201403_世联_写字楼销售模式

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写字楼营销模式(pdf 30页)

开盘期:以增加硬性广已成交客户证言式广
告为主, 发布频率增加; 告, 维持记忆度广告,
强销期:综合运用大众增强买家和潜在消费
媒体进一步提高提升
者的信心;收尾期主要采取脉冲式发布策略,
产品形象; 销售物料全减少发布频率,但维持
部到位
较长的发布时间，
备注
此阶段宣传对项目进行预热,引起社会/市场关注,为后期宣传及销售做铺垫;以企业新闻/实践营销策划为主
项目指导意义
产品市场产品硬件研究报告知己知彼,产品有效创新,改善或引导需求,最终提升项目竞争力
6
阶阶段段细细化化
第二阶段
目的树立项目市场形象
工作方式形成成果
事件营销+硬性/软文广告等
意向大客户调查/洽谈/意向签约
整体营销执行方案(执行) 事件营销执行方案(执行到位) 大客户需求调查报告大客户意向签约意向客户续客达到一定数量
益
优惠额数量,而如果是产品说明,就应该诉求最引人注目的卖
点
点,只有这样,才能使目标消费者在接触了直接的利益信息之
后引起购买意愿/冲动,最终达到购买.
17
策划原则
活活动动营营销销策策划划
33 行活并动尽要量围精绕简主
题进
活动不求多, 活动多容易造成主次不分
硬性广告为主,产品老客户维护/回馈活
产品卖点诉求,辅以动等,适当辅助相关
软文炒作
记忆广告
5
阶阶段段细细化化
第一阶段
目的了解市场现状及潜在需求
工作方式
市场形成成果
市场调查(产品考察、竞争项目考察分析、客群访谈等)
市场研究报告(供应量/消化量/产品档次/客户/营销方式等) 客群需求研究报告(目前产品问题/需求或改善等)

世联-商业综合体项目四种发展模式

谨呈：XX集团
综合体项目沟通
2008-3-18
仅供与贵司交流。
项目的界定
X
公司背景：项目情况：客户的战略性思考：
X
X
2
开发商经常会有的疑问
z 我们的客户是谁？他们的数量能不能支撑这么大规模的项目？ z 项目的核心竞争力是什么？资源怎么用？只靠资源能否带动整体项目的销售？ z 如何解决配套不成熟的问题？配套的开发策略如何？ z 启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？ z 如何通过本项目建立企业品牌？。。。。。。
成功关键因素外因
地理位置——不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持——商务客户定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次开发商有足够的经济实力配套设施——顶级商场
10
内因
模式四以商业为核心的模式
酒店写字楼商场公寓
特征
全为出租或经各功能可销售或营，写字楼、出租，公寓收益商场、公寓受受写字楼租售情酒店经营情况况的影响影响较大
12
8
内因
模式二以写字楼为核心的模式
成功关键因素外因
客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群写字楼大堂昭示性
内因
功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善——商场、公寓
9
模式三以酒店为核心的模式
3
事实上，项目的关键在于：
我们是否意识到综合体项目的复杂性和其同单一物业的不同点
我们在合适的时机，掌握了合适的资源

房产策划写字楼营销模式之策划方案

房产策划写字楼营销模式之策划方案房地产行业是一个竞争激烈的行业，特别是写字楼市场。

为了更好地营销写字楼项目，制定一套科学的策划方案是非常重要的。

以下是一套2000字的策划方案，用于写字楼的营销模式。

一、市场调研在制定营销策划方案之前，必须对目标市场进行充分的调研。

了解市场需求，分析竞争对手的优势和劣势，找到空缺的市场定位。

可以通过问卷调查、市场调研报告等方式来获取市场信息。

二、定位与目标人群1. 确定写字楼的定位：高端商务写字楼、创意文化写字楼、科技型写字楼等。

根据目标市场需求和自身优势，选择合适的定位。

2. 确定目标人群：根据写字楼的定位，确定目标人群，如高端企业、创业公司、科技公司等。

三、差异化竞争策略1. 建立独特的品牌形象：通过概念设计、建筑风格、装修风格等方式，打造独特的品牌形象，让写字楼在竞争中脱颖而出。

2. 提供特色化的服务：针对目标人群的需求，提供个性化的服务，如配套设施、休闲娱乐活动、企业培训等，增加租户的黏性。

四、线上线下结合的营销模式1. 建立专业网站：设计并建立专业的写字楼网站，展示楼盘信息和户型布局，提供预约看房等功能。

通过SEO优化、吸引目标人群，提高网站流量。

2. 利用社交媒体：通过微信、微博、抖音等社交媒体平台，发布写字楼的宣传图文、360度全景视频等，吸引目标人群的关注。

3. 举办线下活动：利用公开日、讲座、研讨会等形式，邀请目标客户参与，提高对写字楼的了解和认可度。

五、提供灵活的租赁方式1. 引入共享经济模式：提供按时、按天、按月等灵活的租赁方式，满足不同租户的需求。

2. 提供个性化定制服务：根据租户的需求，提供定制化装修、家具配置等服务，增加租户的满意度。

六、增加附加值服务1. 提供一站式办公服务：为租户提供快递收发、办公设备租赁、会议室预定等一站式办公服务，节省租户的时间和成本。

2. 提供企业孵化服务：为入驻的创业公司提供商业指导、融资对接等孵化服务，帮助公司快速成长。

写字楼以租代售方案

写字楼以租代售方案随着城市经济的快速发展，写字楼的需求也越来越大。

然而，传统的以售为主的经营模式并不总是适应市场的需求。

为了适应不同类型的企业和个人的需求，以租代售方案应运而生。

本文将详细介绍写字楼以租代售方案的背景、优势和实施步骤。

一、背景传统的写字楼销售模式存在一些局限性。

首先，写字楼的售价较高，普通中小企业难以承受。

其次，购买写字楼需要支付大笔的现金投入，对于新创办的公司来说，这是一笔巨大的负担。

最后，一些企业在发展初期对于长期使用写字楼的需求不确定，以租代售方案可以更好地适应他们的需求。

二、优势以租代售方案相对于传统的销售模式有着明显的优势。

首先，以租代售方案可以分摊企业和个人购买写字楼的资金压力，提供更为灵活的支付方式。

其次，租赁期限的灵活性可以让企业根据自身需求来调整办公场所。

再次，以租代售方案允许企业在初期租赁一段时间后再决定是否购买，这样可以降低投资风险和决策成本。

三、实施步骤实施写字楼以租代售方案需要以下几个步骤。

首先，制定以租代售的政策和方案，明确租赁期限和购买条件。

其次，与潜在租户进行沟通和洽谈，介绍以租代售的优势，并根据租户的需求进行量身定制。

再次，签订租赁协议，明确租金、租期和购买选项。

最后，在租期约满后，根据租户的意愿和实际情况进行购买协商，达成租赁转售的合作协议。

四、案例分析下面以某写字楼为例，介绍其成功实施以租代售方案的案例。

该写字楼位于城市CBD中心，总面积为5000平方米。

根据以租代售政策，租户可以选择租赁1至5年，并在租期满后以市场价购买。

在政策推出后，该写字楼迅速吸引了一批中小型企业的关注，并与其中一家企业签订了3年的租赁协议。

租户在租期满后对写字楼环境和办公需求进行了深入评估，并选择以购买的方式继续使用。

这个案例充分展示了以租代售方案的可行性和吸引力。

总结写字楼以租代售方案为企业和个人提供了更为灵活的选择，能够更好地满足市场需求。

通过制定明确的政策和方案，积极与潜在租户沟通和洽谈，并在租期满后提供购买选项，写字楼可以实现租售两便的经营模式。

世联房地产营销策划方案

世联房地产营销策划方案一、背景分析随着城市化进程的加速，房地产市场竞争激烈，营销策划变得至关重要。

世联房地产作为一家领先的房地产开发商，需要制定合适的营销策划方案，以保持市场竞争力并实现可持续发展。

二、目标定位1. 提升品牌知名度和美誉度：通过精心策划的营销活动，将世联房地产打造成为知名度和美誉度双重提升的品牌。

2. 扩大市场份额：通过有效的市场推广和战略合作，争取更多的市场份额，提高销售业绩。

3. 建立强大的销售团队：培养一支专业、高效的销售团队，为客户提供优质的服务，确保销售目标的达成。

三、策略与方法1. 定位明确的目标客户群体：针对不同的产品，确定目标客户群体，从而提供有针对性的服务和营销策略。

2. 建立线上线下多渠道的推广渠道：在互联网时代，线上线下相结合的推广渠道非常重要。

建立官方网站、社交媒体账号和手机应用程序，积极参与线上营销活动。

3. 强化品牌形象塑造：通过品牌故事、视觉设计和传播活动等方式，塑造世联房地产的品牌形象，使其与高品质、可信赖等关键词联系在一起。

4. 精细化市场调研分析：通过市场调研和数据分析，了解目标客户群体的需求和消费行为，为制定营销策略提供依据。

5. 强化业务拓展与战略合作：与其他行业的优秀企业进行战略合作，共同开展业务拓展，共享资源和受众群体。

四、营销活动推进方案1. 媒体宣传活动：a. 在知名房地产杂志、报纸和网站上投放广告，提升品牌知名度。

b. 开展品牌大使活动，邀请明星或名人代言品牌，增强品牌美誉度。

c. 举办新闻发布会，介绍世联房地产的新项目和业绩，吸引媒体关注。

d. 利用社交媒体平台发布房产推介视频，与网红或KOL（Key Opinion Leader）合作，提升社交媒体影响力。

2. 举办精品展销会：a. 在人流量较大的商业区或购物中心举办展销会，在现场提供专业咨询和优惠购房政策。

b. 通过展销会吸引目标客户，并进行现场签约活动，以提高销售转化率。

c. 在展销会期间举办相关活动，如讲座、明星见面会，增加活动的吸引力。

怎样销售写字楼

怎样销售写字楼一、写字楼客户分类与住宅类产品一样，写字楼客户也分为两类：自用型客户和投资型客户。

1、自用型客户分析市场上写字楼普遍存在车位不充足的情况，据调查了解，车位充足与否，已成为客户购买和衡量未来写字楼素质高低的重要因素。

其中大中型客户群主要包括一下四类：（1）、政府机构转制出来的大集团以及将要转制的大集团（2）、国内外的金融机构，包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融性机构（3）、大型股份制公司及外省市集团，包括上市公司（4）、国内外大型的专业公司，如服务咨询行业、广告行业、IT行业、通讯行业等2、投资型客户分析针对投资客户对购买的写字楼产品不同的处理方式和受益方式，我们将投资客户分为纯投资型客户和兼顾型投资客户。

（1）纯投资型客户该类客户将购买的写字楼完全出租，以获得租金收入为主。

这类客户可分为两种：一种是有足够空余资金的个体，包括外商、港澳台客户及省内外个体老板，一般购买的面积较小，他们在升值未得的情况下，投资以获得租金收入；另一种是国内外的专业投资机构和投资基金，他们可能会整层或多层购买，他们购置物业，主要是为了长期持有经营。

（2）兼顾型投资客户这类投资客户购买的主要目的其实还是自用，但是在购买时有前瞻性的判断，为企业留下了充裕的空间，富余的那部分对外出租；另一部分在自用之余，购买物业作长期投资。

二、写字楼客户主要考虑的细节与住宅类产品一样，写字楼客户也分为两类：自用型和投资型。

但由于写字楼产品是作为办公场所出现的，客户在购买时候也更多的考虑到了商务功能。

总结一下，客户在购买时主要考虑一下几点：1、地段优势：与住宅产品一样，好的地段往往是最大的卖点。

因为好的地段决定了好的交通状况、完善的配套设施等。

相对于住宅产品而言，写字楼更加倚重地段的优势。

不论是投资租用型业主或自用型业主，都是想买一个良好的增值前景。

因此，在选择中应与写字楼所在的区域环境在政策、技术创新、人才、商贸、人气等方面的独特优势相结合，关注该区域基础设施和其他配套设施的建设及今后的发展，并了解相毗邻的周边都有哪些国内外知名企业加入。

写字楼销售模式

甲级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式，软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。

写字楼销售：则强调个性化销售，或者说是关系营销或组织营销，由于潜在客户和目标客户数量相对少，整个销售过程对第一单的销售进程管理，强调对每个意向客户决策关系网的分析和公关，更强调一种团队协作销售。

一、写字楼的销售方式：1、坐销：即现场接待，开盘、强销、持销、收尾期贯穿整个过程。

2、直销：也称行销，目标客户明确，集中在较熟的客户或有意更换、购买写字楼的大客户上，以整栋、整层购买为主。

主要方式有：上门行销（命中率较高）、电话行销（命中率较低）3、“扫雷”：与行销不同点在于目标性不强，属于排查、扫街式销售。

主要方式：扫楼、扫展会（命中率较低，但可以大海捞针，寻找重点，锁定目标，为下一步行销作客户积累。

）4、公关模式：比行销更明确、直接、有效，需要公司领导配合执行。

整合工程、财务等部门，目标具体打击，适合整售客户。

二、写字楼的营销手段：1、封顶前: 采取整栋营销，与意向大单客户谈判。

2、临封顶：若没有整售客户，则会转向整层销售；如果是单栋楼则打散为层；如果是双塔则只打散一栋，保留一栋整售。

3、临封后：如果谈判情况仍然不理想，则可全部打散销售。

4、全部建好：如果销售槽糕，则会选择租售结合方式。

三、写字楼的销售阶段划分第一阶段：导入期，寻找客户订作式生产此阶段为项目初期阶段，在项目则取得土地使用权时就开展，利用合适的公关人员或策略对区域内的单位和企业进行排查。

重点关注投资商的名气。

第二阶段：启动期，寻找客户进行整售刚进入施工阶段，工程仍存有较大改动余地，进行大客户排查。

一般客户会提出一些要求，如：1、工程结构改造；2、功能区域划分调整；3、初装修标准；4、压低整体售价；5、企业冠名权要求等，因此，在寻找目标客户过程当中，要结合项目实际情况与客户进行有效沟通，防止小问题造成大损失。

世联陌生区域大盘派单营销模式分享

客户体验。
数据驱动的精准营销
用户画像
通过数据挖掘和分析，构建精准的用户画像，为营销活动提供个性化推荐和定制化服务。
实时反馈
利用实时数据反馈，及时调整营销策略和优化服务，提高客户转化率和满意度。
预测分析
运用预测模型，预测市场趋势和客户需求，提前布局营销活动，抢占市场先机。
个性化与定制化的服务趋势
。
宣传单页设计
设计简洁明了、有吸引力的宣传单页，突出产品或服务的核心卖点。
派发渠道选择
选择合适的派发渠道，如定点派发、扫街派发、邮寄等，确保宣传单页能够覆盖目标客户。
数据跟踪与反馈
建立数据跟踪机制，及时收集反馈信息，调整派单策略，提
高营销效果。
派单模式的优势与挑战
覆盖面广
能够快速覆盖大量潜在客户，提高品牌知名度。
个性化服务
根据客户需求和偏好，提供定制化的服务和解决方案，满足不同客户的独特需求。
体验式服务
注重客户体验和服务质量，创造愉悦的消费环境和互动体验，提高客户忠诚度和口碑。
跨界合作
与其他产业和品牌进行跨界合作，拓展服务范围和资源整合，提供更丰富和多元化的产品和服务组合。
THANKS
谢谢您的观看
派单营销能够直接面向潜在客户群体，促进产品销量的增长。
降低营销成本
相对于其他传统媒体广告，派单营销的成本较低，能够降低企业的营销成本。
营销模式的历史与发展
历史
派单营销模式起源于20世纪末，随着经济的发展和市场竞争的加剧，越来越多的企业开始采用这种营销方式。
发展
随着数字化时代的到来，派单营销逐渐与数字化手段相结合，如通过数据分析、精准推送等方式提高营销效果。同时，随着环保意识的提高，绿色派单营销也成为一种新的趋势。

世联-大型集中式商业销售模式

本报告是严格保密的。
案例2——百仕达.红树西岸
2004年10月10日，百仕达与知名信托公司新华信托合作的红树西岸信托计划（ 2年期）开始发行，计划发行信托200份，每份80万元，这200名买家还能获得7.5折的购房优惠。客户投资80万元购买信托产品，除了获得年2.8%的固定回报外，还能享受到高达7.5折的购房优惠。（折后价不低于1.5万元/平方米）信托投资权益与购房优惠权益可以灵活转让，客户可以将两个权益一起或单独转让，也可以只保留信托权益，购房优惠则过渡给受让人。
本报告是严格保密的。
四种模式的对比
拟合度最高拟合度最低
四种销
适用条件
售模式
产权返租模式政府已明令禁止
店中店 1、发展商期望通过商业直接获取利润 2、周边商业氛围已成熟，商圈地位基
模式本确定
基金整 1、发展商对价格要求不高售模式 2、商业促进写字楼的销售
项目信 1、发展商有融资需求 2、发展商有足够的品牌支撑
集中式商业销售模式
本报告是严格保密的。
案例研究
我们将通过商业的价值链和利益传导方式来界定销售模式。
产权返租模式店中店销售模式基金整售模式项目信托启动方式介绍
案例选取标准：
项目总体规模超过5万平米商业具备一定的规模，形成集中的商业核心区商业以全部销售为目标
本报告是严格保密的。
4、租约年限的基本要求是该商场大的租户租期5年以上，小的租户租期2年以上。
5、新加坡来的基金主要是要求项目的稳定经营，对租金回报率的要求较低一般在6％左右就可以了，而欧美的基金要求租金回报率一般在10％以上。
来源：亚信行总经理萧福泰访谈
本报告是严格保密的。

【房地产】世联：综合体四种模式案例

综合体案例研究
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例研究内容
背景资料项目定位功能构成经营方式项目特色关键驱动因素
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
模式一案例
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+……
主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermès、Gucci、登喜路香港唱片、环宇影音中心屈臣氏集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大星巴克、北京楼、锦江春花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（1/3）
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
负一层
与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。
负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临地铁出口设一圈商业。
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分
港丽酒店
513间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店
万豪酒店
602间客房的五星级酒店
太古广场二座：
建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000 平方呎。
太古广场三座：
建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级商厦，每层面积约20,000平方呎。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
一座二座三座
案例（1/3）
——香港太古广场
——香港太古广场
顶级购物中心部分

世联写字楼的营销规律研究

2005年，世联地产开始向全国拓展，在多个城市开发了世联写字楼项目。
2010年，世联地产开始涉足商业地产领域，开发了多个商业综合体项目。
世联写字楼市场的现状与特点
01
02
现状：目前，世联写字楼市场已经进入了成熟期，市场需求稳定，租金水平较高。同时，由于市场竞争激烈，开发商普遍注重提升品质和服务。
随着环保意识的提高，绿色环保将成为世联写字楼市场的重要发展方向，节能环保的建筑和设施将成为市场主流。
技术创新推动市场发展
随着科技的不断进步，新技术和新材料的应用将为世联写字楼市场带来更多的创新和发展机会，提高市场竞争力。
感谢您的观看
THANKS
世联写字楼注重提供高品质的办公环境和服务，以满足客户的
需求。
产品特点
02
世联写字楼的产品特点包括地理位置优越、办公空间宽敞、设
施齐全等。
产品差异化
03
世联写字楼通过提供定制化服务和优质体验，使产品差异化，
满足客户的特殊需求。
渠道策略
直销渠道
世联写字楼通过自己的销售团队直接与客户建立联系，以提供个性化的服务和解决方案。
内容营销策略
世联写字楼利用社交媒体、线上平台等渠道，发布有关写字楼的新闻、活动信息等，以吸引潜在客户的关注。
世联写字楼市场的营销规律与趋势
01
数字化营销趋势
02
个性化服务趋势
随着互联网技术的发展，世联写字楼逐渐采用数字化营销手段，如建立官方网站、使用SEO优化等，以提高线上推广效果。
世联写字楼提供更加个性化的服务，以满足不同企业的需求，如定制化的办公空间设计、专业的行政服务等。
03
强化品牌形象

房地产世联：营销卖楼模式

THANKS
客户服务流程和标准
售前服务
提供项目介绍、户型解析、周边配套等详细信息，进行客户咨询解答。
售中服务
协助客户进行按揭办理、合同签订等手续，提供全程指导和服务。
售后服务
建立客户档案，进行客户回访，处理客户投诉和需求。
物业服务标准和特色
服务标准
制定物业服务标准，包括安保、清洁、绿化等方面，确保服务质量。
价格优势
相对于精装房，毛坯房的价格更具优势，适合对价格敏感的客户。
装修成本可控
客户可自行掌控装修成本，根据自身预算进行装修。
二手房销售模式
房屋品质保证
世联房地产在二手房销售中，对房屋品质进行严格把关，确保房屋的真实性和品质。
售后服务保障
提供全面的售后服务保障，解决客户在购买二手房可能遇到的问题。
精装房销售模式
统一装修
世联房地产在精装房销售中，提供统一的装修方案，确保房屋品质和风格的统一。
品牌建材
选用高品质的建材和家居品牌，确保房屋的品质和舒适度。
个性化定制
在统一装修的基础上，提供个性化的定制服务，满足客户的个性化需求。
毛坯房销售模式
自主装修
毛坯房销售时，世联房地产提供基础的房屋结构和基础设施，客户需自行进行装修。
创新务实
世联房地产不断探索创新服务模式和营销手段，以务实的精神为客户提供高效、便捷、优质的房地产服务。
世联房地产的营销策略
聚焦客户需求世联房地产通过市场调研和分析，深入了解客户的需求和偏好，根据客户需求提供定制化的房地产咨询服务。
持续创新世联房地产不断探索创新服务模式和营销手段，以适应市场的变化和客户的需求，保持竞争优势。

写字楼营销模式

市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。

而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。

这个过程包括销售和出租两种形式。

在下面的叙述中分别予以说明。

写字楼销售的一般推广过程及方法1、写字楼销售的一般阶段划分：*第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期)此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。

该阶段一般持续到项目破土动工。

*第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期)此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。

所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。

第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。

本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。

*第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期)在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。

开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。

这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。

强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。

各项销售工具全部到位。

此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。

世联开盘前营销推广实施方案

世联开盘前营销推广实施方案随着经济的不断发展和城市的不断扩张，房地产市场也在不断地发展以适应市场的需求。

世联是一家高端房地产开发商，近期将要推出一款新产品，为了确保其品牌和产品的市场竞争力，需要实施一系列的营销推广计划，在产品上市前做好相关准备和宣传工作。

本文将介绍世联开盘前营销推广实施方案。

一、目标市场及竞争环境分析1.目标市场：本次产品面向的目标市场是高收入人群，他们通常是居住在城市中心地区周边的中产阶级人群。

这些客户有很高的购房意愿和购买能力，因此我们需要针对这部分客户的需求和喜好进行出售。

根据市场分析，这部分客户年龄在30-50岁之间，收入中等以上，具有比较高的社会地位和权威性。

2.竞争环境：目前，高端房地产项目已经成为市场上的一股重要趋势，许多开发商都在努力提升自己的品牌和产品，并在市场上争夺优势地位。

世联面对的主要竞争对手是合生、龙湖、华宇等知名品牌，由此产生了激烈的竞争环境，需要我们采取有效的营销策略来提升自己的市场竞争力。

二、营销推广实施方案1.推广目标和目标客户我们的目标客户是30-50岁，居住在城市中心地区周边的中产阶级人群，收入中等以上，具有购房需求和购买能力。

本次营销推广的目标是吸引到20%的目标客户群体，保证项目的销售额度。

2.营销策略（1）线上推广：通过微信公众号、社交媒体平台等互联网推广渠道，加大营销宣传投入力度，提高消费者的知晓度和转化率。

（2）传统媒体广告：通过播放电视广告、在报纸、杂志等媒体平台投放广告等，加强品牌宣传和影响力。

（3）实地营销：采取实地展销和路演活动，将产品展示给潜在顾客，通过直观的方式加深对品牌和产品的了解和来源。

（4）推出优惠政策：例如赠送一定面积的车位等，激励消费者购买产品。

3. Push营销方案（1）准确评估产品品质和客户需求，选择有特点的推销方案，推广创意和宣传效果将会更高效，从而吸引顾客的关注和购买欲望。

（2）在精准定位的基础上，我们将采取推销活动展开销售工作。

世联主题地产开发模式

项目区位：距离深圳市区30多km，距离宝安区中心15分钟车程，属于陌生区域项目规模：总占地2000亩，总建面180万m2，其中教育区16.2万m2 销售情况：1996～2000年没有引入清华附校，年销售量1.3万m2
2001年捐资过亿引入清华附校，至今年销售量15万m2 关键因素：1、宝安区人口较富有但区域教育条件较差，缺乏名校，清华附属学校
成功开发居住地产的关键因素：成功经营起高品质的国际高尔夫球会。
经验借鉴：先成功经营高尔夫球会，再开发居住地产。以高品质的商务度假为经营核心。
销售核心式——高尔夫球会
开发居住地产失败的典型案例：深圳龙岗植物园高尔夫
项目简介：规划用地面积2.56km2（3700亩），目前已建成27洞球场。1994 年在正式开始经营，目前仍未取得正式执照，但已有会员1900多个。2001年开发17栋美式别墅，至今销售率为零。
召力 3、基础教育通道必须完整，即必须有小学、中学
销售核心式——教育产业
分类
判断因素
高等教育 1、大学无法为居住地产创造市场需求（大学城） 2、需要付出较大的代价，包括无偿提供土地
基础教育
1、山东省重点中学共57所，其中济南16所，占28％，分布在市区。济南市区基础教育力量很强。（青岛9所，泰安3所）
二期30亩，扩大温泉规模、增加星级酒店客房
御温泉地理位置
御温泉平面图
经营核心式——度假村
典型案例：珠海御温泉渡假村
开发历程：1998年2月，一期建成露天温泉、餐饮、露天休闲区 2001年2月，一期建成四星级酒店（70间客房、5个会议室） 2002年11月，二期增加温泉池和酒店客房
经营情况：经营状况良好，酒店平时入住率80％，周末和长假客满。商务会议多。没有开发居住地产。

世联代理销售上岗系列课程写字楼销售入门培训

世联代理销售上岗系列课程：写字楼销售入门培训本文档旨在介绍世联代理销售上岗系列课程中的写字楼销售入门培训内容。

1. 课程简介1.1 课程目标写字楼销售入门培训旨在帮助销售人员掌握写字楼销售的基本知识和技巧，提高其在写字楼销售领域的专业素养。

通过本次培训，学员将了解到写字楼市场的特点、销售策略和技巧，以及与客户进行有效沟通和谈判的方法。

1.2 课程安排课程共分为以下几个模块：•模块一：写字楼市场概述•模块二：写字楼销售策略•模块三：客户沟通与谈判技巧•模块四：案例分析与实践演练2. 模块一：写字楼市场概述2.1 写字楼市场特点写字楼市场作为商业地产市场的一个重要组成部分，具有以下特点：•高度专业化：写字楼销售需要掌握专业知识和技巧。

•市场需求稳定：写字楼市场的需求相对稳定，但也受到宏观经济和政策的影响。

•竞争激烈：写字楼市场竞争激烈，销售人员需要寻找差异化竞争优势。

2.2 写字楼销售流程写字楼销售流程包括以下几个关键步骤：1.市场调研和客户开发：了解目标市场和潜在客户，并建立客户数据库。

2.需求分析和资源匹配：与客户进行沟通，准确获取其需求，并匹配合适的写字楼资源。

3.方案定制和谈判：根据客户需求，定制销售方案，并与客户进行谈判。

4.合同签署和跟进：完成销售协议签署，并进行后续的客户跟进工作。

3. 模块二：写字楼销售策略3.1 目标客户拓展策略•市场细分：将市场按照不同的维度进行划分，找到目标客户群体。

•寻找关键决策者：了解客户组织结构，找到关键决策者，与其建立良好的关系。

•有效沟通：学习有效的客户沟通技巧，建立信任和共识。

•网络营销：利用互联网和社交媒体等渠道进行推广和客户引流。

3.2 销售漏斗管理销售漏斗管理是指通过对销售机会的跟踪和管理，将潜在客户转化为成交客户的过程。

具体做法包括：•管理销售线索：及时跟进潜在客户，了解他们的需求和意向。

•制定销售计划：根据销售目标和时间计划，合理安排销售活动。

写字楼租赁市场的中期营销是一个常态的营销模式

写字楼租赁市场的中期营销是一个常态的营销模式，主要工作内容包括：新客户招租、存量客户的续租和扩租、存量客户的分租、客户结构的优化、建立后备客户储备库等。

写字楼的租赁客户包括静态和动态两种类型。

优质高端的写字楼一般都有一个相对稳定和相对静态的基础客户群即忠诚客户群：租期稳定、经营稳健、与写字楼互为依托、风雨同舟、和谐共赢、长久不变。

然而，写字楼的客户群中也会有一部分动态的客户，由于各种原因而终止租约，有些是因为业务萎缩，有些却是因为业务扩大，有些是因为购并重组，有些则仅仅是因为变更了CEO。

同时，写字楼经常会有全新的客户签约入住，还有些存量客户由于业务发展而扩大租赁面积，而另一些存量客户则由于经营欠佳而减少租赁面积。

理论上，一个高品质写字楼的理想租赁状态是：由基础客户群占有60%的租赁面积，用20%的租赁面积招租新客户，用另外20%的租赁面积来满足写字楼内优质存量客户由于业务发展而产生的扩租需求。

在写字楼的租赁经营中，经常会发生这样令人扼腕的情况：优质存量客户由于其业务发展而产生扩租需求，但却由于写字楼没有适当和足够的空置面积而被迫迁离。

这种优质客户的弹性流失是写字楼经营中的大忌，所导致的是一个双输的结局。

写字楼中期租赁营销中新客户招租的具体方式可以根据空置面积的具体情况而定。

如果空置面积较大，也可以采取写字楼前期租赁营销中类似的策略，包括举办写字楼推介会、以优惠的佣金政策鼓励和发动业界的中介公司为之效力、在相关的报刊媒体和网络媒体上进行广告推介、将装潢精美的楼书在商务会所和高端俱乐部等地进行投放、赞助和冠名相关的文艺文娱活动和体育赛事等，不断扩大写字楼的知名度，从而扩充和延伸写字楼的客户资源。

而在写字楼空置面积较小的情况下，则可以采取其他不同类型的营销策略，包括从自有的储备客户资源中遴选出优质客户、维系良好的客户关系从而吸引存量客户的关联企业入住等。

尤其重要的是，写字楼的市场部一定要与相关的商业地产中介机构建立和保持良好的、长期的、可持续的合作关系，从而在写字楼行业内树立起自己稳固的商业信誉。