老公房加装电梯的协商本质

老公房加装电梯的协商本质

作者：刘远举

即使不考虑加装电梯补贴政策中的科学性、普适性、可行性、公平性等问题。政府补贴安装电梯，或者采取加装7层的方式筹资，仍会遇到小区内的协商困境。居民间利益的协调才是根本。

从已试点的经验来看，加装电梯后，会遇到维修、保养、运行等琐碎问题，但因费用相对较小，先撇开不谈。加装电梯主要有三个方面的主要难题，一是住户的楼层高低不同，年龄和收入不同，利益各异众口难调，住户很难一致同意。对于近期有出售计划的业主，加装电梯几乎是纯粹的资产增值，他们当然愿意出资以得到超额收益；而对于无计划置换的人而言，加装电梯仅仅带来使用上的方便。由于上海房价高企，租售价格比远超合理区间，房屋在使用价值和资产价值上有着巨大的分离，所以，对有着不同使用计划的业主，加装电梯有着巨大的效用差异，这也正是一切困境的初始因素。二是老人退休后收入低，出资超过一定数额就比较难接受，拒绝出资的业主一多，一栋楼内其他人所需分摊的就更高，让更多的人无法接受。三是由于旧宅没有预留电梯井道，新装电梯必须在楼房窗户旁建井道，电梯加装后，不但会占用底层业主的天井，也会影响到靠近电梯的住户的正常采光

和通风，以及噪音等问题，这就产生了补偿问题。而且由于会使用到小区的公共空间，还需要小区全体居民的同意。实际上费用分摊、补偿和小区业主态度一致是同一个问题的侧面反映。

显然，这是一个复杂局面，而更困难的在于，这个复杂博弈的参与者的理性水平、认知能力是参差不齐的，在这个加装电梯的投入和收益博弈中，他们很难合理认清自己的利益程度、利益边界，也缺乏去实现自己利益的各种手段、技巧。于是，在拥有一票否定权的情况下，必然开出过高的价格，显然这不能导向双赢，而是导致双输。

需要特别强调的是：如果认为政府、组织可以代替他们去思考，代替他们去决定，显然是一个更坏的“多数人对少数人”的暴政局面，最终会导致剧烈的对抗，影响社会和谐。所以，帮助他们去认识自己的合理利益以及实现，是解决电梯小区困境的一个首要办法，但在这之前，不管是政府、小区居民，还是老年协会，对小区电梯自治困境的本质却缺乏清晰的认识。仅视征求2/3的小区居民同意为一个单纯的程序环节，是完全偏离事情本质的。所以，首要的问题，不在于教育居民，而在于政策制定者加深认识。

首先看一栋楼内的协商本质。现在买房者对多层老公房的5、6层兴趣不大，其房价也比1-4楼要低，加装电梯后，5、6层

房价提升，反而超出1-4楼。即使1-4楼居民没有任何损害，只要加装电梯需要征得他们的同意，他们就会要求分得5、6楼升值的一杯羹。更何况，电梯井需要占据空间，减小1、2楼使用面积、发出噪音、遮挡照明，损害他们的利益。

再顺着这个思路来分析小区内的投票协商本质。根据产权定理，清晰的产权能避免公地悲剧，避免公地被过度使用和侵占。加装电梯中涉及了低层的住户，他们完全的产权带来的谈判权、索取补偿权，可以清晰议价要求增值共享。同时，小区公地的产权被定义给了小区全体居民，但他们却只有赞同和否定两个选项，并不能索取增值，不是真正的产权。无法分享增值的小区其他居民对增值分配显然是不满意的，于是他们就选择阻止这个增值的实现，从这一点而言，“小区内协商”和“一栋楼内的协商”本质上并无差别，只不过更加隐蔽。由此，也不难理解为何很难取得2/3的小区居民同意。这种非完全产权导致的局面可以视为产权定理的一个相关例子——拥有不完全的“公地”产权，最终造成双输局面。

同济大学附近的同济新村正是这样一个典型例子。2009年8月，经过业主与负责改造项目的开发商协调，同济新村计划对三栋6层老式公房进行加装电梯等改造，并加盖一层对外销售，用销售所得作为加装电梯等工程的资金来源，整个改造过程业主不

需出资。这一方案获得了所涉及三栋楼全部居民的同意，但由于未能达到小区2/3以上全体业主的支持，搁置至今。

除了同济新村、上南九村、阳光三村等一批老小区均遇到这一困境：即便解决了资金问题，也无法取得增设电梯所在那栋居民楼的全体业主同意、或小区业主2/3以上同意。本质上，这都是缘于对增值分配不满意导致的双输局面。

所以，从最本质的角度讲，居民间协商的不是补偿，而在计算各自的资金成本和利益损害成本后，对一栋楼整体资产增值在整个有投票权的居民间的分配——如果需小区全体居民投票，其利益必然需要在整个小区居民间分配。理论上而言，每套房的增值在刨除房主付出的成本后，增值的程度应该相等。但是，不同类型、收入、年龄、心理状况，以及对房产的预期使用方式，都会导致对成本和收益的效用度不一致，这就增加了协商难度。

面对这种很难解决的困境，按照传统的治理思路，有人倾向于求助于强制性。上海杜跃平律师事务所的杜跃平律师认为，从法律层面上来看，对于电梯改造，可按照物业管理有关规定，业主委员会要召开业主大会，进行协商，若不能达成一致，则可按照多数人利益一致的原则进行协商，并强制执行。上海人大代表曹兆麟也持相同意见，建议修改老房加装电梯的前置条件，把指

导意见中规定的“增设电梯所在幢房屋的全体业主同意”改成2/3以上同意，与物权法规定保持一致。

根据《物权法》规定，物业管理活动中业主共同行使权利、共同决定问题时（如更换物业公司、对公共设施行使权利、诉讼等），投票权要满足两个2/3，一是人数达到小区业主总人数的2/3，二是专有面积占总建筑面积的2/3。

但仔细分析，就会发现在加装电梯的问题中援引《物权法》的规定缺乏足够的合理性。小区居民在做出是否更换小区物业，是否新建公用设施的时候，他们是利益一致的利益共同体，所以，可以以2/3同意的投票方式来决定。但加装电梯的矛盾主要出现在1-2楼居民和4-6楼居民之间，而投票的对象也不仅是公共地域，而是1、2层楼业主的私地。这时一栋楼内的居民已分裂为两个零和的博弈利益共同体，他们之间的补偿是否合理，就不应该由全体居民投票决定，或者说，不该由占有人数优势的4-6层居民来决定，如果这样，就是多数人对少数人的暴政，侵害了1-2楼居民合法的财产权。

从这个角度看，呼吁政府牵头，除了争取补贴外，还有两个作用，一就是政府强力下，减小交易成本，二就是希望借政府的强力压制要求共享增值的行为。但对政府来说，加装电梯不像拆