世联深圳华侨城营销战略及总攻略
中信红树湾营销攻略世联1046527969-
资源先行确认/大气魄/商业街成为重要的价值展示 工具和增值举措
？
C “中信•红树湾”的简明竞争分析
短期标杆：红树西岸
标杆[机会]
波托菲诺
长期标杆：波托菲诺
世纪村
科技园 南区 本项目
干扰[威胁]
世纪村/科技园南区
红树西岸
世纪村的营销反例： [原因]配套缺失/产品劣势 [结果]不可持续性/非豪宅
（前期卖场昭示攻略）
“扼守要道”——大型户外广告牌： 物业名称/“引领未来”/“NEW”
高 交 会 馆
沙河立交 华 侨 城 香 密 湖
机 场
侨 城 东
上 海 宾 馆
本项目
O “中信•红树湾” 的展示攻略
2004年3月——
（前期卖场昭示攻略）
基于分流竞争对手客户的形象墙更新/调 整/大型现场导示牌（以巨大箭头为主题）
D “中信•红树湾”的竞争攻略——区分客 户
红树西岸 知富阶层 公务员 传统行业私营企业主 港人 传统核心区域 广东籍老板 原住民 移民新贵 华侨城/香榭里/中旅 深圳豪宅客户群
水榭花都/熙园/星河国际
口岸/港人社区 碧海云天/红树东方
“中信•红树湾”将以水榭花都/碧海云天的客户为基准
E “中信•红树湾”目标客户的驱动因素
人性化服务体系： 全方位、满足个性 化需求的服务增值 系统
[时尚健康顾问]康体美容咨询/个性化的时尚运动建 议/旅游出行建议
M “中信•红树湾” 的产品攻略
汽车服务体系
标志性车 行出入口
（服务攻略）
标志性车行出入口/汽车大堂/生态-智能停车 /“汽车街铺”
大堂
街铺
街铺
华侨城项目市场客户分析
华侨城项目市场客户分析华侨城项目是一个综合性的城市发展项目，以吸引国内外客户为主要目标。
在进行市场客户分析时，需要考虑以下几个方面：1.目标客户群体：华侨城项目的目标客户群体主要包括高净值人士、企业家、投资者、旅游者等。
这些客户通常具有较高的购买力和消费能力，倾向于寻求高品质的生活和娱乐体验。
2.客户需求与偏好：针对目标客户群体的需求和偏好进行分析是非常重要的。
华侨城项目应当了解客户对于住房、商业、文化娱乐等方面的需求，并提供相应的解决方案和配套设施。
例如，对于购房客户来说，他们可能注重房屋品质、社区环境和交通便利性；而对于旅游者来说，他们可能更关注景点的美观度、文化底蕴和便捷性。
3.市场竞争分析：华侨城项目所处的市场竞争激烈，需要进行竞争对手的分析。
了解竞争对手的产品定位、市场份额、品牌声誉，以及其在市场中的表现，有助于确定项目的差异化和竞争优势。
4.地理位置和市场前景：华侨城项目的地理位置很重要，需要考虑到当地的人口结构、经济发展情况、交通便利性等因素。
同时，研究市场未来发展趋势和前景，以确定华侨城项目的市场空间和可行性。
5.营销策略和推广手段：基于客户分析的结果，华侨城项目可以制定相应的营销策略和推广手段。
例如，可以通过建立与目标客户的社交媒体关系、参加高端展会和活动、与旅行社合作等方式来吸引目标客户的注意力。
通过对华侨城项目市场客户的深入分析，可以更好地理解目标市场的需求和偏好，为项目的规划、设计和销售提供有针对性的解决方案，进而提高项目的竞争力和市场份额。
华侨城项目市场客户分析是一个十分重要的工作，它可以帮助项目开发方更好地了解目标客户的需求和偏好，从而制定出更有效的市场策略。
首先，目标客户群体是华侨城项目进行市场客户分析的重要方面。
根据项目定位和发展目标，目标客户群体主要包括高净值人士、企业家、投资者和旅游者等。
这些客户通常具有较高的购买力和消费能力，对于优质生活和娱乐体验有较高的追求。
深圳商墅营销策划方案
深圳商墅营销策划方案一、项目背景分析和目标定位深圳是中国经济发展最为迅猛的城市之一，商业发展活跃，人口流动性大。
随着人们生活水平的提高和对居住环境要求的增加，商业地产市场也呈现出快速发展的态势。
商墅作为高端精品房产形式，受到越来越多的关注和需求。
因此，本项目定位于深圳商业地产市场中的商墅项目。
项目目标：1. 建立品牌知名度：通过深入市场调研、精准定位以及有效的营销策略，提高项目的品牌知名度，打造项目的独特形象。
2. 提高销售额：通过差异化的产品定位和卓越的产品质量，吸引目标群体购买商墅，提高项目的销售额。
3. 稳定客户关系：通过专业化的售后服务和满意度调查，维持好客户关系，建立良好的口碑和持续的客源。
二、市场调研与目标客户画像1. 市场调研：（1）了解深圳商业地产市场的发展趋势和主要竞争对手的情况，掌握市场需求和消费者购买倾向。
（2）分析目标客户群体的特点、兴趣爱好、购房需求，以及他们对商墅的期望和关注点。
（3）通过调研收集客户对商墅的意见和建议，为后续产品定位和营销策略制定提供参考依据。
2. 目标客户画像：（1）高净值人群：主要包括企业家、高级管理人员、投资者等。
（2）年龄：30-50岁，处于事业和家庭发展的重要阶段。
（3）收入稳定：有较高的收入来源，能够负担商墅的购买和维护成本。
（4）家庭状态：已婚，有子女。
（5）生活追求：追求高品质的生活，注重居住环境的舒适度和配套设施的完善性。
（6）投资理念：看好深圳商业地产市场的增值潜力，购买商墅作为长期投资和自住兼具的房产。
三、产品定位和市场竞争策略1. 产品定位：（1）高端商墅：以高品质的建筑材料和装修，充分满足目标客户的需求和追求，提供高品质的居住和投资体验。
（2）社区配套设施：在商墅项目周边建设完善的配套设施，包括公园、休闲娱乐设施、购物中心、学校等，为居住者提供便利的生活环境。
（3）安全保障：加强项目的安全管理和保障措施，包括24小时安保巡逻、电子门禁系统、视频监控等，提供安全放心的居住环境。
深圳世联策划经典案例(doc18)豪宅快速销售的秘笈
深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
世联万科城四期御水湾营销建议策略调整案N2310254538-
听海花园（科技园）
龙岗客户分析：
龙岗客户多为万科的老业主成交，住在万科城 或者万科四季花城。对万科已经有较强的认可， 并且经济实力相对较强。其余客户多为偶得客户。 万科城在坂田片区的影响力主要在于万科的老 业主层面，但对于坂田的其他区域（类似新天下 集团）的挖掘尚显欠缺。
龙岗客户分布 万科城（5） 万科四季花城（4）
选择万科城因素
开发商品牌 户型设计 物业服务 房屋质量 建筑风格 小区内环境/绿化 保安/安全 会所/健身娱乐配套 小区规模 小区内生活配套 业主层次和素质 楼盘升值潜力 教育配套 区域、地理位置 楼型 交通便利性
万科城不足方面
周边环境 周边商业生活配套 建筑风格 交通便利性 单价 房屋质量 会所/健身配套 教育配套 业主层次和素质 小区内环境/绿化 升值潜力 户型设计 保安/安全 小区规模 开发商品牌 物业服务 小区内生活配套
客户年龄 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 25-29岁 40-44岁 45-49岁 50-54岁 30-34岁 35-39岁 9.1% 9.1% 9.1% 18.2% 27.3% 27.3%
60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 3人 50.0%
非会员 18% 铂金卡 5%
金卡 42% 蓝卡（非现场办 理） 35%
客户深度分析
成交客户
福田及罗湖客户分析：
福田客户分布较为分散，但约38%的福田客户集 中在香蜜湖以及泛香蜜湖片区。 与福田客户相比，罗湖客户分布更加分散。 客户分布的区域共性在于，这些区域多为普通 住宅小区或是写字楼（办公地址）。说明这些成 交客户生活均较低调，并且侧面上说明了这类成 交客户不属于顶级豪宅的客户群体范畴。 从自住客户较多的层面看，结合约60%的算价客 户未住过别墅的基本情况，可以推论这类客户购 买别墅的原因主要源于改善生活条件的基本要求， 并谈不上对于顶级豪宅超品质生活的奢侈要求。
世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸
在制定营销策略时，要注重创新和差异化，突出项目的特点和优势 ，吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度，增强客 户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略，如社交媒 体推广、楼盘发布会等，有效传递了项目特点，提高了市场知名度 。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等，总计约200万元。在产出方面，该项 目销售额达到了5000万元，ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等，其中线上推广的效果较为明显 ，吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点：首先，项目本身的质量较高，得到了客户的认可；其 次，营销策略的制定较为合理，能够吸引客户的关注；最后，客户反馈的收集和分析较为 及时，能够及时调整营销策略。
营销目标概述
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华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度，同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
提高项目知名度：通过 创新的宣传和广告策略 来提高华侨城波托菲诺 水岸在市场上的知名度 。
增强品牌形象：通过与 知名品牌和机构的合作 ，以及高品质的宣传材 料和活动，提升华侨城 波托菲诺水岸的品牌形 象和价值。
推广策略
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宣传渠道
通过多种渠道进行宣传， 包括线上平台、线下活动 、户外广告、社交媒体等 。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活 和意大利风情等元素，同 时注重品牌宣传和口碑建 设。
LEE1财富世联某商业广场项目定位与产品规划建议
LEE1财富世联某商业广场项目定位与产品规划建议谨呈：某某市某房地产开发有限公司2022世联地产深圳商业部某某某地产某商业广场项目整体定位与规划、产品建议塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【结论1】中小企业办公楼有一定的市场可行性商务方向中小企业写字楼区域：中小企业聚集，认可项目区域客户：市场主要办公需求，有租金承受能力趋势：未来新兴商务区塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【客户】小户型居住公寓接受度比较高，近73%的客户考虑购买公寓，一半的客户可接受40-70m²的户型，为项目打造居住型公寓提供了机会塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【结论3】市场有很庞大的居住需求，居住式公寓的市场接受有一定难度居住方向居住式公寓产业：工业立市的产业经济发展带来人口增加供应：区域项目供应小，土地出让不多，未来竞争小去化：以刚需为主导的住宅市场需求火爆溢价：价格与成本比较，溢价能力强客户：近73%消费者可考虑购买公寓物业价值占位某某富人区城市豪宅板块金沙湾新城实景图项目地块●1公里范围圈●金沙湾广场●花园酒店●喜来登酒店金沙湾新城实景图超百万平米滨海居住区185米某某滨海地标建筑两家五星级酒店金沙湾广场428㎡海景豪宅6金沙湾新城总共规划有7期，已经成为某某市民眼中的“高端住宅区”老城外扩第一站豪宅区门户很多年以来，赤坎老街坊一直流传着这样两种说法：北桥乱糟糟、臭烘烘，是“穷人”住的地方；赤坎老城区，旧城改造难度大，要住得舒适住得有“身分”还是选择霞山。
赤坎老城金沙湾板块●项目地块开发区板块赤坎区委区政府根据《某某市城市近期建设规划》,紧紧围绕一廊(金沙湾观海长廊)、一湖(滨湖)、一江(赤坎江)、一园(南国热带花园)实施“东拓南进西扩北推”城区发展规划，坚持“提升主城、开发新区、整体推进”的总体思路，全力拓展城市发展空间。
7赤坎老街，曾经的古商埠坐拥城市主轴尽享城市配套15分钟车程覆盖范围两条：城市南北交通轴线三项：城市公共服务配套军民路六大：城市休闲配套观海路●项目地块国际会展中心●某某电视台●体育北路●金沙湾广场●海滨浴场●观海长廊●红嘴鸥游艇码头人民大道海滨大道●某某国际水上中心●市级行政中心(规划中)体育南路政府行政中心规划●南国热带公园近万平米公共绿化城市生态氧吧●●地块紧邻：6000平米市政公园●项目内部规划：3000平米绿化广场海田公园：离项目600米公园南北长2100米,东西宽48米,总面积近10万平方米某某绿地率、绿化覆盖率和人均公园绿地面积分别达到40.65%、45.71.51平方米。
世联深圳一冶侨香路项目写字楼物业发展建议60p精品PPT课件
本报告是严格保密的。
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客户 关注
代表项目的成功受益于数个客户关注点的发力
体系
成物业打造体系
建筑外部形 态
建筑内部空 间
硬件配置
支持设备
写字楼客户常规体验体系
建筑外立面\建筑造型\与周边建筑连接\建筑外部空间
建筑结构\大堂\中庭\配套部分\首层电梯侯梯区\标 准层电梯侯梯区\标准层公共走廊\标准层公共洗手间\ 标准层办公区域\标准层共享空间\停车场侯梯厅\停车
场 电梯运载系统\空调系统\VIP设备\幕墙材质\智能化管
商务区生态化已成为新趋势，在注重科技推动产业和经济发展的 同时，更注重以人为本、生态环保的城市空间营造。
侨香片区从位置、配套、生态以及土体储备方面上，最有条件成 为深圳未来高端商务承接区。
TIPS
未来将以侨香路为中心发展轴线，打造侨香路总部商务产业带， 形成东西两个“十字”骨架的生态型总部商务集聚区。其中，侨香 路与农林路交集形成“东十字”骨架商务区，侨香路与侨城东路交 集形成“西十字”骨架商务区。侨香路作为承载"一肩挑两头"使命 的中央生态商务区核心带。
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基本
客户区域重点华侨城，行业以电子、实业、设
共识
计、投资等为主，客户重点关注生态、舒适等
核心目标客户群 投资客户群
客户必备素质 熟悉本区域价值 注重生态、健康、舒适的办公环
境 在非集中商务区办公不影响公司
业务发展需要
客户来源分布 以华侨城和侨城北片区为主； 福田、其他区域次之； 深圳罗湖、西丽等区域比例较小
精神体系
站位城市高度、弥补城市缺憾、凝聚城 市精神、塑造项目形象、彰显项目价值 的精神文化价值体系
03.20061218_跑盘工作指引GW-006深圳
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第二阶段跑盘：了解深圳引领性楼盘 并熟悉城市整体发展走向＼格局
宝安中心区
龙华
华强北 前后海 福田中心区
龙岗＼盐田
人民南
南山文化中心
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第二周行程安排： 东西向延展型城市
周一 周五 宝安中心区 前后海 南山文化中心 周四 龙岗＼盐田 龙华
【 】接近完工 【 】已入伙 【 】其它
项目基础数据
审核人：
调查时间：
【 】毛坯 【 】装修套餐 【 】厨卫装修 【 】精装修
户型信息 价格策略
朝向差 销售率 户型比例
户型结构
面 积（平方米）
套 数
套数比
已销售
跑盘计价
栋-单元-房号
户型
朝 向
面积
最终计价（优惠 率）
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四、建立基本行业认知
到群众中去--保安,书报亭,街边闲赋的老伯,杂货店
的小老板,送牛奶的工人....
专业渠道--地铺,网络,房地产报纸...
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住宅物业项目调查表 2
调查人： 调查时间：
动态营销数据
审核人：
3、营销特色 户型点评亮点
营销信息
形象定位与推广语 现场围墙/导示/展板/挂 幅售楼处 营销手法 主打卖点/项目优势 主要难点/项目劣势 客户群 畅销/滞销原因 备注
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四、建立基本行业认知
3、须在跑盘中了解
本地房地产市场的开发商
了解板块资源、城市配套、未来规划
20040729_深圳华侨城@社区、开发模式、商业
配套设施初期投入以满足居民生活需求为主；逐步兴建能提升区域 形象的区域性配套；
•在区域核心区兴建美食街、酒吧街等特色专业街和区域商业中心， 建立社区与城市的联系； •尽可能把商业街分散布置在行人可步行到达的范围内； •启动区布置在资源较好和昭示性较好的地方； •启动区建立能成为区域价值标杆的产品，提升区域整体形象； •建立三层级商业； •充分利用体育公园和森林公园的资源优势，兴建高价值的产品； •兴建如OCT广场的区域形象核心区，并与区域商业中心建立关联， 产生复合效应； •用道路和绿化分隔区域边界，并通过独特的社区道路系统设计，建 立城市意象；
区域性商 业中心
食街与酒吧街
•建立与城市的联系 特色商业街， 特色餐厅、 •营造区域人文氛围，提 外向型商业 酒吧 升整体区域形象 •提升商业价值 洗衣店、美 发店、餐厅 等 社区商业， 内向型商业 •提升楼盘的形象档次
社区商业街
□ 区域性商业中心最大程度地提升了区域的整体价值，特色商业街次之； □ 社区商业对整个区域的影响度不大，但对楼盘的形象塑造贡献大； □ 区域性商业中心和特色商业街能创造最大的投资价值；
•医院与学校都不是知名品 牌，只为社区提供服务； •主题公园的存在，建立了 与城市的联系，但没有给 住宅带来直接价值； •艺术中心和美术馆建立了 区域形象，但没有给住宅 带来直接价值； •绿化环境和独特的道路设 计，提升区域价值。表现在： a、开放式街区，成为城 市意象； b、道路弯曲和富有坡度； c、道路绿化成形； d、车和人处于同等地位； e、华侨城边界由道路和绿 化与周边区域分隔； f、公共空间共享；
本报告是严格保密的。
7
配套与住宅关系
高尔夫 高档住宅区 中央试验学 校 商业街 二期会所 天鹅湖
房地产营销战略与策略
人的需求层次包括:
核心引力
扩大客户覆盖距离.
大盘不同小盘应采用滚动开发, 大盘不同小盘应采用滚动开发,拉开住宅 档次扩大客户群的需求层面及逐步走高档 路线的动态的操作手法. 路线的动态的操作手法
生理需求 安全需求 社会需求 自尊需求 自我实现 核心引力 刺激新需求
5,营销战略:如何做报告.原理和案例 ,营销战略:如何做报告.
更多的关注消费者, 更多的关注消费者,关注 竞争,决胜终端. 竞争,决胜终端.
客户只能是相对理性的, 客户只能是相对理性的,他们 都有光辉和梦想. 都有光辉和梦想.
我们: 我们更习惯站在市场竞争,消费者的角度确定营销战略. 我们多年的代理,售卖经验积累,形成系统化的操作减少发展商试错成本. 我们挖掘,组合新的,多种类的客户沟通渠道,节省传播成本. 我们推荐社会资源:好的广告公司,展场公司,售楼处和样板房装修公司是销售成功的保障.
2,对该部分报告内容的理解? ,对该部分报告内容的理解? 营销认识的五个阶段: 营销认识的五个阶段:
是广告, 是广告,销售促进和公共宣传
是微笑和友好的气氛(开始关心消费者) 是微笑和友好的气氛(开始关心消费者)
是细分和创新
是定位
是营销分析, 是营销分析,计划和控制
2,对该部分报告内容的理解? ,对该部分报告内容的理解?
目标集聚战略——一般用于小规模盘
如堤香名苑(聚集区域),君悦阁( 个性化) 如堤香名苑(聚集区域),君悦阁(酷,个性化) ),君悦阁
差异化战略——体现产品创新和营销的价值,适用于大部分 项目:但差异化≠定位非主流;
利用客户对产品或品牌的忠诚降低对价格的敏感性使项目避开竞争
4,营销战略如何操作:战略定位的4种方法 ,营销战略如何操作:战略定位的 种方法
世联地产员工手册--让你了解世联
目录前言 (1)董事长致辞 (3)公司简介 (4)公司组织架构图 (5)公司标识与释义 (6)公司企业文化理念 (7)核心价值观和基本管理原则 (8)公司经营准则 (12)第一章入职程序 (17)第二章行为规范 (19)第三章考勤与假期 (22)第四章薪酬福利 (28)第五章奖惩制度 (32)第六章培训、绩效管理与员工发展 (36)第七章人事劳动关系 (40)第八章员工沟通 (44)第九章办公室安全及其他 (47)前言1．本《员工手册》（以下简称“手册”）根据国家有关法规、公司章程及公司人事、行政、财务、业务等规章制度制定，就公司人力资源管理的基本事项为员工提供有关权利、责任和义务的详尽说明。
2．手册中所称的“公司”均为世联地产顾问(中国）有限公司及其下属公司,包括但不限于深圳公司、北京公司、天津公司、广州公司、上海公司、东莞公司和惠州公司以及将来成立的其他下属公司等,其中深圳公司为集团公司总部所在地。
3．手册经公司董事会审批通过,并经总经理批准及公示后实施.4．手册未尽事宜，按公司及政府有关规定执行。
5．公司聘用员工以及员工接受聘用都以本手册中规定的条款为准则。
各公司有特殊情况的，可按照手册的基本原则及当地实际情况向集团公司人力资源部提出调整意见，人力资源部审核后报董事会审批通过，并经总经理批准及公示后实施。
6．手册将视公司发展与经营变化及实施情况作出相应修订，届时公司将以适当方式公示。
7．手册的解释权归属于集团人力资源部，您若对该手册有不明事项，可向当地人力资源部咨询,或直接向集团人力资源部咨询.8．手册适用于上述第二项所列明之公司及其所有工作人员。
9．手册的版权属公司所有，未经本公司书面许可,其他任何组织、团体、个人均不得以非法或不正当方式使用该手册。
该手册的版权、出版权有关的权益不受任何非法侵害.10．手册所涉及的公司商业秘密,全体员工必须严格保密，如有违反，将按照有关法律、法规及公司规章制度追究其相关责任，包括刑事、行政及民事责任。
世联-2011年6月深圳绿景·香颂大兵团作战计...
谨呈:深圳市绿景企业管理集团有限公司绿景·香颂大兵团作战计划世联地产绿景香颂项目组2011.06.16大资源整合之战、社会媒体大整合最大效能？天，一鼓作气。
节点合并，把握主要节点一次爆破，发挥最大费效比！战线1：社会媒体大整合一夜倾城，满城皆知——“最主流的媒体+ 最好的版面位置+ 最具吸引力的信息”33天高频次覆盖，凡接触媒体的客户，无一落网！10.22-11.2533天大爆破最具吸引力的信息最主流的媒体最好的版面位置对客户说什么——媒体大整合的目的三大核心价值点Ø区域：新地标新中心、高铁和地铁时代、畅享极速交通！Ø品牌：中国房地产百强、华南品牌十强、绿景龙华1号作品！Ø产品：片区首个商业综合体、30-70%超高户型赠送率、全龄园林！三大阶段推广语Ø06.01-09.30：绿景香颂，格调生活的智慧（打形象）！Ø10.01-11.11：龙华新城首个都市综合体，绽放在即（打卖点）！Ø11.12-11.26：千套房源，万众瞩目，开售在即（打抢购）！开放后密集投放，赚眼球！天，覆盖600万人次深圳五大报全面铺开Ø10.28整版，宣告香颂新品面世！Ø11.25封套，宣告香颂周六发售！Ø11.11整版，宣告香颂营销中心、样板电台频率，密集轰炸！天，覆盖500万人次电视电台1.投放时间：11.12——11.26开盘2.投放栏目：都市频道第一现场（周一至周六18:25-19:42；周日18:25-19:25）3.合作形式：每天插播15秒广告4.投放内容：项目核心价值宣传片分阶段投放：1.投放时间：10.22——11.11每周三至周五/11.21-11.262.投放栏目：快乐家居之快乐置业栏目（唯一一档地产专题栏目）/早晚高峰3.合作形式：3分钟专题+5秒版头+10秒硬广/各两次15秒广告4.投放内容：核心价值点+推广语覆盖网络用户！合推广！百度乐居搜狐焦点搜房网万人团购全城皆知腾讯蓝房新浪乐居房博士房掌柜天，覆盖100万人次天，覆盖400万人次地铁广告覆盖站点蜜湖等重福田、满城公交广告可覆盖站点预算250万元天，覆盖16万人次线三十天！宣传片，打动客户心灵！战线2：精准渠道大整合人海战术，重点区域直效渗透——“精准客户定位+ 线下渠道极致演绎+最直白的信息点”通过各线全面出击迅速扩大影响面，形成席卷全城之势！10.8-10.2133天大爆破最直白的信息点精准客户定位线下渠道的极致演绎目标客户地图——渠道大整合的依据龙华民治观澜石岩西丽坂田布吉宝安中心区横岗梅林福田中心区车公庙香蜜湖景田新洲皇岗福田保税区华强八卦岭宝安南翠竹东门强笋岗洪湖莲塘黄贝岭华侨城南头蛇口南山科技园桃源非常重要重要一般不重要万人次，储客1500批50个站点，3周展期，150场巡展目标客户集中区域周六、日：购物中心、商超、餐饮等周一至周五：写字楼、园区员工餐厅全周：各主要干道，人流l 量较大的加油站预算200万元梅林福田中心区车公庙香蜜湖景田新洲皇岗华强华侨城南山科技园八卦岭宝安南东门莲塘蛇口明治以巡展位为中心，锁定重点片区拉客上门以高额奖金利诱惠州楼盘派单组织走穴一月全城扫街、扫楼（住宅到户、路边插车、写字楼蹲点、专业市场到铺、商场游击）利用各专业派单公司和组织，特别是能够进入社区的派单组织（如送奶工、投递员）进行类直投覆盖20名专业地产派单80名兼职派单万人次，储客2000批预算60万元接覆盖核心客户群！提高CALL 客效率，每个坐席每天200-250批CALL 客量专业的硬软件短信跟踪覆盖专业的沟通技巧充足的数据资源方便检查与监督及时反馈成果覆盖25万人次,储客1000批覆盖10万人次，储客500批600万人次，储客600批，大面积覆盖客户，全城皆知p操作要点：世联地产：全面配合组织绿景香颂大兵团作战！应急方案：全城专业三级市场外围联动！全市400多家地铺，同时引爆，全城热恋“绿景香颂”！费用预算：外围联动点数约为2.0-2.4，本项目采取三级带客上门，本项目销售员现场杀客的方式，预计点数为2.0。
世界之窗活动营销方案策划
世界之窗活动营销方案策划一、活动背景分析世界之窗是中国深圳的一个主题公园，集合了世界各国的文化、风情和建筑物。
作为一个以旅游业为主要产业的城市，深圳市一直以来在发展旅游业方面做出了大量的努力，世界之窗作为深圳市的旅游景点之一，需要通过各种活动来提升自身的知名度和吸引力，吸引更多的游客。
目前，世界之窗作为一个主题公园，吸引力有所下降。
主要原因有：一是新兴的主题公园和旅游景点层出不穷，给世界之窗带来了巨大的竞争压力；二是游客对于传统主题公园的兴趣逐渐下降，对于新奇刺激的旅游活动更为关注；三是公园内的设施和活动相对比较单一，缺乏创新性。
为了解决以上问题，提升世界之窗的知名度和吸引力，需要制定一系列的活动营销方案。
二、活动目标1. 提升世界之窗的知名度和品牌影响力；2. 吸引更多的游客，增加游客流量；3. 通过活动销售门票和周边商品，提高营业额；4. 提升游客的满意度和忠诚度。
三、活动策划1. 主题活动为了吸引游客，世界之窗可以定期举办一些主题活动，如“国际美食节”、“国际音乐盛典”、“国际艺术展”等。
这些活动可以邀请世界各地的知名厨师、音乐家和艺术家参与，展示世界各国的特色美食、音乐和艺术作品。
通过这些活动，可以让游客体验到不同国家的风情和文化，吸引更多人来参观世界之窗。
2. 活动联合世界之窗可以与其他景区、旅游企业进行合作，共同举办一些联合活动。
例如，世界之窗可以与周边的欢乐谷、大梅沙等景区合作，推出联合门票，让游客在一天内游览多个景区。
此外，世界之窗还可以与旅行社、酒店进行合作，推出包含门票和住宿的优惠套餐，吸引更多的游客。
3. 创新体验世界之窗可以通过引入一些创新的游玩方式，提升游客的体验。
例如，可以引入虚拟现实技术，让游客在游览的过程中通过虚拟现实眼镜观看各个国家的风景和名胜，并且参与其中。
此外，还可以增加一些互动游乐设施，如游客可以穿上各个国家的传统服饰拍照，或者参加世界之窗特色的表演节目等。
(完整版)华侨城欢乐海岸总体规划
华侨城欢乐海岸位置交通一、总体规划欢乐海岸都市娱乐目的地欢乐海岸地处深圳湾商圈核心位置，位于深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间，是深圳市"塘郎山--华侨城--深圳湾"城市功能轴的起点，是深圳市致力打造的高品质人文旅游、国际创意生活空间的中心。
欢乐海岸汇聚全球大师智慧，以海洋文化为主题，以生态环保为理念，以创新型商业为主体，以创造都市滨海健康生活为梦想，开创性地将主题商业与滨海旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体，整合零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园等多元业态，形成独一无二的商业+娱乐+文化+旅游+生态的全新商业模式，真正实现集主题商业、时尚娱乐、健康生活三位一体的价值组合，以实际行动推动中国主题商业的创新和发展。
欢乐海岸汇聚华侨城集团二十五年丰富的旅游、地产、文化资源和创新智慧，秉承华侨城集团"环境就是核心竞争力"的建设发展理念，以宏大的城市规划和生态环保为出发点，将深圳湾开发和华侨城生态湿地保护考虑进城市生活版图，最大限度的赋予项目人文及公益价值，全面促进城市发展和生活品质升级，并创造出独特的滨海健康生活体验，成为最聚国际风尚的都市娱乐目的地。
二、项目及商业规划欢乐海岸依海而建，以水相连，总占地面积125万平方米，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成；并以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模式。
1、欢乐海岸购物中心看得见海洋的购物天堂欢乐海岸购物中心位于项目核心位置，总建筑面积约19.3万平方米。
区域内汇聚了世界顶尖建筑智慧及商业风情：深圳唯一临水体验型主题购物中心，国际标准建造的SOHO 办公及公寓，国际建筑大师理查德·迈耶担纲设计的中国顶级城市会所华·会所，中国新锐建筑师朱锫倾力打造的OCT创意展示中心及海洋奇梦馆等，真正实现主题商业、商务办公、商务休闲、创意展示等特色功能交融的蓝色商业创想。
世联开盘前营销推广实施方案
世联开盘前营销推广实施方案随着经济的不断发展和城市的不断扩张，房地产市场也在不断地发展以适应市场的需求。
世联是一家高端房地产开发商，近期将要推出一款新产品，为了确保其品牌和产品的市场竞争力，需要实施一系列的营销推广计划，在产品上市前做好相关准备和宣传工作。
本文将介绍世联开盘前营销推广实施方案。
一、目标市场及竞争环境分析1.目标市场：本次产品面向的目标市场是高收入人群，他们通常是居住在城市中心地区周边的中产阶级人群。
这些客户有很高的购房意愿和购买能力，因此我们需要针对这部分客户的需求和喜好进行出售。
根据市场分析，这部分客户年龄在30-50岁之间，收入中等以上，具有比较高的社会地位和权威性。
2.竞争环境：目前，高端房地产项目已经成为市场上的一股重要趋势，许多开发商都在努力提升自己的品牌和产品，并在市场上争夺优势地位。
世联面对的主要竞争对手是合生、龙湖、华宇等知名品牌，由此产生了激烈的竞争环境，需要我们采取有效的营销策略来提升自己的市场竞争力。
二、营销推广实施方案1.推广目标和目标客户我们的目标客户是30-50岁，居住在城市中心地区周边的中产阶级人群，收入中等以上，具有购房需求和购买能力。
本次营销推广的目标是吸引到20%的目标客户群体，保证项目的销售额度。
2.营销策略（1）线上推广：通过微信公众号、社交媒体平台等互联网推广渠道，加大营销宣传投入力度，提高消费者的知晓度和转化率。
（2）传统媒体广告：通过播放电视广告、在报纸、杂志等媒体平台投放广告等，加强品牌宣传和影响力。
（3）实地营销：采取实地展销和路演活动，将产品展示给潜在顾客，通过直观的方式加深对品牌和产品的了解和来源。
（4）推出优惠政策：例如赠送一定面积的车位等，激励消费者购买产品。
3. Push营销方案（1）准确评估产品品质和客户需求，选择有特点的推销方案，推广创意和宣传效果将会更高效，从而吸引顾客的关注和购买欲望。
（2）在精准定位的基础上，我们将采取推销活动展开销售工作。
高容积率豪宅开发研究
常见的产品特色_更多的个性,引导和体验富有后的生活方式:
豪宅的误区
错误 豪宅不需要人气。 绝对的独立别墅才算高档，客户不希望有其它物业。 真实 纯别墅区平时只有保姆、孩子和小狗。产品多元化并非不可接受，并非希望完全远离人群，而是有隔离的融和。（从银湖到纯水岸） 错误 豪宅不需要便利。 真实 如北京的温榆河畔的价值体系建立原因。
顶级豪宅
高端豪宅
主流豪宅
“伪豪宅”
“真豪宅”
小规模 面向个别人 超越城市价格体系；
大气 私密 神秘 含蓄 个性
大气 张扬 强势 开放 速度
上海：汤臣一品 北京: 贡院六号
香港：凯旋门 广州: 凯旋会 上海：顶邦丽池 大连: 星海国宝 深圳：红树西岸、波托菲诺、香密湖1号
中小规模 面向少数 城市均价的4倍
豪宅的误区
豪宅的发展趋势（主动方向）
标志性建筑、显眼、外墙、内部装修 + 营销 如俊园的销售和贬值 产品、配套、装修、服务：如凯旋城。 区域和资源价值：如华侨城 居住者 居住者造就了真正的豪宅，如二沙岛（岭南会），所有人都知道这里属于谁。 与资源的结合： 由看景向用景、与景观的深层结合：前进一步是纯粹的自然，后退一步是无比的奢华和舒适。
更直接的接触——香密湖某别墅客户访谈
问题1：如何在城市传统高档区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：香密湖一号、亮马名居、华侨城波托菲诺 问题2：如何在城市中央边缘区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：锋尚国际公寓、淘金山、星河丹堤 问题3：如何在城市集中供应区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：星河国际、棕榈泉国际公寓、中信红树湾 问题4：如何在城市极端资源稀缺区域建立项目品牌 世联案例：西山美庐、中信栖湖、观澜高尔夫大宅
华侨城集团战略分析
客前来参观。在这之后各种类型的主题公园在国内迅速发 展，产生了很好的经济效益和社会效益。随着深圳市经济和 社会的不断发展，华侨城的主题公园的影响力将不断扩大。
华侨城集团近年围绕“城镇化”践行“文化 + 旅游 + 城镇 化”和“旅游 + 互联网 + 金融”创新发展模式，实现了跨越式 发展。华侨城集团积极主动融入“新型城镇化”战略，围绕这 两种创新发展模式，深挖新型城镇化、特色小镇开发、全域旅 游、大众旅游时代、PPP 模式、地方国企重组等战略富矿。据 官方数据显示，2016 年华侨城集团接待游客 3 120 万人次， 营业收入达到 536 亿元，利润突破 90 亿元，企业发展迈上新 台阶。
旅游综合业务和房地产业务是华侨城集团的核心产业两者都占有支配地位的市场份额但是增长率不同房地产业务受到资源和政策的限制在短期内会达到集团发展的饱和状态相对来说处于低增长状态属于现金牛业务而旅游综合业务发展前景广阔市场仍然处于高增长状态属于明星型业务
产业与科技论坛 2019 年 第 18 卷 第 7 期
一、知识管理对企业管理者经营决策的影响
在知识经济时代的大背景下知识管理系统是企业经营 决策的基础与条件。知识可以分为显性知识和隐形知识两 类，显性知识包括期刊、图书等便于获取、整理、储存的内容， 而隐形知识则需要依附于企业内员工本身，它是员工在长期 的工作生活 中 形 成 的 经 验 和 积 累 的 心 得 体 会、看 法 和 观 点 等，是一个企业 文 化 精 神 与 价 值 观 的 集 中 体 现［3］。 因 此，知 识经济时代的管理变革即是企业知识的有效管理，是知识经 济的内在需求在企业管理方式上的客观反映。诺贝尔奖获 得者 simon 教授指出“管理及决策”［4］，群决策又是管理的重 要方式，而对事件做决策前各决策主体都需要先进行独立的 思考，然后对自身 掌 握 的 知 识 及 信 息 进 行 提 炼，对 思 考 的 内 容和结果互相间 进 行 交 流 探 讨 及 共 享，最 终 达 成 共 识，形 成 决策，这就是群决策的过程。知识的学习、知识的共享、知识 的转移和知识的应用等始终伴随着整个决策过程，这就是知 识管理的特征。而在企业中，群决策的过程与知识管理的过 程在企业的管理过程中是密不可分的管理活动［5 ～ 6］，企业决 策的效率及准确的程度是由企业内的知识管理水平高低来 决定的，有效的 知 识 管 理 的 可 以 提 高 群 决 策 系 统 的 效 率［7］， 从而决定企业的发展战略。
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谨呈：深圳华侨城房地产有限公司
波托菲诺·独立别墅项目 形象定位及营销策略总纲
2004/08
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本报告结构
f 设定目标 f 提出问题 f 解答问题
一、目标设定 一、目标设定 二、与谁竞争？ 二、与谁竞争？ 三、凭何竞争？ 三、凭何竞争？ 四、怎么竞争？ 四、怎么竞争？ 五、报告回顾 五、报告回顾
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第一部分
f 目标仅仅限制在23套别 墅吗？ f 是不是应该全面考虑波 托菲诺整体，特别是该区域 后续五十套别墅的整体营销 推广？ f 共70套，按1200万/ 套，3年计算，共8-9亿，每 年3亿
世联地产对本项目目标的理解 利润最大化 促进华侨城地产品牌全国影响力
23
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70
BTFN
第二部分
f 提出第一个问题并解答 f 宏观政策对我们的目标 有何影响？ f 我们的竞争对手是谁？
二、与谁竞争？ 二、与谁竞争？
竞争范围扫描 竞争范围扫描 锁定竞争对手 锁定竞争对手
别墅产品解析 别墅产品解析 宏观市场分析 宏观市场分析
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首先对别墅产品简单解析
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别墅产品解析
f 依据市场经验，一般 而言别墅项目的产品组合 会由表中三个类型产品中 的两种和三种组成 独栋别墅
产品界定
面积 （平方 米） 约2001000
名称
别名
层数
车位
基本特征
别墅
——
2-5
1-3个私 家车位
有天有地，有私家 院落，不与其他建 筑相接
Town house
别墅边缘产品
联排别墅
约200500
2-4
1-2个私 家车位
有天有地，有自家 院落，几个单位相 连为一栋建筑
花园洋房
类TH
约200左 右
2-3
底层有 1-2个私 家车位
楼上、楼下纵向划 分为2-3户，横向多 为几个单位相连为 一栋建筑，形式为 4-6层的小高层
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别墅产品解析
别墅模式结构—性质
f 通过全国别墅市场研 究，从性质/形象上，可以 将别墅模式细分为城区别 墅、景区别墅、郊区别 墅、别墅式住宅 f 从客户上来说，景区别 墅和城区别墅，客户层次 较高
景区别墅 景区别墅
休闲度假 心情释放 崇尚自然 有钱有闲 交通弱 追求形式 品质低档 生活不便 小富阶层
景观强 生活便利 注重享受 注重事业 有钱没闲
城区别墅 城区别墅
交通强 生活讲究品位 事业初步成功 区域价值较低 中产阶级 景观弱
别墅式住宅 别墅式住宅
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郊区别墅 郊区别墅
别墅产品解析
别墅模式结构—功能
f 从使用功能上来说，本 项目为第一居所，同时具 备优势的景观资源
周边 功能 位置 配套
第一居所 第二居所 度假 商务 本项目
★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★
★★★★★
交通
景观
人文
★★★
★★★
★★★
★★★★
★★★
★★★
★★
★★
★★★★★
★★
★★★
★★★
★★
★★★★★
★★
★★★★★
★★★★★
★★★★★
★★★★
★★★★★
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宏观政策的变化，会对我们的目标造成什么影响？
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竞争背景分析
宏观市场分析
f 宏观调控关键词： f 央行发布121文件 f 国务院下发18号令 f 土地供应关键词： f 拍卖、坂雪岗、 f 尖岗山、9万3地块， f 831大限
现象：
① 房价持续上涨（幅度不大，除杭州之外） ② 地价上涨，土地难拿（9万3） ③ 投资活动仍在继续（相对谨慎）
宏观调控原因：
能源消耗严重（搏螯论坛/去年的钢材使用数额）
调控措施：
① 打击“供方”（能源涨价/限制基础设施建设） ② 打击“买方”（目前不能在同一银行办理两套房的按揭）
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竞争背景分析
宏观市场分析
f 大势审慎利好 f 一次性付款的比率较 高。
f 对华侨城地产影响有限
¾土地供应减少，价格持续上升趋势，发展商为增加利润， 出现别墅及边缘产品的放量供应； ¾金融贷款政策的变化对高尖端客户的影响不大； ¾对于资金流顺畅和土地储备充足的发展商威胁不大；
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深圳别墅市场如何？
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竞争范围扫描
f 区域分布明显：蛇口、 华侨城沙河、银湖、盐田 等地呈片状集中分布; f 即将推出的高档别墅主 要集中在东部、关外。
观澜高尔夫别墅
深圳别墅市场地域分布
尖岗山 银湖别墅区 华侨城 盐田别墅区 葵涌
蛇口别墅区
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竞争范围扫描
f 1.从供应的区域可以看 出，在临海片区别墅供应量 较大（南山前后海、葵涌、 盐田等）； f 2.华侨城、香蜜湖等为 非临海区域，由于其自身的 资源优势、位置优势等支撑 了其高端产 品的发展方 向； f 3.随着关内土地的稀缺 性日趋明显，核心区域的供 应将显得越发珍贵，相应的 价格也将不断提升。
片区供给单位面积分布
深圳各片区别墅供应量对比
套数
1000 800 600 400 200 0
田
塘
口
城
盐
湖
莲
湖
蛇
侨
山
南
大
小
沙
河
华
香
密
数据来源：世联数据库
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银
葵
涌
竞争范围扫描
f 深圳历年别墅市场户均 面积主要集中在270-340 m2之间； f 历年别墅市场供应，莲 塘片区的户均面积最小，说 明片区形象相对低档。
户均面积
各片区别墅户均面积对比图
400 300 200 100 0
南山、蛇口 沙河华侨城 面积 292 316
盐田 327
香密湖 325
莲塘 274
银湖 332
葵涌 331
数据来源：世联数据库
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竞争范围扫描
f 银湖占有资源的唯一 性，作为较早开发的豪 宅片区，其价格标杆得 到了支撑。
f 香蜜湖片区为02、 03年推出别墅项目的主 要区域，成为市场热点 片区。
f 华侨城作为深圳现有 豪宅片区的主要代表， 其在人文等资源方面具 有相对优势，价格不断 攀升。
片区别墅均价分布
深圳各片区别墅价格比较
元/平米
25000 20000 15000 10000 5000 0
田 湖 塘 湖 口 城 盐 密 莲 银 蛇 侨 葵 涌
山
南
小
大
沙
河
华
香
数据来源：世联数据库
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竞争范围扫描
深圳别墅片区分布——葵涌片区
f 山海景观 f 环境质素优； f 华侨海景山庄、观海 山庄 f 人口密度较低，海滨 乡村气息； f 豪宅片区知名度低； f 面临东部交通瓶颈； f 有广阔的发展空间。
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竞争范围扫描
深圳别墅片区分布——盐田片区
f 山海景观,旅游资源丰 富； f 环境质素优； f 人口密度较低，主要 发展旅游业； f 面临东部交通瓶颈； f 作为豪宅片区已有一 定知名度;代表项目：云深 处、万科东海岸 f 成熟程度较低, 但发展 迅猛； f 拥有离深圳最近的黄 金海岸，不可复制的山海 资源，政府重点规划,发展 前景不可估量。
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竞争范围扫描
深圳别墅片区分布——莲塘片区
f 坐拥仙湖植物园、梧桐 山； f 片区有一定知名度； f 代表项目：仙湖山庄1期、 华景园 f 紧靠珠三角最高峰 f 国家级森林公园 f 宗教氛围浓厚 f 面临东部交通瓶颈； f 规划滞后，有待提高； f 最不可复制的山湖资源， 具相当发展前景；
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竞争范围扫描
深圳别墅片区分布——银湖片区
f 银湖、金湖、笔架山； f 代表项目：颐园、棕榈泉 别墅、齐明别墅 ； f 环境质素优； f 较纯粹的居住片区 f 地处市区，连北环交通便 捷； f 片区内可开发土地资源已 经相当稀缺， f 在地产领域难以实现可持 续性发展； f 深圳别墅的标杆区域；深 圳别墅物业的发展先驱。
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