蒙特尔大厦位于海奇市蒙特尔路888号，建设于2002年1月，主楼地上层，层高4.8米，顶部塔楼2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。
地下3层为人防地下室，根据房地产权证记录，该地下室产权属于人防办所有，不纳入评估范围。
该楼共有2处商业用途，顶部塔楼共2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。
二楼为商业用途，其中部分为自用咖啡厅，部分出租给蒙特尔银行，建筑面积1500平方米。
该楼底层为大楼接待处，3-23层为办公房，办公用途的建筑面积为38000平方米。
该楼总地上建筑面积为40000平方米。
该楼位于国际商业规划区内，南临南顿江江岸，风景优美，北接蒙特尔路，交通便利。
该楼主楼为25层框支剪力墙结构，副楼为五层钢筋混凝土框架结构，全部结构采用现浇砼，基础采用钻孔灌注桩。
该工程的抗震等级为7度设防。
该楼主楼设有合资三菱客梯4部，24层23站，运速3.5米/秒，合资三菱观光电梯2部，24层2站，运速1.75米/秒，合资三菱消防电梯1部，25层24站，运速2.5米/秒，合资三菱货梯1部，5层5站，自动扶梯4部，该楼共有大金中央空调2套。
电话光缆接入，双回路供电，电信宽带网络，带宽2兆，另有有线通宽带网络，带宽10兆建设中。
烟感结合温感火灾报警系统，喷淋消防系统。
楼内部装饰情况：进口乳胶漆，吊顶采用铝合金龙骨进口矿棉吸音板面层，办公区楼地面铺设木地板，机房地面为可调式钢支架，防静电地板，电梯厅墙面贴进口大理石，地面铺设花麻式花岗岩。
外装饰：外墙玻璃和花岗石铝板幕墙。
评估方法：用市场比较法评估办公用房。
市场比较法评估办公楼。
该楼位于国际商业自由通贸区内，距离南顿江约2公里，交通便利，有多条公交线路通过。
根据该建筑的特殊区位和情况，选择在距离南顿江5公里内，海奇基准地价2级区域内，临水景建筑物为评估比较对象。
资产评估案例分析——房地产市场法评估论文
法选择和使用。
举例如下：
评估目的
价值类型
评估方法
资产保全
重置成本
重置成本法
产权交易
市场价值
市场法
投资评价
收益现值
收益现值法
破产清算
清算价值
清算价格法
2.资产评估是对额定产权的评估
资产评估就是通过专业机构（评估所专业人员）对资产的现值进行的评价和核定 ，而资产本身
就是产权人权利的物化形式，产权人则是资产的所有人。对资产的评估，实际 上就是对产权权利的
评估。
（1）产权界定决定资产评估的范围
（2）产权交易类型决定资产评估方法
（3）产权界定说明提示了评估结论的风险
二、资产评估三大 方法的适用范围和评估公式
（一）成本法
成本法的理论基础是生产费用价值论，该观点认为资产的价值取决于购建时的成本耗费。评估
思路是先计算被评估资产的现时重置成本，即按现时市场条件重新购建与被评估资产功能相同的处
地面
顶面
门
瓷砖
石膏板
防盗门
瓷砖
石膏板
防盗门
实木地板
石膏板
实木门
实木地板
石膏板
实木门
防滑地砖 PVC 顶棚
平移门
防滑地砖 PVC 顶棚
平移门
外墙为涂料
窗户 玻璃窗 玻璃窗 隔音窗 隔音窗 玻璃窗 玻璃窗
门窗套 铝合金 铝合金 木板 木板 铝合金 铝合金
3、个别因素分析： 丽阳星城位于高新区海源北路,小区东临高新开发区。西临原龙云别墅，交通便利，地理位置
n
P
Ri
i1 (1 r)i
2、未来收益有限期，每期收益额相等（A 为等额收益；n 为有限期限；r 为折现率）
房地产评估案例市场法
房地产估价案例分析一、市场比较法-——＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于＊＊市＊＊新区＊**路**号的办公楼.该楼建筑面积69,720。
566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中,估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米;上部建筑北幢69,720。
566平方米，建筑物属＊*银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层,地下4层,委估建筑面积为69，720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于＊*市*＊新区*＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层,建筑面积为69,720。
566平方米。
该建筑物为*＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61，276。
486平方米，地下为车库，建筑面积8444。
08平方米（车位116个).该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层,建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统.内设宽带网络，电话光缆接入,双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石（办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面,保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐.该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估.A。
比较实例选择:通过市场调查,根据替代原则,按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例.交易实例调查情况表比较因素条件表C.交易情况修正评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝8。
03元人民币换算。
资产评估实例与案例分析试卷和答案
硕士研究生课程考试试卷考试科目资产评估实例与案例分析考试时间学生姓名学号所在院系任课教师一、房地产评估（市场法）——住宅1、概况评估目的：产权转移。
2、比较因素条件说明3、比较因素条件指数4、比较因素修正系数因此，该待估房地产的价值为10642.92元/平方米。
二、房地产评估（成本法）——厂房1、概况评估目的：企业增资扩股整体价值评估（其中的单项资产）。
资产评估基准日：2010年6月30日。
评估对象：某工业厂房，建成于1996年，建筑面积总计6840平方米。
评估方法：房地分估，成本法。
2、重置全价资料（1）基价建筑安装工程造价：1234.32 调整因素： 期日修正：1.38 层高修正：37.2% 结构及屋面修正：-7% 经综合调整后的工程造价：1234.32×期日修正×（1+层高修正+结构及屋面修正） =1234.32×1.38×(1+37.2%-7%)=2217.78元/平方米 （2）前期（专业）费的确定前期（专业）费=经综合调整后的工程造价×5%=2217.78×5%=110.89元/平方米（3）管理费的确定管理费=经综合调整后的工程造价×3%=2217.78×3%=66.53元/平方米（4）资金成本的确定利息=（经综合调整后的工程造价+前期费用+管理费用）×利率×建设期÷2=(2217.78+110.89+66.53)×5.31%×1÷2=63.59元/平方米（5）评估单价的计算评估单价=经综合调整后的工程造价+前期费用+管理费用+资金成本=2217.78+110.89+66.53+63.59=2458.79元/平方米（6）评估原值的计算评估原值=重置单价×建筑面积=2458.79×6840=16818123.60元3、成新率资料理论成新率=尚可使用年限耐用年限=35.550=71%技术成新率=（结构打分×评分修正系数+装修打分×评分修正系数+设备打分×评分修正系数）÷100×100%=90×0.8+88×0.1+90×0.1%=89.80%综合成新率=技术成新率×60%+理论成新率×40%=89.80%×60%+71%×40%=82.28%4、最终评估值评估值=重置成本×综合成新率=16818123.60×82.28%=13837952.10元≈1383.80万元因此，该房地产的评估值为1383.80万元。
精品-市场法在房地产评估中的应用及案例
数 可比实例价格
P' 100
因素修正
（3）房地产状况调整
区位状况调整 权益状况调整 实物状况调整
（4）容积率修正
经容积率修正后的价格
可比实例价格
待估宗地容积率修正系 可比实例容积率修正系
数 数
求取比准价格
❖平均数 ❖简单算术平均数 ❖加权算术平均数 ❖中位数 ❖众数 ❖其他方法
❖评估对象：秦皇岛市海港区滨河里 小区
齐全 住宅 一般
影响因素 朝向
估价对象 南
土地平整度 四通一平
装修程度
层高
个 别 设施设备
因 素
所在楼层
有无下房
建筑结构
面积㎡
一般 6
齐全 3 有
混合 117
成新率
78%
可比实例1 南
四通一平 高档 6 齐全 4 有 混合 97 80%
可比实例2 东
四通一平 中档 6 齐全 1 无 混合 105 86%
❖实际评估中的计算公式
❖ P=P’
×A
×B
×C=
P'
100
100
100
五、市场法操作步骤
选取的交易实例具体应符合下列标准
❖与待估房地产的用途相同； ❖与待估房地产的建筑结构相同； ❖与待估房地产交易类型相同； ❖交易实例必须为正常交易，或可修正为正常
交易 ❖交易时间与待估房地产的评估时点应尽量接
7333.33
100/100
111/100
100/102
98.2%
97.8/86
8912.02
8653.81
可比实例3
6517.86
100/100
117/100 100/98 99.57%
资产评估常考的公式及案例2
表1—1 宗地成交价交易时间交易情况 容积率 区域因素个别因素
甲 1999.1 0 1.2 0 0
A 800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0
B 850 1999.1 +1% 1.4 0 +1%
C 760 1988.1 0 1.1 0 -2%
解答与分析：首先计算每层可出租面积=2000×60%=1200平方米。
该房地产出售后的前三年需要继续履行原租约，一层只能按照180元/平方米计算租金收入，二层需要按照正常月租金120元/平方米计算租金收入，带租约的前3年期间每年的出租收益=（180+120）×1200×12×（1-20%）=3456000元=345.6万元。
考例5、评估机构于2002年1月对某公司进行评估，该公司拥有甲企量发行的非上市普通股票100万股，每股面值1元。经调查，由于甲企业产品老化，评估基准日以前的几年内，该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%，2001年度的收益率为10%，如果甲企业没有新产品投放市场，预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%.已知甲企业正在开发研制一个新产品，预计2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%，求公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。
合计 614.26
该商标使用权的价格=614.56×30%=184.368万元
考例3、甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上升25%，该专利法律保护期十年，已过四年，尚可保护六年，经专业人员测算，该专利成本利润率为400%，乙企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为12.5%，通过论证分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来五年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10%.要求：根据上述资料确定该专利评估值（不考虑流转税因素）。
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房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房
1．房地产位置状况
本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况
委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况
委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进
口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算
（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：
通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表
B.比较因素条件表
比较因素条件表
C.交易情况修正
评估比较对象表
因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。
因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。
D.交易时间修正
因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00。
E.因素修正(详见下表)
比较因素修正表
可比实例价格修正和调整表
经过上述各种修正后，评估比准价格如下：
估价对象比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
A＝22480*1*1*1*1.0204=22939（元/平方米)
B＝22480*1*1*1*1.0417=23417(元/平方米)
C＝24090*1*1*1*0.9901=23852 (元/平方米)
取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：
地上建筑物评估单价＝（22939+23417+23852）/3
＝23400(元/平方米)(取整)。