世联深圳某楼盘定价策略说明(汇报)
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世联深圳华融大厦商业裙楼价格策略报告56PPT
本项目酒店设置引流部分客源 本项目与周边项目更能有商业聚集 本项目有优势 ——
相比值 —— —— 0.1 —— —— 0.5 -0.2 0.1 0.3 0.1 ——
得分 —— —— 1% —— —— 2.5% -3% 1.5% 1.5%
1.5% —— 5%
学习改变命运,知 识创造未来
航天大厦首层报价4.2万/㎡，实际可降价到3.5万元/㎡（整层，还未成交）； 二层成交价：2.2万元/㎡（整层）；
得分
—— —— —— —— —— 2.5% -3% -3% —— -1.5% —— -5%
中心商务大厦首层均价：4.2万元/㎡（报价） 项目首层可比均价=42000×（1-5%）=39900元/㎡
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳华融大厦商业裙楼价格策略报告56PPT
（4）本项目与兴业银行大厦的对比
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳华融大厦商业裙楼价格策略报告56PPT
学习改变命运,知 识创造未来
面临的问题
宏观： 国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房 价格工作的意见》。其中对本项目影响大的政策包括“调 整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”、“加强房 地产信贷管理，防范金融风险”、“切实整顿和规范市场 秩序，严肃查处违法违规销售行为”和“加强市场监测， 完善市场信息披露制度”等四部分 。 微观： 历史问题（长期停工负面影响、写字楼70%单位银行抵押之 解套问题）； 项目的按揭银行尚未确定，严重影响了销售进度和回款速 度，进而有可能影响解套进度和工程进度； 项目感知价值不够，展示条件不充分。
15400 3498 7980 6264 4410
报价：B 成交价：C
学习改变命运,知 识创造未来
相比值 —— —— 0.1 —— —— 0.5 -0.2 0.1 0.3 0.1 ——
得分 —— —— 1% —— —— 2.5% -3% 1.5% 1.5%
1.5% —— 5%
学习改变命运,知 识创造未来
航天大厦首层报价4.2万/㎡，实际可降价到3.5万元/㎡（整层，还未成交）； 二层成交价：2.2万元/㎡（整层）；
得分
—— —— —— —— —— 2.5% -3% -3% —— -1.5% —— -5%
中心商务大厦首层均价：4.2万元/㎡（报价） 项目首层可比均价=42000×（1-5%）=39900元/㎡
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳华融大厦商业裙楼价格策略报告56PPT
（4）本项目与兴业银行大厦的对比
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳华融大厦商业裙楼价格策略报告56PPT
学习改变命运,知 识创造未来
面临的问题
宏观： 国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房 价格工作的意见》。其中对本项目影响大的政策包括“调 整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”、“加强房 地产信贷管理，防范金融风险”、“切实整顿和规范市场 秩序，严肃查处违法违规销售行为”和“加强市场监测， 完善市场信息披露制度”等四部分 。 微观： 历史问题（长期停工负面影响、写字楼70%单位银行抵押之 解套问题）； 项目的按揭银行尚未确定，严重影响了销售进度和回款速 度，进而有可能影响解套进度和工程进度； 项目感知价值不够，展示条件不充分。
15400 3498 7980 6264 4410
报价：B 成交价：C
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳龙园意境别墅组团营销策略报告
世联深圳龙园意境别墅组团营销策略报告汇报人：2023-12-14•项目背景与市场分析•营销策略制定与实施•品牌建设与推广策略目录•销售策略与执行计划•客户服务与售后支持策略•总结回顾与未来发展规划01项目背景与市场分析项目位置规划面积建筑风格户型设计深圳龙园意境别墅项目概述01020304位于深圳市龙岗区，地理位置优越，交通便利。
占地面积约为XX平方米，总建筑面积为XX平方米。
以现代简约风格为主，注重细节和品质。
提供多种户型选择，满足不同客户的需求。
目标市场定位与需求分析以中高端客户为主，年龄在XX-XX岁之间，有一定的购房经验和购房需求。
市场需求随着深圳经济的发展和人口的增长，中高端客户对高品质住宅的需求不断增加。
同时，随着城市化的推进和人们生活水平的提高，对居住环境的要求也越来越高。
分析周边同类楼盘的优缺点，如价格、户型、配套设施、环境等方面。
竞争对手楼盘了解竞争对手的营销策略和手段，如广告宣传、渠道拓展、活动策划等。
竞争对手营销策略竞争对手分析02营销策略制定与实施通过市场调研和数据分析，识别出潜在客户群体，包括年龄、性别、职业、收入等特征。
将潜在客户群体按照一定的标准进行细分，如按照购房需求、购房预算、购房偏好等标准进行划分。
目标客户群体识别与细分细分识别利用报纸、杂志、电视、广播等传统媒体进行广告宣传，提高项目知名度。
传统渠道网络渠道线下渠道利用社交媒体、网络论坛、微博等网络平台进行口碑传播，吸引潜在客户关注。
举办房产展销会、楼盘推介会等线下活动，拓展客户来源。
030201营销渠道选择与拓展根据客户需求和项目特点，策划各种形式的营销活动，如优惠活动、抽奖活动、品鉴会等。
活动策划在活动策划后，进行活动宣传、现场布置、活动组织等工作，确保活动顺利进行。
活动执行对活动效果进行评估，收集客户反馈意见，为后续的营销策略调整提供参考。
活动评估营销活动策划与执行03品牌建设与推广策略品牌形象塑造与传播品牌定位明确龙园意境别墅的品牌定位，突出其高品质、高档次和高价值的特点。
某地产深圳某地产城一期VHOUSE定价说明方案24PPT
8581.94
14897.38
33349.89
均价
8,981
7,473
6,850
7,641
金额
￥88,645,132
￥64,134,444 ￥102,052,506 ￥254,832,082
套均价
￥1,303,605
￥943,154
￥1,500,772
￥1,249,177
最高单价
11044
9122
8049
共204套
最低单价
7991
6615
5993
最高总价
￥1,619,085
￥1,164,176
￥1,877,830
最低总价
￥1,145,830
￥826,936
￥1,266,620
情景house价格区间分布
单价区间 (单位：元/平米）
5000~6000
6000~7000
7000~8000
8000~9000
-0.15 果树景
-0.20 宽阔视野
-0.25 -0.50
8遮前挡后不楼9 明距显窄7，有果7树 7
7
79
6 6
6 3
86
7 10 10
4 5
4 3
6 6 7 7 7 10 10 10
5 3
3 1
10
4 555 754
2 2
1 1
4
等级 一等： 二等：
三等： 四等： 五等： 六等： 七等： 八等：
7367 6870 6851 6401 6689 7159 8008 7562 7562 7066 7066 7891 9627 9118 9119 8527 8528 9489
世联深圳地王国际公寓报告价格报告45PPT
94.29 6800 72
94.29 7500 80
172 10000 58
面积
租金
租金/ 平米
108.6 8000 74
103.1 7000 68
109.4 7500 69
200.7 11000 55
130.1 13289 102
122.9 8525 69
103.2 6500 63
103.7 8000 77
共3000元 0.01 0.02 0.02 0.9372
使用率 100% 20% 60% 15% 50% 30%
折算后折扣 0.04 0.004 0.0013 0.0015 0.01 0.006
预留谈价空间，本项目的预计综合折扣率为0.9372。
本项目的出街均价为12820元/m2（带装修），具体
价格表见附件。
价格表验证
➢ 整体均价11515元/m2（含850元/ m2）入市，多数单位 价格在客户预期之内，销售难度稍微小点，但无法实现开 发商价格目标；
➢整体均价12015元/ m2（含850元/ m2）入市 ，能满足开 发商目标，但是实现销售速度存在一定的难度，需要整合 世联住宅及写字楼客户资源；
➢整体均价12515元/ m2（含850元/ m2）入市，多数单位 价格在客户预期之上，对实现速度目标存在较大风险。
世联客户渠道传播
➢租赁三级地铺的橱窗，变世联三级地铺为广告牌。
世联深圳地王国际公寓报告价格报告 45PPT
其他客户渠道的传播
➢原有的租户； ➢地王的业主及公寓其他租户、业主； ➢蔡屋围村民； ➢银行客户（按揭合作银行客户） ➢专业短信直邮公司客户
世联深圳地王国际公寓报告价格报告 45PPT
世联-深圳华润幸福里地产项目策略执行报告04
幸福生活
书中将演绎现代顶级都市生活的幸福所在，它强调的不是 贴金贴银,富丽堂皇和对自然资源的穷奢极侈占有,而是在 人生旅途漂泊与奋斗的过程中，可将品位与生活体验相结 合的最幸福的居所.它能让人瞬间迷失在一切商业社会精 华里.而这样便利高品质人性化的居所，使家与顶级酒店 相互替代，甚至合二为一。
2. 完美展示策略
时间： 5月
时间： 6月
时间： 7月
事件：华润街区国 际艺术展
事件：华润街区奢 侈品文化展
事件；华润街区君 悦酒店展
资源整合： 艺术与生活
目的：提升街区 品质凸显差异形 象建立
资源整合：
目的：提升街区
奢侈品文化与生 品质凸显差异
活
资源整合：综合 目的：资源文化 体配套资源及服 展示凸显差异 务展示
时间： 8月底
项目及服务展示
展现中国内涵及国际化的项目案名logo 设计感+品质感 > 功能感的展示中心 依靠人体现的差异化高端服务 时尚艺术大师打造产品细节
强势资源展示
华润中心幸福系列活动(略)
2.完美展示策略
第一展示——体现中国内涵与国际化的案名及logo
2.完美展示策略
第一展示——项目展示动线
1 展示中心周边等包装
2 展示中心(个性、品质） 3 大堂（品质、设计、艺术） 4 样板房及交楼标准（户型及精装修） 5 华润中心氛围营造（顶极都市生活无限可能）
2.完美展示策略
第一展示——突破传统售楼处概念，制造设计、时尚、艺术中心
展示中心设计,模型及专属物料展示 设计感极强，有别的与众不同的模型 项目专属的物料 艺术品的摆放
物管经理
2.完美展示策略
第一展示——兼具设计与品质的大堂
世联星河丹堤香蜜湖1号中信红树湾案例豪宅价格走势研究报告
5
万元 4.5
4 3.5
3 2.5
2 1.5
1 0.5
0
“九万三”的猜想； “一个城市的珍藏” 营销口号；鉴赏酒会
2期开盘当天销售61 ％，之后平均10套/月
2
均价
开盘当天销售22％， 之后平均15套/月
2005年
2006年上
2006年下
2007年
香蜜湖1号低密度
香蜜湖1号高层
开盘一年内销售率23％， 目前不足5套/月
6
4个月后单价达到4万
5
4
均价
3
2
开盘当天销售52％，
1
之后大概20套/月
0 2006年下
2007年上
2007年下
星河丹堤别墅
星河丹堤高层
①星河丹堤以别墅作为价值标杆，一期以别墅启动销售， 3.2万元的单价迅速热卖，4个月后均价达到4万，同时高 层销售启动，最后整个项目均价在4万元以上；
②香蜜湖1号同样以别墅作为价值标杆，一期启动别墅产 品，迅速聚集人气和拉升价格，高层启动销售时别墅价格 已经超过4万，最终项目实现整体均价超过5万元；
世联研究理论
豪价格走势研究
本报告是严格保密的。
[关键字]： 关键字：豪宅、价格走势
[简介]： 此理论中以星河丹堤、香蜜湖1号、中信红树湾案例得出豪宅价格走势。
本报告是严格保密的。
2
从深圳豪宅项目的价格走势来看，豪宅价格的拉升都是 一个渐进的动态过程，而非一步到位的定价
万元
1
开盘当天销售53％，
③中信红树湾以高层产品为主，低价入市，建立片区豪宅 形象，逐渐拉升价格，目前整体均价已经超过3万元； 红树西岸以高科技智能化产品细分客户，高价入市，前期 价格定得过高（2.6万元）远超区域市场水平，销售速度 缓慢，07年借大势出货，目前整体均价超过3.5万元。
万元 4.5
4 3.5
3 2.5
2 1.5
1 0.5
0
“九万三”的猜想； “一个城市的珍藏” 营销口号；鉴赏酒会
2期开盘当天销售61 ％，之后平均10套/月
2
均价
开盘当天销售22％， 之后平均15套/月
2005年
2006年上
2006年下
2007年
香蜜湖1号低密度
香蜜湖1号高层
开盘一年内销售率23％， 目前不足5套/月
6
4个月后单价达到4万
5
4
均价
3
2
开盘当天销售52％，
1
之后大概20套/月
0 2006年下
2007年上
2007年下
星河丹堤别墅
星河丹堤高层
①星河丹堤以别墅作为价值标杆，一期以别墅启动销售， 3.2万元的单价迅速热卖，4个月后均价达到4万，同时高 层销售启动，最后整个项目均价在4万元以上；
②香蜜湖1号同样以别墅作为价值标杆，一期启动别墅产 品，迅速聚集人气和拉升价格，高层启动销售时别墅价格 已经超过4万，最终项目实现整体均价超过5万元；
世联研究理论
豪价格走势研究
本报告是严格保密的。
[关键字]： 关键字：豪宅、价格走势
[简介]： 此理论中以星河丹堤、香蜜湖1号、中信红树湾案例得出豪宅价格走势。
本报告是严格保密的。
2
从深圳豪宅项目的价格走势来看，豪宅价格的拉升都是 一个渐进的动态过程，而非一步到位的定价
万元
1
开盘当天销售53％，
③中信红树湾以高层产品为主，低价入市，建立片区豪宅 形象，逐渐拉升价格，目前整体均价已经超过3万元； 红树西岸以高科技智能化产品细分客户，高价入市，前期 价格定得过高（2.6万元）远超区域市场水平，销售速度 缓慢，07年借大势出货，目前整体均价超过3.5万元。
深圳房地产公司的均价制定及价格策略报告
深圳房地产公司的均价制定及价格策略报告尊敬的领导：我根据我们公司的市场研究和分析数据，编写了一份有关深圳房地产公司均价制定及价格策略的报告，供参考。
1. 数据分析在最近几年，深圳房地产市场始终保持着高速增长的趋势。
根据市场研究数据显示，深圳房地产均价呈逐年上涨的态势。
同时，需求和供应的不平衡也导致了部分地区房地产价格的过高。
根据我的分析，目前深圳市场的主要购房群体是年轻人和创业者，他们对房地产价格更为敏感。
同时，由于限购政策的实施，二手房市场经历了一定的调整。
因此，价格制定及策略需要更加注重各市场群体的需求。
2. 均价制定公司在进行均价制定时，应充分考虑到不同区域和不同楼盘的特点。
深圳市房价高企，但不同地区的均价差异较大。
因此，根据不同区域的供需情况和房屋品质，制定科学合理的均价范围。
在制定区域均价时，可以参考相关政府对房地产价格的调控政策，并依据市场需求、区域发展潜力和竞争对手的价格进行权衡。
同时，还应充分考虑公司的盈利能力和发展战略，确保合理的利润率。
3. 价格策略为了更好地适应市场需求，推动产品销售，公司可以采取一些差异化的价格策略：（1）差异化定价：根据不同楼盘的地理位置、建筑质量和配套设施等因素，制定不同价格等级。
可以在城市核心区和热门区域设置稍高的价格，而在发展较新的区域设置相对低价，以提高销售量。
（2）促销策略：可以通过直接降价、赠送装修套餐或者提供贷款优惠等形式，吸引购房者。
此外，还可以与当地的金融机构合作，为购房者提供低息贷款或者首付贷款等优惠政策，促进购房需求。
（3）市场营销活动：通过组织宣传推广、举办购房咨询会和销售展示会等形式，提高公司知名度和产品认知度。
可以利用社交媒体平台和互联网渠道，开展线上线下互动活动，吸引潜在购房者。
4. 风险控制在制定价格策略时，公司还需充分考虑市场风险。
一方面，要注意避免价格过高，否则可能会导致销售不畅和库存积压。
另一方面，也要注意价格过低可能导致利润率下降和公司财务压力的增加。
世联_深圳香蜜湖瀚城价格报告_56PPT.pptx
解读目标
速度第一位，毋庸置疑； 内部购买的份额预计比较大，希望控制价格； 对集团提出的当年售罄的要求感到压力大； 项目开发和销售经验匮乏，对市场缺乏信心。
4
提纲： 1、写报告前要做的功课 ① 与开发商沟通：多方面了解其真实目标； ② 与市场沟通：政策、市场动态变化； ③ 与客户沟通：对客户诚意度的把握； ④ 与产品沟通：将产品细分，目标细分。 2、价格表制定前的考虑的几个方面 ① 核心均价推导如何力求精准 ② 特殊调差运用赠送面积折算方式 ③ 开盘当天销售进度的验证
沟通后获悉的发展商真实目标
力求快速销售，年内100%完成销售任务；开盘目标争取达 到60%。
发展商的几个动作
开盘前拟邀请多家外协公司对价格进行同步把控； 发展商通过执行层面和高层与项目组进行了多次价格沟通，要 求给予实现价格和开盘目标的双重保险； 提出过希望一天售罄的意愿； 更提出过“低于一万”的价格是否可行。
5
二、市场背景
经济态势。
深圳十一五规划目标：GDP平均年增长13%左右； 建立循环经济，转变经济增长方式；实现社会和谐进步。
地产大势。
深圳十一五规划关于房地产：未来市场更加健康、规范； 关内房地产增长速度将减缓
2006年上半年深圳房地产形势：
房地产进入市场调整期；整体市场观望气氛浓厚。
6
二、市场背景 深圳市住房建设规划（2006-2010）
新增住房建设重点发展地区的规划，预示着特区内地产左右楼市走向的局面基本结束。
深圳市住房建设规划（2006-2010）
对未来房地产市场的影响
7
二、市场背景
市场观望气氛浓厚,一手房销售面积持续下降。 深圳各楼盘上门量萎缩,成交减少。 客户对住宅环境的转换仍然有强烈的需求，但更趋于理性的面对市场。
速度第一位，毋庸置疑； 内部购买的份额预计比较大，希望控制价格； 对集团提出的当年售罄的要求感到压力大； 项目开发和销售经验匮乏，对市场缺乏信心。
4
提纲： 1、写报告前要做的功课 ① 与开发商沟通：多方面了解其真实目标； ② 与市场沟通：政策、市场动态变化； ③ 与客户沟通：对客户诚意度的把握； ④ 与产品沟通：将产品细分，目标细分。 2、价格表制定前的考虑的几个方面 ① 核心均价推导如何力求精准 ② 特殊调差运用赠送面积折算方式 ③ 开盘当天销售进度的验证
沟通后获悉的发展商真实目标
力求快速销售，年内100%完成销售任务；开盘目标争取达 到60%。
发展商的几个动作
开盘前拟邀请多家外协公司对价格进行同步把控； 发展商通过执行层面和高层与项目组进行了多次价格沟通，要 求给予实现价格和开盘目标的双重保险； 提出过希望一天售罄的意愿； 更提出过“低于一万”的价格是否可行。
5
二、市场背景
经济态势。
深圳十一五规划目标：GDP平均年增长13%左右； 建立循环经济，转变经济增长方式；实现社会和谐进步。
地产大势。
深圳十一五规划关于房地产：未来市场更加健康、规范； 关内房地产增长速度将减缓
2006年上半年深圳房地产形势：
房地产进入市场调整期；整体市场观望气氛浓厚。
6
二、市场背景 深圳市住房建设规划（2006-2010）
新增住房建设重点发展地区的规划，预示着特区内地产左右楼市走向的局面基本结束。
深圳市住房建设规划（2006-2010）
对未来房地产市场的影响
7
二、市场背景
市场观望气氛浓厚,一手房销售面积持续下降。 深圳各楼盘上门量萎缩,成交减少。 客户对住宅环境的转换仍然有强烈的需求，但更趋于理性的面对市场。
深圳_绿景蓝湾半岛_策略调整_项目印象及调整
•剩余A、B栋王座海景单位多为农民房包围-无海景-高楼层；
•C\D\E\F\G情况类似,有部分海景单位;
100
元 旦 期 间
150
200
300
50
整体销售走势——
250 10
10 .1 311 20 .4 1 1 10 .2 1 2 5 -1 .1 6 1 . -2 2 61 1 . .1 2 27 -2 2. .2 17 3 . 23 10 3 . - 15 31 4 . - 4. 21 6 5 . 4. 2 12 7 -5 .1 8 6. 2 6 . -8 23 7 . 29 14 -2 0 8. 48. 10 25 9 . 31 15 -2 1
绿景.蓝湾半岛 绿景.蓝湾半岛 绿景.蓝湾半岛 绿景.蓝湾半岛 绿景.蓝湾半岛 绿景.蓝湾半岛 绿景.蓝湾半岛 绿景.蓝湾半岛 沙嘴 沙嘴 沙嘴 沙嘴 沙嘴 沙嘴 沙嘴
南方都市报 南方都市报 特报 特报 南方都市报 南方都市报 南方都市报 南方都市报
03-4-30 03-6-26 03-7-4 03-6-26 03-6-18 03-6-12 03-6-11 3-6-13营销推广情况：
项目名称 片区 媒体名称 沙嘴 沙嘴 沙嘴 沙嘴 沙嘴 沙嘴 沙嘴 沙嘴 沙嘴 沙嘴 沙嘴 沙嘴 沙嘴 沙嘴 沙嘴 沙嘴 沙嘴 沙嘴 沙嘴 沙嘴 沙嘴 南方都市报 商报 特报 南方都市报 南方都市报 特报 特报 特把 南方都市报 商报 特报 晚报 特报 特报 特报 特报 晚报 特报 晚报 特报 晚报
目前成交情况（数据截止10.8）
总 建 面：23万㎡ 总 户 数：1263户 开盘时间：2002年10.13月 总成交面积：74009.63㎡
合同总价：535，913，817
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•跳差制定
13层视野开阔度明显增加，小幅跳差，15层景观优势明显突出，大幅 跳差
整体层差体系—— 整体层差体系
1970
外圈
1520 内圈 2070
1290
1680
◎特殊制定说明
• A栋特殊跳差处理 02/03 9层起 层起越过花园一期遮挡，增加200跳差 层起 08客厅正对园林，内景观优势明显，4~14采用内圈跳差，15~29采用 外圈跳差 •D栋05与E05比较，低层优势明显优越于高层，均价额外增加100。
72.97 44.12
72.99 44.12
A03＜B203＜A07＜B103＜B207＜B107 ＜ ＜ ＜ ＜ ＜
77.33
77.33
•2房1厅（内圈） 2
A01——西北向，可看一期绿化，次卧可看园林 A08——东南向，采光通风好，高层拥有双景观，较吵 A09——东北向，安静，房间都可看园林，为2房中最小面积 *全部带双阳台，02可看海景 B1/B2 01——北向，处于园林中心位置，次卧较遮挡，采光影响 B102——北向，房间全部朝园林 B202—— B102—— B202——北向，受部分酒店影响 B1/B2 08——北向，房间全部朝园林，位置靠内，采光稍受影响 * B1/B2 01、08带双阳台
远景
中 层
景观优势弱
层
园景
楼体
定价思路：
分别打分； 一、A-B 与 C-D-E分别打分； 分别打分 园景户型与远景户型分别打分； 二、园景户型与远景户型分别打分； 外采用不同层差； 三、内、外采用不同层差； 特殊户型跳差处理； 四、特殊户型跳差处理；
1。权重&极差制定 。权重 极差制定
权重/极差制定 权重 极差制定
景观以该单位可观景面的个数及视野度为基数，对景 观有较大影响的还有观景的视角，和欣赏的内容。
:观景面 视角系数+景观 观景面+视角系数 景观分值参考 :观景面+视角系数+景观
Hale Waihona Puke 对于同一单位的不同观景面，须分别计算，最后以具体 情况按权重叠加。
最佳园林景观
5.0
＞ ＞
园林景观
4.5
＞
部分园林景观
4.0
＞
131.16
D02 D02——西南向，视野稍受遮挡，看园林 D06——东南向，视野开阔度劣于D02
D06＜D02 ＜
•3房2厅（内圈） 3
D01/E02——东南向/西南向，可看园林，但视野较受阻 D05/06——东南向，园林景观面充足 E03——西南向，园林景观面充足，视野开阔
E02＜D01＜E03＜D05＜D06 ＜ ＜ ＜ ＜
打破均衡。 打破均衡。
汇报总纲： 汇报总纲：
定价策略 定价标准说明 基准价/平面差 平面差／ 基准价 平面差／垂直差制定 价格表形成 特殊跳差说明
.项目户型分布 项目户型分布
.项目周边环境 项目周边环境
绿景花园一期
高尔夫
金地工业区
红树湾 山景
.高层价值曲线 高层价值曲线—— 高层价值曲线
高 层
C/D/E栋 1500） C/D/E栋（1500）
分项 权重 景观 35% 朝向 30% 采光 10% 噪音 5% 户型 5% 面积 5% 通风 10%
分项打分
1、朝向
东南 ＞南 ＞ 东 ＞ 西南 ＞ 东北 ＞ 北 ＞ 西北 ＞ 西
5.0 4.5 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5
分项打分
2、景观 、
少量园林景观
3.5
无园景无遮挡
3.0
少量园景部分遮挡
2.0-2.5
＞
无园景有遮挡
1.5
分项打分
3、噪音 、
噪音以距离道路的远近和道路的噪音程度为主要影 响因素：
道路噪音+噪音辐射度 噪音辐射度+其他噪音影响 噪音分值参考 : 道路噪音 噪音辐射度 其他噪音影响
临主路（福强/三街） ＞ 受主路辐射 ＞ 受主路少量辐射 ＞ 不临主路 ＞ 远离主路
分项打分
7、面积 、
本项目面积打分原则：以市场上的主力面积为基数，并 根据本项目面积比例，依照与主力面积差距的大小增减。
一房 二房 三房 四房
63.39~67.29 4.5 92.99 4.5 44.12~46.35 5.0 69.88~72.99 3.5 101.61~110.07 4.0 131.16~134.07 4.5 77.33~78.65 3.0 112.24~116.05 3.5
3房（内） 房
起价单位E02：朝向劣势，遮挡严重，视野度差 最佳单位C06：朝向优势，园林景观相当充分，视野开阔
3房（外） 房
起价单位D01：朝向劣势，受凯欣园遮挡非常严重 最佳单位C03：视野开阔，安静，为整个小区的中心位置，带工人房
4房 房
起价单位D05：园林景观面窄，受酒店影响，视野受阻 最佳单位D03：园林景观面充分，位于园林中心，安静，带工人房
起价单位：A/0５ 顶价单位： A、B栋 —— 起价单位：A/0５ 顶价单位：A/09 起价单位： 顶价单位： C、D、E栋 —— 起价单位：D/01 顶价单位：C/06
3。垂直差（层差）制定 。垂直差（层差）
层差制定策略
•低层内外差值最大
内外景观差异明显，外圈为基本层差，内圈为最高层差
•中层内外差值逐渐减小 •
采光分值参考 :采光面+ 遮光度 采光面+
分项打分
6、户型 、
本项目的户型具有整体均好性，因此，实用 性、合理性与特殊性是户型打分的主要考虑因素。
A ~ B栋 均好户型 送凸窗户型 带转角凸窗/工人 房 3.0 3.5 4.0
C ~ E栋 均好户型 带转角凸窗 带转角圆弧凸窗/ 工人房 3.5 4.0 4.5
D01＜D07＜E01＜E06＜C02＜C03 ＜ ＜ ＜ ＜ ＜
•4房2厅 4
D03——西南向，园林视野开阔，带工人房 D05——东南向，园林视野略微差于03，带工人房 E05——西南向，带落地弧形凸窗（唯一性）
D05＜E05＜D03 ＜ ＜
N
2房 房
起价单位D06：园林景观面窄劣于02，正对酒店，视野受阻 最佳单位D02：园林景观及视野度优于06
增大极差。 增大极差。
适当增大水平调差的极值，拉开优劣单位的价值差距， 适当增大水平调差的极值，拉开优劣单位的价值差距，具针对性 的增加差值； 的增加差值； 设少量低价单位，使入市价格更有冲击力，形成市场影响之后， 设少量低价单位，使入市价格更有冲击力，形成市场影响之后， 价格适当攀升，配合营销手法进行快速销售； 价格适当攀升，配合营销手法进行快速销售；
另注： 另注：部分分值根据实际勘察情况及户型情况略有调整
特殊分值
• 体现稀缺性 A/B栋03、07单位，平面差额外上调200元 • A/C/D/E栋统一基准价； B栋考虑实用率 因素，基准价降低30元
2。水平差制定
高尔夫
绿景花园一期
金地工业区
红树湾 山景
高尔夫
绿景花园一期
N
南向
金地工业区
北向 东南向 西南向
外圈跳差增加，内圈为基本跳差
•高层内外差值最小
内外圈均为最小层差
制定标准
• 因内外圈景观差异，内外层差各成体系 • 外圈景观跳差在基准依实际情况跳差上另外增加
制定方法 —— 内圈
•极差制定
因园林景观差异，AB栋（1290）极差低于CDE栋（1520）
•层差值幅度制定
低层为园林景观最佳层数，随高度逐渐减弱 高——中——低
红树湾 山景
A 栋
63.39
63.39
•1房1厅 1
A03——西南向，较安静， 9层以下被一期遮挡 A07——东南向，较嘈杂 B103——西南向，景观视野窄，被A栋遮挡较多 B107/B207——正南向，通风、视野好，噪音明显，户型结构最佳 B203——东北向，最安静，采光通风差，正对酒店，无景观 *13层以上除B203均可看海景
绿景·新美域价格制定说明 绿景·
◎制定策略
区分打分体系。 区分打分体系。 树立标杆。 树立标杆。
景观、户型绝佳的若干单位充分体现物业价值， 景观、户型绝佳的若干单位充分体现物业价值，在销售过程中充 当本项目和区域内的价格标杆； 当本项目和区域内的价格标杆； 针对不同的客户群体，制定相应的打分体系使定价更趋合理； 针对不同的客户群体，制定相应的打分体系使定价更趋合理；
B 栋
78.65 67.29 67.29
A01＜B202＜B208＜B108＜B102＜A08＜B201＜B101＜A09 ＜ ＜ ＜ ＜ ＜ ＜ ＜ ＜ 78.64
•2房2厅（外圈） 2
70.03 70.03 46.35 46.35
A02——西向，较安静， 9层以下被一期遮挡，可看一期绿化 A05/06——西南向，临路，噪音明显 B105/06/B206——西北向/西南向，临路，视野开阔，靠近红 绿灯噪音影响大 B205——西南向，为外圈较安静单位，视野开阔 * B205无海景，A栋天井比B栋略窄，影响厨房采光，可看山景
3。价目表形成（附件） 。价目表形成（附件）
4。实价表分析&垂直差值 。实价表分析 垂直差值
◎价格分析
A栋 栋
楼层 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 01 5867 5967 6067 6167 6247 6327 6407 6457 6507 6557 6607 6657 6707 6757 6807 6857 6887 6917 6947 6977 7007 7037 7067 7097 7127 7157 02 5300 5400 5430 5460 5510 5690 5870 5990 6070 6150 6230 6380 6460 6540 6620 6700 6780 6860 6910 6960 7010 7060 7090 7120 7150 7180 03 5400 5500 5530 5560 5610 5740 5870 5990 6070 6150 6230 6380 6460 6540 6620 6700 6780 6860 6910 6960 7010 7060 7090 7120 7150 7180 05 5150 5250 5280 5310 5360 5440 5520 5640 5720 5800 5880 6030 6110 6190 6270 6350 6430 6510 6560 6610 6660 6710 6740 6770 6800 6830 06 5183 5283 5313 5343 5393 5473 5553 5673 5753 5833 5913 6063 6143 6223 6303 6383 6463 6543 6593 6643 6693 6743 6773 6803 6833 6863 07 5550 5650 5680 5710 5760 5840 5920 6040 6120 6200 6280 6430 6510 6590 6670 6750 6830 6910 6960 7010 7060 7110 7140 7170 7200 7230 08 5983 6083 6183 6283 6363 6443 6523 6573 6623 6673 6723 6873 6953 7033 7113 7193 7273 7353 7403 7453 7503 7553 7583 7613 7643 7673 09 6150 6250 6350 6450 6530 6610 6690 6740 6790 6840 6890 6940 6990 7040 7090 7140 7170 7200 7230 7260 7290 7320 7350 7380 7410 7440