房地产开发项目前期进度控制论文

浅议房地产开发项目的前期进度控制摘要：房地产开发项目进度控制是一个系统工程，它涉及技术、资源、商务、质量检查、安全监督等诸多方面，在项目开发建设的前期与实施阶段具有不同的特点和工作要求。

本文从房地产开发项目的前期规划设计工作着手，通过对项目开发前期主要阶段影响工程进度的具体因素进行分析，提出在房地产开发项目前期应采取的工程进度控制措施，指导房地产企业从项目前期进度控制入手，做到统筹兼顾，有的放矢，防患于未然，从而实现开发项目的整体工期目标，。

关键词：房地产；项目；进度控制1 房地产开发项目前期进度控制的概念房地产企业的项目进度控制的着眼点是开发项目取得土地使用权后直到项目交付客户的整个策划、设计、建设全过程，而不是只停留在项目施工阶段，这一点同一般的施工企业或监理公司的项目管理有很大不同。

房地产项目前期进度控制就是房地产企业根据工程项目建设前期阶段的工作内容、工作程序和衔接关系等按照项目进度总目标分阶段编制项目推进计划并付诸实施，在实施过程中进行对照检查，对出现的进度偏差进行分析，视情况合理采取内外补救措施或调整、修改原进度计划后再付诸实施，如此循环往复，直到工程项目正式开工建设。

2 房地产开发项目前期进度控制的任务开发项目前期工作按照工作流程的顺序可分为征地拆迁、方案设计、施工图设计和施工准备等阶段。

本文所述房地产项目前期仅指开发项目从规划设计到施工准备这一阶段。

其进度控制的目标即是在确保实现项目总工期的前提下，项目前期的各项工作按计划完成。

各阶段进度控制具体任务阐述如下。

2.1规划方案设计阶段进度控制任务项目规划方案设计阶段是指房地产企业从取得土地使用权到通过规划设计方案审查的过程。

房地产企业在取得土地使用权后，首先应对整个项目分期实施步骤、开发流程进行全面策划，编制开发项目总进度计划，在项目总进度计划中应确定各期规划设计方案开始与完成时间、施工图纸设计完成时间、工程开工时间、开盘销售时间、竣工交付时间等。

在规划方案设计阶段，房地产项目的进度控制任务是根据项目总体计划要求来制定规划方案设计工作的进度计划，并按计划确定的时间节点完成设计单位确定、方案初稿内审、正式方案文本报批等工作。

2.2施工图设计阶段进度控制任务施工图设计阶段房地产企业同样应当根据项目总体进度计划要求及规划方案通过审定的实际时间编制或调整施工图设计工作进度计划，这一阶段进度控制任务是按计划时间完成施工图设计单位确定、地质勘察、设计参数试验与确定、施工图纸设计与出图、施工图设计文件送审报批等。

2.3施工准备阶段进度控制任务房地产项目开工前的施工准备工作主要有两个方面：施工条件准备和施工组织准备。

施工条件准备即人们常说的施工现场“三通一平”之类的工作，施工组织准备则是完成包括工程监理在内的工程施工招标，确定施工队伍，申报各项建设备案手续，取得《建筑工程施工许可证》。

3 房地产项目实施前期影响进度的因素与进度控制措施3.1规划方案设计阶段影响因素与进度控制措施规划方案设计阶段的工作目标是使整个规划方案建立在可靠、新颖、优化的基础之上并能最终通过政府建设主管部门的方案审批。

在这一阶段影响进度的因素主要是人为因素，其一般来源于房地产企业、规划设计单位和政府主管部门，主要表现在：（1）决策迟缓。

（2）开发企业对项目定位或建设要求发生改变导致设计方案出现较大变更。

（3）规划方案提交政府部门后不能及时通过方案评审等。

针对以上可能出现的情况，房地产企业应当采取如下措施：（1）及时进行全面的市场调查房地产企业要想取得项目开发成功和利益最大化，首先就必须进行全面认真的市场调查。

市场调查内容包括：开发项目所处区域产品特征、发展规划、交通状况、市场需求、区域经济发展状况、拟开发项目具体地理位置以及政府对房地产投资的态度等。

市场调查工作应及时开展并在取得土地使用权前结束。

因为其调查结果既是企业参与土地招、拍、挂时的决策依据，同时也是企业在取得土地使用权后对开发项目产品定位的依据。

（2）多角度进行规划方案评审优化为保证开发项目的顺利实施，减少方案调整与后期设计变更，房地产企业内部实施的方案评审与决策不能只关注设计方案外在建筑效果的新、奇、特，而应从不同角度展开方案的评审与优化：1）政府规划审批部门角度。

设计方案首先要符合规划设计要求，对其中一些具体指标如容积率、建筑密度、建筑高度、停车位等控制指标绝对不能突破或不满足，否则再好的设计方案因不能通过规划审批而只能多次修改，有时甚至前功尽弃。

2）购房者或使用者角度。

房地产企业开发的项目最终都是交给购房者或其它使用对象的，方案的设计要能体现方便、实用、舒适的人性化设计理念。

在规划设计阶段，房地产企业应对设计方案中每一个功能设施的整体和局部平面布置、每个功能单位的内部空间组合进行实用性分析，发现并修正其中的不足之处，以减少后续设计调整与变更，同时也为项目销售创造有利条件。

3）房地产企业目标角度。

如产品定位、整体美学效果、工程造价、施工难易程度等，这方面因不同企业、不同项目的具体要求各异而差异较大。

由于方案设计都是从业主的建设意图和要求出发的，作为设计人员一般难于完全把握业主目标。

因此，房地产企业有必要将项目建设意图和设计要求在设计之前通过语言沟通或书面文件方式提前告知规划设计单位及设计人员，从而减少设计返工。

3.2施工图设计阶段影响因素与进度控制措施为避免资源浪费与设计人员重复劳动，笔者建议开发项目在规划设计方案通过审查后再着手进行正式的施工图设计，当然相关的设计沟通可提前进行。

施工图设计阶段影响工作进程的主要因素仍然是人为因素，其主要来源于房地产企业和设计单位。

具体表现在：（1）各设计单位不能按合同的约定及时提供所需的图纸，相互影响。

（2）各专业设计之间出现设计矛盾。

（3）不同地区设计标准差异未得到事前控制，设计标准、材料设备选用不合理。

（4）图纸不配套、设计内容不足、设计深度不够。

（5）工程地质勘察资料不能满足设计要求。

（6）需业主方选定的材料、设备确认不及时等。

对此，房地产企业应当采取的措施如下：（1）合理比选设计单位笔者认为，房地产企业比选施工图设计单位不能仅局限于设计单位资质水平和以往业绩，重点应看设计单位对委托项目的重视程度与具体设计人员组成，对项目所在地建设要求、建筑材料、施工方法、自然条件的了解程度，另外还要考虑施工阶段设计人员跟踪服务的便利性；不应一味贪大求洋，南辕北辙，选择一些距项目所在地过远，不利于设计沟通及后期跟踪服务的设计单位。

这一点与规划方案设计单位确定有一定区别，希望能引起建设方重视。

（2）建立专门的设计协调机构工程设计是一个多专业、多方面协调合作的复杂过程，如果业主、各设计单位之间，以及土建、设备安装、建筑智能化、市政管网等各专业之间没有良好协作关系，势必影响整个工程设计和后期施工的顺利开展。

为此，在施工图设计阶段，笔者建议房地产企业建立一个专门的设计协凋机构，由其全面负责发布设计要求、制定设计工作进展方案、协调控制各设计单位的出图时间、组织设计文件阶段性内部审查、提供设计单位所需的基础资料或前期设计成果、及时回复设计过程中出现的问题。

通过设计过程控制，发现并消除设计矛盾，减少变更与重复设计，为后期顺利施工创造条件。

（3）认真审查工程地质勘察方案工程地质勘察在整个项目开发过程中因持续时间短、工程费用较少，对其实施方案的认真审查常被忽视。

然而项目开工后，因地质勘察报告反映不全面或与实际不符所致的基础工程设计变更甚至引发工程质量、安全事故的事件却常有发生。

因此，房地产企业在组织工程勘察施工前，一定要仔细审查勘察方案。

特别是对勘察布点、勘察方法、勘察深度等重要技术指标的合理性与必要性应主动向设计单位征询意见，确保勘察方案既经济合理，又能全面满足工程设计要求，减少因勘察设计失误造成的工期延误和经济索赔。

（4）时刻关注建设标准新动向工程项目从开始设计到完成施工图审查、再到完成工程施工，整个项目的建设周期较长。

而在此期间，国家和各级地方政府部门都有可能提高现行工程建设标准；颁布限期淘汰的高能耗、高污染建材产品目录；推广新的建筑节能产品及施工新技术、新规范，包括对现行规范中一些条文的修改。

这就要求房地产企业参与设计工作的技术人员能时刻关注建设要求新动向，及时发现或提醒设计人员修正过时的设计方案，前瞻性地采用新的设计方案或标准，从而达到优化设计并确保顺利通过施工图设计审查的目的。

3.3施工准备阶段影响因素与进度控制措施施工准备工作实施的充分与否，直接影响工程施工全过程。

要想开发项目能够及时开工，房地产企业在完成规划方案设计后就应当着手进行各项施工准备工作。

在此阶段对工程进度产生影响的因素较多，主要来源于房地产企业和相关政府主管部门。

主要表现在：（1）各种申请审批手续延误，施工许可证申领、发放不及时。

（2）临时供水、供电进场不及时或接口容量不足。

（3）办理临时占道、施工占地手续不及时。

（4）前期拆迁遗留工作拖延，不能及时向承包商移交施工场地。

（5）招标失败或合同谈判时间过长。

（6）合同约定的其它现场开工条件不具备。

上述情况均会导致开发项目不能按时开工或仓促开工后矛盾不断，影响项目正常进行，对此，房地产企业应当注意从以下几方面采取措施：（1）合理地进行项目施工总平面图规划与实施建设方的施工总平面图规划要突出面、线、点三个方面的合理性。

面：对于整个项目建设场地，考虑项目分期开发步骤、工程标段划分及现场周围基础设施状况和自然条件等因素，按照满足需要、便于管理、留有余地的原则进行施工区和生活区布置和区域划分；线：对于场内施工道路按照方便进出、减少干扰的原则进行规划，避免或减少不同单位施工道路相互穿越对方施工场地的现象。

点：对于建设方提供的施工用水电，按确保使用安全和维护方便的原则确定布点位置及管线走向，按施工期最高峰使用负荷确定供水、供电的容量，并预留足够接口以备不时之需。

另外，还需注意实施各项施工准备工作一定要达到施工合同约定的进场条件，否则，不但会影响实体工程进度，还极易引起施工方的经济索赔并成为其日后工期延误的借口。

（2）审慎编制工程招标文件工程招标成功与否的关键因素是招标文件内容编制的完整性、一致性和合理性。

招标文件的编制一要不能存在明显的漏洞或条款冲突，防止施工单位或供应商先通过低价中标，再利用招标文件漏洞或条款冲突提出变更合同条款的要求，导致合同签订或执行过程中纠纷不断。

二则防止过度苛刻的合同条款会让一些有实力的施工企业或供应商有意识地放弃竞争，从而无法选择到真正合适的施工企业或供应商，导致后期项目施工工期和工程质量难以保证。

（3）领导督办各种开工前置手续根据我国《建筑法》的规定，建设工程开工建设必须要取得建筑工程施工许可证。

开发项目如果无证施工，结果必然导致行政处罚或已完工程无法验收交付。