世联-深圳中信中心区写字楼定位报告

商务中心 市政文化中心
商贸金融中心
商务中心
会展中心
项目
本报告是严格保密的。
4
项目四至
北：财富大厦及部分住宅楼
东：辛城小区
南：岗夏中学
西：会展中心
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5
地块方正
本项目地块目前为 世纪家私中心
本项目四周交通便 利，四面临路，且 同会展中心隔路相 望。
规划拟建写字楼、 酒店、商业物业
宏观经济增长
房地产业发展状况
小于4%
萎缩
4-5%
停滞
5-8%
稳定发展
大于8%
高速发展
2003年深圳的国民生产总值的年增长达到17.3%，人均GDP已经达到53887元
(折合6510美元)，标志着深圳的宏观经济发展已经处于平稳发展阶段，同时，
2004-2008年本将报告是是严格深保密的圳。 房地产业的发展处于高速稳定发展时期。
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S1地块 交通：城市主干道金田路， 地块西南方为高架桥，影 响商业人流。 环境：紧邻会展中心 昭示性：良好 S2地块 交通：东侧道路相对较窄 环境：北侧以及东侧均为 住宅小区，人车流密集 昭示性：良好
建筑布局建议
福华三路
金
田 S1
S2
路
福华五路
交通便利性 周边环境
昭示性
综合评价
酒店(㎡)
总用地规划指标 30,189.11 10.45 12,978.38 15.00 17,270.73 7.00 315,570.81 315,570.81 196,743.77 15,000.00 211,743.77 103,827.04
指标 30,189.11 10.45 12,978.38 15.00 17,270.73 7.00 315,570.81 315,570.81 196,743.77 15,000.00 211,743.77 103,827.04
2001 1954.17 13.2% 43344
5237
5.2%
23544.00
27.1%
2002 2239.41 15.0% 46030
5561
6.5%
24940.68
28.9%
2003 2860.51 17.3% 53887
6510
7.5%
25935.84
27.9%
城市GDP稳定增长，经济发展良好。 –市统计局公布的数据显示，前10个月深圳GDP达 2451.27亿元，同比增长17.8％。 –主要表现在工业、固定资产投资和进出口贸易
桥梁和窗口，深圳市城市定位为：以物流和金融业为主导的城市，
使相关产业公司聚集，办公型物业需求量大增。
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深圳市宏观经济
GDP
年份
亿元
增速
元
人均GDP 折合美元
城镇居民人均可支 恩格尔系
增速
配收入（元）
数
2000 1665.24 14.2% 39745
—
Hale Waihona Puke 9.0%21626.00
28.2%
中信中心区项目开发可行性论证
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2020/7/19
报告提纲
项目基本情况 宏观经济解析 中心区的价值分析 项目价格研判
客户定位
经济测算
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2
项目位于CBD核心区域内
深圳中心区总占地面积 607公顷。其中：南区 233公顷，是城市商务中 心（CBD）；北区180 公顷，是行政、文化中 心；
结论：经济稳定增长，各种物业的需求量逐步递增。
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宏观经济 房地产市场情况
• 按照世界发展银行的经济理论，当一个国家的人均GDP处于4000到8000美 金之间时，是经济平稳增长期
高速增长
平稳增长
衰退增长
800-4000US$
4000-8000US$
8000-20000US$
• 根据库兹涅茨在其著作〈各国的经济增长〉一文中指出，当宏观的经济增长高于 8%的时候，房地产业的发展将处于高速发展阶段
整体地块北部人流量以及商业氛围优 于地块南部，可考虑将写字楼摆放与 地块北部，底部设置商业。
写字楼B临会展中心，未来会有较大 的会展人流，可考虑布置较多商业面 积。
福华三路
写字楼 及商业B 90848.66m²
金 田 路
酒店C 103827m²
写字楼 及商业A 120895.11m²
S1
S2
福华五路
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报告提纲
项目基本情况 宏观经济解析 中心区的价值分析 项目价格研判
客户定位
经济测算
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深 圳 在 珠 三
其 他
东
香港
国
南
家
亚
珠 三 角
华 东 华 南
深圳
角
深圳的目标是成为以物流、金
的
融、高科技为主要发展方向的
定
有特色的国际化专业城市。 ——市委书记
位
深圳和香港的融合使得这两个城市的联合成为中国和世界的一个
中心区是深圳唯一集金 融、商贸、信息、文化、 会展及行政于一体的城 市商务、行政和文化中 心。
中心区的规划南区是深 圳市的中心商务区 （CBD）。CBD集中在 南片区中央绿化带两侧， 其主要规划建筑有30多 个高档写字楼。
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本项目
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项目在中心区的地位
本项目位于深圳中心区 CBD核心商务区的中轴线 上，紧邻会展中心，同时 又隶属于会展中心商务圈， 区位优势和商务价值突出。
地块现状
福华三路
金
田 S1
S2
路
福华五路
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项目经济技术指标
序号
项目
1 建设用地面积(㎡)
2 综合容积率
3
S1地块用地面积(㎡)
4
S1地块容积率
5
S2地块用地面积(㎡)
6
S2地块容积率
7 总建筑面积
8 其中：计容积率面积(㎡)
9
办公(㎡)
10
商业(㎡)
11
商业性办公合计(㎡)
12
S1
优
优
优
优
S2
良
良
优
良
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建筑布局建议
建筑面积
S1＝194675.7m²
S2＝120895.11m²
容积率
S1＝15；S2＝7
依据规划指标，本项目共为三栋超高 层建筑。两栋写字楼，一栋酒店物业。
由于酒店建筑体量比较大，若摆放在 S2地块内，则S2尚有2万左右建筑指标 难以利用，因此建议将酒店摆放在地 块S1内。
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销售趋势分析
深圳市历年办公楼销售面
积
25
单位：万m²
20
年度
销售面积 15
1998
22.06
10
1999
15.02
5
2000
12.19
0
2001 2002 2003
11.01 17.94 19.54
1998
1999
2000
2001
2002
2003 04上半年
2004上半年 13.61
随着深圳宏观经济的持续、快速发展，房地产市场继续呈现稳定、健康的发展 局面，房地产开发规模得到适度控制，市场销售持续旺盛，房地产价格小幅波动， 基本保持平稳。