【万科物业】 门岗、巡逻岗盘问技巧培训
某某物业管理巡逻岗实操技巧
某某物业管理巡逻岗实操技巧某某物业管理巡逻岗实操技巧物业管理巡逻岗位是一个非常重要的职责，它对于物业管理工作的安全性和顺利运行起着至关重要的作用。
下面将介绍一些物业管理巡逻岗实操技巧，帮助物业管理人员高效地完成巡逻任务。
一、了解巡逻区域巡逻前，物业管理人员首先要对巡逻区域进行全面了解。
包括熟悉小区内的道路、建筑物的分布、每个区域的使用性质等。
这样可以更好地掌握重点巡逻区域，提高巡逻工作的效率。
二、制定巡逻计划物业管理人员应根据小区的实际情况制定巡逻计划。
计划要详细规定巡逻的时间、路线和重点区域。
合理的巡逻计划可以确保巡逻工作的全面性和规律性。
三、注意自身安全在巡逻过程中，物业管理人员要时刻注意自身安全。
应穿着醒目的制服，携带有效的通讯工具，并确保巡逻器材的完好。
遇到可疑人员或者危险情况时，要迅速寻找安全地点求助或报警。
四、认真巡视巡逻时要认真巡视，尤其是对小区的公共场所、电梯、车库、垃圾站等易发生事故或安全隐患的区域要特别重视。
同时，还要密切关注小区居民的行为举止，发现不文明行为及时劝阻。
五、注意巡逻记录巡逻过程中应做好巡逻记录，记录巡逻过程中发现的问题和处理情况。
如果发现有突发情况或危急情况，要及时上报，并将处置情况及时反馈给相关部门。
六、定期巡逻训练物业管理人员应定期进行巡逻训练，提高巡逻技巧和应变能力。
通过模拟实战演练，熟悉各种应急处理方法，提高巡逻工作的应变能力。
七、与居民保持良好沟通巡逻人员要与居民保持良好的沟通，了解他们的关注点和需求。
及时解决居民反映的问题，增加居民的安全感和满意度。
同时，也可以通过居民的反馈了解小区内存在的问题，及时解决。
八、积极宣传安全知识巡逻人员可以利用巡逻的机会，向居民宣传安全知识。
通过张贴安全宣传海报、开展安全讲座等方式，提高居民的安全意识，减少意外事件的发生。
九、及时反馈管理上级在巡逻过程中，发现居民或物业管理人员存在安全隐患或违规行为，要及时向管理上级反馈。
物业巡逻岗实操技巧共24页
突发事件
保护现场，疏散群众，平息事态
装修 监控
装修检查注意事项 对装修的违章处理 对装修工人的管理 装修材料搬运控制
装修检查注意事项
装修三表
《装修项目表》 《装修服务协议书》 《装修现场监控表》
装修检查注意事项
装修项目的监控 • 改变承重结构 • 改变外立面、外观面 • 改变房屋使用功能 • 影响到其他住户安全
1.注意其形象（如：光背现象）； 2.注意对公共设施、设备、场地的损坏情况； 3.注意卫生情况。 ➢ 装修施工人员离开小区时，控制所带物品，按照物资放行程序进行放行。 ➢ 监控装修人员留宿的活动情况（案例：业主投诉装修工人在泳池游泳）。
对装修工人的管理
装修材料搬运控制
材料及垃圾储存与搬运巡查 现场卫生巡查 装修垃圾的处理
安全巡逻包括的内容
日常巡逻 装修监控 空置房监控
日常 巡逻
类别
检查内容
检查方法
楼内 楼外
公共设施 公共通道.消防通道 垃圾箱 设备房及设备 办公室。仓库。资料室 住户门。窗户 外墙及外墙附属设施 采光井 干道通道。广场。围栏围墙 绿化带 娱乐设施
各
查看有无异常，必要时试用
类
查看有无堵塞，赃污
是否有异味，危险品
装修材料搬运控制
空置房 巡逻
空置房
深圳信托花园案例启示： 空置房管理的必要性！
思考？
空置房
• 空置房检查的内容： 包括所有门
窗关闭是否完好，门锁是否完好无 损，室内有无其他人员进入迹象， 地面无积尘，室内无建筑垃圾，天 面，墙面有无渗水或室内墙体有无 严重裂痕，室内开关，灯具有无损 坏，厨房，洗手间无积水室内水电 是否关闭等。
有蛇啊！
万科物业保安员各岗位工作方法技巧
Word File物业保安员各岗位工作方法技巧撰写人：安保部保安员各岗位工作方法与技巧，都齐了！大堂岗1、查验出闸物品（1）要迅速主动地走近用户，有礼貌地请用户出示物品放行条，检查物品放行条是否按要求填写，并经管理公司审批。
（2）按照放行条上所列内容认真核查每一件物品。
（3）在工作条件允许的情况下，尽可能协助用户包装或搬动出闸物品。
（4）未办物品放行手续的用户，返公司补办手续期间，如要求代为看管出闸物品，应问清楚是否贵重物品。
如属贵重物品，不可轻易看管；如非贵重物品，可协助用户将物品放在大堂服务台内或不显眼的地方，以减少用户因货物搬上搬下带来的麻烦与不满的情绪。
2、非办公时间出入登记（1）迅速起立，面带微笑，礼貌地询问用户。
（2）站立并双手接递用户证件。
（3）工作方便的情况下，帮用户按电梯。
（4）多熟识楼层公司用户。
熟识的用户，不需出示证件可参照先前登记的号码登记。
（5）同一公司两位以上职员进入大厦时，至少登记两人；离开大厦时，可只登记其中一人，在备注栏内注明性别、人数。
3、用户无出入证或不配合登记，强行要求上楼（1）对于无出入证需返公司加班的用户，要与该公司紧急联络人联系，征求意见后确定。
如紧急联络人同意加班，由当值领班陪同上楼层，监督开锁入室后，通知监控中心监控。
（2）对不配合登记强行上楼层加班的用户，要立即通知领班处理，并通知监控中心录像，观察其是否有钥匙开门。
如领班处理未果，可电话联络该公司紧急联络人，征求意见。
遇到此种事情要忍耐、克制，不可与用户争吵。
4、盘查可疑人员（1）善于察颜观色，对不良情况要迅速做出反应。
（2）识别推销员推销员一般西装革履、手夹公文袋，袋内装有宣传广告纸，入大堂后喜欢公司水牌。
对于此人应详细询问，如确属推销员，应劝离大厦。
（3）识别假身份证①观察证件上的相片与持证人的相貌，细察脸形、眼、耳、口、鼻五官特征，以及相片是否有可疑痕迹、印章清晰度等。
②注意证件上填写的出生年月与持证人的实际年龄有无明显差距。
万科物业安全员巡逻管理办法
万科物业安全员巡逻管理办法篇1:万科物业安全员巡逻管理办法1.目的明确安全巡逻的内容、方法和需要注意的事项，发现并消除各种治安隐患,防范各类事故的发生，确保所辖区域的公共安全。
2.范围适用于公司各管理处安全巡逻管理。
3.职责和权限岗位工作内容品质管理部监督验证并及时提出改善意见和预防措施，杜绝安全隐患运营组监督检查巡逻方案的实施情况，对部门安全季度评估、巡逻方案进行备案部门负责人审批巡逻方案，并对巡逻情况进行监督安全主管/主办/班长制定两套以上巡逻路线图和巡逻要求，每季度调整、改变巡逻方式，指导和检查巡逻工作安全员按照巡逻路线和巡逻要求进行巡逻并签到，并对巡逻路线保密4.方法和过程控制安全巡逻包括的内容：日常巡逻、装修监控、空置房监控、物防、技防设施的完好等。
4.1日常巡逻的内容类别检查内容检查方法楼内公共设施查看有无异常，必要时试用公共通道、消防通道查看有无堵塞、脏污垃圾箱是否有异味、有危险品设备房及设备闻、听、看有无异味、异声、异常现象办公室、仓库、资料室查看是否关闭、上锁单元门、苑门是否关闭、运行是否灵活、有无噪音住户房门、窗户是否关闭、是否异常楼外外墙及外墙附属设施查看有无空鼓、起皮、悬吊物采光井是否有安全隐患干道通道、广场、围栏围墙是否畅通、是否有缺口绿化带是否有人破坏娱乐设施是否安全、牢固停车场、车棚是否摆放整齐安防设施苑门刷卡器标识是否清晰，居家报警有效处理率100%,交班时测试是否正常其它可疑人员盘查、监控公共秩序现场维护突发事件保护现场、疏散群众、平息事态4.2装修巡逻4.2.1 巡逻岗需对装修户的《装修许可证》和《装修告知书》进行验证和张贴检查，巡查时间为早晨8点至晚上22点，每天巡查次数不少于1次，并在《装修现场监控记录表》内记录，《装修现场监控记录表》须张贴于装修现场。
4.2.2查验施工人员有无出入证、证件与所持人是否相符，有无过期，对已过期的证件要予以没收并及时通知管理处。
万科物业巡逻岗实操技巧》教案
万科物业巡逻岗实操技巧》教案教案：万科物业巡逻岗实操技巧【教学目标】1.了解万科物业巡逻岗的职责和重要性。
2.掌握巡逻岗实操的技巧，提高巡逻效率和安全性。
3.培养学生的团队合作和应急处理能力。
【教学准备】PPT、演示板、巡逻道具（手电筒、防身喷雾等）【教学过程】一、导入（5分钟）向学生介绍万科物业巡逻岗的职责和重要性，让学生了解巡逻岗的作用，并引发学生对巡逻技巧的兴趣。
二、巡逻岗职责介绍（10分钟）1.巡逻岗的基本职责：巡视、防范和处理各类安全事故和突发事件。
2.巡逻岗的重要性：保持物业安全、维护社区秩序和提高业主满意度。
3.巡逻岗的技巧：耐力、灵活性、观察力和应对突发事件能力。
三、巡逻岗实操技巧介绍（25分钟）1.巡逻前准备工作：a.熟悉巡逻区域地理环境。
b.了解巡逻路线和重点区域。
c.检查巡逻装备和工具的完好性和可用性。
2.巡逻过程中的技巧：a.保持警觉性和专注力。
b.注意观察环境中的细节和异常情况。
c.熟悉排查和处理各类突发事件的步骤和方法。
3.应对突发事件的技巧：a.保持沟通和配合的良好态度。
b.冷静处理突发事件，避免恐慌和脱离职责。
c.及时向上级或相关部门报告和寻求支援。
四、巡逻岗小组实操练习（40分钟）1.将学生分组，每个小组派出一至两名学生进行巡逻训练。
2.巡逻过程中，组织学生观察周围环境，记录遇到的异常情况和问题，并及时交流和解决。
五、总结（10分钟）学生围绕下列问题进行讨论和总结：1.巡逻岗的职责和重要性有哪些？2.掌握巡逻岗实操的技巧有哪些？3.你在巡逻训练中遇到的问题和感受有哪些？4.如何提高巡逻效率和安全性？【板书设计】巡逻岗职责介绍：-巡视、防范和处理各类安全事故和突发事件。
-保持物业安全、维护社区秩序和提高业主满意度。
-耐力、灵活性、观察力和应对突发事件能力。
巡逻岗实操技巧介绍：-巡逻前准备工作：熟悉巡逻区域地理环境、了解巡逻路线和重点区域、检查巡逻装备和工具的完好性和可用性。
巡逻岗位实操技巧培训.pptx
• 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。20.7.1919:05:3719:05Jul-2019-Jul-20
• 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。19:05:3719:05:3719:05Sunday, July 19, 2020
• 13、志不立，天下无可成之事。20.7.1920.7.1919:05:3719:05:37July 19, 2020
• 14、Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London. It was the first time that I had seen the Tower or any of the other famous sights. If I'd gone alone, I couldn't have seen nearly as much, because I wouldn't have known my way about.
。2020年7月19日星期日下午7时5分37秒19:05:3720.7.19
• •
T H E E N D 15、会当凌绝顶，一览众山小。2020年7月下午7时5分20.7.1919:05July 19, 2020
停水等）。
对装修的违章处理
• 案例 : • 某日，安全员在小区巡
逻时发现有装修工超时违章 装修，影响其他业主休息， 便上前劝阻，没有效果，一 怒之下将房间的电停掉，半 个小时后业主跑到物业服务
对装修工人的管理
➢ 正确理解管理，管理=服务 ➢ 进出小区的装修人员需佩戴出入卡； ➢ 装修工在搬运物资时： ➢ 1.注意其形象（如：光背现象）； ➢ 2.注意对公共设施、设备、场地的损坏情况； ➢ 3.注意卫生情况。 ➢ 装修施工人员离开小区时，控制所带物品，按照物资放行程序进行放行。 ➢ 监控装修人员留宿的活动情况（案例：业主投诉装修工人在泳池游泳）。
万科物业巡逻岗实操技巧 ppt课件
有蛇啊！
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启示与教训：
• 对安全用具和设施、设备操作使用 • 设备使用保养的及时性 • 对工作场所、位置的熟悉、了解 • 当被蛇咬后，争取时间最重要 温馨提示：
在5月——11月期间是蛇类活动频繁的季节，需特别加强防蛇咬伤的准 备工作，夜间值班的人员出入靠山边坡地带、检查报警设施时必须持有手 电筒，手拿长棍拨开绿化带，反复查看无蛇后方可进入。
完 查看是否关闭，上锁 好 是否关闭，是否有异常 情 时看有无空鼓，起皮，悬吊物 况 是否有安全隐患
是否畅通，是否有缺口
绿化带
是否有人破坏
娱乐设施
是否安全，牢固
停车场。车棚
是否摆放整齐
安防设施
下午交班时测试是否正常
住户家阳台及相关隐患点
其他
可疑人员
盘查，跟踪监视，劝其离开
公共次序
现场维护
突发事件
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万科物业巡逻岗 实操技巧
万科物业巡逻岗实操 技巧
日常巡逻 装修监控 空置房监控
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万科物业巡逻岗实操
技巧
类别
检查内容
检查方法
楼内
公共设施
各类 查看有无异常，必要时试用
公共通道.消防通道
表 查看有无堵塞，赃污
垃圾箱
示 是否有异味，危险品
设备房及设备
的 闻，停，看有无异味，异声，异常现象
楼外
办公室。仓库。资料室 住户门。窗户 外墙及外墙附属设施 采光井 干道通道。广场。围栏围墙
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巡逻方法
• 定线巡逻法； • 不定线巡逻法; • 定线与不定线结合巡逻法; • 点与线结合巡逻法； • 突击巡逻检查法。
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万科物业基础礼仪训练
退完了，请改日再来。
得我白跑了一趟。现在让我改 准备的数额，请问您最近几天哪天方便（有空），
日来，改日来就能保证我不会 我们预约一下好吗？或 我们改日给您送来好吗？
又白跑一趟？
语言规范——不能说的21句话
不能说的话
可能给客户造成的不良感受
建议的回答
——非常抱歉，因为最近实在太忙 ——你很忙是你的事，但这不 ——对不起，我应该早点处理的（尽早回您
1
2
敲门
3
问候
4
签字确认
告别
行为举止——会所服务人员
1
3
迎送客人
4
及时服务
及时服务
收银
2
点单
行为举止——家政维修人员
鞠躬30度，面带微笑，“先生/小姐， 您好！” “我是管理处的技术员，请问 是您预约了家庭维修吗？”。
“请问您需要我做些什么？”或重 复已知的服务事项。“谢谢，我会 尽快做完”。铺好地垫，快捷，专 业，谨慎。
也没有办法。
你们在推托责任，把我当皮球踢 个电话，或者 我帮你打一个电话，跟他们联络，
来踢去？
让他们帮你解决，你看好吗？（你看这样可以
吗？）”/ 这件事有专人负责，我帮您转过去。
备注：该回答仅适用于外部事务，不适用于包括
地产返修问题在内的记录和处理，对于涉及到万
科内部的所有事务都应认真记录并按相关内部流
行为举止——家政维修人员
签单确认
道别
三、语言规范篇
语言规范——十字用语
语言规范——不能说的21句话
不能说的话
可能给客户造成的不良感受
建议的回答
——这是公司的规定/这是我们部 ——有没有搞错，你们的规定 ——这也是根据小区大多数业主的要求所制
万科物业保安巡逻方法与技巧
万科物业保安巡逻方法与技巧万科物业保安巡逻办法与技巧1）"运用微笑的魔力'，在盘查人员的过程中，假如面带笑容，则得到的根本上都是真切的结果，以便更好地把他请出小区。
"借用他山之石'，在防止外人进入小区时，难免会有一些人死缠着要进去，特殊是和你认识的一些人，碍于面子，自己不好意思，这个时候你可以说："我可以让你进去，可我们领导'2）杀鸡儆猴，以一儆百'，这一办法在查单车、摩托车过程中特殊有效，假如在大门口放几辆单车，当其他单车想进季节，对他们也有一定的威慑作用。
3）"A压C'，这一办法对第一次进小区的陌征人很有效，你可以把你的同事抬的高高的，甚至可以说他是刚过来的领导等等。
4）"直截了当法'：这一办法最适合"古惑仔'，你给他过多解释丝毫不起作用，还不如大手一挥"出去'！效果很是显著。
5）"坑蒙拐骗'法，在查人的过程中，可能会有一些人骗你，你问他住哪一栋，普通假如是假的则马上会破绽外现。
6）"八面潜伏法'，当一个生疏人进入小区，你知会相关岗位去盘查，然后其再通知其他人盘查，延续四、五个月问他，则给他一种感觉，自己已陷入"四周楚歌'。
7）"欲擒故纵法'，当碰到一个可疑人时，不要跟踪他们或者装作看不到他，但要保证他始终在你的控制之中，当他有不法行为时，立刻把他拿下。
8）"空城计'，有意设置一个犯罪分子有机可乘的时机，却不去支配巡逻，仅设置便衣岗，给他们一种感觉，"此乃天赐良机也'。
9）"反间计'，当发觉可疑人员时，可支配便衣岗以适当的方式与之交流，甚至当发觉其居心不良时，便衣岗可以纵容他去做，甚至可以与之合伙，以到达将其制伏的目的。
10）防止"调虎离山之计'法，此办法比拟适合于团伙犯罪，其中一人有意引起你的注重，让你去跟踪，以掩盖其他人作案胜利。
巡逻岗操作规程培训总结(3篇)
第1篇一、培训背景为了提高我司巡逻岗工作人员的业务素质和应对突发事件的能力，确保物业项目的安全稳定，公司特组织了本次巡逻岗操作规程培训。
通过本次培训，使巡逻岗工作人员对岗位职责、操作规程、应急处理等方面有了更加深入的了解。
二、培训内容1. 巡逻岗岗位职责：培训内容涵盖了巡逻岗的职责范围，包括对小区内公共区域、楼道、停车场等地的巡查，确保小区内的安全秩序。
2. 操作规程：详细讲解了巡逻岗的日常操作流程，包括巡查路线、巡查时间、巡查方法等，使工作人员对巡逻工作有了清晰的认识。
3. 应急处理：针对可能发生的突发事件，如盗窃、斗殴、火灾等，讲解了相应的应急处理措施，提高工作人员的应变能力。
4. 仪容仪表、行为举止：培训强调了巡逻岗工作人员的仪容仪表、行为举止等方面的要求，要求工作人员保持良好的职业形象。
5. 服务意识：培训中，强调了服务意识的重要性，要求工作人员在巡逻过程中，礼貌待人，主动服务，为业主创造一个安全、舒适的生活环境。
三、培训效果1. 提高了工作人员的业务素质：通过本次培训，使巡逻岗工作人员对岗位职责、操作规程有了更加深入的了解，为今后的工作打下了坚实的基础。
2. 增强了应急处理能力：培训中，针对可能发生的突发事件，讲解了相应的应急处理措施，使工作人员在面对突发事件时能够迅速、准确地做出反应。
3. 提升了职业形象：培训强调了巡逻岗工作人员的仪容仪表、行为举止等方面的要求，使工作人员在巡逻过程中，保持良好的职业形象。
4. 增进了团队凝聚力：本次培训使巡逻岗工作人员更加了解彼此的工作，增强了团队凝聚力。
四、培训不足及改进措施1. 培训时间较短，部分内容未能深入讲解。
在今后的培训中，将适当延长培训时间，确保工作人员对各项内容有充分的理解。
2. 培训形式较为单一，缺乏互动。
在今后的培训中，将采用多种培训形式，如案例分析、情景模拟等，提高培训效果。
3. 培训结束后，缺乏对培训内容的巩固。
在今后的培训中，将加强培训后的跟踪考核，确保工作人员掌握培训内容。
安全员巡逻盘问技巧(敖烽)
日常巡逻内容之楼内巡逻部位检查 内围防范体系运作情况 群防群治宣传
日常巡逻内容之楼外巡逻
DS危险源巡查 公共设施绿化、清洁卫生 标识免责是否完善 车场巡查 公共物品摆放 辖区外围防范体系运作情况
日常巡逻内容之其他类巡逻
人员、车辆的管理 公共秩序维护 突发事件处理 危机控制
装修巡逻
装修巡查的内容与时间控制 巡逻岗对施工人员的检查 装修人员、材料、垃圾等的控制流程 装修违章的处理办法
空置房的巡逻
空置房的定义 空置房监控办法 空置房检查具体内容
空置房风险防范
发生台风暴雨时的巡逻
及时掌握信息并传布
检查公共区域安全
重点部位的检查 自身安全
巡逻方法
定线巡逻法 不定线巡逻法 定线与不定线结合巡逻法 点与线相结合的巡逻方法 突击巡逻检查法
要礼貌对待，尽量使用请问等礼貌用语， 避免使用粗俗的话语或不恰当的身体语言，同 时边问边注意对方的表情，记住一定要与对方 保持一定的距离。若发现对方有暴力倾向，迅 速用对讲机联系班长与相邻岗位请求支援，并 与中心联系通知相关领导赶到现场处理。 兵无常形 水无常势
案例分析
某日，住在某小区三楼的一位阿姨，早上 出门时不慎将房门钥匙反锁在家里，等到阿姨 从商场买东西回来，一摸口袋：钥匙没带，老 太太急的满头大汗。正巧，楼下有一位安全员 走过，老太太马上叫住这位安全员，请他帮忙 能将房门打开。该安全员一听，二话不说，从 一楼迅速爬到二楼阳台再到三楼阳台，进到老 阿姨家把房门打开。事后老人非常感激，专门 打电话到管理处，对该安全员大加赞扬，但物 业服务中心却对这位安全员进行了批评。为什 么？
问题三：煤气报警如何处理？应注意哪些事项？
1：当接到煤气报警后，带齐消防设备及时赶到现场； 2：当敲门无人开时，及时与中心联系业主，并采取相应 的措施。情况允许下可翻窗从阳台进入进行灭火； 3：如果有业主开门，询问业主具体情况，看其家中煤气 阀等是否有问题；
小区物业巡逻岗岗位职责培训
小区物业巡逻岗岗位职责培训第1篇：物业巡逻岗岗位职责物业巡逻岗岗位职责【篇1：巡逻岗岗位职责】巡逻岗岗位职责1、着装整齐，佩带齐全，按规定上岗交接班，忠于职守，在岗期间不与同事或闲杂人员闲谈。
2、按照巡逻路线、巡查点进行巡查，按规定路线巡查，灵活机智，发现问题及时记录、报告，对可疑人员及时进行清查，并报告班长。
3、对所辖区域单车、摩托车的不规则摆放进行整理，对道路泊车、停车秩序进行监管。
4、熟悉管辖范围内各种公用设备设施的位置和停车场整体情况，发现违章或受破坏，及时处理并向物业主管报告。
5、检查各路口道路是否畅通，交通设备器材是否完好无损，道路指示标识是否醒目、正确，外场灯光照明是否完好，并详细填写《巡逻检查表》。
6、负责对进入车场的车辆进行外表检查，对未关车门、窗者及时知会车主，并做好记录。
发现车辆有损坏应及时通知物业并联系车主予以记录。
7、及时制止客户、外来人员或物业员工的违章行为，维护小区公共秩序。
8、发现区域内不明身份的可疑人员，必须进行查问。
对未明来意不知探访对象者立即请出小区，对特别可疑的人和迹象，及时与物业取得联系，必要时对来访人员进行引导或随同。
9、随时向队长报告所处位置，以便于突发事件发生时的紧急支援，掌握各类突发事件的处理程序及伤员的基本救护常识。
10、主动热情为有需要的顾客开门、提重物等服务性工作。
11、及时收集、汇报顾客的意见和建议。
11、当有上级领导视察或参观时行礼并问好，协助其它岗位工作，完成队长交办的各项任务。
12、严格遵守交接班制度，认真做好质量记录。
13、每日早上8点将《保安巡逻检查表》交至物业，由物业存档。
要求：白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；及时发现和处理不安全隐患；接受客户（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必在时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。
物业保安巡逻工作问与答
物业保安巡逻工作问与答物业保安巡逻工作44个怎么做1问：巡检时进入单元楼内时，应怎么做？巡检时秩序维护员进入单元楼内巡视时，应注意礼仪礼貌，对讲机音量必须关小，以免影响业主休息。
对装修房或商铺进行巡视时，在进入前，必须向负责人员说明来意，征得同意后，方可进入。
2问：发现各类设施设备损坏时，应怎么做？秩序维护员巡楼时发现各类设施设备损坏时，应认真做好记录，并及时客户服务中心请工程部予以处理。
3问：巡楼时听到事故发生后，应怎么做？秩序维护员巡逻时听到事故发生，应中断巡楼，火速赶赴现场，协助处理工作。
处理结束后，继续巡楼。
4问：巡楼发现事故时，应怎么做？秩序维护员巡楼发现各类事故时，应立即向监控中心和当值管理人员通报，中断巡楼并保持好现场，或采取必要的急救措施。
5问：巡楼发现有人故意损坏小区设施时，应怎么做？秩序维护员巡楼时发现有人故意损坏小区设施，应立即加以制止，并详细询问其姓名、单元，记录设施损坏情况等。
报告服务中心对当事人予以处理，必要时报警处理。
6问：发现有可疑人物时，应怎么做？秩序维护员在巡楼时发现可疑人物逗留时，应有礼貌地询问其去向，弄清其到小区的目的，对无明确目的者，应带到服务中心进行处理。
7问：发现推销人员在小区内进行推销活动时，应怎么做？秩序维护员发现推销人员在小区内进行推销活动时，应有礼貌地说明小区管理规定，制止其进行推销，并劝其离开小区。
对有业主投诉的由服务中心对当事人进一步追究责任。
8问：遇业主将物品在地面上拖拉时，应怎么做?队员看见业主将物品在地面上拖拉时，应迅速加以制止，以保护公共走道地面完好。
如因业主的拖拉造成地面等损坏的，应详细询问其工作单位、姓名等情况，并报告服务中心进行处理。
9问：业主擅自移动设施时，应怎么做？秩序维护员发现业主擅自移动公共部位设施的，应立即加以制止，并察看有否损坏情况，如有应作好详细询问和记录。
如确需作移动的，应得到服务中心同意，并由管理人员予以移动。
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门岗盘问技巧
案例二：
2010年07月18日晚上22:37分，某小区男业主开车从北大门 出去，门岗当值安全员崔某向其业主收取临时停车卡， 该男业主不但不给临时卡且对安全员进行辱骂，22:39分 门岗安全员崔某在无奈的情况下，第一时间向当班的安 全班长常某汇报此事，22:40分安全班长常某赶到现场进 行处理。安全班长常某向男业主说明情况：2010年7月17 日下午18:14分男业主开沪K3450从南大门进入，当班安 全员杨某给业主发放的临时卡，至今未归还。安全班长 建议业主交押金40元，待找回临时卡再归还押金。该男 业主此时态度极其恶劣不仅对安全班长进行辱骂且推搡 安全班长，安全班长常某见势不妙便站在了探头下面且
要点： 服务主动亲切
盘问流程
陌生人员有效证件登 记、业主确认、AB证 发放、可疑人、车、物 的跟踪
要点： 自然得体、不卑不亢， 按要求登记，跟进闭合， 记录规范有效 。
盘问流程
门铃对讲 监控中心 地段安全员 服务中心前台
不可让对方有感觉； 没有新的可疑点，不可进行二次盘问； 对讲机声音要轻； 监控中心、门岗、巡逻岗、当班队长均
这起成功的案例主要经验有哪些？
●及时与业主确认。 ●地段安全员及时跟踪，让可疑人员无机可乘。
门岗盘问—责任心
总结
工作责任心是做好 任何工作的必要条件， 没有责任心，任何方 法都是“水中月、镜 中花”形同虚设。
门岗盘问技巧
方法
你对来访者问话该怎么问？
严禁区别对待客户， 问前往几区几号。
门岗盘问技巧
盲目放行，这是安全员不作为之三。
门岗盘问—责任心
案例二：
05年8月12日10点左右,一名男子背着一个包自称是到125号业主家拿 电脑（称业主上班时忘记带了，让其来拿），门岗安全员通过话机核实业主 妈妈在家，老业主说他儿子不在家不清楚，先让拿电脑的人进来。此时安全 员觉察的来拿电脑的男子有些可疑，就一起随从至业主家。老业主表示先和 儿子联系一下，通过老业主和其儿子联系后说没有此事，当时该男子有点紧 张说先电话联系一下，该男子联系后说电话打不通可能搞错了，之后安全员 将男子引导出小区。
门岗、巡逻岗盘问技巧
盘问流程
问询先敬礼 问好再服务 指引要规范 离开说再见
盘问流程
微笑询问前先敬礼取、 递IC卡ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ需双手操作
笑容亲切，敬礼姿势标准，双手递 送用语规范、问候亲切自然 。
盘问流程
询问或接受询问时保持微笑
要点： 笑容亲切
盘问流程
主动向有需要的客户 提供协助，如搀扶老 人、协助行动不便或 拎重物者
•
成皋楚军粮仓，刘邦要打败项羽必须拿下成皋切断楚军后路。楚项
羽战前军令交待身边大将曹咎守城并千万不能出城迎战，只要城门不开
刘邦就无法攻城，曹将军答尊令。
•
刘邦军师张房出计策定能破城，曹咎心胸狭窄，只要我军在城门前
大骂激怒曹咎他定会开城门迎战。刘邦说道谁能担起重任，其部下樊将
军说我来打头阵。樊将军一帮人骂的不到位，曹将军根本不理睬，樊将军
退败。汉王刘邦便亲自上阵，并在成皋城前制作一鼓台，摆下阵势当众大
骂曹咎，刘邦骂的特别难听，还辱骂其父母，声势浩大，曹将军无比气愤
一怒之下，下令打开城门迎战刘邦。结果被刘邦大军战败，成皋粮仓落入
汉王刘邦之手，因此枭雄楚王打败，汉王大胜。
门岗盘问技巧
点评： 小不忍讲气话争吵，做出不明智的动
作； 小不忍大打出手； 小不忍就会脱下制服一走了之； 小不忍前期优质服务就会付之东流。
要点：用语规范、问候亲切自然
门岗盘问—责任心
案例一：
2008年6月27日 早5：01分左右，两名年轻女子从新龙路大门边 门进入小区，门岗安全员询问到那里？两名女子称：到345号201室（ 该室为租户，家教员工居住，约15人左右），安全员便放行。
进入小区后两名女子尾随334号401室业主进入楼道内发现102室 门未锁，便进入该室盗取手机1部，SPS1部，钱包1只，此时，监控中 心接到334号102室紧急按钮报警业主称：其家中被窃，安全员顿时意 识到刚刚进入的两名女子可疑，于是区队长和304哨安全员、305哨安 全员、307哨安全员立即进行搜索并将两名女子拦住盘问。
可跟
盘问人员规范用语
针对询问：“您好，请问xxxxxx” 针对告别：“再见” 针对各时段问候：“早上好”、“下午好”、“晚上好” 早上班时间段：7：00-9：00 针对人行出行业主用语规范 如：“祝您出行愉快！” 晚下班时间段：17：30-19：30 针对人行回家业主用语规范 如：“您好！欢迎回家！”
门岗盘问技巧
这起成功的案例主要经验有哪些？
大家认为这起入室盗窃案件能避免吗？ 怎么避免呢？
主要教训
●出入口安全员盘问时，未进行有效证件登记，这是安全员不作为之一。 ●一大早（5时）两个女青年进入小区自称是家教公司的，安全员应该感
觉到可疑，但是安全员未采取跟踪措施，这是安全员不作为之二。 ●安全员盘问时，女青年自称到家教公司，安全员未得到租户主确认，就
门岗盘问技巧
这起成功的案例主要经验有哪些？
对于不认识的外来人员，在不配合门岗盘问的情况下，一定要通知其他岗位跟踪、引导 到位。 如果是小偷往往会选择在出入口附近等待有拿物品或推儿童车的住户一起尾随进入。而 从岗位心里来分析，既然都已经尾随进入了，如果问了可能也不搭理岗位，严重的还会 发脾气；其次问询时紧随人员会说同前面一道的，但是前面人员已经进入小区，而且前面 人员也没有注意后面事宜。因此造成门岗人员不敢继续盘问或主动同前面人员核实，那 么外来人员就顺利进入了小区进行盗窃了。
门岗盘问技巧
案例一：
2012年11月10日上午11：45分，一名中年男子尾随 小区业主从西大门进入，当班安全员周某对其进行 盘问，该男子态度十分恶劣同时很漠然径直进入小 区。103哨安全员周某悄悄的跟在该名男子的身后 同时第一时间汇报安全班长及告知监控中心进行监 控，11：47分接门岗安全员周某汇报：该名男子比 较可疑一直在20号—22号楼附近徘徊，东张西望， 11：48分19秒该男子尾随业主进入19号楼道，监控 中心监控到该男子乘电梯到17楼，而后从消防通道 到达10楼同时该男子手里面拿了三双鞋子。