苏州工业园区的亮点--邻里中心

开发区内规划建设“邻里中心”的设想

一、邻里中心的理念：

这来源于新加坡，主要由政府主导的为居民提供社会生活配套设施的商业地产，其性质类似于国内的购物中心。邻里中心是苏州工业园在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，结合园区商业开发，通过多年实践而形成的集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业服务中心。

二、邻里中心基本特征：

1.规划在先，有序发展按园区发展，在开发区里建设多个邻里中心，服务在6000到8000户，20000到30000人口。邻里中心的规模与单位住房比例是1：

2.7。科学的规划避免了重复建设，资源浪费恶性竞争，实现便民服务于区贸区容高度统一。

2.配套完善，服务功能齐全。除了12项必备功能（银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所）以外，还向中介、旅游、家政、房产、法律等方面服务业的深化功能。

三、商业服务于公益服务有机结合：

邻里中心不仅提供购物餐饮休闲娱乐服务，还有文化教育体育卫生医疗等方面的活动，如语言培训，音乐培训中心，读书阅览室，健身俱乐部，室外健身设施，以及社区卫生服务站等一系列的属于公益方面的服务。

四、引进邻里中心——对开发区的促进作用：

目前，我经济开发区随着大批企业的纷纷入驻，杜邦工业园，油田工业园，大明工业园等大中型企业园区厂区的建设，园区内迫切需要提供与之相当的生活，休闲，娱乐，学习，运动等基础配套设施。邻里中心则可以按12项必备功能为基础，提供全方位各层次的综合性商业服务，通过品牌加盟，连锁发展。做到政府满意，公司满意，客户满意。并通过长效后续的管理，积极帮助开发区建设类似的社区商业中心，最终实现品牌产业化和企业规模化，打造东营经济开发区的商业服务新业态。

1.邻里中心所讲的顾客满意，就是通过科学的规划，有序的发展，居民在邻里中心得以就近方便，物美价廉，服务多样，生活质量提高而满意。

2.园区投资者对开发区环境优美，设施齐全，管理有序感到满意；经营者因为配制合理，经营盈利而满意。

3.政府因为社区商业结构合理，业态结构布局结构升级优化，促进了区域内的繁荣，区貌改观而满意。从基础功能的服务配套上升到根据有序配套开发原则，开发建设每个邻里中心，不光从外形能源配制等参数结合邻里中心的辐射范围，居民入住率等等而设计。还通过长效的后续管理，进行统一资产管理，企划宣传，客户招商，人力资源管理，并负责对现有大厦进行有序的物业管理和现场管理，配合政府职能做好行业管理。

六、引进邻里中心——开发区有序迅速发展的需要

邻里中心的开发和建设，是我们开发区加快城市化进程的需要，也是优化开发区投资环境的需要。而推进邻里中心的开发和建设，更是区域性商业功能互补的需要。

同时也是大众物质精神文明和文化需求结合的需要。邻里中心的业态定位——现代化的邻里中心、人性化的邻里中心、三满意的邻里中心。

1.邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。一直以来，国内的这种商业业态是不成规模、不成气候的，服务也是零零碎碎不完整的，没有一个完整的配置概念。

2.对邻里中心来说，在招商的时候就已经定位了12项必备功能（银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所），这是其有别于普通商业中心的重要特点。

3.构成这12项必备功能的基础是“三满意”原则，即顾客满意、经营者满意、政府满意，其内涵则是综合性、全方位、多功能，各层次。

4.另外，和普通商业中心必须建在有人气的地方不同，每个邻里中心都是创建在没人入住的新社区。依靠邻里中心的集聚效应，人气从无到有，商业氛围

越来越浓。简单的说，邻里中心的经验就是：功能定位在先，开发建设加后续管理。

七、开发邻里中心——有利于开发区的招商

因为其不同于一般的商业街，而是一种辐射到两公里半径这样的区域性服务。这个对开发区来讲，优势尤显突出。开发区地域比较大，没有中心街道这种商业配套，所以就特别需要这种区域性的服务。人很少，区域却很大。一般来说开发区的商业配套都是不齐全的，那么可以通过这样技术商业的服务，有序的规划设置在每个区域里面，这对于开发区整体的招商引资，推进城市化建设都非常有利。邻里中心不仅在参与园区开发建设时，起到了一个螺丝钉的作用，还对某一个局部起到不可忽视的商圈带动效应。

1.连锁的性质决定了其具有良好的发展预期，这对招商非常有利。

2.招商的对象以战略合作伙伴为主，如肯德基、柯达、华润等。这些加盟商家本身具有很强的品牌意识，与邻里中心品牌的叠加，将形成强大的前行优势。

3.在管理内涵上，强调投资者与经营者的分离。以前旧的观念认为投资者肯定是经营者。但现在我们认为，当投资者仅仅有钱却不会操作的时候，经营权应当交给邻里中心来运作。我们承诺投资者高于银行利率的回报，保证资产永远不会流失。这就形成了邻里中心的一大特征：管理始终存在。

八、建设邻里中心——实现邻里中心、投资者、居民与政府“四赢”局面：

由于邻里中心作为社区商业服务中心的特质，其与社区居民、楼盘开发商、加盟商家就存在千丝万缕的联系。

1.对社区居民来说，尽量做到满足多层次的需求。例如，在餐饮方面，既有5元一份针对普通大众的盒饭小吃，也有面向金领、白领的中高档餐馆。

2.与开发商，是互惠互利的关系。一个例子就是每个靠近邻里中心的楼盘均能实现房价的大幅上升，而楼盘的热销又带动了邻里中心的人气。还有一个更具说服力的例子，到园区来的开发商，无论来自哪里、实力大小，在宣传的时候都会把邻里中心放在最醒目的位置。

3.至于加盟商家，提供给他们相对低廉的承租价格，仅仅是在开发成本的基础上加一点物业费，这就给了他们较大的发展空间。在准确的功能定位基础上，这些商家大多能获得稳定的收益，因此乐于和邻里中心建立战略合作关系。可以肯定，只要管理理念得以贯彻，每个邻里中心都将盈利，这只是时间问题。

4.对招商引资来说，一个很明显的帮助就是给了一个外来，外籍人员安居乐业的一个环境，他们可以很轻松，很自在，很方便的在邻里中心享受到各种服务。

5.邻里中心和整个园区的发展是互动的过程。作为一种新型的业态。其不同于百货公司、超市、卖场、商业街，而是一种地普业态。它特别适合于开发区这样一种区域型的商业服务。

九、邻里中心——开发区发展的未来愿景：

走进东营经济开发区，宽敞的道路、开阔的绿地、宁静的住宅小区，完善的多功能商业服务区（邻里中心）。这成了东营人民，外来投资者乃至外商最愿意工作生活的地方。开发区在参考苏州工业园成功经验的同时，也为将来的招商引资工作及经济发展拓宽了思路与发展空间。

许多人说，苏州工业园区最值钱的东西，就是他们的规划！园区的一半外商就是靠规划引来的。苏州开发园区的邻里中心正是在“先商业后住宅”的开发区政府思路下，依托苏州市政府的统一规划、有序地进行发展。

在苏州，一个最明显的感受就是政府一直在倾力为外商提供一个舒适、温馨的投资创业和人居环境，“巢暖自有凤来栖”，有了这个，何愁招商引资。借鉴新加坡邻里中心最新模式，根据中国国情，把新加坡邻里中心的商业功能与社会公益性设施有机结合，融为一体，引进中国商业服务的新业态——苏州工业园区邻里中心。东营经济开发区的发展一定会迈上一个前所未有的张新台阶。