商业地产资产管理专业知识讲座
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商业地产的运营模式包括租赁、出售、自营等多种方式，需要根据具体情况选择合适的运营模 式。
商业地产的发展趋势受到多种因素的影响，包括政策、经济、社会等因素，需要综合考虑。
商业地产分类
零售型商业地产：包括购物中心、百货商场、超市等 办公型商业地产：包括写字楼、商务中心等 娱乐型商业地产：包括电影院、KTV、游乐场等 餐饮型商业地产：包括餐厅、咖啡店、酒吧等 服务型商业地产：包括美容美发、干洗店、健身房等
的工作
运营管理策略
添加标题 添加标题 添加标题 添加标题 添加标题 添加标题
目标市场定位：明确商业地产的目标客户群体，制定相应的营销策略 招商策略：制定招商计划，吸引优质商家入驻，提高商业地产的商业价值 营销策略：制定营销计划，提高商业地产的知名度和美誉度，促进销售和租赁 运营管理：对商业地产进行日常运营管理，包括物业管理、安全管理、环境卫生等方面 客户服务：提供优质的客户服务，包括租户和顾客的咨询、投诉处理等方面 数据分析与优化：通过对商业地产的运营数据进行分析，不断优化运营策略，提高商业地产的 效益
促进商业地产项目的可持续 发展和长期投资价值
运营管理内容
商业地产运营 策略：包括定 位、招商、营 销等策略的制
定和实施
商业地产运营 团队建设：包 括人员招聘、 培训、考核等 团队建设工作
商业地产运营 流程优化：包 括流程梳理、 优化、标准化 等流程管理方
面的工作
商业地产运营 数据分析：包 括数据收集、 整理、分析等 数据挖掘方面
市场竞争加剧：随着商业地产市场的来自断扩大，竞争也日益激烈，需要不断提升自身的竞争力。
消费者需求变化：随着消费者需求的不断变化，商业地产需要不断创新和升级，以满足消费者的 需求。
《商业地产培训课程》课件
在本课程中，我们将深入商业地产的世界，探索这个令人兴奋且不断发展的 行业。了解市场趋势、学习关键技能，并了解如何应对挑战。
背景介绍
商业地产是指用于商业活动的房地产。它包括购物中心、写字楼、酒店、零售店铺等各种类型的商业物业。商业地 产市场规模庞大，具有巨大的发展潜力。
市场概述
商业地产市场是一个多元化的市场，涵盖了各种类型和规模的商业物业。它 受到经济状况、人口流动、地区发展等因素的影响。了解市场的概况对于成 功进行商业地产投资至关重要。
市场挑战和机遇
1 竞争激烈
市场上存在激烈的竞争，需要具备创新能力和市场洞察力。
2 城市化趋势
城市人口增长和城市化发展提供了商业地产市场的机遇。
3 科技进步
科技的进步为商业地产行业带来了新的机遇和挑战。
培训课程的实施方法
课堂培训
通过面对面的教学和案例分析，帮助学员深入了解商业地产的知识和技能。
2
实地考察
参观不同类型的商业地产项目，亲身体验市场运作。
3
小组讨论
通过小组讨论和团队合作，培养学员的合作能力和解决问题的能力。
结论和总结
通过参加商业地产培训课程，您将获得深入了解商业地产市场的机会，并提升自己在该领域的竞争力。现在就加入 我们，开启商业地产领域的成功之旅吧！
培训的重要性
商业地产培训可以帮助您深入了解该行业的核心知识和技能，提高决策的准确性和效率。通过培训，您可以获得必 要的工具和资源，以应对市场的变化和挑战。
培训课程的内容和目标
核心概念
学习商业地产的基本概念和原理。
投资策略
探索不同的投资策略和方法。
市场分析
了解市场趋势和需求。
商业地产基础知识培训课件
商业地产基础知识培训课件商业地产基础知识培训课件是指向初学者和在商业地产行业已有一定经验的人提供一些基础知识的文件或演示文稿。
这些课件的目的是帮助人们了解商业地产行业的基础知识，增强他们在行业中的竞争力以及提高他们的职业技能。
商业地产基础知识培训课件主要包括以下几个方面：1.商业地产的定义和范围商业地产是指各种商业形式所使用的房地产，包括商业办公楼、购物中心、超市、酒店、餐饮、娱乐及体育设施等。
了解商业地产的定义及其范围是初学者入门的必备基础。
2.商业地产市场分析商业地产市场分析是指对商业地产市场进行研究分析，以评估市场潜力和投资回报率。
这个方面包括与经济有关的内容，如失业率、人口增长率、消费者信心指数等。
初学者必须掌握如何收集和分析这些数据，以了解市场变化和趋势。
3.商业地产投资投资是商业地产行业中最重要的一环节。
初学者必须了解什么是商业地产投资、投资策略以及如何评估一项潜在的投资机会。
课件中的投资内容包括了解不同的投资策略，如住宅投资、商业投资、混合投资、裙楼投资等。
此外，还需要掌握如何名义化投资等相关信息。
4.商业地产与房地产开发商业地产与房地产开发之间的界限是清晰的，但它们之间的联系却非常密切。
课件中介绍了商业地产与房地产开发之间的关系，以及如何处理与建筑师、承包商、物业管理公司等相关公司的合作关系。
5.商业地产租赁与销售商业地产租赁与销售是商业地产中最常见的商业活动之一。
学习了这些内容，可以帮助初学者了解租赁和销售的核心概念。
此外，课件还介绍了什么是租金、如何使用租赁合同和谈判技巧等相关知识。
总之，商业地产基础知识培训课件是非常必要的。
掌握这些知识有助于初学者了解商业地产行业，并为他们的职业生涯做好准备，同时还可以提高他们的市场竞争力。
商业地产基础知识培训完整版
城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城 市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。
初级阶段
城市化率30%以下
中级阶段
城市化率70%以下
高级阶段
ห้องสมุดไป่ตู้
城市化率70%以上
零售行业的特征： －－向心聚集
零售行业的特征： －－离心分散
零售行业的特征： －－离心聚集
商业向城市的 几何中心聚集
支撑起再扩张、发展 入工业制造业的文化 态、交通堵塞、旧城衰落
的负担
要素。
等问题使其渐渐退出发展
舞台。
城市生活休闲中心
以“体验经济”为 基础，以生活方式 消费、娱乐加休闲 为主旨
供销社
百货大楼
大型超市
城市生活休闲中心
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
如北京王府井的百货 大楼，这一代发展了 很长时间，它是在供 销社的基础上扩大的 ，在经营模式上也发 生了很大的变化
1.3商业地产的专业术语
MALL： MALL全称SHOPPING MALL，音译为“摩尔”或“销品贸“，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业 业态。西方国家也称为"SHOPPING CENTER"，即购物中心，但和国内的通常所指的购物中心（实为百货店的 另一种称呼）含义不尽一致。摩尔特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖 场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下， 不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。属于目前世界大型商业地产的顶级形态，可以定位为规模在 10万㎡以上，由管理商统一经营的物业。 与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有：Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、 庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。Shopping + Center、 或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司 （Department Store）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的 购物享受。
商业地产概论及运营管理培训讲座
商业地产概论及运营管理培训讲座商业地产概论及运营管理培训讲座概述：商业地产是指用于经商目的的地产，包括零售店铺、购物中心、写字楼、酒店等。
商业地产概论及运营管理培训讲座旨在向相关从业人员提供关于商业地产的基本概念、发展趋势以及成功的运营管理方法。
一、商业地产概论：1. 商业地产定义：商业地产是指用于经商活动的地区或建筑物，其可以提供零售、服务、办公和住宿等功能。
商业地产的核心目标是满足消费者的需求，并创造利润。
2. 商业地产类型：零售店铺：提供各类商品和服务，包括超市、服装店、餐厅等。
购物中心：集合多个零售店铺和娱乐设施，为消费者提供便利和娱乐体验。
写字楼：为企业提供办公空间，涵盖各行各业。
酒店：提供住宿和服务，包括旅游酒店、商务酒店等。
二、商业地产的发展趋势：1. 新兴市场的崛起：随着全球化的发展，新兴市场成为商业地产投资者的主要关注点。
亚洲、非洲和中东地区的消费者需求不断增长，吸引了国内外资本的涌入。
2. 零售业的创新和变革：电子商务的兴起对传统零售业造成了冲击，经营者需要适应消费者购物方式的转变，通过线上线下结合的方式保持竞争力。
3. 可持续发展的重要性：商业地产业务需要考虑到环境和社会的可持续因素。
节能、环保和社会责任成为投资者和消费者选择商业地产的重要考虑因素。
三、商业地产的运营管理：1. 市场调研：在选择商业地产项目和制定经营策略之前，进行市场调研是至关重要的。
了解消费者的需求、竞争对手的优劣势以及地区的经济发展情况，可以帮助经营者做出正确的决策。
2. 物业管理：商业地产的物业管理需要考虑到设施维护、保安、清洁等方面的问题。
确保商业地产的良好运转和提供良好的顾客体验。
3. 租赁和合同管理：商业地产的租赁和合同管理是保证投资回报的关键。
确保租客按时支付租金，合理管理合同和租约条款，是运营商业地产的重要工作之一。
4. 市场营销：通过有效的市场营销策略，吸引消费者、提高品牌知名度和销售额。
商业地产行业专业知识讲课稿标题
商业地产行业专业知识讲课稿标题商业地产行业专业知识讲课稿一、概述商业地产行业是指以商业用途为主要目标的地产投资与经营活动。
它涵盖了购物中心、写字楼、酒店、餐饮等商业用途的房地产项目。
商业地产行业的发展与城市化进程密切相关，是现代城市商业发展的重要组成部分。
本讲课稿将为大家介绍商业地产行业的相关专业知识，包括市场分析、项目规划、租赁管理等方面的内容。
二、市场分析商业地产行业的成功与否与市场分析密切相关。
要对商业地产市场进行准确的分析，需要从如下几个方面进行考虑：1. 市场需求分析：了解目标市场的人口结构、消费习惯、收入水平等，从而确定最有潜力的商业地产项目。
2. 竞争对手分析：分析已有的商业地产项目，了解其定位、规模、经营模式等，以及未来可能出现的竞争对手。
3. 地理位置分析：选择适合商业地产项目的地理位置，注意交通便利性、人流量、配套设施等因素。
三、项目规划商业地产项目的规划与设计是确保项目成功的重要环节。
以下几点是项目规划中需要考虑的因素：1. 定位与目标客群：明确商业地产项目的定位，确定目标客群，以及与目标客群相关的功能需求和服务要求。
2. 建筑设计：结合定位与目标客群，进行建筑设计，包括外观设计、空间布局、设施设备等，以提供良好的消费环境和用户体验。
3. 租赁策略：商业地产项目的租户选择与租赁策略对项目的运营影响巨大，需要在规划阶段进行充分考虑。
四、市场推广与推广市场推广是商业地产项目成功运营的关键环节。
以下几点是市场推广中需要注意的事项：1. 品牌建设：打造项目独特的品牌形象，提升项目在目标客群中的认知度与美誉度。
2. 广告与宣传：利用多种媒体途径进行广告宣传，吸引目标客群的关注与兴趣。
3. 商业合作：与相关的商业合作伙伴建立合作关系，丰富项目的业态布局，提升综合服务水平。
五、租赁管理商业地产项目的租赁管理对项目的持续盈利能力至关重要。
以下几点是租赁管理中需要注意的事项：1. 租户甄选：选择符合商业地产项目定位的租户，评估其商业信誉和运营能力。
商业地产的投资与资产管理
商业地产的投资与资产管理商业地产是指用于商业领域的地产物业，包括商场、写字楼、酒店、餐厅、仓库、工业用房等等。
随着经济的发展，商业地产的投资价值正在不断提高，在很多国家，特别是发达国家，商业地产已经成为了资产配置中不可或缺的一部分。
由于商业地产投资关系到大量资金，因此，其管理也变得尤为重要。
一、商业地产投资的优势商业地产的投资相对于其他资产有很多优势。
首先，商业地产是一种相对安全的投资方式。
商业地产的购置成本一般较高，需要大量资金，因此，商业地产的市场风险相对较低。
其次，商业地产通常具有较高的稳定性和长期价值。
商业地产的使用寿命通常较长，长期升值，而且在管理得当的情况下，收益相对较为稳定。
最后，商业地产的资产管理可控性较强。
商业地产的收益与管理密切相关，因此，有效的资产管理可以进一步提高商业地产的收益和价值。
二、商业地产投资的风险商业地产投资虽然有其优势，但也存在着一定的风险。
首先，市场风险是商业地产投资最大的风险之一。
市场变化可能导致需求和价格的波动，从而影响商业地产的租金和价值。
其次，商业地产的物业管理也存在着风险。
商业地产物业管理需要涉及到安全、维护、租金、税收等多个方面，一旦管理不当，将直接影响到商业地产的租金和价值。
最后，由于商业地产需要大量的投资和维护，所以商业地产投资涉及到的财务风险也较为突出。
三、商业地产投资的管理商业地产的资产管理包括物业管理和财务管理两个方面。
物业管理主要涉及到商业地产的维护、安全、租赁等方面；财务管理主要涉及到投资审计、成本控制、税务规划等方面。
商业地产的良好资产管理是商业地产投资成功的关键。
物业管理中的主要内容之一是维护工作。
商业地产不同于住宅物业，需要更加频繁的维护工作，比如说地面清洁、维修保养、安保工作等。
一旦维护工作不当，将对商业地产的价值和租金产生明显的负面影响。
此外，商业地产的租赁工作也非常重要。
物业管理人员需要不断寻找新的客户，谈判租赁价格等等。
商业地产资产管理
金融风险
03
合理利用金融工具，如保险、贷款等，降低财务风险。
收益管理
租金定价
根据市场租金水平和租户的支付能力，制定合理的租金策略。
租约管理
定期与租户协商续租、租金调整等事宜，确保租金收益最大化。
收租与催租
建立完善的收租流程，采取有效措施催缴拖欠租金。
市场分析
宏观经济分析
关注国家宏观经济政策、经济发展趋势等，以 预测市场变化。
行业趋势分析
了解商业地产行业的发展动态，如新兴业态、 政策法规等。
竞争分析
对竞争对手的商业地产项目进行调查分析，了解竞争优势和不足。
商业地产资产管理
04
的实际操作
租赁管理
租赁策略制定
根据市场情况和资产价值，制定合理的租赁策略，包括租金水平、 租期和租赁条款等。
租户筛选与维护
对租户进行资质审查和信用评估，确保租户的信誉和经营能力，同 时建立长期、稳定的租户关系。
资产管理系统的应用
资产信息录入
将商业地产的详细信息录入到资产管理系统 ，包括地理位置、面积、价值等。
资产评估与报告
定期对商业地产进行价值评估，生成资产报 告，为决策提供数据支持。
资产优化配置
根据市场变化和经营需求，对商业地产进行 优化配置，提高资产价值和回报率。
商业地产资产管理
05
的挑战与解决方案
案例三：某商业地产投资基金的运营管理
总结词
资本运作与投资回报
详细描述
某商业地产投资基金通过有效的运营管理，实现了资本的运作和投资回报。通过投资优质商业地产项 目，借助专业的管理团队和资本市场运作，实现了基金的增值和收益最大化。
THANKS.
管理风险
商业地产资产管理
商业地产资产管理一、商业资产范围狭义的房地产企业的商业资产是企业中的投资性房地产，指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，也包括租赁而来的房地产。
我所接触到的商业资产有购物中心、酒店、公寓、写字楼、底商、其他。
购物中心是结合购物、休闲、文化、娱乐、饮食、展示及资讯等设施于一体的商业设施。
经营模式是确定经营理念，将商业资产设计开发与经营理念统一，通过持续经营不断获取经营收益，即商业地产（专题阅读）以整体开发、整体经营为最佳经营模式。
酒店是通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务，从而获得经济收益的场所。
经营模式是让渡部分经营收益，引进优秀酒店管理经验，建立自主品牌，随地产业务的发展逐步扩大市场占有率，持续获得经济收益。
公寓是一种生活设施齐备，能容许多人居住的房屋。
经营模式是通过售后回租取得现金收入的同时，也取得公寓的经营权，利用独特的资源和经营理念及管理经验，长期与投资人分享经营收益。
写字楼是专业商业办公用楼。
经营模式是利用独特的环境及良好的物业管理服务，长期获得稳定的租赁收入。
底商是指住宅的第一层、第二层相对于多层或高层住宅的底层商业。
经营模式是根据住宅人群的消费需要、消费水平，合理组织业态，提高知名度，获得租金收益和物业升值收益。
以上这些资产形式都是投资性房地产的商业表现形式。
对于企业内部的办公生产用固定资产及用于出售的房屋建筑物在此不做讨论。
由于我司主营购物中心的经营管理，所以主要讨论购物中心这种形式的资产管理。
二、商业资产管理的目的商业资产管理的目的就是为了赚取租金和资产升值。
1、获取租金收入。
商业资产的租金范围确定是资产管理重要的环节。
根据商业资产投资成本、预计回收期、预计回报率确定租金范围下限，根据市场的租金水平，可使用市场比较法，利用综合系数评估等方法最后确定租金水平。
影响租金水平变化的因素有：投资成本、营业额、坪效、客流量（知名度）、品牌效应、资金成本、预期收益、资产价值变动等。
商业地产实战讲座45页PPT
商业地产实战讲座
46、法律有权打破平静。——马·格林 47、在一千磅法律里，没有一盎司仁 爱。— —英国
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
50、弱者比强者更得到法律的保护 。—— 威·厄尔
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
商业地产基础知识培训课件
商业地产基础知识培训课件培 训 的 意 义团队成员科学正确的引导客户了解商业地产的基础知识团队成员熟练掌握商业投资基本知识1、商业地产基础知识2、商铺投资基础知识3、商铺投资计算知识商业地产基础知识Part 1:什么是商业地产狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所广义是包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切的可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产？商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
商业地产知识商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单 商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待商业地产基础知识商业地产基础知识商业地产在开发和运营中涉及到三个层面市场开发资本运营商业地产运营管理贯穿商业地产全过程的三种行为开发行为投资行为经营行为商业地产的四元素开发商投资客商户消费者商业地产知识购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺按开发形式划分商业地产投资产品类别交通设施商铺商业地产基础知识商业街•底商集中商业（写字楼、住宅或酒店附属底商，进深超过40米，整体性较好，需分割出数百平米以上大铺）•独立集中商业（购物中心）（独立占地、零售、娱乐为主的纯商业，层数通常在1-6层，整体性较强，可以是商业街区和集中商业的搭配）•商业街区（2条以上商业街的组合或Block 街区建筑形式商业）•商业街（2排街铺之间围合，形成相对独立的街道）•街铺（分散布局，沿街摆放、进深较短（单排铺，进深不大于30米），最高不超过3层，；各店铺面积较小，通常10-200平米之间）购物中心——SHOPPING MALL什 么 是购 物 中心？多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
商业地产专题讲座之第13期项目投资与财务分析
第13期：项目投资与财务分析商业地产专业讲台——项目投资与财务分析主讲：徐伟成第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司项目策划部总经理徐伟成：各位新浪乐居的商业地产频道的观众朋友，大家下午好！我是第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司项目策划部总经理徐伟成，今天很高兴跟大家分享一下商业地产里面的财务分析概况。
不知道大家明不明白，其实商业地产的整个财务模型和投资决策是相辅相成的，它不是独立存在的。
所有的招商到消费群的分析，到整体的运营最关键的决策指标都是要通过财务分析和财务里面的指标来决定的。
但是整个过程是很复杂的。
今天的课程大约分为六个大的标题。
第一个标题就是房地产—商业地产里面的投资分析要素；第二点，就是SWOT及风险分析的考虑；第三点，我会关注到项目模型里面的财务分析。
第四点，我们会讲到怎样编制一个财务模型表格。
第五点，我们会透过财务模型分析整个商业地产里面的综合决策，看哪一些值得投资，风险会在哪里。
最后，我们会研究它的可行性到底怎么样。
我要跟大家说明一个非常重要的观点，其实在外国基本上所有的房地产项目包括住宅地产，商业地产，他们都会先做可行性分析。
可行性分析，顾名思义就是可不可行，怎么是可行？怎么是不可行？风险在哪里？机遇在哪里？我们怎么样操作整个商业地产？让他更清楚，我们看什么决策的指标，看一本大帐到底怎么看，都是要看财务分析里面的一些重要数据。
最后，当然我们是以实战为题。
其实今天我们的标题很清楚，我们会跟大家讲实战的方法和概述。
当然是以房地产开发财务分析、投资来说明。
其实有一个很关键的决策。
大家都知道，之前几堂课程包括商业地产的分类、外国地产的比较以及一些发展历程和阶段。
传统的商业地产，可能大家会更关注品牌、招商，还有一些消费群的分析。
如果我们作为专业的开发顾问人员，我们会更重视大局，也会去粗取精，把每一环都分得非常清楚。
我跟各位网友说一下，从地产开发到宏观因素，到消费者、市场竞争对手、人流、交通、地段，或者未来的周边规划等等分析，更重要的是它有一些需求调查分析。
商业地产的资产管理
下面开始讲第三部分,也是最重要的部分;我们在第一环节讲到了商业地产的投资目的;商业地产的资产运营是真正投资商业地产的目的,商业地产的运营核心主要分四大块,营销、运营、招商、资产的运营和维护;资产运营是项目的维护过程,通过经营绩效评估,重大翻新、改造和提升,市场价值的提升,通过经营改善、繁简措施,实现资产的保值和增值,寻找合适的投资商以及适合的机会实现价值变现过程;资产管理运营应该是当前商业地产开发商必须重视的环节;因为在商业物业变现的时候,还需要项目的变现评估;资产运营管理是商业地产最重要的一部分;由于我们研究商业地产是持有型的产品,我们把这些项目看作是资产,这是无可厚非的;而对于这些项目的运营可以纳入到资产运营管理的范畴;但大多数人认为运营就是一个商场、一个购物中心的开业,以及开业之后的正常的经营管理和物业管理;其实这种观点考虑得还不够周全,这是导致中国大部分商业物业中心投入运营以后被消费者津津乐道的没有几个的原因;反而大部分商业和中小型商业的空置率会越来越多,而且目前逐渐在提升;所以出租收益会降低,因为投资回报完全与成本投入不成正比;所以资产运营是对资产投资和资产提升的最重要环节;我们下面通过几个环节和大家一起分析和探讨资产运营的重要性;我先讲第一个,商业地产资产运营的概念;主要分三个层次;第一,是物业管理,是房地产开发过程中的一个延续;物业管理,我们指的商业地产有很多种类型,除了持有和出售型需要物业管理,它要通过这个物业管理做一些日常的维护,保护商业物业和资产正常的运行;第二个层次就是资产管理;通过制定资产运营策略控制物业运营成本,监控物业运营绩效,并要定期进行投资与运营状态分析,实现商业地产目标;要设定目标和实现目标;为了实现这个短期和长期的目标,要进行资产管理,良好的资产管理是提升项目价值和项目资产的重要的工作环节;它不仅可以实现商业物业的净收益值的最大化,还可以实现保持商业资本的发展潜力;第三种,组合投资管理;是通过房地产多种经营方式进行组合,以实现组合投资收益的最大化,其中包括的内容是以投资者沟通,并制定组合的投资目标和投资准则,制定并执行组合的投资策略,调整资产结构,负责策略资产配置以及延伸工具的运用,监督物业的购买、处置以及资产的维护和再投资的决策;这里面我们提的再投资是非常重要的,因为你在资产维护和资产运营中是有一部分收益的,是不在你投资测算和投资回报之中的;资产管理再次投资这个策略是非常重要的,评估组织的投资绩效也都是非常重要的;我们的资产运营服务的对象是直接投资者和经营者,这个经营者包括我们招商引进来的商家和承租者;还有一个间接的投资者,就是国际资金、股权投资合作者;金融投资人,有的是指信托、REITs、购买者;我们服务对象主要针对这几类人群;资产运营管理中为什么要强调它的必要性和重要性是从商业地产的特性开始分析,和价值量大的情况,和管理的专业性强的必要性来分析的;商业地产是物业资产管理类型的首要领域,最主要的原因是商业房地产以获得物业资产投资收益或增值为主要目的;它比住宅型的物业更具需要专业和普遍容易广泛执行的意识,因此物业资产管理人更容易,更有机会让商业地产通过市场化的手段来实现物业资产使用价值与交换价值,投资价值与市场价值的最大化;这是必要性;那么,商业物业管理的重要性是通过商业资产运营管理,达到资产运营管理的目的;首先,投资意味着担当风险,规避风险就是运营的一个最重要的目的;要创造最佳的收益回报,是商业地产项目资产运营的一个核心工作;资产运营管理的使命是从商业项目开始,这个商业项目是除了住宅以外的都属于商业项目;任何商业项目开始的时候,是商业地产资产运营的开始;资产管理的目的是通过商业地产的资产运营,有效地提升商业物业的资产价值,提早进入资本运作市场;资产运营管理的重要性,是可以带来商业物业的保值和增值,稳定的开发资金流,良好的品牌信誉度;这种资金开发流是在我们运营了几个项目之后,帮助开发商,通过你的运营要改变以前仅仅靠出租来获取的回报;现在我们在北京有运营的合作项目,我们跟美国富顿集团合作的项目,是帮助开发商运用现金流,进行再投资的使用;我们再讲一下为什么资产运营在商业地产中是非常重要的;资产管理是对商业地产投资发挥着重要的作用,因为商业地产投资无论是在开发投资还是物业建成后的投资,从置地、规划设计、营建、销售、收回投资都需要经历一个时期,最短的也要两年,长达五年或者更长的时间,这就要看这个项目的投资标的以及投资性质;如果没有强有力的专业资产管理人员进行服务,有可能会延期投资回报周期或者是达不到投资者预期的效益;资产管理的专业服务包括了投资分析、交易管理、资产价值评估、交易过程的风险控制,以及如何通过资本市场进行商业地产的金融投资、银行信托以及证券化的资本运作,来实现商业地产的价值;也就是说,资产管理等于物业管理加资产运营,加财务管理;这是非常重要的;由于商业地产投资性强,收益性持久,以及使用价值与投资价值并存等特点,商业地产应作为资产管理的首选物业类型;如果资产经营与资产管理到位会提升商业地产的项目品牌,从而影响整体的租赁收益和租赁价格;在新的一轮商业招租或者商铺转让的时候,商业地产物业价值会明显地体现出来;不是所有的资产都能称为优质的资产不是所有的商业地产项目都能称为优质的资产;国内资产项目不是不多,但是除了体量,衡量一个商业地产的品质特征,我们没有一个权衡的标准;我们通过分析这几点可以判断一个商业建筑是不是优质的资产,就是建筑的外型、轮廓的设计,建筑布局的表情等级,基本雷同;比如说一些能够形成品牌差异化的几乎没有;在商业内部动向以及商业空间的使用上都缺少一些东西,主题不明确,比如灯光的设计,地图地标,购物手册等等,很少有一些综合性的创意和系统性的指导,大部分比较雷同;为什么不能做到优质资产就是因为忽略了内部空间建设上的使用和共享空间的互动,比如说内部交通的动线和外部交通动线如何结合,中庭的设计要鲜明,让消费者能有一些眼球发亮的感受,我们目前的资产中都缺少这些东西,严重存在各种业态比例失调,特别重零售、重百货,重购物中心,娱乐、体验、消费的体量配比不够;这是影响我们优质资产的普遍问题;。
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开销
-物业管理经理的角色
·管理营业费用（怎样管理一座建筑才能使承租人过得舒服）
·负责租约管理与承租人的关系（确保承租人遵守所有租约 上的条款还要与承租人保持良好的工作关系）
·项目管理（管理给建筑进行维修的维护部分和外聘服务单 位等，完成任务并把开控制在预算内）
房地产行业专当业之处人，请士联眼系本里人的或网资站删产除管。 理
租赁管理：
致力于收入的产生。 负责为任何一块空场地招租，为租户租约续租。
租赁管理经理负责收入，物业管理经理负责开销： 收入-支出=利润
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房地产行业专当业之处人，请士联眼系本里人的或网资站删产除管。 理
房地产业与股票和债券如何相比较
资产种类 ·股票 ·债券 债券和股票都是证券，区别在于股票持有者在公司有股权，
而债券持有者在公司里有债权人的股份。债券通常有一个规 定的到期日，而股票可能一直未清偿。
·房地产 被持有或出租的建筑物/地块。
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物业管理：
管理一座建筑的运营开销并且负责租户的安康，包括租约 管理。
物业维护质量 一座维护好的建筑比一座维护差的建筑更保值！
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降低风险的方式： 尽职调查 分析 战略性商业计划
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资产管理概念当介之处绍，请联系本人或网站删除。
与房地产相关的一些风险: 运营（收益可能没有期待的那么多） 租赁（租赁目标可能受市场影响） 资金支出（补充投资的程度可能会被低估） 流动性（万一房地产卖不出去） 债务（一些物业会给所有者多余的债务，比如说环境风险）
资产管理：
把每一座建筑当做一门生意来运作。 负责确保收入最大化，开销最小化。
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资产管理流程当概之处述，请联系本人或网站删除。
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房地产投资影当响之处因，请素联系本人或网站删除。
商业地产评估：
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二、资产管理当定之处义，请联系本人或网站删除。
管理种类： 设备管理经理 物业管理经理 租赁管理经理 资产管理经理
投资原理-估当值之方处，法请联系本人或网站删除。 计算价值的方法
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收入
-租赁管理经理的角色
·寻找建筑物空闲房屋的承租人以产生收入（了解这座建筑的特色、 与其他建筑相比的竞争优势） ·管理建筑所使用的第三方经纪人（和中介圈子保持良好关系） ·负责续租（定期与承租人保持联系）
寻找一个新承租人的成本将是保持现有这个的四倍！
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理解基点 当之处，请联系本人或网站删除。
投资债券的收益可能比投资商业地产的收益高/低200个基点， 但投资债券的风险相对较低，能带来更高的净回报。
基点： 一个基点等于万分之一，一个百分比变化等于一百个基点。 债 券 收 益 率 涨 了 0.05%，相当于增加了50基点，利率增加了1%， 相当于增加100基点。
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资产管理流程当概之处述，请联系本人或网站删除。
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资产管理经理当的之处责，请任联系本人或网站删除。
资产管理经理对谁负责？ 对利润/底线负责，对一座建筑的收入和开销做出贡献的
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一、资产管理当之概处念，请介联绍系本人或网站删除。
为房地产增加价值！
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为机构投资的当规之处则，请联系本人或网站删除。
投资指导政策： 透明度 保守主义 低风险 与期待的支出所匹配的投资水平
所有人负责。
物业管理经理 租赁管理经理 估价师 工程师 咨询师
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三、房地产业当之处，请联系本人或网站删除。
把每座建筑视为一个单独的产业
赚取利润 地点
市场/销量
租赁管理经理、物业管理经理等在一座建筑里不同的扮演角色
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房地产行业专当业之处人，请士联眼系本里人的或网资站删产除管。 理
设备管理：
根据国际设施管理协会（IFMA）的定义为“一项包含多项 行为的职业，整合人、地点、过程和科技来确定已建立的环 境的功能。”
负责建筑运营 机械、电力、安全等
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底线
-资产管理经理的角色
最重要的是增加价值 一座建筑里的所有事物不是增加就是减少这座建筑的价值
资产管理经理应该表现的像业主一样 资产管理经理的主要责任是让建筑产生利润
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四、投资原理当之处，请联系本人或网站删除。
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项目资本 当之处，请联系本人或网站删除。
项目资本 通过资产项目增加资产价值
有时候一些重大的费用，如房屋的维修费或对大堂整体翻 修，需要完成才能保证建筑的价值。
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